（2004）恩州中民終字第173號
——湖北省恩施州中級人民法院(2004-3-31)
湖北省恩施州中級人民法院
民事判決書
（2004）恩州中民終字第173號
上訴人（原審被告）建始縣紅巖糧食公司（以下簡稱“紅巖糧食公司”）。
法定代表人萬中華，系該公司經理。
委托代理人劉永安，建始縣中心法律服務所法律工作者。
被上訴人（原審原告）黃威，男，生于1976年10月22日，漢族，湖北省建始縣人，個體工商戶，住(略)。
原審第三人鄭洲林，男，生于1975年3月8日，土家族，湖北省建始縣人，下崗職工，住(略)。
原審第三人萬軍，男，生于1976年4月22日，漢族，湖北省建始縣人，個體工商戶，住(略)。
上訴人紅巖糧食公司為與被上訴人黃威及第三人鄭洲林、萬軍優先購買權糾紛一案，不服建始縣人民法院（2003）建紅民初字第33號民事判決，向本院提起上訴。本院于2004年3月1日受理后，依法組成由審判員張奎擔任審判長，審判員漆祖國、彭東洋參加的合議庭審理了本案，現已審理終結。
原審查明：原告黃威與被告紅巖糧食公司于2001年5月21日簽訂了《房屋租賃合同》，原告承租屬被告所有的臨街1號房間，租期為3年，即2001年6月1日起至2004年5月30日止。2002年8月28日被告紅巖糧食公司開始籌備售房工作，9月15日恩施施南資產評估事務所對出售房屋的價值進行估算。被告紅巖糧食公司于11月22日擬定出《售房通知》及出售房屋的具體細則。原告黃威承租的臨街1號房間作價60000元。11月28日被告將《通知》及細則送達給原告黃威。11月30日第三人鄭洲林交購房款10000元。原告黃威于12月2日交購房款10000元，次日原告黃威退回款項。12月11日第三人鄭洲林交購房款50000元，即日第三人鄭洲林與被告紅巖糧食公司簽訂《房屋買賣》合同。2002年12月20日、26日，原告黃威又給被告紅巖糧食公司交購房款共計60000元。第三人鄭洲林收到萬軍購房款65000元。2003年4月10日，第三人萬軍以紅巖糧食公司與自己簽訂的不真實的《門面出售協議書》在紅巖財政所辦理相關手續。同月，原告從紅巖財政所得知，自己所承租的臨街1號房間被告早已出售給第三人萬軍，2003年7月21日，原告起訴，請求確認該房的優先購買權，依法撤銷被告紅巖糧食公司與萬軍的買賣關系。
原審認為：原、被告之間的租賃關系成立，優先購買權是伴隨租賃關系而生的附隨權，租賃關系一經成立，優先購買權即生成，并伴隨租賃關系的終止而消失。原告在同等條件下，在合理的期間內應享有充分的知情權和選擇權，原告黃威的訴訟請求應予支持，被告紅巖糧食公司與鄭洲林簽訂的《門面出售協議》侵害了原告的優先購買權，買賣關系無效。被告紅巖糧食公司應返還第三人鄭洲林購房款60000元。被告以原告超過合理期間以及退款放棄優先購買權的理由，沒有確鑿的證據證明，不予采信。第三人萬軍所持《出售門店協議書》，其形式與內容于法律相悖，與事實不符，屬無效民事行為，無效的民事行為開始就沒有法律約束力。第三人鄭洲林要求將房款退給萬軍的請求并無不當，本院采納。第三人萬軍放棄購買該房意思表示真實，要求第三人鄭洲林返還購房款的理由成立，本院予以支持。根據《中華人民共和國合同法》第二百三十條、《中華人民共和國民法通則》第六十條第一款、《最高人民法院關于貫徹執行〈中華人民共和國民法通則〉若干問題的意見（試行）》第一百一十八條的規定，判決：一、原告黃威享有其承租的被告紅巖糧食公司臨街1號房間的優先購買權。二、被告紅巖糧食公司與第三人鄭洲林的房屋買賣關系無效，被告紅巖糧食公司返還給第三人鄭洲林購房款60000元。三、第三人鄭洲林返還第三人萬軍購房款65000元。
上訴人紅巖糧食公司不服原審法院的上述判決，向本院提起上訴稱：1、原審認定事實錯誤。《會議記錄》表明：2002年8月28日研究售房，次日召開租房者會議。應視為在合理期間通知了原告；被上訴人黃威于2002年12月2日交購房保證金，爾后又退款，應視為放棄了優先購買權。2、原審適用法律錯誤。被上訴人黃威已放棄優先購買權，第三人鄭洲林購買該房就應認定合法有效，原審錯誤歸責，請求二審法院依法改判。
被上訴人黃威則作出相反理由的答辯。
經本院審理查明，原審認定的事實屬實。
本院認為：一、關于《會議記錄》是否視為上訴人在合理期間通知了被上訴人。從《會議記錄》的內容來看，時間是2002年8月29日，會議內容是通知各承租門店的承租戶，公司準備出售門店。但同月30日，上訴人才書面請示縣糧食局，同年9月2日，縣糧食局才向縣人民政府請示，同年9月6日，縣糧食局才根據縣人民政府的批復同意上訴人出售門店。同年11月28日，上訴人才將出售門店及具體細則送達給被上訴人黃威。故應認定2002年8月29日的會議是在未經縣人民政府同意的情況下向承租人傳達的上訴人的個人意見，是不具有法律效力的。2002年11月28日的書面通知才能作為認定上訴人通知出售承租房的依據。故一審認定被上訴人黃威享有優先購買權是有事實依據和法律依據的。二、關于黃威于2002年12月3日將10000元購房保證金取走是否放棄優先購買權問題。根據上訴人送達給被上訴人的《具體細則》：出售門店有7個，竟價出售的具體時間，根據報名情況另行通知。被上訴人黃威雖然12月3日取走了保證金10000元，但同月20日、26日又交了6萬元。在這個期間內，現有證據沒有證明上訴人將報名情況及竟價出售的具體時間通知給被上訴人及其他承租人和報名者，而是在同月11日將訴爭的1號門店出售給第三人鄭洲林，在程序上顯然上訴人侵犯了被上訴人黃威作為承租該門店所享有的優先購買權，且被上訴人黃威于同月20日、26日先后共交購房款6萬元。故被上訴人黃威仍享有優先購買權。
總之，一審判決認定事實清楚，適用法律正確，鑒于第三人鄭洲林、萬軍對一審判決均未提出上訴，此案應予維持。經合議庭評議，依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百五十三條第一款第（一）項之規定，判決如下：
駁回上訴，維持原判。
二審案件受理費2310元，其他訴訟費1280元均由上訴人紅巖糧食公司承擔。
本判決為終審判決。
審 判 長 張 奎
審 判 員 漆 祖 國
審 判 員 彭 東 洋
二00四年三月三十一日
書 記 員 龍 濤
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