（2004）恩中民終字第62號
——湖北省恩施州中級人民法院(2004-3-6)
湖北省恩施州中級人民法院
民事判決書
（2004）恩中民終字第62號
上訴人（原審被告）巴東縣興東建設總公司（以下簡稱興東公司）。住所地：巴東縣信陵鎮。
法定代表人黃澤均，該公司經理。
委托代理人（特別授權）譚平，湖北方捷律師事務所律師。
被上訴人（原審原告）巴東縣勞動和社會保障局（以下簡稱巴東社保局）。住所地：巴東縣信陵鎮西壤坡三路。
法定代表人劉祖國，該局局長。
委托代理人（一般授權）鄒喜福，巴東社保局干部。
委托代理人（一般授權）高春龍，巴東社保局干部。
上訴人興東公司為與被上訴人巴東社保局建設工程施工合同交付房屋糾紛一案，不服巴東縣人民法院（2003）巴民初字第248號民事判決，向本院提起上訴。本院于2003年12月29日受理后，依法組成由審判員廖學貴擔任審判長，審判員張輔軍、代理審判員朱華忠參加的合議庭，并于2004年2月19日組織雙方當事人的委托代理人進行了質證。本案現已審理終結。
原審查明：原告巴東社保局與被告興東公司簽訂建設工程施工合同，原告將位于巴東縣信陵鎮西壤坡小區西三路綜合樓的工程承包給被告，該工程由被告下設一工程處具體施工。2002年9月9日該工程竣工。經驗收，該工程被評為合格工程。同月24日，雙方當事人就綜合樓交付使用問題達成協議。約定：“甲方（原告）給乙方（被告）預付工程款伍萬元，乙方將綜合樓交甲方，甲方同意將宿舍一樓共4套（房屋）在竣工結算審計結果未確認之前暫由乙方留置，雙方不得自行處理。國慶節之后，甲方職工購房資金經房管局再批準撥回甲方之后，甲方根據資金狀況再撥付貳至伍萬元；甲方在乙方報送決算資料三個月內送審完畢”。協議簽訂后，被告留置原告4套住房，原告給被告付工程款5萬元，協議其他內容雙方沒有履行，現原告訴訟至法院，請求法院確認雙方簽訂的協議無效，要求對被告留置的4套住房先予判決。
原判認為：原、被告雙方對原告所有的4套住房現處于被告控制的事實均無異議，本院予以確認。雙方爭議的焦點為所簽“留置協議”的效力問題。對此本院認為，擔保物權中留置權為唯一的法定擔保物權，故其行使及成立均須符合法律強制性規范，《中華人民共和國擔保法》第八十二條已明確規定，留置權的標的物為動產，故原、被告雙方以不動產為標的的留置協議當屬無效。被告返還原告住房并不影響雙方的工程結算，原告的訴訟請求及理由成立，本院予以支持。被告辯稱的本案應適用合同法而非擔保法的抗辯理由，本院認為擔保法為特別法，合同法為普通法，故關于擔保物權的法律關系應優先適用前者而不能適用新法優于舊法的原則，被告的抗辯不能成立，本院不予采納。綜上，依據《中華人民共和國擔保法》第八十二條、第九十二條、《中華人民共和國民事訴訟法》第一百三十九條之規定，判決如下：被告巴東縣興東建設總公司返還原告巴東縣勞動和社會保障局綜合樓1樓住房4套。案件受理費4710元，其他訴訟費2300元，合計7010元，原、被告各承擔一半。
上訴人興東公司不服原審法院的上述判決，向本院提起上訴稱：1、原審判決認定事實錯誤。原審判決將雙方當事人2002年9月24日簽訂的協議“暫留置”條款等同于留置協議，屬混淆概念。該協議是雙方當事人為盡快辦理工程結算而設置的保障措施的合意行為，與《中華人民共和國擔保法》第82條規定的法定留置權具有明顯區別，且雙方當事人的合意行為并不違法，故該協議有效。2、原審法院對本案沒有管轄權。被上訴人訴請上訴人交付4套房屋并結算工程款，訴訟標的超過了50萬元，故本案應由恩施州中級人民法院一審。3、原審判決適用法律錯誤。原判將當事人的合意行為混淆為法定留置權的行使，從而導致本應適用合同法的有關規定而錯誤地適用了擔保法，顯屬適用法律錯誤。要求二審法院撤銷原判，將案件移送恩施州中級人民法院審理。
被上訴人巴東社保局答辯稱：上訴人興東公司的上訴理由均不能成立。要求駁回上訴，維持原判。
二審中，雙方當事人均未向本院提交任何證據。
本院經審理查明，原審認定的事實屬實。
另查明，2002年9月24日，與被上訴人簽訂協議的乙方并非上訴人興東公司，而是巴東縣興東總公司蘇仕虎項目部，蘇仕虎作為乙方代表在協議書上簽了字。該協議簽訂后，巴東社保局給興東公司支付了5萬元預付工程款，但上訴人興東公司未將工程決算資料報送被上訴人。2003年3月18日，被上訴人通知上訴人工程一處四項目部（即蘇仕虎項目部），要求該項目部務必于2003年3月30日前向被上訴人及有關部門報送工程決算相關資料，以便審計結算。次日，被上訴人給蘇仕虎送達了該通知，并申請巴東縣公證處對該送達行為進行了公證。蘇仕虎在送達回證上簽署了“在貴局規定的時間內，請安排專人協助我部辦理未簽證的有關手續，以便迅速完善該工程結算”的意見。
本院還查明，巴東社保局職工綜合樓工程合同價款為143.6548萬元，現被上訴人給上訴人預付的工程款已超過了該合同價款。同時，雙方當事人所簽建設工程施工合同第28條第2款約定：“乙方（上訴人）提交結算報告的時間為工程竣工后十五日內。”
本院認為，《中華人民共和國擔保法》第八十二條規定，留置財產僅限于動產，不動產不能留置。但《中華人民共和國合同法》第二百八十六條規定的法律優先權是對擔保法的補充，即承包人在一定條件下可以行使不動產留置權。承包人在行使留置權時，應當遵循以下程序。一是催告發包人，即在發包人未按照約定支付價款時，承包人有權催告發包人在合理期限內支付價款。二是協議將工程折價。三是依法拍賣。本案中，上訴人興東公司行使留置權既不符合擔保法的規定，亦不符合合同法的規定，該留置協議無效。且在工程竣工后，經被上訴人多次催促，上訴人遲遲不給被上訴人報送工程決算資料，而長期留置被上訴人房屋，侵犯了被上訴人的合法權益。被上訴人要求上訴人交付被留置的4套房屋的請求成立。上訴人稱協議約定是暫留置并非留置，屬偷換概念。同時，被上訴人要求上訴人交付被留置的4套房屋，其訴訟標的并未超過50萬元，一審法院對本案有管轄權，且一審法院根據被上訴人的申請，就已查清的部分事實先行判決，亦符合法律規定。故上訴人的上訴理由不能成立，一審判決是正確的。根據《中華人民共和國民事訴訟法》第一百五十三條第一款第（一）項的規定，判決如下：
駁回上訴，維持原判。
二審案件受理費4710元，其他訴訟費用2300元，均由上訴人興東公司承擔。
本判決為終審判決。
審 判 長 廖 學 貴
審 判 員 張 輔 軍
代理審判員 朱 華 忠
二OO四年三月六日
書 記 員 崔 華
書 記 員 吳 芳
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