雍淑菊與陳世紅、核工業二四三大隊承租人優先購買權糾紛一案
——內蒙古自治區赤峰市中級人民法院(2009-7-9)
雍淑菊與陳世紅、核工業二四三大隊承租人優先購買權糾紛一案
赤峰市中級人民法院
民 事 判 決 書
（2009）赤民三終字第327號
上訴人（原審原告）：雍淑菊，女，69歲，滿族，無職業，現住(略)
委托代理人：齊學文，內蒙古紅城律師事務所律師。
被上訴人（原審被告）：陳世紅，女，41歲，漢族，無職業，現住(略)。
委托代理人：金國昌，男，43歲，蒙古族，工人，住址同被上訴人陳世紅。
被上訴人（原審被告）：核工業二四三大隊，住所地赤峰市紅山區迎賓路中段。
法定代表人：鄒吉斌，大隊長。
委托代理人：姜宏成，內蒙古興林律師事務所律師。
委托代理人：王福建，男，27歲，漢族，中國政法大學赤峰函授站職工，住(略)。
上訴人雍淑菊因與被上訴人陳世紅、核工業二四三大隊承租人優先購買權糾紛一案，不服赤峰市紅山區人民法院（2008）紅民初字第2785號民事判決，向本院提起上訴。本院依法組成合議庭，公開開庭審理了本案。上訴人雍淑菊的委托代理人齊學文、被上訴人陳世紅及其委托代理人金國昌、被上訴人核工業二四三大隊的委托代理人王福建到庭參加訴訟。本案現已審理終結。
原審法院查明：本案爭議的房屋原系核工業二四三大隊的公房，建成后由雍淑菊的丈夫陳剛珍作為福利房租住。1997年房改時，陳剛珍的女兒陳世紅參加了房改，繳納了購房款，并與核工業二四三大隊簽訂了房地產買賣契約。1998年9月7日房產部門為陳世紅頒發了該房屋所有權證。核工業二四三大隊對此無異議。2006年11月10日，赤峰市松山區人民法院已判決撤銷了陳世紅辦理的該房屋所有權證。2007年4月17日，雍淑菊起訴至原審法院，要求依法確認本案爭議的房屋歸其所有。原審法院以（2007）紅民初字第1038號民事判決書判決該房屋歸雍淑菊所有，該案陳世紅、核工業二四三大隊不服一審判決，上訴至赤峰市中級人民法院。赤峰市中級人民法院以（2007）赤民二終字第239號民事判決書終審判決，撤銷（2007)紅民初字第1038號民事判決書駁回被上訴人雍淑菊的訴訟請求。雍淑菊訴至原審法院，要求依法確認其對位于紅山區戰前辦事處西立交橋居委會5號樓307室房屋享有優先購買權；依法確認陳世紅和核工業二四三大隊1998年5月簽訂的《房地產買賣契約》無效。
原審法院認為：赤峰市中級人民法院（2007）赤民字第239號民事判決書已經確認了該合同的效力，雍淑菊所訴理由并非確認合同無效的法定情形，故雍淑菊的訴訟主張不能成立。另外，根據雍淑菊所述最高人民法院《關于貫徹執行中華人民共和國民法通則若干問題的意見》第118條的規定：出租人出賣房屋的，應提前三個月通知承租人。承租人在同等條件下，享有優先購買權；出租人未按此規定出賣房屋的，承租人可以請求人民法院宣告該房屋買賣無效。本案中，雍淑菊并未提供證據證明核工業二四三大隊未履行房改通知的義務，并且在雍淑菊的訴訟中，1997年核工業二四三大隊房改出售舊公房的事情，雍淑菊是知道的。因此，雍淑菊根據上述第118條主張優先購買權，并且據此要求確認陳世紅和核工業二四三大隊1998年5月簽訂的《房地產買賣契約》無效的訴訟請求，依法不予支持。原審法院根據《中華人民共和國民事訴訟法》第一百三十條的規定，判決：駁回雍淑菊的訴訟請求。
上訴人雍淑菊上訴稱：請求撤銷原判決，支持上訴人的訴訟請求。理由是：一、上訴人對涉案的307室房屋依法享有優先購買權，二被上訴人簽訂的《房地產買賣契約》依法無效。1.上訴人的丈夫陳剛珍系被上訴人核工業二四三大隊的職工。1982年核工業二四三大隊建造公房，將涉案的307室樓房分配給陳剛珍居住。 1994年上訴人與陳剛珍依法登記結婚。陳剛珍與上訴人夫妻倆與核工業二四三大隊之間已經形成了房屋租賃關系，在1997年房改時，陳剛珍、上訴人夫妻就租賃房屋依法享有優先購買權。2.1998年5月29日二被上訴人違法簽訂《房地產買賣契約》時，陳剛珍、上訴人夫妻倆并不知情，2006年陳剛珍病逝后，上訴人才知道涉案的307室房屋已登記在被上訴人陳世紅的名下，在這種情況下，上訴人先后提起了行政訴訟和民事訴訟，積極維護自己的合法權益。對涉案的307室房屋，上訴人依法享有優先購買權。3.赤峰市松山區人民法院（2006）松行初字第77號行政判決書依法撤銷了陳世紅領取的赤房權證紅山區字第13D21719號房屋產權證，該判決書已查明被上訴人陳世紅是以陳剛珍的待遇標準參加房改的，在房改時二被上訴人弄虛作假。陳剛珍、上訴人夫妻倆從來就沒有放棄過參加房改的意思表示，二被上訴人的違法行為必須予以糾正。4.被上訴人陳世紅在一審答辯狀中已承認上訴人對涉案的307室房屋依法有優先購買權，只不過是主張已過了訴訟時效。上訴人在2006年才知道二被上訴人違法行為的存在，并及時提起了行政訴訟和民事訴訟。雖然上訴人提起的房屋所有權確認之訴沒有得到人民法院的支持，但并不影響雍淑菊對涉案房屋依法享有優先購買權。二、赤峰市中級人民法院（2007）赤民二終字第239號民事判決并沒有確認二被上訴人簽訂的《房地產買賣契約》為有效合同，該判決針對的是上訴人提起的房屋所有權確認之訴，對上訴人是否享有優先購買權并沒有審理，本案的審理與上述判決沒有關聯。因此，原審判決認為赤峰市中級人民法院（2007）赤民二終字第239號民事判決書已經確認了該合同的效力，上訴人所訴理由并非確認合同無效的法定情形，故上訴人的訴訟主張不能成立，是錯誤的。三、原判決認為核工業二四三大隊履行通知義務的舉證責任應由上訴人承擔，是錯誤的。
被上訴人陳世紅答辯稱：1997年核工業二四三大隊進行房改時，陳剛珍和上訴人同意陳世紅購買涉案的307室房屋，上訴人的上訴理由不成立。
被上訴人核工業二四三大隊答辯稱原審判決正確，應駁回上訴人的訴訟請求。
本院經審理查明的事實同原審判決認定的事實相同。
本院認為：上訴人雍淑菊在起訴狀中訴稱核工業二四三大隊進行房改時，陳世紅幫助陳剛珍和上訴人雍淑菊參加房改，陳世紅背著二人，自己購買了涉案房屋，這一陳述，證明陳剛珍和雍淑菊對1997年核工業二四三大隊進行房改的事實是知道的。根據法律規定和當時的房改政策，陳剛珍、雍淑菊對其當時租住的涉案房屋有優先購買權，但從開始房改的1997年到1998年9月7日房產部門為陳世紅頒發該房屋所有權證，乃至2006年陳剛珍去世前，陳剛珍和雍淑菊作為有完全民事行為能力人，從未向核工業二四三大隊或有關部門提出過對涉案房屋房改結果的異議，應認定其二人對核工業二四三大隊將涉案房屋出售給陳世紅的事實是明知的，其二人當時已放棄了優先購買權。因此，雍淑菊在放棄優先購買權后又再行主張該權利，不應得到支持。原審判決認定事實清楚，適用法律正確，應予維持。上訴人雍淑菊的上訴理由不能成立。依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百五十三條第一款第（一）項的規定，判決如下：
駁回上訴，維持原判。
二審案件受理費100元由上訴人雍淑菊負擔，郵寄費60元由各方當事人分別負擔20元。
本判決為終審判決。
審 判 長 王利峰
審 判 員 韓桂春
審 判 員 白曉峰
二〇〇九年七月九日
法官助理 雷 蕾
書 記 員 張偉波
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