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原告楊欣與被告李樹生返還財產糾紛一案

重 慶 市 黔 江 區 人 民法 院
民 事 判 決 書
(2007)黔法民初字第95號
原告楊欣,女,生于1973年12月18日,苗族,教師，住(略)。
委托代理人張云霽，重慶光界律師事務所律師。
被告李樹生，男，生于1948年1月1日，漢族，無業，住(略)。
委托代理人余規浩，重慶聯合法律服務所法律工作者。
原告楊欣與被告李樹生返還財產糾紛一案，本院于2007年4月3日受理后，于2007年5月10日依法適用簡易程序公開開庭進行了審理。原告楊欣及其委托代理人張云霽，被告李樹生及其委托代理人余規浩到庭參加了訴訟，本案現已審理終結。
原告訴稱，2005年9月18日，原告與被告簽訂了土地轉讓協議，雙方約定：被告將其老屋宅基地183平方米賣給原告，簽約當天原告向被告預付4萬元定金，被告自費辦理《國有土地使用證》、《規劃許可證》、《施工許可證》半年之內交付給原告。合同簽訂后原告于當日向被告交付了4萬元定金，但在2007年1月，原告到區國土局等有關部門了解得知轉讓之地因屬農房解危，原規劃修建只有一層房屋，且該地存在地質災害隱患，不能建設高層樓房，根本不能達到轉讓土地建設高層樓房的預期目的，雙方簽定的土地轉讓協議應當依法予以撤銷。故原告向法院提起訴訟，要求撤銷雙方簽定的土地轉讓協議，并返還預付的土地轉讓定金4萬元。
被告辯稱，原、被所簽訂的合同合法有效，應履行各自的義務，對合同內容及原告所支付定金沒有異議，同時對定金的返還，《合同法》有特別的約定，故請求法院依法公正判決。
經審理查明，2005年9月18日，原告與被告簽訂了土地轉讓協議，并由原告向被告支付了4萬元定金，雙方在合同中約定：被告將183平方米土地出賣給原告，其中有《國有土地使用證》、《規劃許可證》、《施工許可證》手續的面積150平方米，無此三證的土地面積有33平方米，簽約當天原告向被告預付4萬元定金，被告自費辦理《國有土地使用證》、《規劃許可證》、《施工許可證》半年之內交付給原告，如到期不交付則退還定金并承擔1萬元違約金。同時查明被告所辦理的土地使用證為劃撥土地，其規劃手續亦為農村建房的規劃手續。
本院認為，本案需要解決的關鍵問題是劃撥土地和農村集體土地的轉讓合同是否有效的問題，依據《城市房地產管理法》第三十九條經劃撥方式取得土地使用權的，轉讓房地產時應報有批準權的人民政府批準及《最高人民法院關于審理涉及國有土地使用權合同糾紛案件適用法律問題的解釋》第十一條土地使用權人未經有批準權的人民政府批準，與受讓方訂立合同轉讓劃撥土地使用權的應當認定合同無效之規定，可以認定原、被告所簽訂劃撥土地轉讓合同無效，至于其中33平方米的集體土地，因法律僅規定其承包經營權可轉讓沒有規定土地權屬可以出讓，且土地性質屬集體所有，故該轉讓行為亦為無效行為。合同無效，就應恢復到合同前的狀態，一方因合同而取得的財產應返還對方，即應由被告返還原告所支付的定金4萬元，故對原告的請求，本院予以支持。據此依照《中華人民共和國合同法》第四十四條、第五十一條、第五十八條、及《最高人民法院關于審理涉及國有土地使用權合同糾紛案件適用法律問題的解釋》第十一條的規定，判決如下：
一、原告楊欣與被告李樹生所簽訂的土地轉讓協議無效。
二、由被告李樹生返還原告楊欣所支付的定金4萬元。
如未按本判決指定的的期間履行給付義務，應當依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百三十二條之規定，加倍支付遲延履行期間的債務利息。
案件受理費800元，由被告李樹生承擔。
如不服本判決，可在判決書送達之日起十五日內向本院遞交上訴狀，并按對方當事人的人數提出副本，上訴于重慶市第四中級人民法院。同時，直接向該院預交上訴案件受理費。遞交上訴狀后上訴期滿七日內仍未預交訴訟費又不提出緩交申請的，按自動撤回上訴處理。
自本判決內容生效后，權利人可以向本院申請強制執行。申請執行的期限，雙方或一方當事人是自然人的為一年，雙方是法人或其他組織的為六個月，該期限從法律文書規定的最后一日起計算；法律文書規定分期履行的，從規定的每次履行的最后一日起計算。


審 判 員 龔節華
二0 0七年六月五日
書 記 員 徐 曼