（2009）東民初字第180號
——河北省張家口市橋東區人民法院(2009-3-5)
張家口市橋東區人民法院
民事判決書
（2009）東民初字第180號
原告賈東林，男，1971年12月6日出生，漢族，大宇機械制造有限公司工人，現住(略)。身份證號(略)
被告唐山順達房地產開發有限責任公司，住所地河北省玉田縣城內。注冊號130229000002856。
法定代表人孫福興，該公司董事長。
委托代理人楊來群，男，1981年8月9日出生，漢族，該公司職員，現住(略)。
委托代理人田希國，河北海龍律師事務所律師。
原告賈東林訴被告唐山順達房地產開發有限責任公司拆遷安置補償糾紛一案，本院受理后依法適用簡易程序，公開開庭進行了審理。原告賈東林，被告的委托代理人楊來群、田希國到庭參加了訴訟，本案現已審理終結。
原告訴稱，原被告于2007年11月25日簽訂房屋拆遷置換協議。在該協議中雙方明確約定由被告所承建的盛景麗園小區住宅樓于2008年9月底前向原告交付使用。但是被告沒有如期交付，只是原告只能在其它地方居住。被告逾期交付房屋后，原告發現所購住宅及地下室面積與被告出具的拆遷基本信息表所顯示的面積明顯不符。就此原告多次找被告協商均未得到答復。為此請求人民法院判令被告支付違約金20000元，判令被告向原告支付違約造成的損失200元，判令被告確認原告所購房屋及地下室面積，承擔訴訟費。
被告辯稱，原告訴稱08年9月交房，但雙方已經協商變更交房的時間為08年10月，被告是如期交付的，不存在逾期交付。原告要求違約造成的損失沒有任何依據。房屋及地下室面積要依據測繪部門的測量，我們已向測繪部門申請，應以測繪為準，原告要求被告確認地下室面積沒有任何法律依據。即便法庭認定被告存在違約行為，原告主張的違約金數額也不應支持。變更前的協議約定，被告交付房屋每延期一天按照所定樓房價款的2/1000給付原告違約金，顯然過高，法庭應適當減少。應當在原告實際損失的基礎上，以超過原告損失30%計算。
經審理查明，2007年11月25日，原告與被告簽訂《房屋拆遷產權置換協議》及《補充說明》，雙方約定賈東林名下位于張家口長城機械廠東側職工住宅置換被告盛景麗園小區新建多層住宅樓。產權置換建筑面積30㎡ ，附屬房屋建筑面積20㎡。為此原告遞交《房屋拆遷產權置換協議》1份、《補充說明》1份。雙方還約定，原告2007年11月16日騰清房屋，被告于2008年9月底交付房屋。原告此期間自行解決臨時住房，被告每年補償原告房租費、搬家費4000元；“如單方違約，違約方向另一方交納合同違約金，按合同總價款5‰計算違約金，并賠償所造成的實際經濟損失”。2007年12月5日，雙方更改上述協議違約條款，變更為“如甲方延期交房……每延期一天按所定樓房總價款2‰付給乙方違約金”。
2008年10月4日，原告與被告張家口分公司簽訂《張家口市房屋拆遷補償安置協議書》，雙方確定原告置換張家口市高新區市府東大街1號盛景麗園樓房，該房屋建筑面積約為97.51㎡，地下室建筑面積約為5.75㎡。被告提供房屋于2008年10月前交付。同日，雙方簽訂《張家口市房屋拆遷補償安置補充協議書》，明確原告購買張家口市高新區市府東大街1號盛景麗園3號樓2單元401室，地下室2號。總計價款為133573.88元。為此原告遞交了上述協議書及收據2張，不動產發票1張。2008年10月29日，原告領取了所購買房屋的鑰匙。
被告對上述事實及證據均無異議。被告認為雙方2008年9月25日簽訂《張家口市房屋拆遷補償安置協議書》中對交房日期“2008年10月前”的約定屬于對前期《房屋拆遷產權置換協議》“2008年9月底”約定的變更，并遞交本單位情況說明1份。同時被告還遞交《通知拆遷戶房屋交接記錄》一份，擬證明自己于2008年9月25日通知原告交接房屋。被告還認為該變更，使自己在2008年10月31日簽交房均屬于按時履行約定，同時遞交原告裝修押金條1張，差價款收據1張，擬證明自己在2008年10月底之前已交付房屋，不存在違約行為。原告對被告上述意見均不認可，認為該房屋雖然于2008年11月29日領取鑰匙，但12月28日才正式通電，應屬于交付房屋。被告認為自己已交付相關費用，何時通水、通電與自己無關。另外原告還遞交照片9張，擬證明該小區路面未完工，被告對該證據真實性不認可。
此外，被告還遞交河北省建設工程竣工驗收報告1份擬證明自己按時交付了房屋；張家口市盛苑物業服務公司證明1份擬證明自己在2008年10月-11月間將房屋交付物業公司，由該公司發放鑰匙；唐山市華誠建筑有限公司情況說明1份、本單位情況說明1份擬證明自己交付房屋后為原告提供了臨時用電、用水。原告對驗收報告不認可，其余證據無異議。
另外雙方一致認可買房后1年內對房屋進行確權。但原告認為應從10月1日起算，被告認為應從11月1日計算。
本院認為，雙方對《房屋拆遷產權置換協議》及《補充說明》均無異議，本院予以確認。雙方明確約定2008年9月底交付房屋，后雖然實際購房日簽定的《張家口市房屋拆遷補償安置協議書》表述為“2008年10月前”，但實際確定的履行日期并未變動。被告于2008年10月29日將房屋鑰匙交付原告的行為，應確認為房屋轉移占有的時間，此時間應視為房屋的交付時間。原告以房屋未通水、通電為由，主張房屋交付時間為2008年12月28日，但被告遞交了華誠建筑公司的證明，證明自己為原告提供臨時用電、用水事實原告并無異議，故原告此項主張本院不予支持。因被告逾期交付房屋，應對原告承擔違約責任。雙方約定逾期交付房屋的條款，經雙方協議變更為樓房總房價的2‰計算，但依該約定計算的結果，的確過分高于被告逾期交付房屋給原告造成的損失，且被告當庭要求適當減少。考慮到被告每年為原告提供過渡房屋的費用及其他損失，本院對原告的損失酌情認定為5000元，原告要求被告確認房屋及地下室面積的訴訟請求，尚沒有達到辦理產權證的履行期限，暫不予支持。依照《中華人民共和國合同法》第一百零七條、第一百一十四條，《中華人民共和國擔保法》第九十一條，《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十一條、第十六條，《中華人民共和國民事訴訟法》第一百二十八條之規定，判決如下：
被告唐山順達房地產開發有限公司于本判決生效后五日內一次性給付原告賈東林違約金5000元。
如果被告未按本判決指定的期限履行給付金錢義務，應當依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百二十九條之規定，加倍支付遲延履行期間的債務利息。
案件受理費275元，原告負擔205元，被告負擔75元。
如不服本判決，可在判決書送達之日起十五日內，向本院遞交上訴狀，并按對方當事人的人數提出副本，上訴于河北省張家口市中級人民法院。
審 判 員 王 新 志
二 00 九 年 三 月 五 日
書 記 員 沈 湛
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