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江蘇省泰州市中級人民法院

民事判決書



(2011)泰中民終字第0368號



上訴人(原審被告)金某某。

被上訴人(原審原告)萬某某。

上訴人金某某與被上訴人萬某某土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同糾紛一案，興化市人民法院于2010年12月20日作出（2010）泰興安民初字第263號民事判決，上訴人金某某對該判決不服，向本院提起上訴。本院于2011年2月23日立案受理后，依法組成合議庭審理了本案，現(xiàn)已審理終結(jié)。

原審審理查明：2007年2月14日，興化市國土資源局將位于興化市某鎮(zhèn)振安南路東側(cè)的一塊宗地（編號為XH2006G006-2，面積為2462.2㎡，用途為商住用地）掛牌出讓。金某某通過招標(biāo)受讓該宗地，出讓金為133萬元。該宗地已經(jīng)興化市國土資源局登記，頒發(fā)給金某某國有土地使用權(quán)證。金某某受讓該宗地后，于2007年5月31日與萬某某簽訂了轉(zhuǎn)讓該宗地開發(fā)使用權(quán)協(xié)議書一份，金某某為甲方，萬某某為乙方，主要條款：一、甲方自愿將該宗地開發(fā)使用權(quán)交給乙方使用支配。二、乙方給付甲方前期該地皮使用權(quán)招標(biāo)費(fèi)用150萬元……四、乙方自愿讓出該地皮南面路段，及吊機(jī)南北路段給甲方通往碼頭吊機(jī)使用。五、乙方在該地皮開發(fā)樓盤時(shí)若發(fā)生一切糾紛，甲方必須幫助解決。……七、乙方在出售該樓盤時(shí)為購買方所提供的房產(chǎn)證、土地使用證，水電開戶等一切手續(xù)由甲方在兩個(gè)月內(nèi)協(xié)助辦理結(jié)束，具體費(fèi)用由乙方支付……。合同簽訂后，金某某將訟爭土地交付萬某某開發(fā)使用，萬某某按照約定分批給付金某某轉(zhuǎn)讓金150萬元，但未到國土管理部門辦理轉(zhuǎn)讓登記。

2008年5月10日，萬某某以金某某（乙方）的名義與丙公司（甲方）（以下簡稱丙公司）簽訂聯(lián)營合作協(xié)議，約定乙方以該宗土地的出讓價(jià)款等資金300萬元，甲方出資300萬元聯(lián)營開發(fā)該宗地。甲、乙雙方共同管理與核算，利潤和所需費(fèi)用按甲乙雙方投資比例分成。若甲方不按期出資，則不得參與分配；甲方授權(quán)乙方進(jìn)行房產(chǎn)銷售，辦理各戶產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)和土地分割手續(xù)，乙方實(shí)行自負(fù)盈虧，如出現(xiàn)銷售糾紛，由乙方承擔(dān)責(zé)任。合同簽訂后，丙公司申請辦理了該宗土地商品房的建設(shè)手續(xù)，萬某某方開發(fā)建設(shè)商住樓。工程竣工后，萬某某方將52套商品房全部銷售完畢。金某某為其中50戶買房人協(xié)助辦理了房產(chǎn)證，但未為另2戶買房人協(xié)助辦理房產(chǎn)證，未為52戶買房人協(xié)助辦理土地使用權(quán)證。萬某某、金某某雙方釀成糾紛，萬某某訴至法院，要求金某某全面履行約定義務(wù)，為買房人辦理房產(chǎn)證和土地使用證。

另查，在訟爭土地以南，萬某某讓出一條約3米的道路，供金某某使用。

以上事實(shí)有萬某某提供的協(xié)議書、承諾書、國有土地使用權(quán)出讓合同、興化市安豐國土資源所證明各一份，房屋所有權(quán)證書復(fù)印件二份，收據(jù)八份，照片圖五份，萬某某申請調(diào)取興化市某鎮(zhèn)建設(shè)管理服務(wù)所情況說明、中華人民共和國建設(shè)工程規(guī)劃許可證及建設(shè)用地規(guī)劃許可證、土地使用證各一份，房屋所有權(quán)登記具結(jié)書二份。金某某申請調(diào)取興化市國土資源局檔案土地估價(jià)報(bào)告、某鎮(zhèn)振安南路東側(cè)農(nóng)科加油站北側(cè)商住樓建設(shè)用地規(guī)劃技術(shù)指標(biāo)各一份，調(diào)取興化市建設(shè)局檔案的聯(lián)營合作協(xié)議一份。庭審筆錄中萬某某、金某某的陳述等，附卷佐證。

原審認(rèn)為：合法的土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓，受法律保護(hù)。金某某合法受讓了訟爭土地，領(lǐng)取了國有土地使用證，合法取得了該土地的使用權(quán)，具備了進(jìn)入市場進(jìn)行依法轉(zhuǎn)讓的條件。關(guān)于萬某某開發(fā)房地產(chǎn)資質(zhì)問題。萬某某與金某某簽訂土地開發(fā)轉(zhuǎn)讓合同后，萬某某以金某某的名義與丙公司簽訂了聯(lián)營合作開發(fā)協(xié)議，萬某某以金某某的名義與丙公司合作開發(fā)商品房，萬某某與丙公司并無爭議。丙公司具有開發(fā)資質(zhì)，合作開發(fā)房地產(chǎn)的當(dāng)事人一方具備房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營資質(zhì)的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定合作體具有開發(fā)資質(zhì)。至于另一方是誰，是否具備開發(fā)資質(zhì)，并不影響合作體的開發(fā)資質(zhì)。且金某某在整個(gè)建房過程中，包括申領(lǐng)建設(shè)手續(xù)，商品房建成后金某某為50戶買房人辦理房產(chǎn)證時(shí)，均未提出異議。關(guān)于萬某某與金某某之間轉(zhuǎn)讓土地開發(fā)使用權(quán)未辦理變更登記手續(xù)問題，根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理涉及國有土地使用權(quán)合同糾紛案件適用法律問題的解釋》第八條的規(guī)定，土地使用權(quán)人作為轉(zhuǎn)讓方與受讓方訂立土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同后，當(dāng)事人一方以雙方之間未辦理土地使用權(quán)變更登記手續(xù)為由，請求確認(rèn)合同無效的，不予支持。關(guān)于未投資開發(fā)的空地轉(zhuǎn)讓問題。《城市房地產(chǎn)管理法》第三十九條關(guān)于土地轉(zhuǎn)讓時(shí)投資應(yīng)達(dá)到開發(fā)投資總額25%的規(guī)定，是對土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同標(biāo)的物設(shè)定的于物權(quán)變動(dòng)時(shí)的限制性條件，轉(zhuǎn)讓的土地未達(dá)到25%以上的投資，屬合同標(biāo)的物的瑕疵，并不直接影響土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同的效力，《城市房地產(chǎn)管理法》第三十九條中的該項(xiàng)規(guī)定，不是認(rèn)定土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同效力的法律強(qiáng)制性規(guī)定。因此，金某某認(rèn)為土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓未達(dá)到25%投資開發(fā)條件應(yīng)認(rèn)定無效的主張，不予支持。關(guān)于金某某應(yīng)否為買房人協(xié)助辦理房地產(chǎn)登記證書問題，萬某某、金某某雙方簽訂的土地開發(fā)使用權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議，是雙方當(dāng)事人真實(shí)意思表示，不違反國家法律強(qiáng)制性規(guī)定，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定有效。當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)按照合同的約定全面履行義務(wù)。雙方約定，乙方（萬某某）在出售該樓盤時(shí)為購買方所提供的房產(chǎn)證、土地使用證，水電開戶等一切手續(xù)由甲方（金某某）在兩個(gè)月內(nèi)協(xié)助辦理結(jié)束，具體費(fèi)用由乙方（萬某某）支付。因此，金某某應(yīng)當(dāng)按照合同約定為買房人協(xié)助辦理房地產(chǎn)登記手續(xù)。關(guān)于在該地皮南面路段讓出道路給金某某使用的問題，萬某某已在該地皮南面讓出一條道路給金某某使用，且使用至今。在整個(gè)商住樓建設(shè)過程中，金某某并未提出異議，否則，萬某某方也不能順利建設(shè)。即使金某某對萬某某讓出的道路有異議，也不能影響買房人的合法權(quán)益，雙方應(yīng)當(dāng)另行處理。依照《中華人民共和國合同法》第八條、第六十條、第一百零七條，《中華人民共和國民事訴訟法》第一百二十八條的規(guī)定，判決：金某某于判決生效之日起一個(gè)月內(nèi)，按照萬某某、金某某訂立的協(xié)議書第七條的約定，為買房人協(xié)助辦理房產(chǎn)證、土地使用證。案件受理費(fèi)80元，其他費(fèi)用200元，合計(jì)280元，由金某某負(fù)擔(dān)，此款已由萬某某墊交，金某某在履行判決主文時(shí)一并給付萬某某。

上訴人金某某不服上述民事判決，向本院提起上訴稱：1、上訴人與被上訴人簽訂的國有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同，違反了法律的禁止性規(guī)定，應(yīng)為無效合同；上訴人與丙公司之間由被上訴人冒名簽訂的聯(lián)營合同亦為無效。一審判決均認(rèn)定為有效錯(cuò)誤；2、上訴人與被上訴人之間只有國有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同，縱然一審認(rèn)定該合同有效，上訴人也僅有協(xié)助被上訴人辦理土地使用權(quán)宗地轉(zhuǎn)讓的義務(wù)，負(fù)責(zé)為購房戶辦理房產(chǎn)證及土地分割證的義務(wù)人是丙公司和被上訴人，協(xié)議中約定由上訴人協(xié)助，系上訴人不懂法所致，一審判決的協(xié)助義務(wù)也不明確，致上訴人無法履行；3、被上訴人未按約履行合同義務(wù)，未讓出受讓的國有土地使用權(quán)部分地塊作為上訴人的專有吊機(jī)通道，一審認(rèn)定被上訴人已讓出一條約3米的道路供上訴人使用，純屬無稽之談，上訴人有權(quán)行使同時(shí)履行抗辯權(quán)。綜上，請求二審撤銷原判，駁回被上訴人的訴訟請求。

被上訴人萬某某答辯稱：一審判決認(rèn)定事實(shí)清楚，適用法律正確，請求二審駁回上訴，維持原判。

二審中，雙方當(dāng)事人未有新證據(jù)提供，二審查明的事實(shí)與一審相同。

本院認(rèn)為：金某某通過招標(biāo)從興化市國土資源局受讓了興化市某鎮(zhèn)振安南路東側(cè)的一塊宗地，領(lǐng)取了國有土地使用權(quán)證，合法取得了該宗土地的使用權(quán)，具備了進(jìn)入市場進(jìn)行依法轉(zhuǎn)讓的條件。后金某某與萬某某簽訂了土地開發(fā)使用權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議，金某某將其受讓的土地轉(zhuǎn)讓給萬某某開發(fā)建設(shè)商品房，該協(xié)議系金某某與萬某某的真實(shí)意思表示。協(xié)議簽訂后，金某某與萬某某雖未辦理變更登記手續(xù)，但依照最高人民法院《關(guān)于審理涉及國有土地使用權(quán)合同糾紛案件適用法律問題的解釋》法釋[2005]5號第八條的規(guī)定，并不影響雙方之間所簽訂的土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同的效力；關(guān)于《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》第三十八條第一款第（二）項(xiàng)規(guī)定的土地轉(zhuǎn)讓時(shí)投資應(yīng)達(dá)到開發(fā)投資總額25%的規(guī)定，是對土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同標(biāo)的物設(shè)定的于物權(quán)變動(dòng)時(shí)的限制性條件，轉(zhuǎn)讓的土地未達(dá)到25%以上的投資，屬合同標(biāo)的物的瑕疵，并不直接影響土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同的效力，該項(xiàng)規(guī)定不是認(rèn)定土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同效力的法律強(qiáng)制性規(guī)定。因此，金某某上訴認(rèn)為其與萬某某所簽訂的土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同無效的理由，本院不予支持。金某某與萬某某簽訂土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同后，萬某某以金某某的名義與丙公司簽訂了聯(lián)營合作開發(fā)協(xié)議，雙方合作開發(fā)商品房，金某某在建房過程中，包括申領(lǐng)相關(guān)建設(shè)手續(xù)，商品房建成后為50戶購房人辦理房產(chǎn)證時(shí)，均未提出異議，說明金某某認(rèn)可了萬某某以其名義與丙公司合作開發(fā)商品房的行為。且丙公司具備房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營資質(zhì)，依照法釋[2005]5號第十五條的規(guī)定，該合作開發(fā)聯(lián)營合同亦為有效。依照金某某與萬某某簽訂的土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同第七條的約定，金某某負(fù)有協(xié)助萬某某為購房方辦理房產(chǎn)證、土地使用權(quán)證的義務(wù)，商品房建成后，金某某僅為50戶購房人協(xié)助辦理了房產(chǎn)證，其未全面履行合同義務(wù)，現(xiàn)萬某某要求金某某依約履行協(xié)助義務(wù)，依法應(yīng)予支持。至于協(xié)議中約定的該地皮南面路段讓出道路給金某某使用的問題，現(xiàn)萬某某已在該地皮南面讓出一條道路給金某某使用至今，在商住樓建設(shè)過程中，金某某亦未提出異議，且金某某即使對萬某某讓出的道路有異議，也不能影響金某某為購房者協(xié)助辦證的義務(wù)，與本案亦不屬同一法律關(guān)系，金某某可另行通過合法途徑處理。綜上，一審判決認(rèn)定事實(shí)清楚，程序合法，處理并無不當(dāng)，金某某的上訴理由均不能成立，一審判決依法應(yīng)予維持。依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百五十三條第一款第（一）項(xiàng)的規(guī)定，判決如下：

駁回上訴，維持原判。

二審訴訟費(fèi)80元，由上訴人金某某負(fù)擔(dān)（已交）

本判決為終審判決。





審 判 長 陳 繼 元

審 判 員 曹 海 霞

代理審判員 高 繼 林







二〇一一年五月十日



書 記 員 王 梅