（2011）梁法民初字第00266號
——重慶市梁平縣人民法院(2011-4-15)
梁平縣人民法院
民事判決書
（2011）梁法民初字第00266號
原告重慶市XX文具有限公司（以下簡稱XX文具公司）。
法定代表人張XX，系該公司經理。
被告劉XX，男，生于1972年12月7日，漢族，重慶市梁平縣人，居民。
被告周XX，女，生于1971年6月9日，漢族，重慶市梁平縣人，居民。
委托代理人王金，重慶渝豪律師事務所律師。
本院于2010年1月17日受理原告XX文具公司與被告劉XX、周XX一般買賣合同糾紛一案，依法由審判員劉大華適用簡易程序，公開開庭進行了審理。原告法定代表人張XX、被告劉XX、周XX及其委托代理人王金到庭參加了訴訟。本案現已審理終結。
原告訴稱：原、被告雙方就原告XX文具公司座落在梁平縣梁山鎮鎮龍村一組的房屋（房權證308字第117151號，土地使用證梁國用2003字第1327號）中的部分房屋面積142.4㎡，于2009年1月22日雙方簽訂簽定《房屋買賣協議》期間，被告明知該房屋已被依法設置了抵押、查封，至今仍在抵押、查封存續中，而被告至今未按約定支付全部房款給原告并違約。根據相關法律規定查封、抵押中不得買賣，原、被告雙方簽訂的《房屋買賣協議》依法應當為無效協議。請求法院判決確認其《房屋買賣協議》無效，要求被告將房屋恢復原狀，歸還給原告XX文具公司，并支付使用期間的租金。
被告方辯稱，原、被告買賣的房屋已實際交付，被告劉XX、周XX系善意第三人，且現法院查封期已過，《房屋買賣協議》依法應為有效合同。原告XX文具公司應按《房屋買賣協議》應盡快給被告辦理產權證。請駁回原告的訴訟請求，并由原告XX文具公司為被告劉XX、周XX辦理產權證。
經審理查明：原告XX文具公司位于梁山鎮鎮龍村（現為梁平縣經濟技術開發區）有混合結構辦公、住宅綜合樓一幢，建筑面積1429.24㎡；混合結構商用辦公綜合樓一幢，建筑面積336.11㎡；磚木結構工業用房一幢，建筑面積326.57㎡；該處房屋共計2091.92㎡。2006年8月17日，原告XX文具公司以其該處房產2091.92㎡作抵押在原梁平縣農村信用合作聯社城西信用社借款77萬元,期限為2007年8月28日歸還,并在梁平縣房地產交易所進行了抵押登記。2009年1月16日因重慶市開洲騰達典當有限公司梁平分公司訴XX文具公司典當糾紛一案，本院依據重慶市開洲騰達典當有限公司梁平分公司的申請，對原告XX文具公司位于梁山鎮鎮龍村的房屋2091.92㎡整體查封。2009年1月，原告XX文具公司張帖門市出售告示，表明急需償還銀行貸款，將梁平中學對面的門市、房屋出售，有意者前來洽談。2009年1月22日，原告XX文具公司與被告劉XX、周XX簽訂《房屋買賣協議》，約定原告XX文具公司為甲方，被告劉XX、周XX為乙方，甲方將其所有的位于梁平縣雙桂街道（原梁山鎮）鎮龍村一組綜合樓三樓右邊最邊上住房6間，面積142.4㎡，房價126451.2元（面積及總房款以實際測算為準）；并約定簽訂本協議時乙方須預付總房款的20％給甲方，付款金額20000元，其余房款甲已雙方到梁平縣城西農村商業銀行取房屋產權證時付清。甲方負責辦理產權證，乙方付工本費1000元，甲方在六個月內將產權證辦給乙方；簽訂本協議時乙方預付20％的房款，余下房款雙方到梁平縣城西農村商業銀行取房屋產權證時付清，鑰匙和房屋一并交給乙方。同日，被告劉XX、周XX支付原告XX文具公司房款25000元，被告劉XX、周XX使用該房屋至今。
原告XX文具公司因未償還原梁平縣農村信用合作聯社城西信用社的借款，重慶農村商業銀行股份有限公司梁平支行起訴請求XX文具公司償還借款，2008年12月24日，本院作出（2008）梁法民初字第2081號民事判決書，判決由XX文具公司償還重慶農村商業銀行股份有限公司梁平支行借款本息共940595.31元。XX文具公司與重慶市開洲騰達典當有限公司梁平分公司典當糾紛一案，本院于2009年6月16日作出（2009）梁法民初字第69號民事判決書，判決由XX文具公司償還重慶市開洲騰達典當有限公司梁平分公司典當借款551535.55元及逾期利息，XX文具公司不服提起上訴，2009年11月21日重慶市第二中級法院作出（2009）渝二中法民終字第1552號民事判決書，變更判決由XX文具公司償還重慶市開洲騰達典當有限公司梁平分公司典當借款344416.30元及2008年10月9日起按同期同類貸款利率計算的資金利息。之后，原告XX文具公司申訴，2010年5月18日重慶市高級人民法院（2010）渝高法民申字第609號民事裁定書駁回XX文具公司的再審申請，現兩案均在執行過程中。被告劉XX、周XX于2010年4月21日將購房款107451.2元交至本院執行案款賬戶。現原告XX文具公司訴訟來院，主張原、被告簽訂的《房屋買賣協議》無效。
上述事實，有原、被告的陳述、售房廣告、《房屋買賣協議》、房地產抵押清單、房產證、收據、現金繳款單等證據證明，本院（2010）梁法民初字第104號民事判決對原告XX文具公司房屋抵押、查封及欠款的事實進行了確認。
本院認為：《中華人民共和國擔保法》第四十九條規定：抵押人轉讓已辦理登記的抵押物的，應當通知抵押權人并告知受讓人轉讓物已經抵押的情況；抵押人未通知抵押權人或者未告知受讓人的，轉讓行為無效。《最高人民法院關于適用<中華人民共和國擔保法>若干問題的解釋》第六十七條規定：取得抵押物所有權的受讓人，可以代替債務人清償其全部債務。《中華人民共和國合同法》第五十二條第一款第五項規定：違反法律、行政法規的強制性規定的合同無效。《中華人民共和國城市房地產管理法》第三十七條第一款第二項規定：司法機關和行政機關依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產權利的房地產不得轉讓。原告XX文具公司將已作為擔保抵押的財產進行出售，被告周延生作為受讓人并未取得抵押房屋的所有權，也沒有代替原告XX文具有限公司清償其全部債務使抵押權消滅；同時原告XX文具公司未經法院許可，變賣已被法院查封的財產，并收取房款，屬違反法律的強制性規定。因此，原、被告簽訂的《房屋買賣協議》無效。原告應當承擔本案的過錯責任。《中華人民共和國合同法》第五十八條的規定：合同無效或者被撤銷后，因該合同取得的財產應當予以返還；不能返還或者沒有必要返還的，應當折價補償。故原、被告因房屋買賣協議取得的財產應當予以返還。原、被告因合同無效造成的損失，本案不宜一并處理，當事人可另行主張權利。據此，依照《中華人民共和國合同法》第五十二條第一款第五項、《中華人民共和國城市房地產管理法》第三十七條第一款第二項的規定，判決如下：
一、原告重慶市XX文具有限公司與被告劉XX、周XX于2009年1月22日簽訂的《房屋買賣協議》無效。
二、由原告重慶市XX文具有限公司在本判決生效后十日內返還給被告劉XX、周XX購房款25000元。
三、由被告劉XX、周XX在收到原告重慶市XX文具有限公司返還的購房款后三個月內返還給原告重慶市XX文具有限公司位于梁平縣雙桂街道（原梁山鎮）鎮龍村綜合樓三樓右邊最邊上房屋6間（面積142.4㎡）。
四、駁回原、被告的其他訴訟請求。
如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務，應當依照《中華人民共和國民事訴訟法》的二百二十九條之規定，加倍支付遲延履行期間的債務利息。
案件受理費2829.02元，減半收取1414.51元，由原告重慶市XX文具有限公司負擔。
如不服本判決，可在判決書送達之日起十五日內，向本院遞交上訴狀，并按對方當事人的人數提供副本，上訴于重慶市第二中級人民法院。
審 判 員 劉 大 華
二○一一年四月十五日
書 記 員 惠 蕾
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