（2013）浙麗民終字第36號
——浙江省麗水市中級人民法院(2013-2-17)
浙江省麗水市中級人民法院
民 事 判 決 書
（2013）浙麗民終字第36號
上訴人（原審被告）：縉云××××汽車銷售有限公司。住所地：縉云縣××號，組織機構代碼：74904727-3。
法定代表人：樓某某。
委托代理人：丁某某。
被上訴人（原審原告）：葉某某。
委托代理人：樊某某。
上訴人縉云××××汽車銷售有限公司（以下簡稱元通某某）因房屋租賃合同糾紛一案，不服縉云縣人民法院于2012年12月7日作出的（2012）麗縉商初字第922號民事判決，向本院提起上訴。本院依法組成合議庭，于2013年1月22日公開開庭進行了審理。上訴人元通某某的委托代理人丁某某、被上訴人葉某某的委托代理人樊某某到庭參加訴訟。本案現已審理終結。
原審法院審理認定：2010年5月30日，原告與被告簽訂了商鋪租賃合同，原告將坐落縉云縣五云鎮(zhèn)黃某路295號和297號商鋪出租給被告。合同約定：租期一年，自2010年5月30日至2011年5月29日止，年租金16000元，一年一期付款，從第二年期租金每年比上一年度增加10%。裝修和修繕承租人負責，不再使用出租房屋時不得破壞裝修物和房屋的架構，承租人拖簽租金累計達30天，應賠償違約金1000元，出租人有權中止合同，收回房屋等條款。合同簽訂后，被告支付原告第一年租金。此后雙方未另行簽訂合同。從2011年6月起至2012年9月30日止，被告繼續(xù)承租商鋪，但沒按原合同支付租金，拖欠租金時間累計為一年零四個月，2012年5月30日前尚欠一年租金為17600元。期間，被告以租金由小區(qū)物業(yè)收訖為由拒絕再付租金。2012年6月1日原告書面通知被告搬離租賃房、交付租金，2012年6月2日被告收到該通知，但被告未履行。原告起訴請求支付應付租金及1000元違約金的同時，請求解除租賃合同。
原審法院審理認為：原、被告簽訂的商鋪租賃合同合法有效，對合同的雙方具有法律約束力。原告按合同將商鋪交給被告使用，被告依合同支付給原告一年的租金。一年期滿后，被告繼續(xù)使用該商鋪，出租人沒提出異議，依法應認定雙方的租賃關系為不定期租賃，被告應按原合同的約定計付租金。所以，即便是被告將租金交給了小區(qū)物業(yè)，也不能抵消或免除被告在合同中支付租金的義務。被告沒有支付租金給原告，依法應承擔違約責任。在不定期租賃的情況下，合同雙方均有權隨時解除合同，原告將解除合同的意思表示通知了被告，被告在收到該通知時起，該通知即具有法律效力，依法可認定雙方的租賃關系已解除。被告繼續(xù)使用該商鋪的行為不是租賃關系的民事法律行為。原告在租賃關系解除后，依法有權提出其損失的賠償，而原告仍堅持支付租金的請求，本院不予支持。據此，依照《中華人民共和國合同法》第九十六條、第二百二十六條、第二百三十二條的規(guī)定，判決：一、確認原告葉某某與被告縉云××××汽車銷售有限公司之間的商鋪租賃合同解除；二、被告縉云××××汽車銷售有限公司在本判決生效之日即支付給原告葉某某租金17600元及違約金1000元；三、駁回原告其他訴訟請求。如未按本判決指定的期間履行給付金錢義務的，應當依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百二十九條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務利息。案件受理費426元，減半收取213元，由被告縉云××××汽車銷售有限公司負擔，該費用在本判決生效日即向本院繳納。
上訴人元通某某上訴稱：一、被上訴人葉某某不是原審適格的原告。自2006年6月起，上訴人向青田縣濱園房地產開發(fā)有限公司（以下簡稱濱園公司）租賃了本案訴爭的縉云縣五云鎮(zhèn)黃某路295、297號商鋪，用于上訴人目前仍在經營的汽車銷售業(yè)務，至2011年5月29日，期間上訴人每年都與濱園公司簽訂了書面的房屋租賃合同，包括2010年5月30日至2011年5月29日這一年度。因被上訴人是濱園公司的股東之一，租賃合同基本上都是由被上訴人代表公司與上訴人簽訂，而且租金都是由被上訴人具體向上訴人收取。直到上訴人收到被上訴人寄來的2012年6月1日的“通知”和收到原審起訴狀副本，才知道本案訟爭的房屋于2012年4月24日過戶給被上訴人。因此，上訴人一直是向某園公某某租本案所涉的房屋。原審判決認定出租方是被上訴人葉某某，顯然與客觀事實不符，是完全錯誤的，由被上訴人主張租金是明顯的不適格；二、濱園公司在開發(fā)本案訟爭房屋所在的“濱園花園”房產后，因業(yè)主就物業(yè)用房存在矛盾，該業(yè)主委員會以濱園公司沒有按規(guī)定留有物業(yè)用房為由，要將本案訟爭房屋作為物業(yè)用房而要求上訴人將2011年6月以后的租金交給小區(qū)物業(yè)，并以阻撓上訴人正常開店相威脅。因此，上訴人才將2011年6月至2013年5月的租金按年度分兩次付給了“濱園花園”小區(qū)物業(yè)。期間，正是由于有上訴矛盾，濱園公司沒再要求與上訴人簽訂租賃合同；三、如被上訴人確實在2012年向某園公司購買了本案訟爭的房屋，濱園公司在出賣時未征求上訴人是否要購買，則侵犯了上訴人的優(yōu)先購買權。綜上，要求撤銷原判，依法改判駁回被上訴人的訴訟請求。
被上訴人葉某某答辯稱：被上訴人在2007年就擔任濱園公司的法定代表人，一直以來都是葉某某在經辦租賃合同的事項，所以被上訴人是原審的適格原告；濱園公司在縉云開發(fā)的項目不存在物業(yè)，該公司在出售縉云縣××路××、××號商鋪時曾電話聯系上訴人元通某某，元通某某也明確表示不購買上述商鋪。因此，上訴人的上訴理由不能成立，請求法院駁回上訴，維持原判。
二審中，雙方當事人均沒有提供新的證據。
本院除對原審法院認定的事實予以確認外，另認定：2009年8月13日，被上訴人與濱園公司簽訂商品房買賣合同，約定以501102元的價格購買本案訴爭的縉云縣五云鎮(zhèn)黃某路295、297號房產，并于同日開具銷售不動產統(tǒng)一發(fā)票。
本院認為：按照民法理論，有權對財產進行占有、使用、收益的人，不僅限于財產的所有權人。本案中，被上訴人于2009年8月13日購得本案訟爭房產，此后，被上訴人成為該訟爭房產的合法占有人。雖然被上訴人與上訴人簽訂商鋪租賃合同時沒有取得本案訟爭房產的所有權證，但并不影響其以合法占有人的身份對基于買賣合同法律關系取得的本案訟爭房產行使占有、使用、收益的權利。因此，原判認定被上訴人系租賃關系中的出租人且雙方簽訂的商鋪租賃合同合法有效并無不當。為此，上訴人稱被上訴人無權主張租金的上訴理由不能成立。上訴人提出“濱園花園”小區(qū)業(yè)主與濱園公司因小區(qū)無物業(yè)用房發(fā)生矛盾，要求濱園公司將本案訟爭房產作為小區(qū)的物業(yè)用房，并以阻擾上訴人經營相威脅，在此情形下，上訴人才將2011年6月以后的房屋租金交付于“濱園花園”小區(qū)物業(yè)。因“濱園花園”小區(qū)物業(yè)非本案租賃合同中的一方主體，且與本案無關聯性，故本院對該點上訴理由不予支持。上訴人認為濱園公司出賣本案訟爭房產時未履行告知義務也未征求其作為承租人的意見，侵犯了其優(yōu)先購買的權利。因該主張不屬于本案的審理范圍，故在本案中不作處理。綜上，原審判決審判程序合法，實體判決并無不當，應予維持。依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第（一）項之規(guī)定，判決如下：
駁回上訴，維持原判。
二審案件受理費265元，由縉云××××汽車銷售有限公司負擔。
本判決為終審判決。
審 判 長 周小蘭
審 判 員 程允平
代理審判員 葉高山
二○一三年二月十七日
本件與原件核對無異
代 書記員 吳美珠
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