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浙江省麗水市中級人民法院
民 事 判決 書


（2013）浙麗民終字第72號



上訴人（原審原告、反訴被告）：虞某某。
被上訴人（原審被告、反訴原告）：浙江××××旅游開發有限公司，住所地浙江省遂昌縣××街道牡丹亭中路××號。組織結構代碼：79648314-X。
法定代表人：陳某某。
委托代理人：鄭某某。
上訴人虞某某因房屋租賃合同糾紛一案，不服遂昌縣人民法院于2012年12月21日作出的（2012）麗遂民初字第577號民事判決，向本院提起上訴。本院依法組成合議庭，于2013年2月20日公開開庭進行了審理。上訴人虞某某、被上訴人浙江××××旅游開發有限公司及其委托代理人鄭某某均到庭參加訴訟。本案現已審理終結。
原審法院審理認定：2010年12月15日，原告（乙方）與被告（甲方）簽訂了第一份《租賃合同》，約定：甲方同意將坐落遂昌縣妙高街道牡丹亭中路8號華僑飯店的娛樂中心樓一幢出租給乙方經營；簽訂合同即日乙方向甲方交納7萬元人民幣，2011年3月6日之前交納23萬元人民幣，共30萬元人民幣作為押金，如乙方違約視為單方終止合同，押金不予退還，合同自動終止。合同簽訂當日，原告向被告交納了7萬元人民幣，之后原告未按約交納剩余的23萬元押金。2011年6月，原告以浙江遂昌華僑休閑娛樂有限公司的名義與宏揚公司簽訂了《遂昌縣華僑休閑娛樂有限公司施工合同》一份，將娛樂中心樓的裝飾工程承包給宏揚公司施工。2011年6月18日，宏揚公司（甲方）與葉某某（乙方）簽訂《項目經濟責任制承包合同》一份，將娛樂中心樓的裝飾工程承包給葉某某施工，約定：本工程項目經濟上實行獨立核算，專款專用，在甲乙雙方未結算之前，工程資產屬于甲方所有，乙方不得侵占、挪用。
2011年6月23日，原告（乙方）與被告（甲方）經協商，簽訂了第二份《租賃合同》，重新約定：甲方同意將坐落遂昌縣妙高街道牡丹亭中路8號華僑飯店的娛樂中心樓一幢出租給乙方經營；房屋租期十二年，從2012年3月1日至2024年2月29日止；租金第一個四年每年租金90萬元，從第五年至第八年每年租金110萬元，第九年至第十二年每年租金130萬元；租金每半年支付一次，每年的1月15日、7月15日前支付，如違約未按時支付租金，乙方愿按每年總租金20%計算支付違約金，如超過7個月未付房租，甲方有權單方面終止本租賃合同，乙方承諾如超過7個月未付房租，乙方自愿不要求返還押金、裝修和相關設施的一切費用；簽訂合同即日乙方向甲方交納7萬元人民幣，2011年7月1日之前交納23萬元人民幣，共30萬元人民幣作為押金，如乙方違約視為單方終止合同，押金不予退還，合同自動終止；甲方確保乙方2011年7月1日開始可進場裝修，裝修期8個月，此間不計租金不計租期；如一方違約，違約方應支付未違約方違約金15萬元人民幣整。
2011年6月24日，原被告以及承租遂昌華僑天溢大酒店的徐建林形成了一個紀要，載明：被告就遂昌華僑飯店的建設情況，向承租方作了介紹，誠懇希望承租方慎重選擇是否退出經營，若是選擇放棄租房，房屋出租方愿意退還押金和費用；原告表示：選擇繼續承租遂昌華僑飯店娛樂中心；承租方均表示接受房屋出租方提出完善消防工程的條件；雙方一致決定在2012年元旦開業；若2012年3月前未能營業，視為自動放棄承租房屋；出租方有權收回承租房屋；遂昌華僑飯店在建工程項目，至2011年6月30日已完成土建部分和消防安裝工程，按租賃合同于2011年7月1日分別交付承租方，進行裝飾，裝飾工期為6個月，定為2012年1月1日開張試營業，2012年2月1日開始按合同約定計算租金租期。2011年6月28日，原告通知宏揚公司進場施工。2011年6月30日，原告除已交納的7萬元外，向被告支付23萬元，共計30萬元押金。
宏揚公司施工期間，原告未按約支付工程進度款，宏揚公司多次催促原告支付工程進度款，原告也于2011年10月19日向宏揚公司項目部葉某某作出承諾：一星期內（2011年10月20日－2011年10月27日）保證支付工程款貳佰萬左右。但原告未按期支付。2011年12月20日，在娛樂中心裝飾工程做工的謝某某等100余某某工向遂昌縣勞動監察大隊投訴宏揚公司拖欠民工工資，經遂昌縣勞動監察大隊協調，宏揚公司多次派員來遂處理民工工資事宜，因宏揚公司考慮涉及人員多、數額大、存在較大出入，需宏揚公司與項目負責人葉某某、原告共同協商解決，但原告和葉某某的電話一直處于關機狀態，未與宏揚公司配合，為免事態擴大，2012年1月11日，宏揚公司（甲方）與被告（乙方）簽訂了《轉讓協議》一份，約定：甲方自愿將截止2012年1月11日公司所承建的坐落于遂昌縣××街道牡丹亭中路××飯店××中心樓（娛樂會所）裝飾工程范圍內的資產轉讓給乙方，工程資產于本合同簽字蓋章后由乙方所有；乙方自愿支付轉讓價款65萬元，于2012年1月12日支付給甲方。之后，被告按約履行了協議，該65萬元用于支甲工工資。2011年11月7日、2012年1月6日被告以風險告知書和律師函的形式提醒原告抓緊施工，如原告未按紀要約定在2012年3月前營業，視為自動放棄承租房屋；2012年3月5日、2012年3月6日，被告以函和律師函的形式通知原告，被告已按約收回華僑飯店娛樂中心樓。為此，雙方均以對方違約為由，分別向本院提出前述訴訟請求。
原審法院審理認為：原被告簽訂的《租賃合同》和原被告以及承租遂昌華僑天溢大酒店的徐建林形成的紀要，系原被告雙方的真實意思表示，內容未違反法律禁止性強制規定，合法有效，雙方均應依約全面履行合同約定的義務。宏揚公司因原告虞某某逾期不支付工程款，將其承建的華僑飯店娛樂中心樓裝飾工程范圍內的資產折價轉讓給被告，被告為解決宏揚公司拖欠民工工資事宜，出資65萬元購買，用于支甲工工資，不存在原告主張的被告與宏揚公司惡意串通，將原告資產低價轉讓、私下收回承租房屋的情形，原告未按約于2012年3月營業，也未按約于2012年1月15日前支付租金，應屬違約，原告要求被告立即退還押金30萬元、支乙告違約金15萬元，理由不足，不予支持。反訴原告主張反訴被告違約，要求判令反訴原告收取的30萬元押金不予退還、反訴被告支付反訴原告違約金15萬元，理由正當，予以支持。反訴原告主張因反訴被告違約，造成反訴原告娛樂中心樓空置8個月，租金損失60萬元，押金30萬元和違約金15萬元尚不足彌補反訴原告的損失，反訴被告還需賠償反訴原告損失15萬元，因反訴被告承租租賃房屋后，已承包給宏揚公司施工，該公司于2011年7月1日進場施工后，按反訴原告陳述于2011年9月22日停工，從該停工時間開始計算至反訴原告收回租賃房屋，時間不足6個月，租金損失不足45萬元，雙方約定的押金和違約金之和并未低于反訴原告造成的損失，故反訴原告要求反訴被告賠償15萬元損失的主張，理由不足，不予支持。為此，依照《中華人民共和國合同法》第六十條、第一百零七條、第一百一十四條之規定，判決：一、駁回原告虞某某的訴訟請求；二、反訴原告浙江××××旅游開發有限公司向反訴被告虞某某收取的30萬元押金不予退還；三、反訴被告虞某某于本判決生效之日起十日內支付給反訴原告浙江××××旅游開發有限公司違約金15萬元；四、駁回反訴原告浙江××××旅游開發有限公司的其他訴訟請求。如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務，應當依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百二十九條之規定，加倍支付遲延履行期間的債務利息。本案減半收取本訴案件受理費4025元，由原告虞某某負擔；減半收取反訴案件受理費4900元，由反訴原告浙江××××旅游開發有限公司負擔875元，反訴被告虞某某負擔4025元。
上訴人虞某某上訴稱：一、原審法院程序違法。1、本案案情復雜，原審適用簡易程序不妥；2、原審未給予上訴人充足的答辯時間即開庭審理，剝奪了上訴人的答辯權利；3、原審審理過程中，未讓上訴人充分發表意見，顯失公平。二、原審法院認定事實不清。被上訴人從宏揚公司處以明顯低于市場價格的款項購得屬于上訴人的裝飾工程資產，明顯屬于雙方惡意串通，原審卻不予認定。三、原審法院判決依據不足。被上訴人將不屬于自己的房產出租給上訴人并收取押金，違反了《城市房地產管理法》和《城市私有房屋管理條例》的有關規定，合同應屬無效，押金應予退還。綜上，要求撤銷原審判決，改判被上訴人退還房屋押金30萬元并承擔違約金15萬元和一、二審訴訟費用。
被上訴人答辯稱：一、原審法院程序某某。本案事實清楚、權利義務關系明確，依法可適用簡易程序。在一審中，雙方均依法行使了訴訟權利。二、原審法院認定事實清楚，判決結果有事實和法律依據。⑴、雙方簽訂的房屋租賃合同合法有效。①被上訴人的房屋經合法批準建房，締約時房屋雖未取得產權憑證，但房屋權屬是清晰的，并已將有關情況告知上訴人，上訴人也未表示要退出租賃關系，不存在隱瞞上訴人的情況。②被上訴人分別于2010年7月、2011年11月辦理了訟爭房屋的土地使用權和房屋所有權某，不影響上訴人使用房屋。⑵、被上訴人與宏揚公司簽訂工程資產轉讓協議是因為上訴人拖欠裝修工程某某工資，不存在惡意串通行為，也不會對合同效力產生影響。此后，被上訴人多次以風險告知和律師函的形式提醒上訴人履約，直至2012年3月6日上訴人未按約定開業后才按照合同約定收回出租房屋。三、上訴人未及時支付租金及開張營業，違反合同約定，被上訴人沒收其押金并要求上訴人支付違約金有事實和法律依據。
二審中，上訴人向本院提交了麗水市公安局消防支隊公某某政處罰決定書及浙江省代收罰沒款專用票據復印件各一份，待征上訴人因被上訴人用于出租的房屋未經消防驗收合格導致其無法繼續對出租房屋進行裝修的事實。被上訴人質證認為：上訴人提供的證據只能證明裝修工程未經消防設計審核合格而擅自施某某受到消防機構的處罰，與出租房屋土建部分消防是否經驗收合格無關。本院認證認為：上訴人提供的證據所反映的是上訴人在對其承租的房屋進行內部裝修時因內部裝修工程未經消防設計審核合格擅自施工而被消防機構責令停止施工并處以罰款決定，在沒有其他證據予以佐證的情形下，無法證明上訴人主張的待證事實，故本院不予采信。
本院除對原審法院認定的事實予以確認外，另認定：一、被上訴人分別于2010年7月7日、2011年7月14日、11月18日取得了遂昌縣妙高鎮龍某某城“華僑飯店”地塊的土地使用權某、“華僑飯店”的建設工程消防驗收意見書和該房屋的所有權某，房屋坐落于遂昌縣妙高鎮龍某某城小區西側；二、上訴人承租的房屋位于“華僑飯店”娛樂中心樓。
本院認為：上訴人主張房屋租賃合同因被上訴人于締約時暫未辦理產權某書、未經公安機關消防機構驗收合格而無效，該主張缺少法律依據。本案中，從上訴人與被上訴人于2011年6月23日簽訂的租賃合同和雙方于同年6月24日形成的會議紀要的內容來看，上訴人作為承租方對用于出租的房屋暫未辦理產權某書和未經消防驗收合格等情況非常清楚，在被上訴人提示該內容后希望上訴人慎重考慮是否退出租賃關系，上訴人也未表示退出，并于同年8月24日對該會議紀要的書面內容進行了簽字確認。至此，合同雙方均對房屋租賃的有關事項達成了一致意見。此后，被上訴人分別于2010年7月7日、2011年7月14日、11月18日取得了出租房屋的土地使用權某、消防驗收合格意見書和房屋所有權某，確保上訴人能正常使用出租房屋，實現合同目的，不存在認定合同無效的情形。原審法院認定上訴人與被上訴人簽訂的房屋租賃合同合法、有效，并依此判定上訴人未按合同約定支付租金及按時營業屬違約行為無明顯不當。因此，上訴人提出出租房屋無產權某書和未經消防驗收，主張合同無效的上訴理由不能成立。另，上訴人依照《城市私有房屋管理條例》第16條提出被上訴人違法收取押租，要求返還押金。因該條例已失效，押金約定系雙方的真實意思表示，且不違反現行法律法規的強制性規定，故該上訴理由亦不能成立。上訴人認為宏揚公司將上訴人所有的裝飾工程資產以65萬元的價格轉讓給被上訴人，雙方存在惡意串通。本院認為該事實不屬于本案租賃關系的審理范圍，故不予審查。至于上訴人提出原審法院審判程序違法的問題，從一審審判過程來看，上訴人在訴訟中向一審法院提交了書面的答辯狀，并在案件審理過程中充分闡述了訴訟主張，依法行使了法律賦予的訴訟權利，對上訴人的該點上訴主張，本院不予支持。綜上，原判認定事實清楚、實體處理無明顯不當，依法應予維持。依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第（一）項之規定，判決如下：
駁回上訴，維持原判。
二審案件受理費8050元，由上訴人虞某某負擔。
本判決為終審判決。






審 判 長 周小蘭
審 判 員 程允平
代理審判員 葉高山






二○一三年三月六日
本件與原件核對無異
代 書記員 吳美珠