(2013)浙麗民終字第133號
——浙江省麗水市中級人民法院(2013-4-25)
中華人民共和國
浙江省麗水市中級人民法院
民 事 判 決 書
(2013)浙麗民終字第133號
上訴人（原審被告）：麗水天××電××司。住所地：中華人民共和國浙江省××光街××號。
法定代表人：胡××。
委托代理人：孫××。
委托代理人：黃××。
被上訴人（原審原告）：朱甲。
上訴人麗水天××電××司為與被上訴人朱甲房屋租賃合同糾紛一案，不服麗水市蓮都區人民法院（2013）麗蓮民初字第164號民事判決，向本院提起上訴。本院受理后，依法組成合議庭進行了審理。本案現已審理終結。
原審法院經審理認定，2011年12月1日，楊某、朱乙接受原告朱甲委托，與被告麗水天××電××司訂立《店房租賃協議書》。該協議約定原告將其所有的坐落于麗水市××光街××號西首店面2間（房屋所有權證號為麗房甲第028018號，證載房屋為××鎮×光街1號房乙起第二單元西首）租賃給被告使用，租期自2012年1月1日起至2012年12月31日止，全年租金356000元等內容。租賃期限屆滿后，原、被告雙方未簽訂續租協議，原告委托代理人朱某多次要求被告騰退房屋。2013年2月8日，原告委托代理人朱某與被告門店負責人孫××簽訂涉訴房屋搬離及物品盤點聲明，約定剩余物品在2013年2月18日前處理。2013年2月19日，涉訴房屋交付原告。
原審法院認為，原、被告簽訂的《店房租賃協議書》，系雙方當事人真實意思表示，協議內容未違反法律規定，該租賃協議書合法有效，雙方應當按照協議約定事項嚴格予以履行。現原、被告約定的租賃期限已屆滿，雙方也未簽訂續租協議，故被告應當按照協議約定騰退房屋。原告訴請被告騰房，符合法律規定，予以支持。由于被告在租賃期屆滿后未騰退房屋，故其在合同期限屆滿后占有店面的使用費可參照原、被告簽訂的上一年度租賃協議計付費用。原、被告于2013年2月8日簽訂盤點聲明后，被告就停止在涉訴房屋內的經營活動，故認定該時間為被告實際占有使用涉訴房屋的時間。被告辯稱原、被告雙方已達成續租合意及原告侵犯其優先承租權，但未提供有效證據予以佐證，故該辯解意見，不予采信。為此，依照《中華人民共和國合同法》第六十條、第二百二十六條、第二百三十五條的規定，判決如下：一、被告麗水天××電××司將坐落于麗水市××光街××號房乙起第二單元店面2間（即麗水市××光街××號西首店面2間）騰空并交付給原告朱甲（已騰空交付）；二、被告麗水天××電××司于本判決生效后五日內支付原告朱甲店面占有使用費某民幣37579元；三、駁回原告朱甲的其他訴訟請求。如果未按判決指定的期間履行給付金錢義務，應當依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條的規定，加倍支付遲延履行期間的債務利息。案件受理費某民幣1580元，由原、被告各半負擔。
上訴人麗水天××電××司不服原審判決，上訴稱，一、一審判決認定事實錯誤。2012年12月，上訴人與被上訴人依據雙方的商業習慣協商續租事宜，并且已經達成續租協議。然而承租人朱某在某某店長潘×建等人的幫助下找到被上訴人，以某某公司要求原房丙與其簽訂租賃合同為由的欺騙手段某租該房屋，意在侵占上訴人積累多年的市場資源，損害上訴人的公司某某。被上訴人明某某租人朱某是違背誠實信用原則，仍與其簽訂租賃合同的行為，侵犯了上訴人的優先承租權。一審判決認定雙方簽訂的《店房租賃協議書》真實有效，那么該協議明確約定了上訴人的優先承租權，一審法院卻沒有進行認定，判決錯誤。二、一審法院認為上訴人所舉的朱丙的書面材料和錄音資料，不符合證據三性，是錯誤的認定。上訴人認為，朱丙的書面材料是朱丙的真實意思表示，是真實有效的證據材料，且該份證據明確說明了承租人朱某是以欺詐手段簽訂的房屋租賃合同，能夠證明本案的事實。被上訴人亦沒有對該份證據的真實性有所異議。上訴人曾某某請朱丙參加訴訟，但一審法院表示不予追加。上訴人提供的錄音資料也能夠說明上訴人與被上訴人前期洽談續租且能夠達成續租協議的事實。故一審法院主觀臆斷上訴人所提供的證據不符合證據三性的認定錯誤。綜上，請求二審法院依法改判。
被上訴人朱甲未作答辯。
二審期間雙方當事人未向本院提供證據。
經審理本院查明，2012年12月10日被上訴人向上訴人發出書面通知，要求上訴人于2012年12月11日前來簽訂續租合同。上訴人認可已經收到該書面通知。本院認定的其他事實與原審法院認定的事實一致。
本院認為，在雙方房屋租賃合同期限到期前，被上訴人已經以通知上訴人前來商談續租事宜的方式，保障了上訴人優先承租權的行使，因雙方在合同約定的期限內就續租事宜未能達成協議，被上訴人將案涉房屋出租給他人并無不妥。且在2013年2月8日上訴人與被上訴人已經達成了案涉房屋搬離及物品盤點聲明，并在2013年2月19日將案涉房屋交付給了被上訴人。可以認定上訴人已經不再承租案涉房屋。故被上訴人在與上訴人未達成續租協議的情況下與他人簽訂租賃協議并未侵害上訴人的優先承租權。另上訴人一審舉證的朱丙的書面材料及錄音資料實質上屬于證人證言，朱丙未出庭作證，且并非本案的當事人，原審未采信朱丙的書面材料、錄音資料及未追加為當事人并無不當。綜上，上訴人的上訴理由不能成立，本院對其上訴請求不予支持。依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第（一）項之規定，判決如下：
駁回上訴，維持原判。
二審案件受理費740元，由上訴人麗水天××電××司負擔。
本判決為終審判決。
審 判 長 呂 湘
審 判 員 蘇 偉 清
審 判 員 李 洋
二O一三年四月二十五日
本件與原本核對無異
代 書記員 張 琳
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