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麗水市蓮都區(qū)人民法院
民 事 判 決 書


（2013）麗蓮民初字第38號


原告：傅××。
原告：楊××。
原告：尤××。
原告：王××。
原告：葉××。
原告：朱××。
原告：周××。
原告：何××。
原告：鐘××。
原告：張××。
上述十原告的委托代理人（特別授權(quán)）：李××、涂××。
被告：王甲。
委托代理人（特別授權(quán)）：藍(lán)××、王乙。
第三人：浙江××××置業(yè)股份有限公司。住所地：麗水市××街××商務(wù)××樓。組織機(jī)構(gòu)代碼：14843555-3。
法定代表人：陳×。
委托代理人（特別授權(quán)）：金××。
第三人：馮××。
委托代理人（特別授權(quán)）：毛××。
第三人：毛××。
原告傅××等十人與被告王甲、第三人浙江××××置業(yè)股份有限公司、第三人馮××、毛××房屋租賃合同糾紛一案，于2012年12月26日向本院起訴，本院于當(dāng)日受理后，依法由審判員黃野松獨(dú)任審判，于2012年1月30日公開開庭進(jìn)行了審理。原告傅××等十人的委托代理人涂××、被告的委托代理人藍(lán)××、第三人浙江××××置業(yè)股份有限公司的委托代理人金××、第三人毛××暨第三人馮××的委托代理人到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
原告傅××等十人訴稱：原告楊××與原告尤××、原告王××與原告葉××、原告周××與原告何××、原告鐘××與原告張××分別系夫妻關(guān)系。第三人浙江××××置業(yè)股份有限公司系花某某陽光都市商品房項(xiàng)目的開發(fā)商。2010年3月23日，第三人浙江××××置業(yè)股份有限公司與被告經(jīng)協(xié)商一致簽訂《房屋租賃合同》約定：被告向第三人承租坐落于麗水市花園路中××門牌號為××號、××以及××號至××號房屋，該租賃房屋一層面積為172.31平方米，二層面積為831.88平方米；租賃期限為5年，自2010年4月1日至2015年3月31日止，其中2010年4月1日至7月30日為無償贈送裝修期；租賃用途為營業(yè)用房；一層營業(yè)用房的租金為每平方米每月50元，二層營業(yè)用房的租金為每平方米每月23元，之后每年租金在前一年租金的基礎(chǔ)上遞增10%，即2010年4月1日至2010年9月30日的租金為55497元，2010年10月1日至2011年3月31日的租金為166492元，2011年4月1日至2011年9月30日及2011年10月1日至2012年3月31日的租金為174817元，2012年4月1日至2012年9月30日及2012年10月1日至2013年3月13日的租金為192299元，2013年4月1日至2013年9月30日及2013年10月1日至2014年3月31日的租金為211529元，2014年4月1日至2014年9月30日及2014年10月1日至2015年3月31日的租金為232682元；租金的支付方式實(shí)行先交租后使用原則，每半年支付一次，各期租金應(yīng)于上期租賃時間到期前15日前即每年6月15日前支付下半年租金，每年的12月15日前支付次年上半年的租金；在租賃期間，第三人浙江××××置業(yè)股份有限公司可以出售租賃房屋；被告逾期二十日支付租金、履約保證金，或累計(jì)拖欠租金、履約保證金達(dá)100000元的，第三人浙江××××置業(yè)股份有限公司有權(quán)解除合同；被告未按合同約定交付租金的，應(yīng)按違約金額的日萬分之八支付違約金；租賃期滿后或約定終止租賃合同后，被告應(yīng)將租賃標(biāo)的的填充墻、樓梯洞口等按原結(jié)構(gòu)要求恢復(fù)后交付給第三人浙江××××置業(yè)股份有限公司。合同還約定了其他內(nèi)容。合同簽訂后，第三人浙江××××置業(yè)股份有限公司將租賃房屋交付給被告，被告用以營業(yè)“寶寶花園”。租賃期限內(nèi)，第三人浙江××××置業(yè)股份有限公司將租賃房屋分別出售給原告傅××等十人所有，其中門牌號為475-2的一層房屋出售給原告傅××所有；門牌號為477的一層房屋及花某某477號二層房屋（即215號）出售給原告楊××與原告尤××共有；花某某477-1號二層房屋（即216號）出售給原告王××與原告葉××共有；花某某477-2號二層房屋（即217號）出售給原告朱××所有；花某某479號二層房屋（即218號）出售給原告周××與原告何××共有；花某某481號房屋（即219號）出售給原告鐘××與原告張××共有。被告在租賃房屋出售前后，均存在拖欠租金的違約行為，共計(jì)拖欠租金385252元。原告認(rèn)為，第三人浙江××××置業(yè)股份有限公司與被告所簽的《房屋租賃合同》系雙方某實(shí)意思表示，且不違反法律法規(guī)強(qiáng)制性規(guī)定，合法有效。租賃合同期限內(nèi)，第三人浙江××××置業(yè)股份有限公司將租賃房屋出售給原告傅××等十人，根據(jù)買賣不破租賃原則，《房屋租賃合同》中第三人浙江××××置業(yè)股份有限公司的權(quán)某義務(wù)由原告傅××等十人享有和承擔(dān)。被告未依約履行租賃合同，構(gòu)成違約。這份合同已由浙江××××置業(yè)股份有限公司通知被告解除，根據(jù)法律規(guī)定，被告未在期限內(nèi)提出異議向人民法院起訴，本案合同實(shí)際上已解除。為此，請求判令：一、解除被告與第三人浙江××××置業(yè)股份有限公司2010年3月23日所簽的《房屋租賃合同》；二、被告騰空租賃房屋并返還原告；三、被告立即支付原告傅××等十人房屋租金（租金按租賃合同約定的租金支付至實(shí)際騰空之日止）；四、被告支付原告傅××等十人違約金（違約金按欠付租金的日萬分之八計(jì)算）。
被告王甲答辯稱：一、答辯人自房屋于2012年10月修繕以來，一直積極要求第三人浙江××××置業(yè)股份有限公司及各原告提供租金的支付途徑，均未得到正面答復(fù)。二、租賃房屋的漏水漏糞狀況影響了房屋的使用，截止2012年12月31日止，應(yīng)當(dāng)減免租金59778.49元。三、答辯人請求法院駁回原告解除《房屋租賃合同》及要求答辯人支付違約金的訴訟請求，答辯人未及時支付租金的行為為合理行使合同履行抗辯權(quán)的行為。答辯人在《房屋租賃合同》簽訂后對租賃房屋投入了3000000余元資金進(jìn)行裝修，開業(yè)后隨即出現(xiàn)嚴(yán)重房屋質(zhì)量問題，導(dǎo)致答辯人不能正常經(jīng)營，答辯人拖欠租金的行為實(shí)為合同履行的抗辯。
第三人浙江××××置業(yè)股份有限公司未作陳述。
第三人馮××、毛××陳述：同意原告的意見，同時要求被告騰空麗水市花某某481號二樓（浙江××××置業(yè)股份有限公司編號是219）的房屋，并支付2012年12月31日之后的房租。
經(jīng)審理本院認(rèn)定以下事實(shí)：2010年3月23日，第三人浙江××××置業(yè)股份有限公司與被告協(xié)商一致簽訂《房屋租賃合同》。合同約定：被告向第三人承租坐落于花園路××號、××、××、××、××號××、××、××樓的房屋。租賃期限自2010年4月1日至2015年3月31日止，其中2010年4月1日至7月30日為無償贈送裝修期。合同第二條約定一層營業(yè)用房50元每平方米每月，二層營業(yè)用房23元平方米每月。第二年開始的租金在前一年的基礎(chǔ)上遞增5%，之后每年租金在前一年的基礎(chǔ)上遞增10%。合同第五條對租金支付具體約定如下：2010年4月1日至2010年9月30日的租金為55497元，2010年10月1日至2011年3月31日的租金為166492元，2011年4月1日至2011年9月30日及2011年10月1日至2012年3月31日的租金為174817元，2012年4月1日至2012年9月30日及2012年10月1日至2013年3月13日的租金為192299元，2013年4月1日至2013年9月30日及2013年10月1日至2014年3月31日的租金為211529元，2014年4月1日至2014年9月30日及2014年10月1日至2015年3月31日的租金為232682元。先交租后使用，租金每半年支付一次，支付時間是上期租賃時間到期前15日內(nèi)。合同第六條約定被告付清第一期租金及履約保證金共135797元的次日，第三人浙江××××置業(yè)股份有限公司將租賃房屋全部交付被告。合同第八條約定在租賃期間，第三人浙江××××置業(yè)股份有限公司可以出售租賃房屋。合同第九條約定被告逾期二十日支付租金、履約保證金，或累計(jì)拖欠租金、履約保證金達(dá)100000元的，第三人浙江××××置業(yè)股份有限公司有權(quán)解除合同。合同第十一條約定被告未按合同約定交付租金的，應(yīng)按違約金額的日萬分之八支付違約金。
合同簽訂后，第三人浙江××××置業(yè)股份有限公司將租賃房屋交付給被告使用。2010年3月31日被告向第三人浙江××××置業(yè)股份有限公司支付第一期租金55497元及履約保證金80000元，合計(jì)135497元。2011年8月15日被告向第三人浙江××××置業(yè)股份有限公司支付租金180000元，2012年8月28日被告向第三人浙江××××置業(yè)股份有限公司支付租金200000元。在催告被告支付租金未果的情況下，第三人浙江××××置業(yè)股份有限公司于2012年2月9日以催告函的形式通知被告要求解除房屋租賃合同，清空房屋內(nèi)財(cái)物，騰退房屋并支付拖欠的租金和違約金。后第三人浙江××××置業(yè)股份有限公司向被告寄發(fā)《債權(quán)轉(zhuǎn)讓通某某》告知被告之前拖欠的部分租金、違約金分別轉(zhuǎn)讓給本案部分原告。上述函件、通某某被告均已收悉，此時原告傅××等十人已取得案涉房屋的所有權(quán)，其中花某某為475-2號的房屋為原告傅××所有；花某某477號、477號二樓房屋為原告楊××和原告尤××共有；花某某477-1號二樓房屋為原告王××和原告葉××共有；花某某477-2號二樓房屋為原告朱××所有；花某某479號二樓房屋為原告周××和原告何××共有；花某某481號二樓房屋出售給原告鐘××和原告張××共有。后原告鐘××和原告張××將花某某481號二樓房屋出售，2012年8月31日，該房屋登記到第三人馮××個人名下，房屋建筑面積141.73平方米。被告至今未騰空并返還案涉房屋。
另查明，2012年12月27日，經(jīng)麗水市蓮都區(qū)法院調(diào)解的（2012）麗蓮民初字第xx號民事調(diào)解甲明：“一、被告馮××、毛××于2012年12月31日前支付原告張××、鐘××購房款705000元，兩原告可直接領(lǐng)取其中的605000元；二、購房余款100000元待被告馮××、毛××與案外人王甲就兩被告所購房屋重新簽訂《房屋租賃合同》或案外人王甲與浙江××××置業(yè)股份有限公司就兩被告所購房產(chǎn)解除原簽訂的《房屋租賃合同》且兩被告收回房產(chǎn)后三日內(nèi)，扣除2012年12月31日起至以上確定的任一期限之日止的租金（租金按浙江××××置業(yè)股份有限公司與王甲簽訂的《房屋租賃合同》的約定計(jì)算）后，再由原告張××、鐘××領(lǐng)取；”
本院認(rèn)定上述事實(shí)并據(jù)以采信的證據(jù)有：原告提供的原告傅××等十人的身份證、被告的身份證復(fù)印件、第三人浙江××××置業(yè)股份有限公司的企業(yè)營業(yè)執(zhí)照及組織機(jī)構(gòu)代碼證、房屋租賃合同及承租房屋門牌對照表、房屋所有權(quán)憑證、2011年8月4日、2012年1月10日、2012年2月9日催告函及圓通速遞送達(dá)回單、2012年7月23日債權(quán)轉(zhuǎn)讓通某某及圓通速遞回單；被告提供的銀行現(xiàn)金繳款單、函以及申通快遞詳單；第三人馮××、毛××提供的馮××、毛××的身份證復(fù)印件、房屋產(chǎn)權(quán)證書、（2012）麗蓮民初字第941號民事調(diào)解乙當(dāng)事人庭審陳述。
結(jié)合認(rèn)定的事實(shí)，本院針對原告訴請分析如下：
對原告傅××等十人要求解除2010年3月23日簽訂的《房屋租賃合同》的訴請，本院認(rèn)為，第三人浙江××××置業(yè)股份有限公司與被告簽訂房屋租賃合同，系當(dāng)事人真實(shí)意思表示，合法有效，雙方均應(yīng)按照約定履行合同義務(wù)。被告未按約定時間支付租金，系違約，應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。因拖欠租金已超過合同第九條約定的金額，因此第三人浙江××××置業(yè)股份有限公司有權(quán)行使合同約定的解除權(quán)，案涉《房屋租賃合同》自被告收悉第三人浙江××××置業(yè)股份有限公司發(fā)出的解除合同的意思表示后即告解除。
對原告傅××等十人以及第三人馮××、毛××要求騰空租賃房屋的訴請，本院認(rèn)為，房屋租賃合同解除后，房屋所有權(quán)人有權(quán)要求被告騰空并返還房屋，故對原告傅××、楊××、尤××、王××、葉××、朱××、周××、何××以及第三人馮××要求被告騰空房屋并返還的訴請予以支持。被告以房屋漏水作為不支付租金的抗辯，但未提供充分證據(jù)證明該質(zhì)量瑕疵會導(dǎo)致合同目的不能實(shí)現(xiàn)，且被告一直在使用案涉房屋，故該質(zhì)量瑕疵不構(gòu)成被告拒付租金的合法理由，對被告的該抗辯不予采納。
對原告傅××等十人、第三人馮××、毛××要求被告支付租金的訴請，本院認(rèn)為，截至房屋租賃合同解除之日止，被告共計(jì)付款315497元（含履約保證金80000元），依合同應(yīng)付551529元（合同約定第一期租金55497元、第二期租金166492元、第三期租金174817元、第四期截至2012年2月9日租金154723元），尚欠租金236032元。該金額的租金被告應(yīng)支付給第三人浙江××××置業(yè)股份有限公司，因第三人浙江××××置業(yè)股份有限公司將該債權(quán)轉(zhuǎn)讓給了原告傅××等十人，故該部分租金應(yīng)由原告傅××等十人收取。被告于2012年1月28日向第三人浙江××××置業(yè)股份有限公司支付了200000元，因?yàn)榇藭r《房屋租賃合同》已解除，該筆款項(xiàng)應(yīng)理解為房屋占有使用費(fèi)，鑒于庭審中原告傅××等十人自認(rèn)已收到該筆款項(xiàng)，為便于計(jì)算，本院將被告支付的該200000元的房屋占有使用費(fèi)與其所欠租金236032元對抵，得被告共欠原告傅××等十人租金36032元。房屋租賃合同解除之后，被告繼續(xù)占有使用案涉房屋，應(yīng)參照合同約定的租金標(biāo)準(zhǔn)向房屋所有權(quán)人支付占有使用費(fèi)至房屋實(shí)際騰空之日止。第三人馮××自2012年8月31日起取得蓮都區(qū)花某某481號二樓房屋產(chǎn)權(quán)，其有權(quán)自該日起獲得房屋占有使用費(fèi)，故第三人馮××訴請被告支付自2012年12月31日起至該房屋實(shí)際騰空之日止的房屋占有使用費(fèi)，符合法律規(guī)定，本院予以支持。
對原告傅××等十人要求被告支付違約金的訴請，本院認(rèn)為，合同第十一條約定被告未按合同約定交付租金的，應(yīng)按違約金額的日萬分之八支付違約金。違約金的計(jì)算期間應(yīng)以被告違約之日（合同約定租金支付時間為上期租賃期間到期前15日前，合同解除前被告已完整付清了兩期的租金，故違約時間起點(diǎn)為上一期到期日前15日即2011年3月16日）起計(jì)算至房屋租賃合同解除之日（2012年2月9日）止，此期間內(nèi)被告共拖欠租金236032元，計(jì)算得出違約金金額為62312元。案涉房屋確實(shí)存在漏水情況（第三人浙江××××置業(yè)股份有限公司承認(rèn)修理過不止一次），即房屋出租人也存在未全面適當(dāng)履行合同義務(wù)的情形，依據(jù)合同第十一條約定，第三人浙江××××置業(yè)股份有限公司應(yīng)賠償被告由此造成的一切損失，因被告未能舉證證明損失的具體金額，考慮到損失確實(shí)存在的事實(shí)，本院根據(jù)雙方過錯程度對被告的損失酌情確定為被告應(yīng)支付的違約金金額的30%。原告傅××等十人可獲的違約金轉(zhuǎn)讓自第三人浙江××××置業(yè)股份有限公司，故原告傅××等十人可獲違約金43619元，對該部分訴請予以支持。
依照《中華人民共和國合同法》第六十條、第七十九、第八十條、第九十三條、第九十六條、第一百零七條、第一百二十條、第二百一十二條、第二百二十六條、第二百二十七條、第二百二十九條的規(guī)定，判決如下：
一、解除第三人浙江××××置業(yè)股份有限公司與被告王甲于2010年3月23日簽訂的《房屋租賃合同》；
二、被告王甲于本判決生效后十五日內(nèi)騰空坐落于麗水市花某某475-2號、477號、477號二樓、477-1號二樓、477-2號、479號二樓、481號二樓的房屋，并將上述房屋返還給原告傅××（475-2號）、楊××、尤××（477號、477號二樓）、王××、葉××（477-1號二樓）、朱××（477-2號二樓）、周××、何××（479號二樓）；
三、被告王甲于本判決生效后十五日內(nèi)支付原告傅××等十人租金36032元及房屋占有使用費(fèi)（2012年2月9日至2012年3月31日按照每月29136元；2012年4月1日至2013年3月31日按每月32050元；2013年4月1日至2014年3月31日按35255元；2014年4月1日后按38780元的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算到本判決第一項(xiàng)所述的房屋實(shí)際騰空之日止），并扣除本判決第五項(xiàng)所確定的金額；
四、被告王甲于本判決生效后十五日內(nèi)支付原告傅××等十人違約金43619元；
五、被告王甲于本判決生效后十五日內(nèi)騰空坐落于麗水市花某某481號二樓的房屋，并將該房屋返還第三人馮××。
六、被告王甲于本判決生效后十五日支付第三人馮××房屋占有使用費(fèi)（2012年12月31日至2013年12月31日照每月4142元；2013年12月31日至2014年12月31日按4556元；2014年12月31日以后按5011元的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算到本判決第四款所述的房屋實(shí)際騰空之日止）；
七、駁回原告傅××等十人的其他訴訟請求；
如果未按判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百二十九條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。
案件受理費(fèi)19000元，減半收取9500元，由原告傅××等十人負(fù)擔(dān)500元，由被告王甲負(fù)擔(dān)9000元。
如不服本判決，可在判決書送達(dá)之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對方當(dāng)事人的人數(shù)提出副本，上訴于浙江省麗水市中級人民法院。




審判員黃野松








二〇一三年三月十一日


本件與原本核對無異


書記員魏小云