（2013）浙麗民終字第79號
——浙江省麗水市中級人民法院(2013-3-12)
浙 江 省 麗 水 市 中 級 人 民 法 院
民 事 判 決 書
（2013）浙麗民終字第79號
上訴人（原審原告）：金甲。
委托代理人：尤××。
委托代理人：金乙。
被上訴人（原審被告）：郭甲。
被上訴人（原告被告）：郭乙。
上述兩被上訴人共同委托代理人：王××。
上訴人金甲因房屋租賃合同糾紛一案，不服麗水市蓮都區人民法院（2012）麗蓮民初字第938號民事判決，向本院提起上訴。本院依法組成合議庭，于2013年3月1日公開開庭審理了本案，上訴人金甲及委托代理人金乙，被上訴人郭甲、郭乙的共同委托代理人王××到庭參加訴訟。本案現已審理終結。
原審法院審理認定：2008年3月26日，浙江某達置業股份有限公司與原告金甲簽訂《房屋租賃合同》，約定：由原告金甲承租位于某達陽某某庚街商鋪，一層商鋪十間戶牌號為陽某某26、31幢樓110-119號，建筑面積為797.8平方米；一層營業用房26.5元／平方米／月，第三年起每年租金遞增10%；租賃期限自2008年7月15日至2013年7月14日；租金支付方式實行先交租后使用的原則，分十次支付租金，其中第七次租金（2011年7月15日至2012年1月14日）、第九次租金（2012年7月15日至2013年1月14日）在每年的12月31日前，第八次租金（2012年1月15日至2012年7月14日）于每年的6月3日前支付。2011年10月15日，原告與兩被告簽訂《轉讓協議》，將坐落于麗水市××號店鋪（原為麗水某某汽車裝潢店）轉讓給兩被告，并約定：租金為每半年交付一次，并于約定日期提前一個星期交付原告，店鋪轉讓給被告后，被告同意代替原告履行原有店鋪租賃合同中所規定的條款，并且每年定期交納租金及該合同所約定的應由原告交納的水電費及其他各項費用。協議簽訂后，被告向某告支付了2011年10月15日至2012年1月14日的租金。
原審法院另查明：案涉房屋的物業費收費標準為0.8元／平方米／月。
原審法院審理認為：原、被告簽訂的《轉讓協議》，經法院生效判決已確認為合法有效，雙方均應依約及時履行各自的義務。關于2011年10月15日至2012年1月14日的租金問題。（2012）麗蓮民初字第312號案件的庭審筆錄中，原告已明確答復該筆款項已付，在本案中原告無法提供充分的證據對前述自認的事實予以否定，故原審法院認定該三個月的房屋被告已經向某告支付。關于案涉房屋一層112號店面總計78.68平方米是否應當在總承租面積內扣減的問題。根據被告提供的交接清單中列明的租金計算，其計算基數為797.8平方米，可見112號店面的面積顯然包含在內，且在租賃前被告應對該房屋的四至范圍做了現場查看與了解，現提出要求扣減該面積，依據不足，原審法院不予支持。關于2012年1月15日至2012年7月14日的租金及是否應支付利息的問題。根據原被告雙方簽訂的《轉讓協議》及原告與浙江某達置業股份有限公司簽訂的《房屋租賃合同》，該筆租金數額應為：153488.74元（26.5元／平方米／月×1.1×1.1×797.8平方米×6月），支付日期為2012年5月27日。雖然案涉房屋的租賃問題一直處在訴訟過程中，但該期間并未對被告的經營造成實質的影響，故被告仍應依約及時履付租金。關于2012年7月15日至2013年1月14日的租金問題。該筆租金數額為：168837.62元（26.5元／平方米／月×1.1×1.1×1.1×797.8平方米×6月），支付日期為2012年12月24日。被告在庭審中表示愿意在本案中一并支付，原審法院予以認可。但本案起訴時，該筆租金支付期限并未屆滿，原告要求被告承擔該筆租金的利息，依據不足，原審法院不予支持。關于物業費及違約金的問題。庭審中，原、被告同意以2012年8月31日為界，其之前的物業費由被告向某告支付，其之后的物業費由被告直接向物業公司某某，故被告應向某告支付的物業費為6701.52元（0.8元／平方米／月×797.8平方米×10.5月）。原告并未提供因被告物業費未交而承擔了相應違約金的證據，故對原告要求被告支付逾期繳納物業費的違約金，原審法院不予支持。原告訴請要求被告支付200000元違約金，無事實和法律依據，原審法院不予支持。綜上，對原告訴請的合理部分，原審法院予以支持。原審法院依照《中華人民共和國合同法》第四十四條、第六十條、第一百零七條、第二百二十六條的規定，判決如下：一、被告郭甲、郭乙于本判決生效之日起十日內支付原告金甲2012年1月15日至2013年1月14日的租金322326.36元及利息（利息以153488.74元為基數，自2012年5月27日起按中國人民銀行同期基準貸款利率計算至本判決確定的履行期限屆滿之日止）；二、被告郭甲、郭乙于本判決生效之日起十日內支付原告金甲為其墊付的物業費6701.52元；三、駁回原告金甲的其他訴訟請求。案件受理費10260元，減半收取5130元，由原告金甲負擔1830元，被告郭甲、郭乙負擔3300元。
宣判后，原審原告金甲不服，向本院提起上訴。
上訴人金甲上訴稱：一審法院認定被上訴人郭甲、郭乙已交付2011年10月15日至2012年1月14日的租金問題存在錯誤。（2012）麗蓮民初字第312號案件的庭審筆錄中關于交接清單的質證情況記錄錯誤，依據該案的庭審同步錄音錄像，上訴人金甲及代理人并未自認上述款項已付。為此，請求二審法院依法改判，除2012年1月15日至2013年1月14日的租金322326.36元及利息和上訴人為被上訴人墊付的物業費6701.52元外，判令被上訴人郭甲、郭乙向上訴人金甲支付2011年10月15日至2012年1月14日的租金76745元，本案所有訴訟費用由被上訴人承擔。
被上訴人郭甲、郭乙辯稱：一、根據（2012）麗蓮民初字第312號案件的庭審筆錄的記載，上訴人構成自認，該庭審筆錄是由上訴人簽字確認的；二、在（2012）麗蓮民初字第312號案件的質證中，被上訴人舉證交接清單的待證事實是已經繳納了該三個月的租金，上訴人對此沒有提出異議，只是補充了其它方面的內容，已經構成了默認；三、上訴人金甲書寫的交接清單上記載了押金、租金、電費等款項，上訴人金甲僅對租金提出訴訟，而沒有要求被上訴人支付其它款項，與交易習慣不符；四、上訴人既沒有向被上訴人主張過租金，也沒有把被上訴人的營業款扣下，可見，被上訴人已經支付了該三個月租金。綜上，請求駁回上訴人金甲的上訴請求。
二審中，被上訴人郭甲、郭乙未提供新的證據。上訴人金甲向本院提供交接清單草稿一份（復印件），待證上訴人原先草擬了這份交接清單，在被上訴人支付80000元押金后，上訴人在這份交接清單上進行了添加書寫，被上訴人并沒有支付2011年10月15日至2012年1月14日的租金76745元。被上訴人質證認為，該清單是上訴人自己書寫，故對其真實性有異議，且并不能待證被上訴人沒有支付76745元。經審查，上訴人金甲未能提供該證據的原件，且該證據也不能證明上訴人擬待證的事實，故，本院對該證據不予采納。
經審理查明，原審法院對被上訴人郭甲、郭乙向上訴人金甲支付了2011年10月15日至2012年1月14日租金的事實認定有誤，應予糾正。本院另認定：2011年10月15日，上訴人與被上訴人簽訂《轉讓協議》，雙方在履行協議過程中產生糾紛，2012年3月1日，郭甲起訴金甲至麗水市蓮都區人民法院，要求解除協議、返還轉讓款，案號：（2012）麗蓮民初字第312號。在該案的審理過程中，被上訴人郭甲向審理法院提交了交接清單，待證其已向上訴人金甲支付了2011年10月15日至2012年1月14日的租金。經質證，上訴人金甲對其真實性無異議，但對其待證事實未做明確答復。除以上事實外，本院認定的事實與原審法院認定的事實一致。
另查明：2011年10月15日至2012年1月14日的租金數額為：76744.37元（26.5元／平方米／月×1.1×1.1×797.8平方米×3個月）。
本院認為：當事人對自己提出的訴訟請求所依據的事實或者反駁對方訴訟請求所依據的事實有責任提供證據加以證明。沒有證據或者證據不足以證明當事人的事實主張的，由負有舉證責任的當事人承擔不利后果。本案中，被上訴人郭甲、郭乙作為案涉房屋的承租方，應對其主張的已付2011年10月15日至2012年1月14日租金的事實提供證據予以證明。被上訴人主張上訴人金甲在（2012）麗蓮民初字第312號案件中對交接清單的質證意見，構成對2011年10月15日至2012年1月14日租金的自認。本院認為，根據已查明的事實，結合（2012）麗蓮民初字第312號案件庭審同步錄音錄像，上訴人在對交接清單的質證過程中，雖未對其待證事實進行明確答復，但也未承認該三個月租金已付，不應認定為上訴人的自認。且，交接清單中書寫的“店里房租，10月15算起-11年1月14日，先交三個月，之后按合同每半年交一次。”僅僅是雙方對《轉讓協議》約定的租金支付期限的補充，并不能證明被上訴人已支付了該三個月租金。被上訴人的其他抗辯理由亦不能成立，本院不予采信。綜上，被上訴人未能提供充分的證據證明2011年10月15日至2012年1月14日的租金已付，應承擔不利后果。上訴人金甲的上訴理由成立，對其上訴請求合理部分，本院予以支持。原審法院認定部分事實錯誤，本院依法予以改判。依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第（二）項、《中華人民共和國合同法》第一百零七條、第二百二十六條之規定，判決如下：
一、維持麗水市蓮都區人民法院（2012）麗蓮民初字第938號民事判決第一項、第二項，即被上訴人郭甲、郭乙于本判決生效之日起十日內支付上訴人金甲2012年1月15日至2013年1月14日的租金322326.36元及利息（利息以153488.74元為基數，自2012年5月27日起按中國人民銀行同期基準貸款利率計算至本判決確定的履行期限屆滿之日止）；被上訴人郭甲、郭乙于本判決生效之日起十日內支付上訴人金甲為其墊付的物業費6701.52元；
二、撤銷麗水市蓮都區人民法院（2012）麗蓮民初字第938號民事判決第三項；
三、被上訴人郭甲、郭乙于本判決生效之日起十日內支付上訴人金甲2011年10月15日至2012年1月14日的租金76744.37元；
四、駁回上訴人金甲的其他訴訟請求。
如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務，應當依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規定，加倍支付遲延履行期間的債務利息。
一審案件受理費10260元，減半收取5130元，由上訴人金甲負擔1500元，被上訴人郭甲、郭乙負擔3630元。二審案件受理費3660元，由被上訴人郭甲、郭乙負擔。
本判決為終審判決。
審 判 長 徐蓓姿
審 判 員 蘇偉清
審 判 員 李 洋
二○一三年三月十二日
本件與原件核對無異
代 書記員 張 琳
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