(2012)黔法民初字第03406號
——重慶市黔江區人民法院(2012-11-26)
重慶市黔江區人民法院民事判決書
(2012)黔法民初字第03406號
原告陳XX，男，1970年11月12日出生，漢族，住重慶市璧山縣XXX村X組，公民身份號碼XXXXXXXXXX。
委托代理人費XX，重慶市黔江區XX法律服務所法律工作者。
被告重慶XXXX有限公司黔江XX書店，住所地重慶市黔江區XX街道辦事處XX路XX號。
負責人呂XX，該書店經理。
委托代理人唐XX，重慶XX律師事務所律師。
原告陳XX訴被告重慶XXXX有限公司黔江XX書店（以下簡稱“黔江XX書店”）房屋租賃合同糾紛一案，本院于2012年10月19日受理后，依法由代理審判員謝梟獨任審判，于2012年11月13日適用簡易程序公開開庭進行了審理。原告陳XX及其委托代理人費XX、被告重慶XXXX有限公司黔江XX書店的委托代理人唐XX均到庭參加訴訟。本案現已審理終結。
原告陳XX訴稱，被告在黔江老城區小廣場繁華路段的書店營業用房自搬遷至城西后，其門面租賃不僅租金高昂且十分走俏，原告欲租賃該書店門面，2008年12月1日，與租賃被告門面經營香煙生意的張朝華達成以50000元轉讓其空門面的協議，但必須經被告同意。原、被告雙方于次日簽訂《房屋租賃合同》，該合同約定自2009年1月1日起至2009年12月31日止，租期一年，但實際交房租金一年零2個月，先交租金后入住。該合同第11條5款約定：“如甲方在租期屆滿后仍要對外出租，在同等條件下，乙方享有優先承租權。”2011年1月5日，被告在租賃期內以該房屋與其他單位聯營為名，提起收回房屋的民事訴訟，原告在被告“聯營”收回門面而不是另租他人經營的前提下，無奈退還了被告門面，但隨即該門面另租陳彥君個人經營。原告據此提起優先承租權的民事訴訟，一審判決駁回訴求，原告再次上訴，庭審中法官釋明：“繼續履行合同不現實，另案起訴損失賠償，建議撤訴，故四中院（2011）01031號裁定準許撤訴。”原告認為，在同等條件下，承租人有優先承租權利，被告不得另行租給他人經營，由于被告違約，給原告造成極大經濟損失，依法應當賠償，故訴至法院，請求：判令被告賠償損失84141元（房屋轉讓費50000元、裝飾裝修費34141元）并承擔本案訴訟費用。
原告為證明其所主張的事實，在庭審中向本院提交了以下證據材料：
1、《轉讓協議》；
2、門面裝飾裝修費用發票收據、銷貨清單、銷售清單各一張，共計34141元；
3、（2011）黔法民初字第02731號《民事判決書》；
4、（2011）渝四中法民終字第01031號《民事裁定書》；
5、《房屋租賃合同》及《補充規定》；
6、《聯營合同》；
7、重慶市增值稅專用發票一張。
被告辯稱：1、原告是否已經將門面轉租過來與我方毫無關系，也不知情，更談不上同意；2、對于收回門面轉租他人是沒有的事實；3、我方不存在違約，也不存在侵權，請求駁回原告的訴求。
被告為證明其所主張的事實，在庭審中向本院提交了以下證據材料：
1、《房屋租賃合同》；
2、重慶XX書店集團物業管理公司的《通知》；
3、重慶XX書店集體公司黔江XX書店的《通知》；
4、（2010）黔法民初字第02806號《民事調解書》；
5、（2011）黔法民初字第02731號《民事判決書》。
經審理查明，2008年12月1日，張朝華作為甲方與作為乙方的原告陳XX簽訂一份《轉讓協議》，上書“今收到陳XX轉讓費5萬元整（伍萬元整）。”2008年12月2日，原告陳XX（乙方）與被告黔江XX書店（甲方）簽訂《房屋租賃合同》及《補充規定》，約定被告黔江XX書店將位于重慶市黔江區解放路40號的1號門面出租給原告陳XX，租賃期為2009年1月1日至2009年12月31日，每半年支付租金一次；雙方還就房屋使用、違約責任、合同解除、爭議解決等其他事項進行了約定。2009年1月，原告陳XX就合同約定的門面進行了裝修，其后開始使用該門面。
2009年11月10日，因調整經營結構，增加業主網點，重慶XX書店集團公司物業管理公司向黔江XX書店發出通知，要求黔江XX書店對其位于重慶市黔江城東辦事處解放路綜合樓的1-3號門面在2009年12月31日到期后不再出租，并做好承租方的相關善后工作。2009年11月12日，黔江XX書店將該通知送達1-3號門面。2009年12月16日，黔江XX書店向原告陳XX送達《通知》，要求原告陳XX“于2009年12月31日前做好退房準備，清理完租房內的所有物件，按時退房”，否則，將“通過法律程序予以追究”，陳XX所經營門面的店員常碧琴在《通知》上簽字。其后，因原告陳XX未按期退房，被告黔江XX書店依法起訴，經本院調解，雙方達成（2010）黔法民初字第02806號《民事調解書》，約定陳XX于2010年5月10日前騰退訴爭門面，并對2010年1月至4月的租金、原合同約定的違約金等一并做出了處理，該案現已履行完畢。
2010年6月1日，被告黔江XX書店與陳彥君簽訂《聯營合同》，將訴爭門面用作經營衫國演義系列商品。2010年12月2日，在向重慶市黔江區國家稅務局辦稅報務廳繳納1500元稅款的發票聯中顯示，該批服裝購貨單位為重慶XXXX有限公司黔江XX書店，備注注明代開企業名稱為陳彥君。
2011年，原告陳XX起訴被告黔江XX書店，認為被告收回門面后又將其出租，而非自用，損害了原告的優先承租權，要求法院判令被告按《房屋租賃合同》第十一條第五項的約定履行合同。2011年11月25日，本院做出（2011）黔法民初字第02731號《民事判決書》，判決駁回原告陳XX的訴訟請求，原告陳XX不服，向重慶市第四中級人民法院提起上訴，在審理期間，原告陳XX書面申請撤回該案起訴，重慶市第四中級人民法院于2011年12月17日依法做出（2011）渝四中法民終字第01031號《民事裁定書》，準許陳XX撤回起訴。2012年10月19日，原告陳XX認為被告違約將門面另行租賃給他人，給原告造成極大經濟損失，訴至法院，請求判令被告黔江XX書店賠償房屋轉讓費50000元、裝飾裝修費34141元等損失共計84141元并承擔本案訴訟費用。
上述事實，有原、被告提交的證據及在案陳述予以佐證，足以認定。
本院認為，原告陳XX與被告黔江XX書店所簽訂的《房屋租賃合同》及《補充規定》系雙方真實意思表示，本院予以確認，雙方的租賃關系合法有效成立，雙方均應按照合同約定享有權利并履行義務。雙方在《房屋租賃合同》第十一條第五款中約定：“租賃期滿前，乙方要繼續租賃的，應當在租賃期滿前壹個月前書面通知甲方，如不通知則視為乙方按合同期終止，甲方有權處置合同期后的房屋使用，如甲方在租賃期滿后仍要對外出租，在同等條件下，乙方享有優先承租權。”在庭審中，無證據證明房屋租賃期屆滿前原告陳XX通知被告要繼續租賃訴爭房屋，按照合同約定，該《房屋租賃合同》已于2009年12月31日租賃期屆滿時依法予以終止。租賃期屆滿后，原告陳XX未按時騰房，雙方形成事實上的房屋租賃關系，被告訴至法院要求原告騰退房屋，在法院的主持下，雙方在（2010）黔法民初字第02806號《民事調解書》中就騰退房屋、超出租賃期限的租金支付、違約金等問題達成了協議，該協議系雙方的真實意思表示，且已履行完畢，雙方的房屋租賃關系依法予以解除，雙方就訴爭房屋不再有其他任何權利義務關系。此后，被告黔江XX書店就訴爭房屋與陳彥君簽訂《聯營合同》系其對自己權利的處分，原告認為該行為系被告黔江XX書店的違約行為、侵犯其優先承租權于法無據，本院不予采信。在庭審中，無證據證明原告陳XX與張朝華之間產生的轉讓費應由被告黔江XX書店承擔，故原告陳XX要求被告賠償其轉讓費50000元的訴訟請求于法無據，本院不予支持。根據雙方在《房屋租賃合同》第七條第四款第四項中的約定：“裝飾、裝修費用由乙方承擔”，故原告陳XX要求被告賠償其裝飾裝修費用34141元的訴訟請求于法無據，本院不予支持。據此，根據《中華人民共和國合同法》第八條、第九十一條、第九十三條、第二百一十二條、第二百一十五條及《中華人民共和國民事訴訟法》第六十四條之規定，判決如下：
駁回原告陳XX的訴訟請求。
案件受理費1904元，減半收取952元，由原告陳XX負擔。
如不服本判決，可在判決書送達之日起十五日內，向本院遞交上訴狀，并按對方當事人的人數提出副本，上訴于重慶市第四中級人民法院。上訴期滿后七日內仍未交納上訴案件受理費的，按自動撤回上訴處理。雙方當事人在法定上訴期內均未提出上訴或僅有一方上訴后又撤回的，本判決發生法律效力，當事人應自覺履行判決的全部義務。一方不履行的，自本判決內容生效后，權利人可以向人民法院申請強制執行。申請執行的期限為二年，該期限從法律文書規定履行期間的最后一日起計算。
代理審判員 謝 梟
二〇一二年十一月二十六日
書 記 員 張桂華
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