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麗水市蓮都區人民法院
民 事 判 決 書


（2013）麗蓮民初字第548號


原告：葉××。
原告：王××。
上述兩原告委托代理人（特別授權）：葉甲。
原告：葉甲。
原告：葉乙。
被告：葉丙。
被告：羅××。
委托代理人（特別授權）：樓×。
原告葉××、王××、葉甲、葉乙與被告葉丙、羅××確認合同無效糾紛一案，本院于2013年6月17日立案受理后，依法由審判員朱海峰獨任審判，于2013年7月18日公開開庭進行了審理。原告葉××、葉甲（兩原告葉××、王××的委托代理人）、葉乙，被告葉丙，被告羅××及其委托代理人樓×到庭參加訴訟。本案現已審理終結。
原告葉××、王××、葉甲、葉乙訴稱：被告葉丙與原告葉××、王××系子女與父母關系，與原告葉甲、葉乙系兄弟姐妹關系，四原告與被告葉丙共同擁有原麗水市城關某解放街118號房屋一幢。1994年因上述房屋拆遷，經麗水市城市規劃行政主管部門批準在麗水市××都區××村××號建設住宅一幢。當時建設審批是以被告葉丙以戶主，以四原告為房屋共有人，土地性質為集體所有土地。1996年8月16日，被告葉丙與被告羅××共同簽訂了《房屋買賣協議》，協議約定：被告葉丙將其所有的坐落于麗東××村××磚××層，占地面積33.12平方米的房屋，以95000元的價格出賣給被告羅××，并約定被告羅××一次性付清房款即享有房屋的居住、轉讓等一切自主權；今后需辦理房屋過戶手續時，被告葉丙應給予配合。原告認為，被告葉丙出賣的房屋系四原告及被告葉丙共同共有，被告葉丙未經全體共有人協商一致同意，私自將麗東二村104號房屋轉讓給被告羅××，并且該房屋土地性質為集體所有土地，轉讓違反國家法律強制性規定，所以兩被告簽訂的《房屋買賣協議》系無效協議。另外，根據麗水市城鄉建設委員會發的編號（94）浙規證101052號《中華某某共和國建設用地規劃許可證》，批準建造的麗東二村104號住宅，占地面積應為33.12平方米，層次三層；（94）浙規證1010263號《中華某某共和國建設工程規劃許可證》批準建筑面積99.36平方米。經實地測量，該住宅總建筑面積203平方米，層次五層，其中一層超占用土地3.68平方米，三層以下超建筑面積17.79平方米，加建第四、五層，建筑面積74.6平方米，底層陽臺封閉6平方米，樓頂搭建簡易棚17平方米。被告葉丙未按批準的建造房屋的面積遠遠超過經批準的施工面積，故該房屋屬于違法建筑，存在違法占地行為。以違法建筑和違法占地房產為標的的買賣，應認定無效。故原告起訴要求確認被告葉丙與被告羅××簽訂的《房屋買賣合同》無效。
被告葉丙辯稱：被告葉丙并非將麗東二村104號房屋出賣給羅××，而是出賣給案外人厲志豐。1995年12月25日，被告葉丙與案外人厲志豐簽訂房屋買賣合同；1996年8月26日，案外人厲志豐與被告羅××簽訂房屋買賣合同。1996年8月16日，被告葉丙曾與被告羅××簽訂一份公證書，將麗水市××都區××村××號房屋出售給被告羅××。簽訂公證書時，兩被告及案外人厲志豐三人說好由被告羅××當場付給被告葉丙一定款項，但被告羅××卻沒有付，故被告葉丙對公證書不認可。因麗水市××都區××村××號房屋是出賣給案外人厲志豐的，麗東二村104號房屋是一房二賣。故被告葉丙認為兩被告間的買賣合同無效。
被告羅××辯稱：1996年8月16日，被告羅××與被告葉丙訂立了麗水市××都區××村××號房屋的買賣協議。該協議經過公證處公證，房款兩清，且羅××在該房屋居住已有17年時間。在交易時，被告葉丙將登記在其名下的建設用地規劃許可證和建設工程規劃許可證交付給羅××，這兩本證上沒有各原告的姓名。雙方簽訂的立賣斷屋契約定：被告葉丙將此屋同意出賣給被告羅××，永遠管業居住，自由出租、買賣，并無權找續，父母兄弟姐妹叔伯另由賣主（被告葉丙）負責處理，雙方不得一言反悔。現在各原告以共同共有人身份對兩被告的房屋買賣合同提出異議沒有道理。首先，各原告不是房屋的共有人，被告葉丙出賣的房屋是以被告葉丙個人名義辦理的建設用地規劃許可證和建設工程規劃許可證。各原告在1986年時已在麗東二村建有房屋（地址是城關某麗東二村73號），被告葉丙早已從家庭中分離出來，單獨立戶，對自己的財產當然有獨立的處置權。故，被告羅××認為各原告不是適格的主體。其次，各原告居住地點與麗水市××村××房屋在同××路上，同屬一村，各原告在房屋買賣后的十幾年間都沒有提出異議，可見各原告對房屋買賣行為是認可的、明知的。本案已過訴訟時效。房屋是否違章是由行政主管部門管理的行政事務，與各原告無涉，且現在根據政策規定，案涉房屋違章部分經過處理，也可以得到政府認可。被告葉丙雖將房屋賣給案外人厲志豐，之后案外人厲志豐通過三方某某將房屋轉賣給了羅××，且經公證，事實上房屋最終由被告葉丙直接將房屋賣給被告羅××。
本院經審理查明：被告葉丙與原告葉××、王××系子女與父母關系，與原告葉甲、葉乙系兄弟姐妹關系。1994年4月1日，被告葉丙以戶主名義填寫《麗水市城關集體、個人新（擴）建基地申請表》向政府提出用地申請。1994年5月25日，麗水市城鄉建設委員會向被告葉丙發放了（94）浙規證1010263號《中華某某共和國建設工程規劃許可證》。1996年8月16日，兩被告訂立《房屋買賣協議》并經原麗水市公證處公證，約定：被告葉丙將坐落在麗水市××都區××村××號（現為麗水市××都區××村××號）住宅［詳見（94）浙規證1010263號中華某某共和國建設工程規劃許可證］出賣給被告羅××。合同訂立并房屋交付后至今，被告羅××一直居住在麗東二村104號。2008年，麗東村撤村建居。2013年6月17日，原告葉××、王××、葉甲、葉乙向本院起訴要求確認兩被告簽訂的上述《房屋買賣協議》無效。
本院據以認定以上事實的證據有：原、被告身份證、房屋買賣協議、麗水市城關集體、個人新（擴）建基地申請表、（94）浙規證1010263號建設工程規劃許可證及雙方當事人當庭陳述。
本院認為：被告葉丙與羅××訂立案涉合同，系雙方當事人真實意思表示，且經原麗水市公證處公證，該合同成立。現原告未提供相反證據足以推翻該項公證，故經公證的案涉合同應當作為認定案件事實的根據。訂立案涉合同時，被告羅××對麗水市××都區××村××號房屋產權信息的了解源自（94）浙規證1010263號建設工程規劃許可證，該證載明的建設單位為“葉丙”，被告羅××有理由相信被告葉丙對麗東二村104號房產具有處分的權利；結合被告葉丙在麗東二村104號房屋原始登記材料中均為戶主的事實，被告羅××有理由相信被告葉丙對其家庭成員有代理權，應認定被告葉丙的行為構成表見代理。四原告以被告葉丙未經其同意出售房產，而主張合同無效，其理由不能成立。
案涉合同成立于合同法實施以前，且因房屋所在村已經撤村建居，土地性質可以變更為國有出讓。故四原告以麗東二村104號房屋土地性質為集體土地為由主張合同無效，其理由不能成立。
四原告認為麗東二村104號房屋屬于違法建筑，本院認為案涉房屋是否構成違章應由相關行政機關予以認定，本院在本案中不予評判。
根據原、被告提供的戶籍信息，原、被告均在麗東二村居住。被告羅××在麗東二村104號居住10多年的時間里，四原告應當知道兩被告間存在房屋買賣合同關系，但均未提出異議，其主張已經超過訴訟時效。綜上，為維護當事人合法權益，依照《中華某某共和國民法通則》五十四條、第六十三條、第八十五條、一百三十五條，《中華某某共和國合同法》第六條、第八條、第四十九條，《中華某某共和國公證法》第三十六條的規定，判決如下：
駁回原告葉××、王××、葉甲、葉乙的訴訟請求。
案件受理費11750元，減半收取5875元，由原告葉××、王××、葉甲、葉乙負擔。
如不服本判決，可在判決書送達之日起十五日內，向本院遞交上訴狀，并按對方當事人的人數提出副本，上訴于浙江省麗水市中級人民法院。




審 判 員　朱海峰








二〇一三年八月二十日


本件與原本核對無異


代書記員　江煜劍