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麗水市蓮都區(qū)人民法院
民 事 判 決 書


（2013）麗蓮民初字第327號


原告：吳甲。
原告：丁××。
原告：吳乙。
原告：吳丙。
原告：吳丁。
原告：吳戊。
上述六原告的委托代理人（特別授權(quán)）：蘇××。
被告：陳××。
被告：賈××。
上述二被告的委托代理人（特別授權(quán)）：何×。
原告吳甲等六人與被告陳××、賈××房屋買賣合同糾紛一案，于2013年4月2日向本院起訴，本院受理后，依法由審判員黃野松獨任審判，于2013年4月27日、7月16日公開開庭進(jìn)行了審理，后因案情復(fù)雜，依法組成由審判員黃野松擔(dān)任審判長，審判員朱海峰、人民陪審員張靈飛參加評議的合議庭，于2013年8月26日公開開庭進(jìn)行了審理。兩被告提起反訴，本院依法受理后，決定合并審理。原告吳丙以及原告吳甲等六人的委托代理人蘇××，兩被告的委托代理人何×到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
原告吳甲等六人訴稱：各原告均系同一家庭成員，兩被告系夫妻關(guān)系。2005年，原告與兩被告共同簽訂房屋賣契，將屬于家庭共有的坐落于麗水市××都區(qū)××號××層房屋一套及柴間一間出賣給被告所有，兩被告付給原告人民幣222800元。該房屋土地使用權(quán)性質(zhì)屬于農(nóng)村集體無償劃撥，房屋所有權(quán)某和土地使用權(quán)某至今未過戶，依法也不能過戶。原、被告之間的房屋賣契損害了國家和集體的利益，依照有關(guān)法律規(guī)定，應(yīng)屬于無效。為此，請求判決：一、依法確認(rèn)原、被告于2005年簽訂的房屋賣契無效；二、被告立即將坐落在麗水市××都區(qū)××號××層房屋一套及柴間一間返還給原告所有。
被告陳××、賈××辯稱：一、雙方簽訂的賣契合法有效，應(yīng)按約定繼續(xù)履行。雙方于2005年簽訂的賣契明確約定了買賣標(biāo)的以及相應(yīng)價款，寫明“雙方自愿，雙方簽字后即日生效，永不反言、反悔，永遠(yuǎn)為照”并簽字畫押，且各自履行了支付房屋價款及交付房屋的義務(wù)，該賣契所約定的內(nèi)容已實際履行完畢，這些都充分表明了雙方對于買賣房屋的合意，在我國法律沒有明確規(guī)定城市居民不得購買農(nóng)村房屋的前提下。雙方簽訂的賣契恰恰體現(xiàn)了當(dāng)事人意思自治的原則，應(yīng)屬合法有效。二、若認(rèn)定雙方簽訂的賣契無效，則應(yīng)根據(jù)“不誠信者不應(yīng)得利的原則”并參照房屋市場價值賠償被告損失。被告認(rèn)為，原告時隔八年主張房屋買賣無效的行為與中國的傳統(tǒng)道德相悖，如果出賣人均能通過主張買賣無效而獲得巨大利益，容易引發(fā)人們的道德危機(jī)，為和諧社會不容。
反訴原告陳××、賈××反訴稱：本案涉及的這類房屋買賣合同，被判令無效后，賠償金額基礎(chǔ)標(biāo)準(zhǔn)是不存在的，申請評估得出的資產(chǎn)評估報告的計算方式?jīng)]有任何法律依據(jù)。為此，請求依法判令：反訴被告賠償反訴原告經(jīng)濟(jì)損失441144元。
反訴被告吳甲等六人辯稱：反訴原告按照月利率2%計算損失，但雙方對此沒有約定，故該訴請沒有事實和法律依據(jù)。損失按照什么標(biāo)準(zhǔn)計算，只有根據(jù)評估，評估與原來的買賣價款差額部分就是損失，再根據(jù)過錯大小分擔(dān)。
本院對事實認(rèn)定如下：原告（反訴被告）吳甲等六人系麗水市水東新村集體經(jīng)濟(jì)組織成員，被告（反訴原告）陳××、賈××并非該集體經(jīng)濟(jì)組織成員。2005年，原告（反訴被告）吳甲等六人作為賣方與作為買方的被告（反訴原告）簽訂賣契一份，將登記于原告吳甲名下，坐落于麗水市××都區(qū)××房屋××房屋（房屋所××權(quán)證號：01081962）及柴間出賣給兩被告。賣契寫明：“現(xiàn)吳甲將第五層房間壹套與柴間壹間，評價人民幣貳拾貳萬貳仟捌佰元整，賣于陳××所有。”合同簽訂后，買賣雙方均按照約定履行了交房和付款的義務(wù)。
審理過程中，經(jīng)被告陳××、賈××申請，本院依法委托麗水新時代資產(chǎn)評估有限公司對案涉房產(chǎn)進(jìn)行了評估，評估報告書認(rèn)為案涉房產(chǎn)價值為410000元。
本院據(jù)以認(rèn)定上述事實的證據(jù)有：原告提供的原告吳甲等六人的身份證復(fù)印件、兩被告的身份證明、房屋產(chǎn)權(quán)某存根、集體土地使用權(quán)某、賣契、評估報告書以及當(dāng)事人庭審陳述。
本院認(rèn)為：案涉合同雖系雙方當(dāng)事人真實意思表示，但合同所涉房屋系建筑在集體經(jīng)濟(jì)組織所有的土地上，而被告陳××、賈××并非該集體經(jīng)濟(jì)組織成員，故該合同違反法律的強(qiáng)制性規(guī)定，依法應(yīng)確認(rèn)無效。原告吳甲等六人作為案涉房屋的所有權(quán)人訴請被告陳××、賈××返還案涉房屋，符合法律規(guī)定，本院予以支持。反訴被告訴請反訴原告賠償經(jīng)濟(jì)損失，但因雙方并無借貸的合意，故本案中反訴原告的損失不應(yīng)按照購房款利息予以計算。合同無效后，案涉房屋需要返還，因反訴原告支付給反訴被告的款項反映的是案涉房屋當(dāng)時的市場價值，故反訴被告應(yīng)當(dāng)賠償?shù)膬r款也應(yīng)為案涉房屋現(xiàn)在的市場價值，評估意見將之確定的410000元，本院對該金額的訴請，予以支持。據(jù)此，依據(jù)《中華人民共和國土地管理法》第四十三條、《中華人民共和國合同法》第五十二條、第五十八條的規(guī)定，判決如下：
一、確認(rèn)原告吳甲、丁××、吳乙、吳丙、吳丁、吳戊與被告陳××、賈××于2005年簽訂的賣契無效；
二、被告陳××、賈××于本判決生效后三十日內(nèi)將坐落于麗水市××都區(qū)水東新村35-1號第五層房屋（房屋所有權(quán)某號：01081962）及柴間返還原告吳甲、丁××、吳乙、吳丙、吳丁、吳戊。
三、反訴被告吳甲、丁××、吳乙、吳丙、吳丁、吳戊于本判決生效后十五日內(nèi)賠償反訴原告陳××、賈××經(jīng)濟(jì)損失410000元；
四、駁回反訴原告陳××、賈××的其他訴訟請求。
如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。
案件受理費5640元，反訴案件受理費3960元，鑒定費5000元，合計14600元，由原告（反訴被告）吳甲等六人負(fù)擔(dān)7300元，由被告（反訴原告）陳××、賈××負(fù)擔(dān)7300元。
如不服本判決，可在判決書送達(dá)之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對方當(dāng)事人的人數(shù)提出副本，上訴于浙江省麗水市中級人民法院。




審　判　長　　黃野松
審　判　員　　朱海峰
人民陪審員　　張靈飛








二〇一三年九月十六日


本件與原本核對無異


書　記　員　　何　燁