(2013)梁法民初字第00269號
——重慶市梁平縣人民法院(2013-8-16)
重慶市梁平縣人民法院
民事判決書
(2013)梁法民初字第00269號
原告岑某某，男，1963年某某月某某日出生，漢族，重慶市某某區(qū)人，住重慶市某某區(qū)大河溝290號附7號，身份證號碼xxxxxxxxxxxxxxxxxxx。
原告黃某某，男，1994年某某月某某日出生，漢族，重慶市某某縣人，住重慶市某某縣某某街道某某路4幢1單元1-4，身份證號碼xxxxxxxxxxxxxxxxxxxxx。
委托代理人謝某某，重慶市某某縣某某法律服務所法律工作者。
被告重慶某某有限公司，住重慶市某某區(qū)某某街161號3樓。組織機構(gòu)代碼xxxxxxxxxxxx。
法定代表人謝某某，系該公司董事長。
委托代理人陳某某，重慶某某律師事務所律師。
本院于2013年1月16日立案受理了原告岑某某、黃某某訴被告重慶某某有限公司房屋買賣合同糾紛一案，依法由審判員某某擔任審判長與代理審判員某某、人民陪審員某某組成合議庭，公開開庭審理了本案，原、被告的委托代理人均到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
原告訴稱，原、被告于2010年12月10簽訂商品房買賣合同；原告于2010年12月10日交齊了辦理房地產(chǎn)權(quán)證的相關(guān)資料、2011年4月18日交納了全部房價款473740元、2011年6月1日接收了房屋并辦理了相關(guān)接房手續(xù)。根據(jù)合同約定，被告應在交房后60日內(nèi)向土地房屋登記機構(gòu)申請辦理房地產(chǎn)權(quán)證，而被告在2012年5月20日才向梁平縣房屋登記機構(gòu)提交了辦理商品房房地產(chǎn)權(quán)證的申請及相關(guān)資料，違反了原、被告簽訂的商品房買賣合同約定，違約時間長達295天，每天應支付房價款萬分之三的違約金即142.122元，要求被告支付違約金41925.99元。
被告辯稱，逾期交付房地產(chǎn)權(quán)證的原因一是被告在辦理房地產(chǎn)權(quán)證是統(tǒng)一辦理的，由于有些購房戶交納的資料不齊致使延遲申請辦理房地產(chǎn)權(quán)證；二是由于拆遷問題，政府沒有按時交付土地使用權(quán)證，致使去辦理房地產(chǎn)權(quán)證延遲。這兩點原因都是合同約定了的，不屬于被告的原因?qū)е掠馄诮桓斗康禺a(chǎn)權(quán)，被告不應承擔違約責任，請求法院駁回原告的訴訟請求；且對于本案中的違約金的計算比例，應根據(jù)最高院的司法解釋的相關(guān)規(guī)定，應依法予以降低。
原告為證明其訴訟請求提供了如下證據(jù)：
1 、原、被告簽訂的《重慶市商品房買賣合同》。擬證明原、被告于2010年12月10日簽訂了《商品房買賣合同》，被告逾期辦理房地產(chǎn)權(quán)證應承擔違約責任。
2 、被告向原告出具的交房證明。擬證明原告于2011年6月1日在被告處接房并辦理了相關(guān)接房手續(xù)。
3 、原告的交納房款發(fā)票。擬證明原告于2011年4月18日向被告交納了全部房款473740元。
4 、原告的契稅繳稅證明。擬證明原告于2011年8月29日繳納了全部房屋契稅。
5 、原告房屋的《重慶市房地產(chǎn)權(quán)證》。擬證明該《房地產(chǎn)權(quán)證》的登記時間是2012年5月29日。
6
、被告方的工作人員李石在2010年12月10日向原告出具的辦理房地產(chǎn)證手續(xù)齊全的證明。擬證明原告于2010年12月10日就向被告遞交了辦理房地產(chǎn)權(quán)證的全部手續(xù)資料。
7
、原、被告于2010年8月28日簽訂的項目認購書、原告于2010年12月9日向被告繳納了大修基金9474.8元的收據(jù)、被告于2012年4月25日將原告所繳的大修基金上繳給梁平縣住房資金管理中心的收據(jù)。擬證明原告按照認購書的約定按時將大修基金交給了被告。
被告質(zhì)證認為：對原告提供的原、被告簽訂的《重慶市商品房買賣合同》、被告向原告出具的交房證明、原告的交納房款發(fā)票、原告的《房屋房地產(chǎn)權(quán)證》、原、被告于2010年8月28日簽訂的項目認購書、原告于2010年12月9日向被告繳納了大修基金9474.8元的收據(jù)、被告于2012年4月25日將原告所繳的大修基金上繳給某某縣住房資金管理中心的收據(jù)無異議。對原告提供的被告方的工作人員李某某在2010年12月10日向原告出具的辦理房地產(chǎn)證手續(xù)齊全的證明的真實性有異議，因為復印件，無原件和李某某的當庭作證核實，對其不予認可。
被告為證明其辯稱理由提供了如下證明：
1
、原、被告簽訂的《合同補充協(xié)議》。擬證明原、被告補充協(xié)議約定如果是原告方的原因或是受政策、政府行為及專業(yè)部門有關(guān)規(guī)定、工作程序的影響，造成不能在約定時間內(nèi)辦理相關(guān)手續(xù)的，被告不承擔責任。
2 、業(yè)主入住驗房表。擬證明原告于2011年6月1日接房入住。
3
、某某縣國土資源和房屋管理局于2011年9月6日出具的關(guān)于重慶某某有限公司修建某某部分土地近期交付情況說明。擬證明由于某某的土地上未完成房屋拆遷，梁平縣國土局延期交付土地，建設(shè)用地批準書延期至2012年10月底。
4
、重慶某某發(fā)展公司于2011年9月10日向某某縣國土資源和房屋管理局出具的關(guān)于辦理某某業(yè)主房產(chǎn)證有關(guān)問題的情況反映。擬證明由于某某小區(qū)土地拆遷遺留問題導致沒有得到土地證，無法辦理房地產(chǎn)權(quán)證。
5 、重慶某某發(fā)展公司和梁平縣梁山街道群益村村民委員會共同出具的關(guān)于某某小區(qū)土地面積的情況說明。擬證明由于梁平縣國土部門的原因，導致某某小區(qū)土地出現(xiàn)爭議。
6
、重慶某某發(fā)展公司于2011年10月12日向某某縣國土資源和房屋管理局出具的承諾書。擬證明被告于2011年10月12日向某某縣國土資源和房屋管理局申請辦理某某小區(qū)的全部土地產(chǎn)權(quán)證。
7 、重慶某某發(fā)展公司關(guān)于某某小區(qū)的《重慶市房地產(chǎn)權(quán)證》。擬證明被告于2011年11月25日取得了某某小區(qū)的《房地產(chǎn)權(quán)證》。
8 、某某小區(qū)宗地測繪圖。擬證明梁平縣國土房屋勘測所于2012年2月2日完成了對某某小區(qū)土地勘測。
9 、某某小區(qū)的測繪發(fā)票及費用報銷單。擬證明被告于2012年2月7日繳納了測繪費。
10
、重慶某某發(fā)展公司和梁平縣公有房屋管理所于2013年3月13日出具的關(guān)于某某住宅小區(qū)辦理業(yè)主產(chǎn)權(quán)證有關(guān)情況的說明。擬證明被告由于某某小區(qū)中的土地拆遷問題沒有取得土地使用權(quán)證及由于部分業(yè)主資料不齊全，導致辦理房屋產(chǎn)權(quán)證時間推遲。
11 、重慶某某發(fā)展公司為部分業(yè)主刻章的發(fā)票。擬證明一些業(yè)主缺失資料，導致辦證時間延遲。
12 、某某小區(qū)部分業(yè)主缺少辦理房屋產(chǎn)權(quán)證資料的檔案袋記錄。擬證明一些業(yè)主缺失相關(guān)辦理房地產(chǎn)權(quán)證的資料，導致辦證時間延遲。
13 、重慶某某有限公司與某某縣國土資源和房屋管理局于2008年9月19日簽訂的掛牌成交確認書。擬證明被告于2008年9月19日競拍到某某小區(qū)的土地。
原告質(zhì)證認為：對被告提供的原、被告簽訂的《合同補充協(xié)議》及業(yè)主入住驗房表無異議；對被告提供的某某縣國土資源和房屋管理局于2011年9月6日出具的關(guān)于重慶某某有限公司修建某某部分土地近期交付情況說明、重慶某某發(fā)展公司于2011年9月10日向某某縣國土資源和房屋管理局出具的關(guān)于辦理某某業(yè)主房產(chǎn)證有關(guān)問題的情況反映有異議，這兩份證據(jù)與原告無關(guān)，被告應在取得土地證后再修建房屋，被告在沒有取得土地證就修建、銷售房屋，是被告的問題導致違約；對被告重慶市得順物業(yè)發(fā)展公司于2011年10月12日向某某縣國土資源和房屋管理局出具的承諾書有異議，說明了被告在沒有取得土地證就修建、銷售房屋。對被告重慶市得順物業(yè)發(fā)展公司的某某小區(qū)重慶市房地產(chǎn)權(quán)證無異議，說明被告在2011年11月25日才取得了某某小區(qū)的房地產(chǎn)權(quán)證；認為被告重慶某某發(fā)展公司和梁平縣梁山街道群益村村民委員會共同出具的關(guān)于某某小區(qū)土地面積的情況說明、某某小區(qū)宗地測繪圖、測繪發(fā)票及費用報銷單、重慶某某發(fā)展公司和梁平縣公有房屋管理所與2013年3月13日出具的關(guān)于某某住宅小區(qū)辦理業(yè)主產(chǎn)權(quán)證有關(guān)情況的說明、重慶某某發(fā)展公司為部分業(yè)主刻章的發(fā)票、某某小區(qū)部分業(yè)主缺少辦理房屋產(chǎn)權(quán)證資料的檔案袋記錄、重慶某某有限公司與某某縣國土資源和房屋管理局于2008年9月19日簽訂的掛牌成交確認書與本案無關(guān)聯(lián)。
本院依原告的申請向梁平縣公有房屋管理所調(diào)取了原告房屋的土地房屋登記薄。原告質(zhì)證認為該證據(jù)符合證據(jù)三性原則，能證明原告《房地產(chǎn)權(quán)證》的備案時間是2012年5月20日，登記時間為2012年5月29日。被告質(zhì)證認為該證據(jù)能證明原告的《房地產(chǎn)權(quán)證》的備案時間是2012年5月20日，登記時間為2012年5月29日。
對于某某縣國土資源和房屋管理局的公函，原告質(zhì)證認為該函不能代表法律，且沒有明確表示是由于國土部門的原因?qū)е卤桓嬗馄谵k理房產(chǎn)證的。被告質(zhì)證認為對該函件的真實性無異議，能夠證明是由于拆遷等遺留問題沒有得到解決，被告于2011年11月25日才獲得該土地的土地使用權(quán)證，導致逾期辦理了原告的房地產(chǎn)權(quán)證。
對于本院依職權(quán)在梁平縣房地產(chǎn)交易管理所調(diào)取的重慶某某有限公司開發(fā)的某某小區(qū)四號樓的房地產(chǎn)權(quán)證的相關(guān)資料、重慶某某有限公司在2009年12月15日申請辦理面積為18220.3平方米、證號為308房地證2009字第03843號《房地產(chǎn)權(quán)證》的相關(guān)資料、重慶某某有限公司在2011年10月13日申請辦理面積為41816平方米、證號為308房地證2011字第03910號《房地產(chǎn)權(quán)證》的相關(guān)資料以及對梁平縣房地產(chǎn)交易管理所受理窗口工作人員鄒霞的調(diào)查筆錄。原告質(zhì)證認為某某小區(qū)四號樓的房地產(chǎn)權(quán)證的相關(guān)資料是真實的，其載明了辦理房產(chǎn)證的相關(guān)時間，說明該商品房已經(jīng)取得了相關(guān)手續(xù)，可以辦理房產(chǎn)證；重慶某某有限公司在2009年12月15日申請辦理面積為18220.3平方米、證號為308房地證2009字第03843號《房地產(chǎn)權(quán)證》的相關(guān)資料，證實了被告在2008年就取得了土地使用權(quán)，因其沒有繳納完土地出讓金才辦理了18220.3平方米的土地證；重慶某某有限公司在2011年10月13日申請辦理面積為41816平方米、證號為308房地證2011字第03910號《房地產(chǎn)權(quán)證》的相關(guān)資料，說明是被告因308房地證2009字第03843號《房地產(chǎn)權(quán)證》遺失才辦理的該房地產(chǎn)權(quán)證；梁平縣房地產(chǎn)交易管理所受理窗口工作人員鄒霞的調(diào)查筆錄說明了是因被告沒有繳齊土地出讓金才辦理的18220.3平方米的土地證，也說明了交易所在辦理房產(chǎn)證不需要統(tǒng)一辦理，只要資料齊全就可以。被告質(zhì)證認為某某小區(qū)四號樓的房地產(chǎn)權(quán)證的相關(guān)資料是真實的，四號樓在2011年經(jīng)規(guī)劃驗收合格；重慶某某有限公司在2009年12月15里申請辦理面積為18220.3平方米、證號為308房地證2009字第03843號證的房地產(chǎn)權(quán)證的相關(guān)資料，是因當時有一部分土地還沒有落實，就先辦理了
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