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（2013）楊行初字第74號

原告肖之相，男。
委托代理人肖之煥，男。
被告上海市楊浦區住房保障和房屋管理局，住所地上海市楊浦區。
法定代表人于洋，上海市楊浦區住房保障和房屋管理局局長。
委托代理人楊本和，上海市楊浦區住房保障和房屋管理局副局長。
委托代理人應豪，上海市楊浦區住房保障和房屋管理局工作人員。
第三人上海寶地楊浦房地產開發有限公司，住所地上海市楊浦區。
法定代表人張建中。
委托代理人嚴韻輝，寶鋼集團有限公司法律事務部工作人員。
委托代理人王振華，上海寶地楊浦房地產開發有限公司工作人員。
原告肖之相因不服被告上海市楊浦區住房保障和房屋管理局作出的房屋拆遷裁決，向本院提起行政訴訟。本院受理后，依法組成合議庭，公開開庭進行了審理。因上海寶地楊浦房地產開發有限公司與被訴具體行政行為有利害關系，本院依法追加其為第三人參加訴訟。原告肖之相及其委托代理人肖之煥，被告上海市楊浦區住房保障和房屋管理局委托代理人應豪，第三人上海寶地楊浦房地產開發有限公司委托代理人嚴韻輝、王振華到庭參加訴訟。本案現已審理終結。
被告上海市楊浦區住房保障和房屋管理局于2013年6月20日作出（2013）楊房管拆裁字第25號房屋拆遷裁決，認定經被告楊房地拆許字（2005）第09號《房屋拆遷許可證》核準，申請人上海寶地楊浦房地產開發有限公司于2005年11月1日起委托拆遷單位上海鑫馬城市建設服務有限公司對包括被申請人肖之相所住房屋在內的房屋實施拆遷，因雙方在拆遷期間無法達成一致意見，遂裁決：一、支持申請人上海寶地楊浦房地產開發有限公司采用價值標準房屋調換方式補償安置被申請人肖之相戶本市唐山路xx弄x號xx室、xx室，建筑面積分別為115.00平方米、75.96平方米產權房二套，市場總價為人民幣2,475,005.00元，安置房屋歸被申請人肖之相及其同住人共有；二、被申請人肖之相應在申請人提供前條所規定的安置房時一次性向申請人支付房屋調換差價款計人民幣750,509.15元；三、申請人應在提供本裁決所規定的安置房時一次性向被申請人肖之相發放被拆遷人承諾放棄的被拆遷房屋的公房補償款，即被拆除房屋的房地產市場價的20%，計人民幣401,009.40元；四、申請人應在被申請人搬離原址后的一個月內一次性向被申請人肖之相支付按照拆遷規定計算其應得的搬家補助費、設備遷移費及裝飾評估費等；五、被申請人肖之相自接到裁決書之日起十五日內攜使用人一起騰退本市昆明路xx弄xx號所租公房，交申請人拆除。
原告肖之相訴稱，被告于2013年6月3日作出的房屋拆遷裁決書認定事實不清，法律程序錯誤：原告于2002年10月24日與上海衛百辛（集團）有限公司（以下簡稱衛百辛公司）簽署上海市楊浦區昆明路xx弄xx號房屋（以下簡稱系爭房屋）買賣合同并支付了購房款和中介費，由于衛百辛公司嚴重違約，至今不為原告辦理產權證，致使原告權益收到傷害；被告將衛百辛公司列為產權人，原告為系爭房屋承租人，不符合事實，也違反法律程序。第三人從2005年11月1日取得房屋拆遷許可證，在延長至2013年10月31日期間，曾在2007年10月31日至2007年11月5日發生中斷，故第三人應重新申請房屋拆遷許可證，并在新的許可證生效后某個時間點，對系爭房屋進行重新評估，為此，2005年11月1日的房屋評估是過時效的，不能作為征收的評估依據。被告認定系爭房屋為新工房，不符合建筑物本身的實際情況，系爭房屋應屬聯列住宅。系爭房屋租賃憑證上記載的面積是套內使用面積，被告應折算成居住面積乘相應系數，才能合理計算出建筑面積。第三人低估系爭房屋市場單價（七年前聯列住宅的評估報告），高估現在安置房市場單價。裁決書中關于房屋調換方式補償安置方法極不公平，扣去原告支付款項的折算面積等，低于原告租用公房憑證記載的套內使用面積，嚴重侵犯原告合法權益。裁決書中記錄的建筑面積少算，租賃公房憑證中也少算套內使用面積。系爭房屋獨立使用面積有三樓陽臺、曬臺、花園、四樓部分面積，原告要求每一個面積都應得到相應補償。系爭房屋系原告獨自出資購買，其后收益包括動遷收益理所當然歸原告所有，裁決書中“歸同住人共有”違反《物權法》規定，侵犯原告利益。綜上，原告要求撤銷被告作出的（2013）楊房管拆裁字第25號房屋拆遷裁決書。
被告上海市楊浦區住房保障和房屋管理局辯稱，上海市房地產權證和房地產資料登記冊是法定的證明房屋類型的憑證，系爭房屋類型應該以該兩份證明記載為準。拆遷裁決認定事實清楚、證據確鑿充分，適用法律、法規正確，程序合法，故請求維持被訴具體行政行為。
第三人上海寶地楊浦房地產開發有限公司述稱，同意被告的答辯意見。
審理中，被告提供以下職權依據：《城市房屋拆遷管理條例》第十六條和《上海市城市房屋拆遷管理實施細則》第二十四條。經質證，原告和第三人對被告提供的職權依據均無異議。
審理中，被告對被訴具體行政行為提供以下事實證據：
第一組證據：1.房屋拆遷許可證；2.房屋拆遷公告；3.房屋拆遷期限延長公告；4.房屋拆遷期限延長許可通知及延長期限的批復；5.拆遷人營業執照、組織機構代碼證；6.拆遷人法定代表人身份證明、授權委托書；7.拆遷實施單位房屋拆遷資格證書。證明系爭房屋拆遷裁決在拆遷期限內作出，系爭房屋在拆遷許可證范圍內；第三人的法定代表人的身份證明以及相關授權委托情況，上海鑫馬城市建設服務有限公司持有核發的房屋拆遷資格證書，具有從事房屋拆遷業務的資格。
第二組證據：8.租用公房憑證、衛百辛公司公函；9.上海市房地產權證（大產證）、上海市房地產資料登記冊；10.房屋分套面積計算成果表；11.上海市房地產買賣合同、使用權協議書；12. 房屋拆遷估價分戶報告、裝潢評估報告；13.拆遷公告公布之日系爭房屋的戶籍資料摘錄。證明系爭房屋房屋產權人為衛百辛公司，2002年6月原告和衛百辛公司下屬的上海楊浦房地產開發經營有限公司簽訂系爭房屋使用權協議，辦理相關租賃手續，租用公房憑證上記載的承租人為原告，該房屋大產證上記載的系爭房屋類型為新工房、建筑面積為155.43平方米；經評估公司評估，2005年11月1日系爭房屋的評估單價為人民幣12,900元每平方米，裝潢評估為人民幣103,071元，衛百辛公司自愿承諾選擇貨幣補償并放棄該房屋的公房補償款，同意由拆遷人將公房補償款直接發放給原告戶；拆遷公告公布之日，該房屋內常住戶口5人，即原告、其妻子、兒子、岳父、岳母。原告岳父于2008年12月去世。
第三組證據：14.送達回證；15.看房單；16.談話筆錄。證明拆遷人將系爭房屋的評估報告、裝潢評估報告、安置房的評估報告、看房單等材料送達給原告戶；談話筆錄證明拆遷雙方就系爭房屋的補償安置問題進行協商，但未達成一致意見，未簽訂拆遷補償安置協議。
第四組證據：17.房屋拆遷裁決申請書；18.受理通知書；19.調查調解通知；20.調查記錄；21.調解筆錄；22.安置房產權證；23.動遷安置房屋分戶估價報告單；24.增補房源批復及公示。證明拆遷雙方協商不成，第三人于2013年5月29日向被告提出拆遷申請，并提交具體請求裁決事項，被告審核后予以受理，向拆遷人出具受理通知書，向原告方送達調查調解通知，原告戶第一次調解缺席，后又送達調查調解通知，第二次調解原告出席。裁決安置房兩套：一套唐山路xx弄x號xx室、建筑面積115平方米，評估單價每平方米人民幣12,935元；一套唐山路xx弄x號xx室，建筑面積75.96平方米，評估單價每平方米人民幣13,000元；裁決安置房權屬清晰，無權利負擔，適于安置。裁決安置房系增補房源，經批復同意予以增補，并由拆遷人將上述增補房源清單在基地公示欄里予以公示。
經質證，原告對被告提供的第一組證據中證據1有異議，房屋拆遷許可證不在有效期內。證據2、3有異議，2008年房屋拆遷許可證公告及期限延長公告有效否由法院審核為準；證據4有異議，證據不全，缺少2007年拆遷許可證，拆遷許可證延長不連續；第一組證據其他證據無異議。對第二組證據中證據9有異議，大產證與事實不符，原告小區沒有25號，大產證記載了25號并有面積標注，總面積也不對；上海市房地產資料登記冊記載也與事實不符；證據10證據部分缺失，原告小區還有6號等；證據12有異議，估價報告程序不合法，特別告知中第一條規定了估價報告的程序，即被拆遷人拒絕估價人員實地查勘或不同意在實地查勘記錄上簽字，應當由被拆遷人和估價機構以外的無利害關系的第三人見證，并在估價報告中作出相應說明；第二組證據其他證據無異議。對第三組證據中證據14、15有異議，雖有居委干部見證簽名，但居委干部從未來原告家，且原告沒有看到過看房單；證據16有異議，談話的時候沒有見到做筆錄，內容都是事后編寫，筆錄內容不真實。對第四組證據中證據17有異議，原告在裁決中收到的裁決申請書版本和被告訴訟中提交證據中的裁決申請書版本不一致，主要區別在于，現訴訟提交裁決書申請中說原告要三套寶地東花園的房屋，且不支付差價；而原告裁決中收到的裁決申請書上沒有此內容；證據20有異議，被告選擇性記錄，未能真實反映原告的合理訴求，因此原告沒有簽名，原告有錄音為證，且已遞交法庭；證據23有異議，估價報告中估價不合理，起訴狀中已經寫明，不認可該估價結果；第四組證據其他證據無異議。第三人上海寶地楊浦房地產開發有限公司對被告提供的事實證據沒有異議。
審理中，原告對事實部分提供以下證據：
1.購買系爭房屋憑證（廣告、訂房協議、中介費、合同書、房屋全權轉讓書、承諾書、房地產買賣合同、發票）。證明系爭房屋系從二手市場購買的聯體別墅，且是產權房。
2.房屋拆遷申請裁決書第二頁第22-23行。證明系爭房屋動遷單價計算按使用權房屋執行，但又未完全執行使用權房屋的全部規定，拆遷人按動遷成本最低的方法選擇性執行。
3.租用公房憑證。證明在取得系爭房屋產權證前，為落戶需要臨時證明原告是合法居住戶，但不代表系爭房屋產權屬性。
4.系爭房屋基本情況表公示照片影印件。證明系爭房屋套內使用面積為149.53平方米。
5.系爭房屋外形照片影印件。證明原告的房子符合滬房地資市（2003）141號文規定的聯列住宅外形特征。
6.（2006）楊行初字第12號行政判決書。證明系爭房屋屬聯體別墅，原、被告、第三人必須遵守。
7.房屋拆遷裁決書中第三頁第5行。證明安置房評估的市場單價高于同期寶地東花園一期房屋銷售價格，估價不合理。
經質證，被告對原告提供的證據1中的廣告，是案外人中介公司通過報紙發布的，內容不真實，相應責任由發布者承擔，對證據1中的其他證據無異議，能反映原告購買房屋支付了對價。對證據2有異議，被告向原告送達的裁決申請書和被告訴訟中提交裁決申請書是相同的，被告調查的時間在送達裁決申請書之后，因此不存在兩份不一致的裁決申請書。證據3能證明原告是系爭房屋使用人，而非產權人。證據4反映的是系爭房屋套內建筑面積，房屋的建筑面積應當以大產證記載為準。證據5能反映房屋現狀，但不能確定房屋類型。證據6判決書真實性無異議，但被告一直認定系爭房屋是新工房。證據7是原告的猜測，無相關事實證據證明。
第三人上海寶地楊浦房地產開發有限公司對原告提供證據1買房過程無異議，但根據買房過程不能認定所買房屋的性質就是聯列別墅，且在房地產買賣合同中明確寫明系爭房屋類型是新工房，可見原告明知系爭房屋不是聯列別墅，是新工房。證據2真實性存疑，拆遷過程中，第三人提交給被告和原告的裁決申請書版本應該是一樣的，沒有必要提供兩個版本，且原告提供的證據原件已經拆開過。證據3真實性無異議，只能證明系爭房屋不具有流通性，且大產證標明系爭房屋地塊為工業用地，因此只能證明系爭房屋是新工房而非聯列別墅。證據4房屋的面積應當以房產證和測繪成果表上數據為準，而非以公示數據為準。證據5根據滬房地資市（2003）141號文，房屋要成為聯列別墅，首先必須是商品房，而非僅僅根據房屋外觀。證據6判決書中代理人對于房屋性質的認定，不代表法律上的認定。證據7估價報告是通過法定程序由有資質的評估機構估價出來的，具有合法有效性，且與其他商品房的價格沒有可比性。
審理中，第三人對事實部分提供以下證據：
測繪成果認簽表一份。其中的附圖中證明xx弄xx號，四層的面積加起來正好是房地產租賃憑證上的面積，據此可認定房地產租賃憑證上記載的面積非使用面積而是建筑面積。
經質證，原告認為測繪成果認簽表既無公章又無簽名，無相應效力，要求重新測定系爭房屋的建筑面積。
被告認為無異議，能夠證明系爭房屋租賃公房憑證上記載的是套內建筑面積；由于系爭房屋是經過產證登記的，原告要求對經過產證登記的房屋進行重新測繪沒有道理，系爭房屋的建筑面積應當以產權證記載為準，不需要重新測繪。
審理中，被告提供以下法律依據：《城市房屋拆遷管理條例》第十六條、第二十三條、第二十四條、第二十五條、第三十一條和《上海市城市房屋拆遷管理實施細則》第二十條、第二十四條、第二十七條、第三十二條、第三十三條、第三十四條、第三十七條、第四十二條、第五十三條、第五十四條、第五十六條。經質證，原告、第三人無異議。
審理中，被告提供以下程序依據：2013年5月29日，第三人向被告提交了房屋拆遷裁決申請書，被告經審核同日予以受理，向第三人送達了受理通知書，向原告送達裁決申請書和調查調解通知，原告缺席第一次調查調解，后原告參加了2013年6月13日第二次調查調解，但調解未果。被告于2013年6月20日作出了房屋拆遷裁決書，并于2013年6月27日將裁決書送達了原告、第三人。
經質證，原告認為長達8年動遷過程中，拆遷人沒有和居民開過一次會，但對被告程序依據中的時間節點無異議。第三人無異議。
針對原告、被告、第三人質證意見，本院對事實證據作如下確認：被告提供的事實證據能客觀地反映案件的真實情況，來源及形式合法，本院確認其證據效力。原告提供的證據不能證明其需證明的事實，本院不予采納。第三人提供的證據能反映客觀事實。
根據以上有效證據及庭審質證，本院確認以下事實：經被告楊房地拆許字（2005）第09號《房屋拆遷許可證》核準，自2005年11月1日起，由申請人委托的拆遷單位上海鑫馬城市建設服務有限公司，對包括被申請人所承租的房屋在內的基地房屋實施拆遷。根據上海市楊浦區人民政府楊府發（2005）27號文規定，該地塊屬三類A級地段，最低補償單價為人民幣8,000.00元/平方米建筑面積，價格補貼系數為25%。被拆遷居民的房屋調換地點為本市唐山路xx弄x號、x號、浦東新區民耀路、川沙路xx弄、康橋鎮創業路、華夏東路、寶山區月浦等處。本市昆明路xx弄xx號房屋所有權登記在被拆遷人上海衛百辛（集團）有限公司名下，由于歷史原因，居住于此的居民無法申領小產證，被申請人于2002年6月20日與被拆遷人屬下的上海楊浦房地產開發經營有限公司簽訂了房屋使用權協議，辦理了相關租賃手續，故該房屋系公有出租居住房屋，房屋類型為新工房，租用公房憑證記載的承租人為肖之相。根據上海衛百辛（集團）有限公司房地產權證滬房地楊字（2002）第024227號相關記載，認定的建筑面積為155.43平方米。經上海房地產估價師事務所有限公司評估（估價時點為2005年11月1日），該房屋每平方米建筑面積房地產市場單價為人民幣12,900.00元。裝飾評估價值人民幣103,071.00元。按政策規定被申請人戶應得的貨幣補償金額為人民幣1,724,495.85元。被拆遷人上海衛百辛（集團）有限公司承諾選擇貨幣補償，并放棄被拆遷房屋的公房補償款，即被拆除房屋的房地產市場價的20%，計人民幣401,009.40元，同意由拆遷人將該公房補償款直接發放給被申請人戶。拆遷公告公布之日，該房屋內有常住戶口5人。即被申請人肖之相、妻何建玲、子肖何、岳父何介成、岳母趙秀桂。其中何介成于2008年12月被報死亡。第三人提供本市唐山路xx弄x號xx室、605室，建筑面積分別為115.00平方米、75.96平方米二套作為被申請人的裁決安置房。經上海房地產估價師事務所有限公司評估（估價時點為2005年11月1日），該房屋每平方米建筑面積房地產市場單價分別為人民幣12,935.00元、人民幣13,000.00元。在裁決審理中，因拆遷雙方各執己見，致使調解無法成功。被告于2013年6月20日作出（2013）楊房管拆裁字第25號房屋拆遷裁決書，并于同年6月27日送達原告。原告不服，向上海市住房保障和房屋管理局申請行政復議，上海市住房保障和房屋管理局于2013年10月21日作出行政復議決定書，維持被告作出上述房屋拆遷裁決書的具體行政行為。后原告又向本院提起訴訟。
另查，原告于本案審理期間起訴請求撤銷上海市住房保障和房屋管理局、上海市規劃和國土資源管理局2002年8月20日作出的滬房地楊字（2002）第024227號《上海市房地產權證》，2014年1月上海市楊浦區人民法院作出（2014）楊受初字第2號行政裁定書，對原告的起訴以其無法律上的利害關系，不具備行政訴訟的原告主體資格為由裁定不予受理，原告不服提起上訴，上海市第二中級人民法院維持了原裁定。
本院認為，因第三人上海寶地楊浦房地產開發有限公司于2011年1月21日前取得房屋拆遷許可證，根據《國有土地上房屋征收與補償條例》第三十五條和《上海市國有土地上房屋征收與補償實施細則》第五十二條的規定，本案所涉項目繼續沿用原規定辦理。根據《城市房屋拆遷管理條例》第十六條和《上海市城市房屋拆遷管理實施細則》第二十四條之規定，被告具有作出房屋拆遷裁決的法定職權。第三人上海寶地楊浦房地產開發有限公司經批準取得房屋拆遷許可證，具有拆遷人的資格。系爭房屋在該拆遷許可證批準的拆遷范圍內，因拆遷雙方就拆遷補償安置事宜未達成一致意見，第三人上海寶地楊浦房地產開發有限公司向被告申請房屋拆遷裁決，被告5日內受理，并進行調查和調解，30日內作出房屋拆遷裁決，程序合法。被告依據系爭房屋所涉的滬房地楊字（2002）第024227號房地產權證記載，系爭房屋類型為新工房，并就此認定系爭房屋類型和面積，事實清楚，并無不當。對原告戶價值標準房屋調換方式安置，符合相關規定，且補償安置費計算未損害原告戶的權益。被告所作房屋拆遷裁決適用法律、法規正確，依法應予支持。綜上，原告的訴訟請求缺乏事實證據和法律依據，本院不予支持。據此，依照《最高人民法院關于執行<中華人民共和國行政訴訟法>若干問題的解釋》第五十六條第（四）項之規定，判決如下：
駁回原告肖之相的訴訟請求。
本案案件受理費人民幣50元，由原告肖之相負擔。
如不服本判決，可在判決書送達之日起十五日內，向本院遞交上訴狀，并按對方當事人的人數提出副本，上訴于上海市第二中級人民法院。



審 判 長 徐芳芳
審 判 員 強 康
人民陪審員 章好全
二〇一四年二月二十四日
書 記 員 周 圣