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（2013）楊行初字第73號

原告于雪琴，女。
被告上海市楊浦區住房保障和房屋管理局，住所地上海市楊浦區。
法定代表人于洋，局長。
委托代理人楊本和，上海市楊浦區住房保障和房屋管理局副局長。
委托代理人應豪，上海市楊浦區住房保障和房屋管理局工作人員。
第三人上海寶地楊浦房地產開發有限公司，住所地上海市楊浦區。
法定代表人張建中。
委托代理人嚴韻輝，寶鋼集團有限公司法律事務部工作人員。
委托代理人王振華，上海寶地楊浦房地產開發有限公司工作人員。
原告于雪琴不服被告上海市楊浦區住房保障和房屋管理局（以下簡稱區房管局）作出的房屋拆遷裁決，向本院提起行政訴訟。本院受理后，依法組成合議庭，公開開庭進行了審理。因上海寶地楊浦房地產開發有限公司（以下簡稱寶地公司）與被訴具體行政行為有利害關系，本院依法追加其為第三人參加訴訟。原告于雪琴，被告區房管局委托代理人應豪，第三人寶地公司委托代理人嚴韻輝、王振華到庭參加訴訟。本案現已審理終結。
被告區房管局于2013年6月5日作出（2013）楊房管拆裁字第19號房屋拆遷裁決，認定經楊房地拆許字（2005）第09號《房屋拆遷許可證》核準，申請人（拆遷人）寶地公司自2005年11月1日起委托拆遷單位上海鑫馬城市建設服務有限公司對包括被申請人于雪琴所住昆明路xx弄xx號房屋在內的基地實施拆遷，因雙方在拆遷期間無法達成一致意見，遂裁決：“一、支持申請人上海寶地楊浦房地產開發有限公司采用價值標準房屋調換方式補償安置被申請人于雪琴戶本市唐山路xx弄x號xx室、705室，建筑面積分別為103.05平方米、75.80平方米產權房二套，市場總價為人民幣2,346,274.60元（大寫：貳佰叁拾肆萬陸仟貳佰柒拾肆元陸角整），安置房屋歸被申請人于雪琴及其同住人共有；二、被申請人于雪琴應在申請人提供前條所規定的安置房時一次性向申請人支付房屋調換差價款計人民幣632,762.80元（大寫：陸拾叁萬貳仟柒佰陸拾貳元捌角整）；三、申請人應在提供本裁決所規定的安置房時一次性向被申請人于雪琴發放被拆遷人承諾放棄的被拆遷房屋的公房補償款，即被拆除房屋的房地產市場價的20%，計人民幣398,455.20元（大寫：叁拾玖萬捌仟肆佰伍拾伍元貳角整）；四、申請人應在被申請人搬離原址后的一個月內一次性向被申請人于雪琴支付按照拆遷規定計算其應得的搬家補助費、設備遷移費及裝飾評估費等；五、被申請人于雪琴自接到裁決書之日起十五日內攜使用人一起騰退本市昆明路xx弄xx號所租公房，交申請人拆除。”
原告于雪琴訴稱，原告是昆明路xx弄xx號房屋產權人，被告將原告認定為承租人既不符合事實，也違反法律程序；裁決書將房屋類型認定為新工房不符建筑物本身實際情況，且房屋建筑面積認定錯誤；拆遷人對被拆遷房屋和安置房的評估價格不合理；裁決適用房屋調換方式及補償不公平，侵犯了原告的合法利益。綜上，原告要求撤銷被告作出的（2013）楊房管拆裁字第19號房屋拆遷裁決書。
被告區房管局辯稱，被告拆遷裁決認定事實清楚、證據確鑿，適用法律、法規正確，程序合法，故請求維持被訴具體行政行為。
第三人寶地公司述稱，具體行政行為符合法律規定，請求予以維持。
審理中，被告提供以下職權依據：《城市房屋拆遷管理條例》第十六條和《上海市城市房屋拆遷管理實施細則》第二十四條。經質證，原告和第三人對被告提供的職權依據均無異議。
審理中，被告對被訴具體行政行為提供以下事實證據：
第一組證據：1.房屋拆遷許可證；2.房屋拆遷公告；3.房屋拆遷期限延長公告；4.房屋拆遷期限延長許可通知及市房屋土地資源管理局延長期限的批復；5.拆遷人的法定代表人身份證明、授權委托書；6.拆遷人的營業執照、組織機構代碼證；7.拆遷實施單位房屋拆遷資格證書。證明原告所使用的房屋在房屋拆遷期限內作出拆遷裁決，房屋在拆遷許可證范圍內。第三人的法定代表人身份證明以及相關授權委托情況。拆遷實施單位上海鑫馬城市建設服務有限公司持有合法的房屋拆遷資格證書，具有從事房屋拆遷業務的資格。
第二組證據：8.租用公房憑證、公函；9.上海市房地產權證、上海市房地產資料登記冊；10.房屋分套面積計算成果表；11.上海市房地產買賣合同、使用權協議書；12.房屋拆遷估價分戶報告、裝潢評估報告；13.拆遷公告公布之日被拆除房屋的戶籍資料摘錄。證明昆明路xx弄xx號房屋產權人為上海衛百辛（集團）有限公司，原告和該公司下屬的上海楊浦房地產開發經營有限公司簽訂使用權協議，辦理相關租賃手續，租用公房憑證上記載的承租人為原告，該房屋的大產證上記載的房屋類型為新工房，建筑面積為154.44平方米，經評估公司評估，該房屋的評估單價為人民幣12,900元/平方米（以下所涉貨幣均為人民幣），裝潢評估為29,602元，上海衛百辛（集團）有限公司自愿承諾放棄該房屋的公房補償款，同意由拆遷人將公房補償款直接發放給原告一戶，拆遷公告公布之日，該房屋內常住戶口3人，即原告及丈夫倪時來、子倪雨辰。
第三組證據：14.送達回證五份；15.看房單2份；16.談話摘要。證明拆遷人將被拆除房屋的評估報告、安置房的評估報告、被拆除房屋的裝潢評估報告、看房單等材料送達給原告一戶，看房單證明拆遷人提供了唐山路的房源供原告一戶恰看，談話摘要證明拆遷雙方就被拆除房屋的補償安置問題進行協商，但未達成一致意見，未簽訂拆遷補償安置協議。
第四組證據：17.拆遷裁決申請書；18.受理通知書；19.調查調解通知；20.談話筆錄；21.安置房產權證；22.安置房估價分戶報告；23.增補房源批復及公示。證明拆遷雙方協商不成，第三人向被告提出裁決申請，并提交具體請求裁決事項，被告審核后予以受理，向拆遷人送達受理通知書，向原告戶兩次送達調查調解通知，但原告戶均未出席。裁決安置房權屬清晰，無權利負擔，適于安置。裁決安置房估價報告證明拆遷公告公布之日安置房的評估單價即唐山路xx弄x號xx室是人民幣13,064元/平方米；705室是人民幣13,193元/平方米，裁決安置房系增補房源，經區房管局批復同意予以增補，并由拆遷人將上述增補房源清單在基地公示欄里予以公示。
經質證，原告對被告提供的證據3認為有的有批復，有的有公告，有的有通知，關于延長拆遷期限的問題沒有統一的文本，不規范。對證據9認為房產證上的編號為024227和原告房屋買賣合同上出售人的產證編號017134不同，上海市房地產資料登記冊中記載有底層25號的門牌號，實際小區中沒有該門牌號。對證據11原告處的協議書上沒有甲方上海楊浦房地產開發經營有限公司簽字、蓋章和時間，但被告提供的協議書上有簽字、蓋章等，原告不認可該協議的真實性。對證據15有異議，原告從未見過任何看房單，也不知道有看房單，拆遷人確實約原告去看過房子，原告實際也去過，但現在卻說原告從未去過，看房單的情況不客觀。對證據16有異議，拆遷雙方確實談話過，制作談話摘要時沒有居委的人在場，記錄的內容也不客觀，原告更不知道浦東有房源，原告也沒有不去看房。對四組證據中的其它證據均無異議。第三人對被告的證據均無異議，同意被告舉證意見。強調與原告談話時拆遷人通過居委做過協調工作，原告也確實看過房子。拆遷期限延長合法有效。25號房屋應該是存在的，但第三人也不是很清楚。原告對協議書不予認可但實際卻住在里面，這是矛盾的。
審理中，原告對事實部分提供以下證據：
1.行政復議決定書。證明原告對裁決一事進行過復議，復議機關維持被告的具體行政行為，所以才訴訟。
2.發票和收據。證明原告當時按照商品房價格購買被拆遷房屋的產權，辦理的也是商業貸款。
3.售房廣告及房屋外觀照片。證明購買的是聯體別墅，照片也能證明房屋類型是聯體別墅，原告購買時享受價格優惠是因為內部購買。
4.租用公房憑證。證明因原告現在沒有辦理到小產證，通過承租方式使用房屋，客觀上也是承租人。
經質證，被告對原告證據1、2、4無異議。對證據3認為廣告是案外人中介公司發布的廣告，被告認為該廣告不真實，由此產生的法律問題由中介公司承擔；照片只能反映房屋現狀，不能確定房屋類型。第三人同意被告質證意見。關于證據3中的發票，原告提到是內部優惠價格購買，也能說明該房屋不是商品房，是內部供應的；廣告合同是廣告公司做的虛假廣告，虛假廣告不能改變房屋性質，該房屋不是聯體別墅，聯體別墅有法律規定，首先必須是商品房，被拆遷房屋不是商品房，所以不是聯體別墅，原告是輕信了廣告公司的廣告。
第三人對事實部分提供以下證據：
測繪成果認簽表。證明測繪表的附圖中被拆遷房屋四層的面積加起來和租賃憑證上的面積一致，和產權證附件中涉及到的該房屋的面積一致，故該面積是建筑面積，而非使用面積。
經質證，原告認為根據第三人提供的證據，經核算，四部分加起來的面積是148.635平方米，是房屋套內面積，而非建筑面積。被告對第三人的證據無異議。認為第三人提供的測繪表反映的是房屋套內建筑面積，產權證上的面積大于該套內面積，是總建筑面積加上分攤面積的結果，租用公房憑證上記載的也是套內建筑面積。
審理中，被告提供以下法律依據：《城市房屋拆遷管理條例》第十六條、第二十三條、第二十四條、第二十五條、第三十一條和《上海市城市房屋拆遷管理實施細則》第二十條、第二十四條、第二十七條、第三十二條、第三十三條、第三十四條、第三十七條、第四十二條、第五十三條、第五十四條、第五十六條。經質證，原告、第三人無異議。
審理中，被告提供以下程序依據：2013年5月6日，第三人向被告提交了房屋拆遷裁決申請書；5月8日被告予以受理，向第三人送達了受理通知書，向原告戶送達調查調解通知，因原告缺席第一次調查調解，被告第二次向原告戶送達調查調解通知，原告戶仍缺席，故拆遷雙方無法達成協議，被告于2013年6月5日作出了裁決，并于6月13日送達。
經質證，原告、第三人無異議。
針對原告、被告、第三人質證意見，本院對事實證據作如下確認：被告、第三人提供的事實證據能客觀地反映案件的真實情況，來源及形式合法，本院確認其證據效力。原告提供的證據不能證明被告認定事實錯誤，本院不予采納。
根據以上有效證據及庭審質證，本院確認以下事實：經楊房管拆許字（2005）第09號《房屋拆遷許可證》核準，自2005年11月1日起，由第三人寶地公司委托拆遷單位上海鑫馬城市建設服務有限公司，對包括原告于雪琴所承租房屋在內的基地實施拆遷。根據上海市楊浦區人民政府楊府發（2005）27號文規定，該地塊屬三類A級地段，最低補償單價為人民幣8,000.00元/平方米建筑面積，價格補貼系數為25%。被拆遷居民的房屋調換地點為本市唐山路xx弄x號、x號（增補）、浦東新區民耀路、川沙路xx弄、康橋鎮創業路、華夏東路、寶山區月浦等處。本市昆明路xx弄xx號房屋所有權登記在被拆遷人上海衛百辛（集團）有限公司名下，由于歷史原因，居住于此的居民無法申領小產證，原告于2002年6月20日與被拆遷人屬下的上海楊浦房地產開發經營有限公司簽訂了房屋使用權協議，辦理了相關租賃手續，故該房屋系公有出租居住房屋，房屋類型為新工房，租用公房憑證記載的承租人為原告，根據上海衛百辛（集團）有限公司房地產權證滬房地楊字（2002）第024227號相關記載，認定的建筑面積為154.44平方米。經上海房地產估價師事務所有限公司評估（估價時點為2005年11月1日），該房屋每平方米建筑面積房地產市場單價為人民幣12,900.00元。裝飾評估價值人民幣29,602.00元。按政策規定原告戶應得的貨幣補償金額為人民幣1,713,511.80元。被拆遷人上海衛百辛（集團）有限公司承諾選擇貨幣補償，并放棄被拆遷房屋的公房補償款，即被拆除房屋的房地產市場價的20%，計人民幣398,455.20元，同意由拆遷人將該公房補償款直接發放給被申請人戶。拆遷公告公布之日，該房屋內有常住戶口3人。即于雪琴、夫倪時來、子倪雨辰。在房屋拆遷協商過程中，雙方未能達成補償安置協議。據此，拆遷人提供本市唐山路xx弄x號xx室、705室，建筑面積分別為103.05平方米、75.80平方米兩套房屋作為被申請人的裁決安置房。經上海房地產估價師事務所有限公司評估（估價時點為2005年11月1日），該房屋每平方米建筑面積房地產市場單價分別為人民幣13,064.00元、人民幣13,193.00元。被告在2013年5月8日受理裁決后，組織雙方調查、調解。因調解未成，被告于2013年6月5日作出（2013）楊房管拆裁字第19號房屋拆遷裁決書，并于同年6月13日送達原告。原告不服，向上海市住房保障和房屋管理局申請行政復議，復議機關的決定維持了被告作出的具體行政行為。
另查，原告于本案審理期間起訴請求撤銷上海市住房保障和房屋管理局、上海市規劃和國土資源管理局2002年8月20日作出的滬房地楊字（2002）第024227號《上海市房地產權證》，2014年1月上海市楊浦區人民法院作出（2014）楊受初字第2號行政裁定書，對原告的起訴以其無法律上的利害關系，不具備行政訴訟的原告主體資格為由裁定不予受理，原告不服提起上訴，上海市第二中級人民法院維持了原裁定。
本院認為，因第三人寶地公司于2011年1月21日前取得房屋拆遷許可證。根據《國有土地上房屋征收與補償條例》第三十五條和《上海市國有土地上房屋征收與補償實施細則》第五十二條的規定，本案所涉項目繼續沿用原規定辦理。根據《城市房屋拆遷管理條例》第十六條和《上海市城市房屋拆遷管理實施細則》第二十四條之規定，被告區房管局具有作出房屋拆遷裁決的法定職權。第三人經批準取得房屋拆遷許可證，具有拆遷人的資格。系爭房屋在該拆遷許可證批準的拆遷范圍內，因拆遷雙方就拆遷補償安置事宜未達成一致意見，第三人向被告申請房屋拆遷裁決，被告5日內受理，后進行調查和調解，30日內作出房屋拆遷裁決，程序合法。被告依據系爭房屋所涉的房地產權證滬房地楊字（2002）第024227號記載，系爭房屋類型為新工房，并就此認定系爭房屋類型和面積，事實清楚，并無不當。對原告戶采用價值標準房屋調換方式補償安置，符合相關規定，且補償安置費計算未損害原告戶的權益。審理中，原告對被拆遷房屋及安置房的估價分戶報告有異議，但放棄申請鑒定，故對原告的異議本院不予采納。被告所作房屋拆遷裁決適用法律、法規正確，依法應予支持。綜上，原告的訴訟請求缺乏事實證據和法律依據，本院不予支持。據此，依照《最高人民法院關于執行<中華人民共和國行政訴訟法>若干問題的解釋》第五十六條第（四）項之規定，判決如下：
駁回原告于雪琴的訴訟請求。
本案案件受理費人民幣50元，由原告于雪琴負擔。
如不服本判決，可在判決書送達之日起十五日內，向本院遞交上訴狀，并按對方當事人的人數提出副本，上訴于上海市第二中級人民法院。


審 判 長 徐芳芳
代理審判員 丁雅玲
人民陪審員 陳 蓓
二〇一四年二月二十四日
書 記 員 周 圣