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（2015）鹿民初字第574號

原告（反訴被告）王某甲，男，漢族，生于1955年3月24日，住鹿邑縣邱集鄉，村民。

委托代理人尚承君，系鹿邑縣148法律服務所法律工作者。

被告（反訴原告）王某乙，男，漢族，生于1962年8月4日，住鹿邑縣邱集鄉，村民。

委托代理人尚守運，系鹿邑縣法律援助中心律師。

原告王某甲訴被告王某乙土地租賃合同糾紛一案，本院2015年4月2日受理后，依法組成合議庭，于2015年5月15日、7月23日、8月3日公開開庭進行了審理。原告王某甲及其委托代理人尚承君、被告王某乙及其委托代理人尚守運到庭參加訴訟。本案現已審理終結。

原告王某甲訴稱，原、被告于1994年10月5日簽訂土地租賃合同，原告的1.608畝耕地租給被告使用，租賃期限20年，五年租金6224.40元，每五年支付一次，合同到期后被告應無條件返還耕地。在合同履行過程中，被告支付三期租金，第四期租金未付。2014年10月5日合同到期后，原告要求被告返還耕地及支付租金時被告消極，侵犯了原告的合法權益。原告請求人民法院依法判決被告返還耕地1.608畝，并恢復原狀；被告支付租金10000元；本案訴訟費用由被告承擔。

被告王某乙辯稱，同意返還原告的土地；第四期租金6224.40元按照合同約定的慣例支付時間應當是2015年10月5日，支付時間未到，被告目前無義務支付；原、被告簽訂的“租地建房合同書”第四條約定，合同期滿后如被告不能繼續使用土地，地上所有房產等應按時價賣給原告。為此被告提出反訴，請求人民法院判令反訴被告王某甲支付財產折款400000元，并由反訴被告王某甲承擔反訴費用。

在庭審過程中，原告王某甲提供如下證據：

1、原告身份證復印件一份，證明原告身份。被告無異議，經審查，本院予以采信。

2、1994年10月5日原、被告簽訂的“租地建房合同書”一份，證明原、被告存在租賃關系，合同約定被告每年支付小麥1300斤，原告要求被告支付租金10000元包括租金和延遲履行利息；該合同第四條屬于格式條款，應為無效條款，且不允許強買強賣。被告對合同真實性無異議，但對原告的證明目的有異議。被告認為合同未明確約定第四期付款期限，按合同慣例應為2015年10月5日；2015年被告沒有實際使用該土地，不存在延期支付租金問題；該合同第四條不屬于格式合同，該條約定明確，屬于當時雙方的真實意思，且不屬于強買強賣，雙方應該依法遵守。經審查，被告異議成立。

被告王某乙提供證據如下：

1、1994年10月5日原、被告簽訂的“租地建房合同書”一份，證明雙方約定簽訂合同，合同合法有效。經審查，與原告提供的合同一致，本院對被告的證明目的予以采信。

2、安某某、王某某、王某某、王某某、劉某某出具的證明一份，證明對于涉案房屋作價多少雙方進行過調解，原告同意給付被告50000元，但被告未同意。原告異議認為證人調解過，但未達成一致意見。經審查，本院對原、被告之間的糾紛經安忠強、王全民、王賢玉、王賢才、劉子玉調解過，但未達成一致意見的事實予以采信。

3、2015年5月7日被告現場畫的涉案土地平面圖一份，證明現在涉案的土地上有22間房子和一個廠篷。原告異議認為是被告方自己制作的，原告不知道。經審查，涉案現場情況應以河南正泰房地產評估咨詢有限公司出具的房地產評估報告為準。

4、被告在鹿邑縣邱集鄉政府土管所所長辦公室拍攝的照片三張，證明涉案土地系建設用地。原告對照片的真實性無異議，但認為不能證明涉案土地屬于建設用地，集體土地演變成建設用地要經過人民政府批準，涉案土地現在仍為可耕地，不是建設用地；原告的涉案土地是在1980年土地施行聯產責任制時從武平城行政村廟王莊自然村分得的耕地。經審查，本院對該證據不予采信。

根據被告王某乙的申請本院委托河南正泰房地產評估咨詢有限公司出具的房地產評估報告一份及評估費票據一份，評估費為3500元。被告無異議。原告異議認為原、被告簽訂的“租地建房合同書”第四條系無效條款，因此該評估報告不得作為賠償依據；該評估報告上第9頁顯示該房地產無獨立使用能力，不宜轉讓；對評估報告的該房地產的評估價值有異議，評估價格一平方米507元，針對20年前的建筑，明顯評估價值過高。經審查，原告異議不能成立，本院對該證據予以采信。

綜合以上證據及當事人庭審陳述，本院認定事實如下：

1994年10月5日經鹿邑縣工商行政管理局邱集工商所鑒證，原、被告簽訂“租地建房合同書”，合同約定：被告租用原告的土地1.608畝（該土地位于鹿邑縣邱集鄉武平成行政村，東鄰王某甲、南鄰王德義、西鄰公路、北臨王中信）建房用于收糧食，租賃期限20年；租金為每年每畝小麥1300斤，每畝折款741元，20年租金分四次付清，第一次于1994年10月5日支付6224.40元，第二次于2005年10月5日支付6224.40元，第三次于2010年10月5日支付6224.40元，第四次于2015年支付6224.40元；合同到期后“關于二十年以后的問題，一切房產物資由甲方王某乙當家，一切屬于甲方王某乙。如果甲方王某乙一直使用，乙方王某甲沒有任何干涉。如有各種條件造成甲方王某乙不能使用，甲方王某乙所有房產按當時物價賣給乙方王某甲。關于二十年后地價問題，隨當時物價變化而行。如乙方王某甲外租甲方王某乙從優。”

合同簽訂后，被告在該土地上陸續建房若干，用于收糧食、存放糧食，2010年改為面粉廠。2014年10月5日合同期限屆滿后，原、被告因該土地上房產補償問題產生糾紛，經安忠強、王全民、王賢玉、王賢才、劉子玉調解，未達成一致意見。原、被告約定的第四期租金6224.40元被告至今未付。根據被告的申請，我院委托河南正泰房地產評估咨詢有限公司估價人員實地查勘，該土地上被告建設的生產、辦公用房，磚混、磚木結構，總建筑面積488.90平方米，磚鋪地坪面積325平方米，價值為200378元，評估費為3500元。

本院認為，依法成立的合同，對當事人具有法律約束力。當事人應當按照約定履行自己的義務，不得擅自變更或解除合同。依法成立的合同，受法律保護。當事人行使權力，履行義務應當遵循誠實信用原則。原、被告簽訂“租地建房合同書”，被告租用原告的土地用于收糧食、存放糧食，并為此建設生活用房、倉庫等場所，不違反法律規定。“國土資發（2010）155號國土資源部、農業部關于完善設施農用地管理有關問題的通知”第一條第二項規定：附屬設施用地是指農業項目區域內，直接輔助農產品生產的設施用地，包括管理和生活用房用地、倉庫用地、硬化晾曬場、生物質肥生產場地、符合農村道路規定的道路等用地。本案中涉案土地在農業項目區域內，屬于直接輔助農產品生產的存放農產品的必要場所用地。原、被告之間的租賃合同合法有效，原、被告應當按照合同的約定履行自己的義務。

原告王某甲要求被告王某乙返還耕地1.608畝的訴訟請求，本院予以支持；原告王某甲要求被告王某乙把土地恢復原狀的訴訟請求，無事實及法律根據，本院不予支持；原告王某甲要求被告王某乙支付租金及遲延履行利息10000元，因被告在租賃期限屆滿后未實際使用該土地，本院僅對其中的6224.40元予以支持。

被告王某乙提出反訴要求原告王某甲按照合同約定支付房產折價400000元，根據河南正泰房地產評估咨詢有限公司的評估價格，本院對其中的200378元予以支持。

原告王某甲關于其不識字，不知道合同內容的辯解，因該合同租賃期間現已屆滿，長達20年之久，原、被告的合同書均保存完好，且有鹿邑縣工商行政管理局邱集工商所鑒證，本院對該辯解不予采納。

原告王某甲關于“租地建房合同書”第四條屬于格式條款，是由被告王某乙提供的格式合同，該條款加重原告義務，造成20年租金遠遠不及房屋作價，而未特別提示，應為無效條款，屬于強買強賣的辯解，無事實及法律根據，本院不予采納。依照《中華人民共和國合同法》第六條、第八條、第二百二十六條之規定，判決如下：

被告王某乙于本判決生效之日起十日內返還原告王某甲的土地1.608畝（該土地位于鹿邑縣邱集鄉武平成行政村，東鄰王某甲、南鄰王德義、西鄰公路、北臨王中信）；

二、被告王某乙于2015年10月5日前支付原告王某甲租金6224.40元；

三、涉案土地上的房產等附著物歸原告王某甲所有，原告王某甲于本判決生效之日起十日內支付被告王某乙200378元；

四、駁回原、被告的其他訴訟請求。

案件受理費100元，反訴案件受理費3650元，評估費3500元，由原告王某甲承擔3625元，由被告王某乙負擔3625元。

如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務的，應當依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規定加倍支付遲延履行期間的債務利息。

如不服本判決，可在本判決書送達之日起十五日內向本院遞交上訴狀，并按對方當事人的人數提出副本，上訴于河南省周口市中級人民法院。

審　判　長　　侯俊濤

審　判　員　　葉楊楊

人民陪審員　　韓　政

二〇一五年九月十一日

書　記　員　　夏治國