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（2015）鹿民初字第821號(hào)

原告李某某，男，漢族，生于1968年4月19日，住河南省鹿邑縣。

委托代理人尚守運(yùn)，系鹿邑縣法律援助中心律師。

被告牛某某，男，漢族，生于1970年2月16日，住河南省鹿邑縣。

委托代理人張大勇，系河南真源律師事務(wù)所律師。

原告李某某訴被告牛某某房屋買(mǎi)賣(mài)合同糾紛一案，本院于2015年5月14日受理后，依法組成合議庭，于2015年6月23日公開(kāi)開(kāi)庭進(jìn)行了審理。原告李某某及其委托代理人尚守運(yùn)、被告牛某某及其委托代理人張大勇到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。

原告訴稱(chēng)，2014年2月25日原、被告簽訂了房屋銷(xiāo)售協(xié)議，約定被告以21萬(wàn)元的價(jià)格出售給原告家屬樓一套。隨后，原告交付了全部房款，而被告卻沒(méi)有交付給原告房屋。2015年3月24日，雙方商定解除購(gòu)房協(xié)議，被告向原告承諾一個(gè)月內(nèi)退款并賠償損失，但至今未退還房款。請(qǐng)求判令被告退還原告購(gòu)房款21萬(wàn)元，并賠償損失98400元；本案的訴訟費(fèi)由被告承擔(dān)。

被告辯稱(chēng)，1、本案屬于房屋買(mǎi)賣(mài)合同糾紛。2、簽訂協(xié)議和收款的主體都是河南弘道置業(yè)有限公司，牛某某是公司的法定代表人，這種收款行為是職務(wù)行為，應(yīng)由河南弘道置業(yè)有限公司償還，被告主體不適格，另外河南弘道置業(yè)有限公司沒(méi)有辦理建筑規(guī)劃手續(xù)。3、原告要求賠償損失沒(méi)有事實(shí)和法律依據(jù)。

原告提供證據(jù)：

2015年3月24日被告牛某某出具的欠條一份，證明被告欠原告21萬(wàn)元的事實(shí)，并承諾2015年4月24日歸還該款，逾期不還加倍賠償損失。被告對(duì)該證據(jù)的真實(shí)性無(wú)異議，但該筆款項(xiàng)是購(gòu)房款，牛某某出具欠條是職務(wù)行為，該筆欠款應(yīng)由河南弘道置業(yè)有限公司償還，利息應(yīng)從2015年4月24日開(kāi)始計(jì)算。經(jīng)審查，結(jié)合被告庭審陳述，本院對(duì)被告牛某某欠原告李某某21萬(wàn)元購(gòu)房款并定于2015年4月24日前付清的事實(shí)予以認(rèn)定。

綜合以上證據(jù)及當(dāng)事人庭審陳述，本院對(duì)本案事實(shí)認(rèn)定如下：

原告李某某于2013年2月和2014年2月兩次向被告牛某某共支付21萬(wàn)元購(gòu)房款。但被告牛某某至今未按合同約定交付房屋。2015年3月24日原、被告協(xié)商解除合同，并由被告牛某某給原告出具欠條一張“欠條今欠李某某購(gòu)房款21萬(wàn)元到四月二十四號(hào)退回如有違約愿意加倍賠償牛某某2015年3月24日。”逾期被告未支付。

另查明，中國(guó)人民銀行現(xiàn)行貸款利率六個(gè)月以?xún)?nèi)年息為5.35%。

本院認(rèn)為，原、被告簽訂房屋銷(xiāo)售協(xié)議，被告一直未履行合同義務(wù)。2015年3月24日原告要求解除合同并返還購(gòu)房款，被告同意解除合同，并同意緩期返還原告購(gòu)房款。《中華人民共和國(guó)合同法》第九十七條規(guī)定，合同解除后，尚未履行的，終止履行；已經(jīng)履行的，根據(jù)履行情況和合同性質(zhì)，當(dāng)事人可以要求回復(fù)原狀、采取其他補(bǔ)救措施，并有權(quán)要求賠償損失，故原告要求被告返還購(gòu)房款并賠償損失的請(qǐng)求予以支持。根據(jù)《最高人民法院﹤關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋﹥》第二款之規(guī)定，合同沒(méi)有約定違約金或者損失數(shù)額難以確定的，可以按照已付購(gòu)房款總額，參照中國(guó)人民銀行規(guī)定的金融機(jī)構(gòu)計(jì)收逾期貸款利息的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算。故被告牛某某應(yīng)賠償原告李某某損失至2015年8月24日為3745元（210000元×5.35%÷12個(gè)月×4個(gè)月）。被告辯稱(chēng)其行為為職務(wù)行為，但未能提供證據(jù)證實(shí)，且未申請(qǐng)追加當(dāng)事人，其請(qǐng)求本院不予支持。根據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》第九十七條、第九十八條、《最高人民法院﹤關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋﹥》第二款之規(guī)定，判決如下：

一、被告牛某某返還原告牛某某購(gòu)房款210000元及利息3745元（利息計(jì)算至2015年8月24日，以后利息另計(jì)），于判決生效之日起十日內(nèi)履行完畢。

二、駁回原告的其它訴訟請(qǐng)求。

案件受理費(fèi)4520元，由被告承擔(dān)。

如未按本判決指定的期限履行給付金錢(qián)義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第二百五十三條的規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。

如不服本判決，可自本判決送達(dá)之日起十五日內(nèi)向本院遞交上訴狀，并按對(duì)方當(dāng)事人的人數(shù)提出副本，上訴于河南省周口市中級(jí)人民法院。

審判長(zhǎng)　　姚紅梅

審判員　　劉振華

審判員　　趙泉舟

二〇一五年九月三日

書(shū)記員　　劉曉敏