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（2015）浦民一(民)初字第30252號
　　案外人程某，男，1975年4月23日生，漢族，住上海市浦東新區。
　　案外人申甲，女，1978年6月11日生，漢族，住上海市浦東新區。
　　上列兩案外人共同委托代理人張弘，上海市鴻生律師事務所律師。
　　原告康寶琴，女，1985年10月29日生，漢族，住陜西省。
　　委托代理人許方錢，北京市惠誠律師事務所上海分所律師。
　　委托代理人楊狀，北京市惠誠律師事務所上海分所律師。
　　被告徐蕾，女，1977年5月16日生，漢族，戶籍地上海市浦東新區。
　　被告胡迎，男，1969年2月26日生，漢族，住上海市浦東新區。
　　本院在審理原告康寶琴訴被告徐蕾、胡迎民間借貸糾紛一案中，案外人程某、申甲向本院提出書面異議，要求解除對上海市浦東新區西泰林路XXX弄XXX號1-3層房屋(以下簡稱系爭房屋)的保全查封。本院受理后，依法進行了審查，現已審查終結。
　　案外人程某、申甲稱，2015年5月23日，兩案外人經某某(上海)房地產咨詢有限公司居間介紹，與方夕忠、徐蕾、徐躍良、唐幼珍就買賣系爭房屋簽訂《二手房屋買賣合同》，約定房屋總價人民幣500萬元(以下幣種相同)，兩案外人于當日支付購房定金80萬元，后因居間方資金走賬不便，退還45萬元。同日，徐蕾與系爭房屋的抵押權人樂嘉宏達成協議，由徐蕾支付15萬元，樂嘉宏向法院申請撤銷查封。同年6月9日，買賣雙方簽訂《上海市房地產買賣合同》，當日兩案外人向徐蕾支付購房款5萬元。同年6月10日，兩案外人支付徐蕾購房款274萬元，徐蕾將系爭房屋交付兩案外人，雙方通過中介方辦理了房屋交接手續。同年6月11日，兩案外人支付徐蕾購房款176萬元。截至2015年6月11日，兩案外人已支付購房款490萬元，余款10萬元按約定待出售方戶口遷出后再支付。2015年6月24日，在買賣雙方辦理過戶手續的過程中，法院保全查封了系爭房屋，致使兩案外人無法辦理產權過戶。之后，法院又因本案對系爭房屋再次進行查封。兩案外人認某，其已合法購買系爭房屋，簽訂了房屋買賣合同，按約支付了全部購房款，實際占有了系爭房屋，并不存在任何過錯，故請求解除對系爭房屋的查封。
　　原告康寶琴稱，系爭房屋當時的市場價約為人民幣700萬元，而兩案外人實際購買價格為人民幣500萬元，其應當認識到購買系爭房屋有極大的風險，應承擔相應的法律后果，或者可以認某兩案外人在某某系爭房屋中主觀上存在過錯；根據《最高人民法院關于人民法院民事執行中查封、扣押、凍結財產的規定》第十七條的規定，本案兩案外人并未支付全部價款，且據原告了解系爭房屋現在空關，過年期間還有他人入�。粌砂竿馊伺c徐蕾就購買系爭房屋約定了救濟條款，完全可以循另外途徑解決，而原告作為債權人的權利也應得到保護，故原告不同意兩案外人的異議申請。
　　被告徐蕾、胡迎未到庭參加聽證。
　　經審查查明，系爭房屋于2007年9月登記于方夕忠、徐蕾、徐躍良、唐幼珍名下。2015年5月23日，經某某(上海)房地產咨詢有限公司居間介紹，兩案外人(乙方)與方夕忠、徐蕾、徐躍良、唐幼珍(甲方)簽訂《二手房屋買賣合同》，約定乙方向甲方購買系爭房屋，房屋售價為500萬元；系爭房屋設定有2項抵押權，抵押權人分別為中國光大銀行股份有限公司上海楊浦支行(以下簡稱中國光大銀行上海楊浦支行)、樂嘉宏，債權數額分別為200萬元、220萬元；系爭房屋已被上海市青浦區人民法院正式司法限制，查封案號為(2015)青民一(民)初字第370號；乙方應于合同生效之日起5日內支付定金80萬元，交易過戶之前支付房款410萬元，甲方同時將房屋交付乙方；乙方取得新房產證且甲方遷出全部戶口，甲方在5日內支付剩余10萬元戶口押金。合同簽訂當日，兩案外人支付購房定金80萬元。2015年5月25日，徐蕾與抵押權人樂嘉宏達成協議，約定樂嘉宏在徐蕾于歸還15萬元后向法院申請撤銷(2015)青民一(民)初字第370號案件對系爭房屋的查封，徐蕾歸還剩余借款190萬元后，樂嘉宏辦理撤銷房屋抵押權手續。同日，徐蕾歸還樂嘉宏15萬元，樂嘉宏向法院申請撤銷了對系爭房屋的查封。2015年6月9日，兩案外人與方夕忠、徐蕾、徐躍良、唐幼珍簽訂《上海市房地產買賣合同》，兩案外人向徐蕾支付購房款5萬元。2015年6月10日，兩案外人向徐蕾支付購房款274萬元，徐蕾收到上述款項后歸還樂嘉宏190萬元后，樂嘉宏收款后申請注銷了系爭房屋上設定的抵押權。同日，方夕忠、徐蕾、徐躍良、唐幼珍將系爭房屋交付給了兩案外人，雙方簽署《移交清單》。2015年6月11日，兩案外人支付徐蕾購房款176萬元，徐蕾向中國光大銀行上海楊浦支行歸還住房按揭貸款，2015年6月12日，中國光大銀行上海楊浦支行申請注銷了系爭房屋上設定的抵押權。2015年8月11日，原告在訴被告徐蕾民間借貸糾紛過程中向本院申請財產保全，本院于2015年8月18日作出(2015)浦民一(民)初字第30252號民事裁定對系爭房屋進行了查封。
　　另查明，在案外人馮新起訴朱美華、徐蕾民間借貸糾紛件中，案外人程某、申甲以相同的理由提出異議，要求解除對系爭房屋的查封。本院審查后作出(2015)浦民一(民)初字第21858號民事裁定，解除該案對系爭房屋的查封。
　　上述事實，由案外人程某、申甲提交的上海市房地產登記簿、《二手房屋買賣合同》、上海市房地產權證、委托書、定金保管確認書、中國工商銀行轉賬憑證、中國光大銀行轉賬憑證、協議書、收條、房地產登記收件收據、客戶貸款結清通知書、《上海市房地產買賣合同》、《移交清單》、賬戶歷史明細清單、意向金收據、收款收據、(2015)浦民一(民)初字第21858號民事裁定書，以及當事人的陳述在案佐證。
　　本院認某，案外人申甲、程某在本院因本案對系爭房屋查封之前已向方夕忠、徐蕾、徐躍良、唐幼珍購買系爭房屋，簽訂了房屋買賣合同，并按約支付了購房款490萬元，方夕忠、徐蕾、徐躍良、唐幼珍也向案外人申甲、程某交付系爭房屋，案外人申甲、程某已實際占有系爭房屋。案外人申甲、程某通過居間方居間購買系爭房屋，在按約付清購房款及系爭房屋已具備過戶條件的情況下，在辦理產權過戶的過程中因系爭房屋被本案財產保全查封而未能過戶，對系爭房屋未辦理過戶登記手續并沒有過錯，案外人申甲、程某系善意購房，其合法權利應受法律保護，故案外人申甲、程某提出的異議可予支持，本案對系爭房屋的查封應予解除。依照《最高人民法院關于人民法院民事執行中查封、扣押、凍結財產的規定》第十七條、第三十二條的規定，裁定如下：
　　解除(2015)浦民一(民)初字第30252號案件中對位于上海市浦東新區西泰林路XXX弄XXX號1-3層房屋的查封。
　　本裁定書送達后即發生法律效力。


審 判 長 沈肖偉
代理審判員 孫 楊
人民陪審員 張龍寶
二〇一六年三月九日
書 記 員 張 偉