法院如何處理房屋拆遷安置補償協議履行過程中產生的糾紛


關鍵詞：房屋拆遷補償安置協議，合同履行，違約責任

問題提出：房屋拆遷安置補償協議履行過程中產生糾紛，法院如何處理?

關聯問題：對于拆遷人未取得拆遷許可證或取得的拆遷許可證被吊銷時，所簽訂的拆遷安置補償協議是否有效?

案件名稱：陳某順訴廣州市市政園林局房屋拆遷合同糾紛案①

法院觀點：拆遷人與被拆遷人在平等、自愿的基礎上簽訂的《房屋拆遷補償安置協議》在沒有證據證明簽訂協議時拆遷人有隱瞞真實情況、違背誠實信用原則的情形下，屬有效合同。被拆遷人沒有依約履行搬離被征用地段房屋，將房屋交由拆遷人拆遷的義務，構成違約，拆遷人有權要求被拆遷人履行協議，立即搬遷。

案情簡介

上訴人(原審被告)：陳某順
被上訴人(原審原告)：廣州市市政園林局
廣州市越秀南路糙米欄65號302房是陳某J頃向廣州市民政局房屋管理所承租的房屋，使用面積38．42平方米。廣州市市政園林局經廣州市城市規劃局穗規地證字(1999)第280號《建設用地規劃許可證》、廣州市國土局穗國土建用通字(1999)200號《建設用地通知書》批準，征用上述房屋地段建設河涌項目。廣州市國土資源和房屋管理局于2002年8月15日發出穗房拆字(2002)66號《拆遷公告》，訂明上述地段由廣州市市政園林局委托廣州市道路擴建工程辦公室實施拆遷。
2002年10月24日，陳某順(協議內稱乙方)與廣州市道路擴建工程辦公室(協議內稱甲方)簽訂《東濠涌截污東線工程租住公、私、僑房屋拆遷安置協議》，約定：甲方安置新廣從路新興花園4號4梯604房給乙方居住．該套間一廳兩房，廳房面積31．324平方米，使用面積40．047平方米，有獨立廚廁等配套設施，乙方同意于2002年10月31日前搬遷到甲方安排的房屋居住等。協議簽訂后，陳某順以其本人年事已高不適宜居住六樓房屋為由，拒絕搬遷。2003年3月26日，廣州市市政園林局向廣州市東山區人民法院提起本案訴訟。
一審訴訟期間，廣州市市政園林局表示可調整本市新廣從路新興花園3棟3梯205房給陳某順作永遷居住。經一審法院現場勘察，該205房使用面積約為46．75平方米，一廳兩房，有獨立廚廁及陽臺。因該房屋上層的衛生間排水管暴露于該房一臥室天花外，陳某順表示不同意永遷至該205房居住。
一審法院判決：依據《中華人民共和國合同法》第8條、第60條第一款、第107條及參照廣州市城市房屋拆遷管理的有關規定，于2003年6月9日作出判決：陳某順戶自本判決發生法律效力之日起15日內遷出本市越秀南路糙米欄65號302房，將房屋騰空交由廣州市市政園林局拆建。同時遷往本市新廣從路新興白云花園3棟3梯205房永遷居住。案件受理費100元由陳某順負擔。
二審法院判決：依照《中華人民共和國民事訴訟法》第153條第l款第(二)項、《中華人民共和國合同法》第8條、第60條第l款、第107條的規定，判決如下：變更廣州市東山區人民法院(2003)東法民三初字第472號民事判決為：陳某順戶自本判決送達之日起15日內遷出本市越秀南路糙米欄65號302房，將房屋騰空交由廣州市市政園林局拆建。同時遷往新廣從路新興花園4號4梯604房永遷居住。本案一、二審受理費各100元，均由上訴人陳某順負擔。本判決為終審判決。

各方觀點

上訴人陳某順觀點：1．其與A市道路擴建工程辦公室簽訂的《東濠涌截污東線工程租住公、私、僑房屋拆遷安置協議》違反了《中華人民共和國合同法》第42條第2款、第3款的規定，A市道路擴建工程辦公室有故意隱瞞重要事實、違背誠實信用原則的行為，因此該協議不是在平等、自愿的基礎上簽訂的。
2．一審法院調整其居住的新廣從路新興白云花園3棟205房臥室在上一層衛生間下，不符合建設部《關于發布國家標準(住宅設計規范)的通知》第三十四條的規定，屬于不合法建筑，因此陳某順不能遷入居住。
3．一審判決沒有參照廣州市國土和房地產資源管理局的《關于調整廣州市城市房屋拆遷異地補償安置面積增幅標準的通知》第2條的規定，沒有增加陳某順的安置面積。故上訴請求撤銷一審判決，改判雙方另行簽訂新的拆遷安置協議；一、二審受理費均由被上訴人負擔。
被上訴人A公司觀點：其與陳某順簽訂的安置補償協議是合法的，不存在欺詐的情形，不同意上訴人的上訴請求，同意一審判決。

法院觀點

一審法院觀點：廣州市市政園林局經批準征拆陳某順房屋所在地段，雙方在平等自愿的基礎上簽訂的《東濠涌截污工程租住公、私、僑房屋拆遷安置協議》，該協議的內容及形式均未違反法律法規的強制性規定，是有效合同，雙方均應自覺履行。現廣州市市政園林局已根據陳某順的實際困難和要求調整了本市新廣從路新興花園3棟3梯205房給陳某順作永遷居住，該房屋符合永遷安置條件，予以采納。
二審法院觀點：廣州市道路擴建工程辦公室受廣州市市政園林局的委托，與陳某順在平等、自愿的基礎上簽訂的《東濠涌截污東線工程租住公、私、僑房屋拆遷安置協議》是雙方當事人的真實意思表示，內容沒有違反國家法律、法規強制性規定，屬有效合同，廣州市市政園林局及陳某順作為合同權利義務的相對方，均應自覺履行。陳某順沒有提供證據證明廣州市市政園林局的委托拆遷人廣州市道路擴建工程辦公室在與其簽訂協議時有隱瞞真實情況、違背誠實信用原則的情形，故對其主張該協議不是其真實意思表示一節，法院不予采信。陳某順沒有依約履行搬離被征用地段房屋，將房屋交由拆遷人拆遷的義務，已構成違約。現廣州市市政園林局要求陳某順履行協議，立即搬遷，合理合法，本院予以支持。廣州市市政園林局在訴訟中另行提供的新廣從路新興花園3棟3梯205房，是符合陳某順提出的低樓層安置要求的，但陳某順在一審時已明確表示不同意遷往該205房居住，法院認為，一審法院在當事人就變更永遷房沒有達成一致意見的前提下，不應主動調整雙方當事人已約定的協議內容。據此，法院對一審判決予以糾正。至于陳某順提出的永遷增幅面積一節，因該案是廣州市市政園林局要求陳某順履行搬遷義務而提出的訴訟，陳某順在一審時沒有針對永遷增幅面積提出明確的訴訟主張，因此本案對其要求增加安置面積的請求不予調處。


摘自：朱樹英 主編 《法院審理房地產案例觀點集成》