一、中國公民或者企業是否可以在印度購買不動產

印度1999年的《外匯管理法》以及2015年的《外匯管理法（印度境外購買或者轉讓印度不動產實施細則）》[1]中規定了以下國家及地區的公民( Citizen)不得在印度購買及轉讓[2]不動產：
◇巴基斯坦 ◇孟加拉國 ◇斯里蘭卡 ◇阿富汗 ◇中國
◇伊朗 ◇尼泊爾 ◇不丹 ◇中國澳門 ◇中國香港
來自以上國家和地區的公民，不管其在印度的居住狀態如何，即只要自然人具有以上國家和地區的國籍身份，不管其是否同時構成了印度的居民( Resident)，在獲得印度儲備銀行即印度央行的許可之前，不得購買印度的不動產。
如果是來自以上國家和地區的公民，因為無法購買印度的不動產，退而求其次，如果他們租用印度的不動產，按照印度現行的法律框架，也具有一些限制，如租用印度的不動產，單次租約最多五年。
來自上述十個國家和地區以外的，并且居住[3]在印度的自然人可以購買、租用印度的不動產。如果外國公民是屬于上述十個國家之外的并且不具有印度居民身份的外國人，則其可以通過從印度居民手中繼承的方式獲得房產。除此途徑之外，這些外國公民和中國公民一樣，不得購買印度的不動產，租用不動產的單次時限也不得超過五年。
當然，中國投資者可以采取注冊～家印度公司的方式來購買、租用不動產。中國投資者注冊的印度公司雖然是中資背景，但是其是依照印度公司法成立的印度公司，享有與印度人開設的公司～樣的待遇和權能。
實務中筆者經常會接到中國投資者的咨詢，其是否可以直接用其中國的公司實體與印度的房東簽訂房屋租賃協議。基于目前的印度法律框架尤其是《外匯管理法》(4)答案是否定的。其實這個的深層原因較為簡單，試想如果中國企業直接在印度租用或者購買不動產，那對該不動產的管理、維護以及利用等都離不開一個本地實體，從商業理性出發中國企業不可能在中國一直遙控指揮其在印度的不動產。有些投資者認為，其可以先用中國實體將該印度不動產租用或者購買下來，等到他們注冊了印度實體之后再由該印度實體將中國實體替代下來即變更承
租主體，這些中國投資者認為這樣可以避免房東不租或者不賣該房產或者說避免因印度公司注冊所花時間較長而導致價格上發生變動。但在實踐中這樣的方式顯然是有問題的，第一，投資者所設想的“替換”即由后續成立的印度實體將原租賃協議或者購買協議的簽約方即中國主體更換下來，但這一更換過程涉及權屬變更，因此會產生稅務負擔，如契稅、印花稅等。另外，該變更的行政程序比如到當地的土地主管部門備案也是需要一定的時間和金錢成本。第二，印度公司在成立之前就需要找到相應的地址，所以如果中國投資者采用這種先用外國主體租用或者購買之后再變更的方式，顯然大費周章。當然最重要的一點原因是基于目前印度法規定，外國實體不得直接在印度租用和購買不動產。
那針對這些中國投資者關于土地租用價格會發生變動的擔憂有何解決方案？筆者從實務經驗出發，認為最保險的方式是，可以先與地主磋商，中國企業可以支付一筆定金，印度地主出具一個承諾函，在一定時間內以一定的價格為中國投資者保留該土地。與此同時，中國投資者可以加緊其印度公司的注冊進度，在印度實體成立之后以該印度實體來與地主進行簽約并到政府相關土地部門進行備案。通過這一方式可以比較合理地處理法律規制和商業實際之間的沖突。

摘自：《印度投資實務指南》，中國法制出版社2017年8月出版。內容簡介：本書為針對印度投資并且從實務方面進行系統性指引的中文書籍。系熟悉中國對印度投資的律師團隊從其經手過的數百起大小案件中的經驗總結，從對印度投資的準備、外資進入、當地運營以及退出所面臨的的所有問題都進行了系統性分析。并且在闡述實務操作的同時也給出了所援引的法律依據，使讀者可以做到知其然并知其所以然。