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Law-lib.com　 2021-1-22 13:28:30　 人民法院報

　　房屋出售后，轉讓人繼續占有使用依據業主共同管理約定所獨占使用的共有部分，拒絕將此交付給買受人，轉讓人的行為構成違約。近日，江蘇省南京市江寧區人民法院在審理的一起房屋買賣合同糾紛案中，依法認定房屋轉讓人依據業主共同管理約定而享有的共有部分專有使用權，歸房屋買受人享有。

　　2006年6月，張某向開發商購得山水方舟雅苑6棟101室房屋。2007年8月，101室房屋所在單元全體業主委托小區物業服務單位對單元地下室進行了分割，按照總戶數分割出12小間，并依序進行編號，通過抽簽的方式確定使用人。張某據此取得7號小地下室的獨占使用權。

　　2016年2月，張某與高某簽訂房屋買賣合同，將101室房屋出售給高某。轉讓房屋時，張某未告知高某7號小地下室情況，并繼續占有使用。2020年9月，高某得知情況后多番要求張某交付7號小地下室未果。2020年11月，高某起訴要求確認7號小地下室的使用權歸其享有，判令張某向其交付7號小地下室并支付占有使用費。

　　張某辯稱，根據其與開發商之間的商品房買賣合同約定，101室房屋的單元地下室不計入公共分攤面積，不屬于業主共有部分。7號小地下室不是房屋附屬設施，與101室房屋沒有關系，其可以單獨處置。其未將7號小地下室出賣給高某，不交付于高某不屬于違約行為。

　　法院經審理后認為，101室房屋的單元地下室是建筑區劃內的公用設施，屬于業主共有部分。并且101室房屋的單元地下室與該單元的業主具有使用上的利害關系，屬于該單元全體業主共有。7號小地下室的性質仍屬于業主共有。

　　小區業主轉讓房屋時，依據業主共同管理約定所享有的共有部分專有使用權也應當一并轉讓，既有的共同管理約定對新業主仍有效，原業主應當協助交付于新業主使用。

　　法院遂作出判決，確認7號小地下室的使用權歸高某享有，判令張某向高某交付7號小地下室并支付占有使用費。

　　■法官說法■

　　共有和共同管理權利應隨房屋買賣一并轉讓

　　業主共有部分是指專有部分及專有部分附屬物以外的、由業主共同享有所有權的建筑物及其附屬部分。民法典第二百七十四條規定，建筑區劃內的其他公共場所、公用設施和物業服務用房，屬于業主共有。實踐中，根據共有人的范圍，業主共有可分為小區全體業主共有、某一棟建筑內全體業主共有、特定單元內全體業主共有等。本案的101室房屋的單元地下室是供業主配套使用的公用設施，不是業主的專有部分及其附屬物，性質上屬于業主共有。并且，101室房屋的單元地下室僅能從該單元進入、供該單元內業主使用，在構造上、功能上具有相對獨立性，與該單元的業主具有使用上的利害關系。因此，101室房屋的單元地下室應當歸該單元全體業主共有。

　　建筑物區分所有權是一個集合權，包括對專有部分的所有權、對共有部分的共有權和共同管理的權利，這三種權利具有不可分離性。其中，業主對專有部分的所有權是其享有其他兩種權利的基礎。也就是說，如果業主喪失了對專有部分的所有權，也就喪失了對共有部分的共有和共同管理的權利。民法典第二百七十三條規定，業主轉讓建筑物內的住宅、經營用房，其對共有部分享有的共有和共同管理的權利一并轉讓。因此，張某將房屋轉讓于高某，其對共有部分享有的共有和共同管理的權利應當一并轉讓。

　　那么，張某依據業主共同管理約定所獨占使用的7號小地下室的使用權是否也應由高某繼續享有呢？法律對此沒有明文規定，但是從體系解釋的角度來說，7號小地下室的使用權應當由高某繼續享有。具體的理由為：第一，合法有效的業主共同管理約定對全體業主具有法律拘束力。雖然業主范圍會隨業主轉讓房屋而變化，但除非重新約定，否則，該約定對繼受取得業主權利的房屋受讓人應當繼續有效。也就是說，高某有權繼續獨占使用7號小地下室，同時不得使用其他序號的小地下室。第二，民事主體從事民事活動不得違背公序良俗。業主共同管理約定是全體業主的合意。小區業主轉讓房屋后即喪失專有部分的所有權，不再享有業主身份。第三，根據合同的性質、目的和交易習慣，向房屋受讓人轉讓依據業主共同管理約定所享有的共有部分專有使用權應當是房屋轉讓人的合同附隨義務。換言之，即使房屋買賣合同中沒有約定，小區業主轉讓房屋也負有向受讓人交付依據共同管理約定所獨占使用的共有部分的義務，否則轉讓人的行為構成違約。

日期：2021-1-22 13:28:30 | 關閉 |