Law-lib.com 2021-2-22 10:44:46 人民法院報
日前，重慶市第三中級人民法院判決了一起住宅小區更換電梯承攬合同糾紛案，認定小區原業委會主任未經業主表決同意，擅自變更電梯改造合同條款，變更條款對全體業主不產生法律效力。
2018年4月，杭富品山水住宅小區經公開招投標，賽奧公司最終以73.5萬元報價中標，由其完成杭富品山水住宅小區ABC三棟樓三臺電梯的更換工程。4月29日，時任杭富品山水業委會主任喻某未經小區業主表決同意，代表業委會與賽奧公司簽訂合同時，擅自將招標文件本就包含在內的電梯的廳門大門套裝飾項目單獨抽出并額外計價6.5萬元，從而將電梯更換總價變更為80萬元。5月4日，喻某又擅自以業委會名義與賽奧公司簽訂合同變更書，約定賽奧公司將三臺電梯的廳門大門套裝飾項目以5.8萬元反包給杭富品山水業委會，雙方還約定如杭富品山水業委會不做該項目，由賽奧公司退還杭富品山水業委會大門套裝飾款6.2萬元。其后，賽奧公司即組織施工，杭富品山水業委會先后向賽奧公司支付了62.5萬元工程款。7月18日，賽奧公司向喻某個人賬戶轉款5.8萬元。9月14日，A棟B棟更換電梯交付使用。因喻某與賽奧公司簽訂的合同附件載明的C棟更換電梯轎廂和開門尺寸均比AB棟更換電梯寬度短了10厘米，賽奧公司第一次交付的C棟更換電梯與實際尺寸不合。11月23日，喻某又以業委會名義與賽奧公司簽訂合同變更書約定C棟電梯因尺寸錯誤而產生的重做增加費用10.48萬元由雙方各承擔一半，同日喻某向賽奧公司轉款5.24萬元。2019年1月16日，C棟電梯交付使用。同月，杭富品山水小區經業主改選產生新一屆業主委員會，喻某未入選。后賽奧公司以杭富品山水業委會拒不支付尚余17.5萬元電梯更換價款訴至法院。
一審法院判決支持了賽奧公司的訴訟請求。杭富品山水業委會以原業委會主任喻某與賽奧公司惡意串通變更價款等合同內容損害業主利益為由提起上訴。
重慶三中院經審理認為，杭富品山水住宅小區更換電梯需動用業主共有的建筑物及其附屬設施的維修資金。根據物權法第七十六條第一款第五項及第二款規定，使用建筑物及其附屬設施的維修資金，應當經專有部分建筑物總面積三分之二以上的業主且占總人數三分之二以上的業主同意。時任杭富品山水業委會主任喻某在未經業主表決同意的情況下，擅自與賽奧公司簽訂合同及合同變更書就電梯更換價款、施工項目等內容進行了多次變更，違反先前約定，且更改后的價款未向業主公示。隨后賽奧公司又與喻某所代表的杭富品山水業委會簽訂合同變更書將電梯的廳門大門套裝飾項目以5.8萬元反包給杭富品山水業委會，賽奧公司向喻某私人賬戶付款，喻某收款后并未上交至業委會，該反包行為不合常理。賽奧公司在施工前未準確測量，C棟電梯因而需重做，至此喻某又以業委會名義與賽奧公司簽訂合同變更書約定電梯重做費用10.48萬元由業主方承擔一半。喻某的上述行為構成合同法第五十條規定的越權代表，賽奧公司對此未盡審慎義務，故上述合同變更條款不能約束業主一方。據此，重慶三中院認定涉案電梯更換價款應依據雙方約定的中標公示價73.5萬元計價，扣除賽奧公司未完成的電梯的廳門大門套裝飾項目6.2萬元以及杭富品山水業委會已支付的62.5萬元，最終改判由杭富品山水業委會向賽奧公司支付剩余電梯更換價款4.8萬元。
■法官提醒■
業主大會是業主的自治組織，由物業管理區域內的全體業主組成，是建筑區劃內建筑物及其附屬設施的管理機構。建筑區劃內的業主均有權參加業主大會行使業主權利，對依法應由業主共同決定的事項行使表決權。
業主委員會選舉產生的負責人即為業主委員會主任，代表業主委員會行使職責，執行業主大會的決定事項，不得就未經業主大會表決的事項以業主委員會的名義對外任意簽訂合同、從事交易，尤其是涉及到需動用業主共有的建筑物及其附屬設施的維修資金（俗稱大修基金）的有關事項時，更不能擅作擅為，否則將構成越權代表。在相對人對此知曉或者應當知曉的情形下，其代表行為對業主方不產生法律拘束力。業主委員會負責人及其他成員均應牢記權力是業主共同賦予的，有權必有責，用權須公開，應始終堅持代表業主的共同利益，依法妥善履行職責，做到該公開的須公開，該表決的須表決，切實充分保護業主的知情權、監督權和表決權。
值得關注的是，民法典第二百七十八條針對使用建筑物及其附屬設施的維修資金這一事項的表決規則已作修改。即首先應當由專有部分面積占比三分之二以上的業主且人數占比三分之二以上的業主參與表決；其次應當經參與表決專有部分面積過半數的業主且參與表決人數過半數的業主同意。
日期：2021-2-22 10:44:46 | 關閉 |
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