Law-lib.com 2024-9-9 16:33:07 中國法院網
通常商品房按揭貸款時，因購房者尚無房屋所有權，銀行會要求購房者辦理抵押權預告登記。所謂抵押權預告登記是在房屋不具備法定物權形式時，不能進行抵押登記的情況下，為了保全將來物權變動能夠順利進行的臨時性登記行為。只有當條件成就，辦理抵押登記后，才會產生優先受償的抵押效力。民法典實施前，抵押預告登記并不產生優先受償效力，開發商需按合同約定的保證期限承擔階段性保證責任。
民法典實施后，抵押預告登記在特定條件下具備優先受償效力，如已經辦理建筑物所有權首次登記且不存在預告登記失效等情形的，人民法院應當認定抵押權自預告登記之日設立，開發商將不再對借款承擔保證責任（即階段性保證責任）。
近日，安徽省宣城市宣州區人民法院審結了一起金融借款合同糾紛案件，案涉房屋雖未辦理產權證，但已經辦理了建筑物所有權登記，也進行了抵押預告登記，法院認定銀行作為債權人已經取得抵押權，并享有對抵押物優先受償的權利，開發商不再承擔階段性擔保責任。
2019年12月,朱某因購買市區某樓盤的商品房，向某銀行機構申請借款58.5萬元，與該銀行簽訂了《個人購房擔保借款合同》，朱某的好友陳某為該筆借款本金、利息等承擔連帶保證責任，并在《共同還款承諾書》上簽字。案涉樓盤的開發商某房地產公司在《借款合同》保證人處蓋章,為借款人朱某的債務承擔保證責任，就保證期間約定，自借款人取得房地產權屬證書,并辦妥以貸款人為抵押權人的抵押登記手續之日，起不再承擔保證責任。朱某以上述商品房作為抵押，辦理了抵押權預告登記。
此后，開發商為朱某辦理了《商品房銷售合同網上登記備案證明》，完成建筑物所有權首次登記，但朱某因故未能及時辦理房屋產權證。貸款發放后，朱某、陳某未按約償還貸款本息，銀行多次向其主張債權,朱某稱其無經濟能力償還貸款,故該銀行將朱某、陳某、某房地產公司一并訴至法院，要求朱某、陳某歸還借款本金及利息、罰息等57.4萬余元,按《借款合同》支付利息至實際清償之日止，并要求房地產公司對上述債務承擔連帶保證責任。
法院審理認為，銀行履行了交付借款的合同義務，朱某、陳某未按約還款，構成違約。《借款合同》約定的債務加速到期的條件成就，銀行關于朱某、陳某提前清償債務歸還借款本息的訴訟請求，具有事實和法律依據，應予以支持。銀行對案涉房屋已辦理了抵押權預告登記，案涉房屋也已辦理了首次登記且不存在預告登記失效等情形，若朱某、陳某未履行還款義務，銀行可行使抵押權，有權就朱某抵押的商品房折價、拍賣、變賣所得價款享有優先受償權。
在按揭貸款合同中，雖然當事人約定了保證期間，但本案中，預抵押登記的房屋已經符合辦證條件，系主債務人朱某因自身原因怠于辦理產權登記。根據民法典擔保制度司法解釋的相關規定，銀行作為案涉房屋抵押預告登記的權利人可優先受償。因朱某怠于辦理產權登記而無限延長房地產公司階段性擔保的擔保責任，與設定階段性擔保制度的宗旨相悖，有失公允。故對銀行要求房地產公司承擔擔保責任的訴訟請求，不予支持。
據此，作出判決，朱某、陳某歸還銀行機構借款本金55.6萬余元及利息、罰息；如朱某、陳某未履行前述義務，銀行有權就案涉房產行使抵押權，以抵押物折價或拍賣、變賣所得價款優先受償；駁回銀行的其他訴請。
法官說法
商品房預售中約定開發商階段性保證責任，初衷在于與抵押擔保形成無縫銜接關系，使銀行在享有房屋抵押權前，由開發商對銀行的債權實現提供保證擔保，以降低銀行貸款風險，同時，促使開發商及時完成項目的開發建設、竣工和驗收。
本案中，案涉房屋雖未辦理產權證和抵押權登記，但根據法律規定的特定條件，銀行已經享有并可以實現抵押權，若再拘泥于《擔保合同》約定的保證期限，認定開發商的階段性保證責任未解除，屬明顯加重開發商的責任。且如開發商在承擔擔保責任后，仍需解決向購房者追償的問題，顯然降低了經濟運行效率，增加了當事人實現權利成本，造成了訴累和司法資源的無謂消耗。
日期：2024-9-9 16:33:07 | 關閉 |
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