最高人民法院

最高人民法院關于轉發“國務院批轉國家房產管理局關于私有出租房屋社會主義改造問題的報告”的通知


1964年3月5日，最高人民法院

各省、市、自治區高級人民法院：
國家房產管理局“關于私有出租房屋社會主義改造問題的報告”中所提的意見很好，對調解房屋糾紛有了基本標準，現將這一文件轉發給你們，請作為工作中的參考。

附一：國務院批轉國家房產管理局關于私有出租房屋社會主義改造問題的報告 1964年1月13日 （64）國房字22號
各省、自治區、直轄市人民委員會、西藏自治區籌備委員會：
國務院原則同意國家房產管理局“關于私有出租房屋社會主義改造問題的報告”中所提的各項意見，現在轉發給你們，請參照執行。
對私有出租房屋進行社會主義改造是我國社會主義革命的一部分。同時，私房管理工作與廣大人民的生活密切相關。因此，做好對私有出租房屋社會主義改造和私房管理工作，是當前城市工作中的一項重要任務�，F在，實際工作中存在的問題很多，也很復雜，望各地組織一定的力量，進行調查研究和試點工作，有計劃地、分期分批地加以解決，以鞏固私房改造工作的成果，加強對私房的維修和管理工作，充分利用這一筆巨大的社會財富，為社會主義建設服務。

附二：國家房產管理局關于私有出租房屋社會主義改造問題的報告
國務院：
現將對私有出租房屋進行社會主義改造工作的情況和問題以及我們的意見報告如下：
一
對私有出租房屋進行社會主義改造（以下簡稱私房改造）的工作，是根據1956年中央批轉中央書記處第二辦公室“關于目前城市私有房產基本情況及進行社會主義改造的意見”和1958年人民日報刊登的“中央主管機關負責人就私有出租房屋的社會主義改造問題對新華社記者發表的談話”，先后開展起來的。私房改造的形式，除少數大城市對私營房產公司和一些大房主實行公私合營以外，絕大多數是實行國家經租。經租的辦法是，凡房主出租房屋的數量達到改造起點的，即將其出租房屋全部由國家統一經營，在一定時期內付給房主原房租20％至40％的固定租金。改造起點的規定，大城市一般是建筑面積150平方米（約合10間房），中等城市一般是100平方米（約合六、七間房），小城市（包括鎮）一般是50到100平方米之間（約合三至六間房）。按照上述辦法，全國各城市和三分之一的鎮進行了私房改造工作。納入改造的私房共約有1億平方米，這對于充分利用城市已有的房屋為社會主義建設事業服務，起了積極作用，取得了很大成績。
目前，私房改造工作中還存在著一些問題：
（一）有些房主認為房屋由國家經租還沒有過渡到全民所有制，仍然屬于個人所有，往往以人口增加，自住房不夠為理由，要求退還已由國家經租的房屋；或者以生活困難為理由，要求增加定租；有的甚至強收房租，逼迫住戶搬家，強占房屋，破壞房屋。這些情況，反映了私房改造工作中存在著尖銳的兩條道路的斗爭。同時，我們工作中也存在一些缺點，主要是：有些地方改造起點過低，把總共只占有幾間房屋的工人和貧、下中農出租的少量房屋也納入了改造；有些地方取消了改造起點，只要有出租房屋就實行經租；有的地方還將房主一部分自住房也實行了經租；不少地方沒有給房主留夠自住房；給房主的固定租金也有低于原房租20％的。
（二）沒有進行私房改造的鎮和已進行私房改造的地方，對改造起點以下的小量出租房屋，是否還實行國家經租，沒有明確規定。特別是許多地方為了防止房主逃避改造，規定私房一律不準買賣，房主顧慮很大。多數房主只收租，不修房，房屋失修情況很嚴重。也有不少房主千方百計攆房客搬家，有的房主甚至拆房賣料，企圖逃避改造。
二
為了鞏固私房改造工作的成果，加強對私房的維修和管理，利用私房這一筆巨大的社會財富，為社會主義建設服務，我們提出以下幾點意見：
（一）鞏固私房改造的成果，進一步明確國家經租房屋的性質。
根據1956年中央對中央書記處第二辦公室“關于目前城市私有房產基本情況及進行社會主義改造的意見”的批示，國家經租房屋是“對城市房屋占有者用類似贖買的辦法，即在一定時期內給以固定的租金，來逐步地改變他們的所有制�！币虼�，凡是由國家經租的房屋，除了過去改造起點訂的不合理、給房主自住房留得不夠和另有規定的以外，房主只能領取固定租金，不能收回已由國家經租的房屋。符合私房改造的規定而過去漏改的房屋，應當補改。給房主的固定租金額，只要符合規定，一般應當穩定不變；低于原房租20％的，應當按規定調整。國家經租的房屋，因國家建設而被拆除或因修繕管理不善等人為事故而損毀，應當繼續付給房主應得的固定租金；如果因水災、地震等人力不可抗拒的自然災害而損毀，應當停止付給房主固定租金，對生活有困難的房主，可以酌情給予一次性的補助。對于有反攻倒算行為的房主，應當按照不同情況區別對待：情節輕微的進行批評、教育；有嚴重違法行為、造成損失、民憤很大的，應當經過法院給予必要的制裁。各地在今后工作中，對于一些依靠房租為主要生活來源的房主，應當繼續加強教育和改造，使他們逐漸地由剝削者改造成為自食其力的勞動者。
（二）合理地調整改造起點，實事求是地解決工作中的遺留問題。在現階段還不可能全部消滅房屋私人占有制的情況下，私房改造的起點是一個主要的政策界限。因此，對于過去改造起點訂的不適當的，應當進行合理的調整。
1．大中城市改造起點在100平方米至200平方米之間或者稍多一些的，一般可不再變動。個別地方改造起點達300平方米的，可以通過省、自治區、直轄市人民委員會的批準，適當降低改造起點，繼續進行私房改造。
2．小城市（包括鎮）改造起點低于50平方米的，應當按照省、自治區、直轄市的統一規定，提高改造起點，退還不應由國家經租的房屋。
改造起點在50平方米以上、100平方米以下的，有些偏低，但為避免過多的退房，引起新的矛盾，又不宜一律重新調整。我們意見，改造起點低于省、自治區、直轄市統一規定的，一般應當按照省、自治區、直轄市統一規定的改造起點進行調整，退還不應由國家經租的房屋。
3．對私有出租的廠房、鋪面房、倉庫、貨棧等工商業用房已經實行了無起點改造的，除了與房主自住房相連的小量房屋可以退還以外，一般不再變動。
4．房主的自住房已經實行國家經租的，一般應當退還。自住房留得少的，應當按照規定調劑給一些房屋。但是已經給予適當調劑的，不能因房主人口增加再退給房屋。房主或房主直系親屬過去在外地，沒有留自住房，現在遷回本地的，應當退給一部分房屋。

5．對于過去因房主生活困難經批準暫緩改造的房屋，應當區別房主現在的家庭經濟狀況，可以全部補改，也可以部分免改或全部免改。今后不再保留暫緩改造的名義。
按照上述各項規定，需要退還房主的房屋，應當盡可能地退還原來的房屋。如果退還原來房屋有很大困難時，也可以用對等的其他房屋抵還，或給予適當的補償。房屋退還后，原來的租憑關系，一般應當換約續租，房主不得攆房客搬家，按照上述規定進行調整的時候，房主不愿接受應該退還的房屋，要求繼續由國家經租的，應當允許。
以上問題，凡已按省、自治區、直轄市的統一規定進行處理基本符合上述原則的，一律不再變動。
（三）區別不同情況，妥善地進行鎮的私房改造工作。
工商業和手工業相當集中，絕大多數居民從事這些行業，按照1963年12月7日中央、國務院關于調整市鎮建制的規定，設置鎮的建制的地方，一般應當進行私房改造工作。為避免觸動占有房屋不多的小房主，今后改造起點大體以出租房屋建筑面積一百平方米為宜，同時，應當給房主留夠自住房。以農業為主，不設置鎮的建制，屬于農村人民公社的集鎮，現在不進行私房改造工作；過去已進行了私房改造的，也不要撤銷。
少數民族地區，設置鎮的建制的地方，現在是否進行私房改造，如何改造，由有關省、自治區決定。
（四）允許私人出租小量的房屋，加強私房的管理和維修。
對出租房屋較多的房主進行了社會主義改造，大部分私有出租房屋由國家經租以后，允許私人出租小量的房屋，可以調劑余缺，減少私人修房和建房的顧慮，減輕國家建設住宅的負擔。但是，也不免會產生抬高租金，進行非法剝削和不注意修房等問題。因此，必須加強對私房的管理和維修。
1．對于改造起點以下的小量私有出租房屋，可以宣布屬于個人所有，允許出租或買賣。如果今后有些房主從自住房中擠出一部分出租，即使超過改造起點，也應當允許。
2．禁止高租、押租以及其他形式的非法剝削。同時，又要保障房主合理的房租收入。現在租金過高、過低，允許適當調整。
3．對于私有房屋的買賣，應當加強管理，禁止投機倒把和以買賣房屋盈利。私房買賣必須向房產管理部門登記，經過審查批準，才能成交。
4．房主不愿自己直接經營出租房屋，可以委托房管部門代為經營，用房租維修房屋，定期結算，結余部分交給房主。房主不愿繼續委托經營時，可以在結清帳目以后，將房屋退回房主。
5．加強對私有出租房屋維修的管理工作，提倡建立房屋修繕基金，從每月房租中提取適當數量儲存起來，專門用于維修房屋。對于那些生活并不困難而只收租不修房的房主，房管部門應當督促他們修房；拒不修房的，應當由法院判決，強制他們修房。對于那些嚴重失修、房主無力繼續經營、愿意出賣的房屋，房管部門可以作價收購。
6．目前，不少房主確實無力修房，建議從城市征收的房地產稅中撥出一部分，作為私房修繕的貸款。同時，對于私房修繕所需要的材料和勞力，有關部門也給予適當的安排。
私房改造和私房管理工作中的問題很復雜，各地的情況又不盡相同，建議各省、自治區、直轄市組織一定的力量，進行調查研究和試點工作，總結經驗，在今后一、二年內有計劃地、分期分批地加以解決。有關華僑出租房屋的改造問題，應當按照1963年4月國務院批轉華僑事務委員會、國家房產管理局“關于對華僑出租房屋進行社會主義改造問題的報告”辦理。有關教會、廟觀的出租房屋的改造問題，應當按照1963年6月中央批轉國務院宗教事務局黨組“第七次全國宗教工作會議紀要”中有關的規定，由各地宗教事務主管部門會同房管部門提出意見，報經省、自治區、直轄市人民委員會批準后執行。
以上意見，如屬可行，請批轉各地參照執行。
1963年12月30日