最高人民法院

最高人民法院印發《關于當前形勢下進一步做好房地產糾紛案件審判工作的指導意見》的通知

法發〔2009〕42號


各省、自治區、直轄市高級人民法院，解放軍軍事法院，新疆維吾爾自治區高級人民法院生產建設兵團分院：

　　現將《關于當前形勢下進一步做好房地產糾紛案件審判工作的指導意見》印發給你們，請結合當地實際，認真貫徹落實。

二○○九年七月九日

　　當前，穩定房地產市場，保障房地產業的健康發展，是黨和國家應對國際金融危機影響，促進經濟平穩較快發展的重大決策部署。充分發揮人民法院的審判職能作用，切實做好房地產糾紛案件審判工作，是人民法院為大局服務、為人民司法的必然要求。各級人民法院要深刻認識當前形勢下做好房地產糾紛案件審判工作的重要意義，準確把握宏觀經濟形勢發生的客觀變化，在法律和國家政策規定框架內，適用原則性和靈活性相統一的方法，妥善審理房地產案件，為國家“保增長、保民生、保穩定”的工作大局提供強有力的司法保障。現就做好房地產糾紛案件的審判工作，提出如下指導意見。

　　一、切實依法維護國有土地使用權出讓市場。要依照物權法、合同法、城市房地產管理法等法律及最高人民法院《關于審理涉及國有土地使用權合同糾紛案件適用法律問題的解釋》的規定，盡可能維持土地使用權出讓合同效力，依法保護守約方的合法權益，促進土地使用權出讓市場的平穩發展。

　　二、切實依法維護國有土地使用權轉讓市場。要正確理解城市房地產管理法等法律、行政法規關于土地使用權轉讓條件的規定，準確把握物權效力與合同效力的區分原則，盡可能維持合同效力，促進土地使用權的正常流轉。

　　三、切實依法保護國家投資基礎設施建設拉大內需政策的落實。要依照法律規定，結合國家政策，妥善審理好涉及國家重大工程、重點項目的建設工程施工合同糾紛案件；要慎用財產保全措施，盡可能加快案件審理進度，發揮財產效益，為重點工程按期完工提供司法保障。

　　四、加大對招標投標法的貫徹力度。要依照招標投標法和最高人民法院《關于審理建設工程施工合同糾紛案件適用法律問題的解釋》的規定，準確把握“黑白合同”的認定標準，依法維護中標合同的實質性內容；對案件審理中發現的帶有普遍性的違反招標投標法等法律、行政法規和司法解釋規定的問題，要及時與建設行政管理部門溝通、協商，共同研究提出從源頭上根治的工作方案，切實維護建筑市場秩序。

　　五、妥善處理因發包人資金困難產生的發包人拖欠工程款、承包人拖欠勞務分包人工程款等連鎖糾紛案件。要統籌協調各方當事人的利益，加大案件調解力度，力爭通過案件審判盤活現有的存量資金，實現當事人雙贏、多贏的結果。調解不成的，要綜合考慮連鎖案件的整體情況，根據當事人的償付能力和對方的資金需求，確定還款期限、還款方式，最大限度避免連鎖案件引發群體事件影響社會穩定。

　　六、妥善處理非法轉包、違法分包、肢解發包、不具備法定資質的實際施工人借用資質承攬工程等違法行為，以保證工程質量。對規避標準化法關于國家強制性標準的規定，降低建材標號，擅自縮減施工流程，降低工程質量標準等危及建筑產品安全的行為，要按照法律規定和合同約定嚴格予以處理；構成犯罪的，交由有關部門依法追究責任人的刑事責任。

　　七、妥善處理各類房屋買賣合同糾紛案件，依法穩定房屋交易市場。要依照法律和最高人民法院《關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》的規定，妥善處理房屋銷售廣告糾紛，認購協議中定金糾紛、房屋質量糾紛、房屋面積糾紛，制裁惡意違約行為，保護購房人利益；對于房地產開發商確因資金暫時困難未按時交付房屋的，要多做雙方當事人的調解工作，確無調解可能的案件，可以根據案件的具體情況，依法合理調整違約金數額，公平解決違約責任問題；對于買受人請求解除商品房合同糾紛案件，要嚴格依法審查，對不符合解除條件的不能解除；要引導當事人理性面對市場經營風險，共同維護誠信的市場交易秩序。對矛盾有可能激化的敏感案件和群體性案件，要及時向當地黨委匯報，與政府主管部門溝通情況，力爭將不穩定因素化解在萌芽狀態。

　　八、妥善審理商品房抵押貸款合同糾紛案件，維護房地產金融體系安全。在審理因商品房買受人拖欠銀行貸款產生的糾紛案件中，要依法保護銀行的合法權益；對涉嫌利用虛假房地產交易套取銀行信貸資金等違法犯罪活動的，要及時向偵查機關提供線索；對案件中出現的新情況、新問題及時與房地產主管部門、銀行業進行溝通，依法支持金融監管機構有效行使管理職能，防范房地產金融體系風險。

　　九、妥善處理拖欠租金引發的房屋租賃合同糾紛案件。在處理小型企業租賃他人廠房、倉庫等經營性用房的案件時，如果承租人因資金短缺臨時拖欠租金，但企業仍處于正常生產經營狀態的，要從維護企業的生存發展入手，加大調解力度，盡可能促成合同繼續履行。

　　十、妥善采用多種途徑處理房地產糾紛案件。房地產案件的審判涉及到房地產企業和廣大人民群眾的切身利益，要從保障企業合法權益，保障人民群眾居住權益的角度，切實貫徹“調解優先、調判結合”原則，大力加強訴訟調解工作；要借助行政調解、人民調解力量，多種途徑、多種方式化解糾紛，維護穩定，切實防止房地產糾紛轉變為群體性行為。

　　十一、加強對當前形勢下房地產業審判工作新情況、新問題的進一步研究。房地產業在國民經濟中的重要作用，決定了國際金融危機對房地產業的影響是深遠的，要加強對房地產案件審判的前瞻性研究，密切關注國內外經濟形勢變化可能引發的房地產糾紛案件，對案件審判中出現的新情況、新問題及時提出應對的司法政策；要及時總結審判經驗，有效提高解決疑難復雜問題的能力，為房地產業的健康、持續發展提供可靠的司法保證。