四川省南充市人民政府辦公室

南充市住宅專項維修資金使用管理辦法

南府辦發〔2010〕23號


南充市人民政府辦公室關于印發《南充市住宅專項維修資金使用管理辦法》的通知


各縣（市、區）人民政府，市級相關部門：

為加強住宅專項維修資金的管理，保障住宅共用部位、共用設施設備正常使用，維護住宅專項維修資金所有權人的合法權益，維護社會和諧穩定，根據國務院《物業管理條例》、《住宅專項維修資金管理辦法》（建設部、財政部令第165號）、《四川省住宅專項維修資金管理細則》（建設廳、財政廳〔2009〕21號）、《南充市貫徹<四川省住宅專項維修資金管理細則>實施辦法》（南府辦函〔2009〕244號）等法律法規，結合我市實際，制定了《南充市住宅專項維修資金使用管理辦法》。現予以公布，請遵照執行。


二○一○年十二月九日


南充市住宅專項維修資金使用管理辦法


第一章 總則


第一條 為加強住宅專項維修資金的使用管理，維護住宅專項維修資金所有權人的合法權益，保障住宅共用部位、共用設施設備正常使用，根據國務院《物業管理條例》，建設部、財政部《住宅專項維修資金管理辦法》，省建設廳、財政廳《四川省住宅專項維修資金管理細則》等法律法規的規定，制定本辦法。

第二條 凡本市行政區域內按照有關規定統一歸集并存入房屋維修資金專戶的商品房、集資房、拆遷還房、售后公有住房的住宅專項維修資金使用，適用本辦法。

第三條 市財政部門、房地產管理部門對住宅專項維修資金使用進行監督、指導。各縣市房地產管理部門負責本轄區維修資金的使用管理，市房屋維修資金管理中心（簡稱管理機構，下同）具體負責市轄三區住宅專項維修資金的使用管理工作。維修資金的使用依法接受審計監督。

第四條 住宅專項維修資金的使用應當堅持方便快捷、公開透明、受益人和負擔人相一致的原則，做到公開、公平、公正和安全使用。

第五條 住宅專項維修資金專項用于住宅共用部位、共用設施設備保修期滿后的維修、更新、改造，不得挪作他用。

第二章 使用范圍



第六條 本辦法所稱住宅共用部位，是指由多個所有權人共同擁有、其主體承重結構部位和共同面積所構成的部位。一般包括基礎、內外承重墻體、柱、梁、樓板、樓梯、屋頂等；戶外墻面、共用門廳、樓梯間、電梯間、走廊通道等。

本辦法所稱共用設施設備，是指由多個所有權人共同擁有、并由其共有房屋的設施設備。一般包括供排水管、水箱、加壓水泵、電梯、公用天線、供電線路、公用照明、消防設施、綠地、道路、路燈、溝渠、池、井、非經營性車場車庫、公益性文體設施和共用設施設備使用的房屋。

第七條 緊急情況使用住宅專項維修資金的范圍：

（一）屋面、外墻出現嚴重滲漏；

（二）樓體外墻飾面有脫落危險；

（三）樓地板、扶梯踏板斷裂和陽臺、曬臺、扶梯的各種扶手、欄桿有脫落危險；

（四）專有部分外各類欄桿、圍欄、鐵門等有脫落危險；

（五）景觀工程（如石橋、土丘等）出現坍塌；

（六）因水泵故障和進水管內水管爆裂造成停水；

（七）排水設施因坍塌、堵塞、漏水、爆裂等造成功能障礙；

（八）因線路故障而引起的停電和漏電；

（九）高壓柜、環網柜及變壓器等出現功能故障；

（十）電梯發生沖頂、蹲底或意外災害；

（十一）消防設施設備出現功能故障；

（十二）房屋安全鑒定機構鑒定為B、C級危房的；

（十三）其他共用部位及共用設施設備出現安全隱患，必須消除的。

第八條 禁止使用住宅專項維修資金的范圍

（一）根據物業服務合同約定，應當由物業服務企業承擔維修、養護的住宅共用部位、共用設施設備；

（二）依照國家法律法規或合同約定，應當由相關單位承擔維修、保養的供水、供電、供氣、通訊、有線電視等管線和設施設備；

（三）因為人為損壞的原因而造成住宅共用部位、共用設施設備維修、更新改造的，由責任人承擔維修、養護費用；

（四）按照國家有關法律法規和規章規定，不能使用住宅專項維修資金的其它項目。

第三章 使用程序



第九條 維修資金的使用，應按以下程序辦理：

（一）提出使用方案。業主委員會、相關業主根據住宅共用部位、共用設施設備現狀及業主的意見，自行編制或者委托物業服務企業等相關單位編制住宅專項維修資金使用方案。使用方案應包括：維修工程施工方案及實施時間、工程預算書、維修施工單位的選擇方式、工程合同、工程驗收及決算方式、住宅專項維修資金的列支范圍和分攤方式等；

（二）業主決策。住宅專項維修資金使用方案應當經資金列支范圍內專有部分占相關建筑面積三分之二以上且占相關人數三分之二以上的業主書面同意，并在小區顯著位置進行公示。

住宅專項維修資金使用方案可由工程造價咨詢機構進行評估，其費用計入維修成本。

（三）選擇施工單位。工程預算編制完成并經管理機構審核后，業主委員會、相關業主可自行或委托物業服務企業等相關單位通過招投標或者其他公開、公平、公正的方式選定維修施工單位。5萬元以下的維修工程項目，業主委員會或相關業主（5戶以上）可在管理機構網站公布的維修單位推薦名錄中選定維修施工單位。5萬元（含5萬元）至10萬元的維修工程項目應通過比選方式選定維修施工單位（參與比選的維修企業不少于3家），10萬元以上的維修工程應通過招標方式選定維修施工單位。選擇施工單位主要依據施工單位的資質、業績、工程預算報價、工程質量、承諾保修等。維修施工單位應當具備獨立法人資格并具有相關資質。

（四）審核備案。業主委員會、相關業主或其委托的物業服務企業、維修施工單位，持住宅專項維修資金使用方案、工程預算明細表、業主大會決議或業主書面簽名等材料到房屋所在地維修資金管理機構辦理維修資金使用備案，管理機構經現場勘查、審核，5個工作日內出具維修資金使用備案通知后，業主委員會、相關業主方可與維修施工單位簽訂工程承包合同。未取得使用備案通知擅自維修的，管理機構不得支付維修費用，擅自維修造成事故的，其責任由相關責任人承擔。

（五）拔付工程款。取得維修資金使用備案通知的維修項目，維修單位應填寫“住宅專項維修資金撥付備案表”，管理機構根據審核通過的工程承包合同的約定，經核準后按維修工程進度預撥付工程款，預付款不得超過預算金額的50%。

（六）竣工驗收。工程竣工后，業主委員會、相關業主會同管理機構、施工單位、監理單位與業主代表，進行現場驗收并形成書面驗收意見。施工單位憑工程決算明細表、費用結算票據、工程驗收合格證明等資料向管理機構備案。備案后，由管理機構拔付扣除質量保證金的剩余工程決算資金。

（七）質量保修。維修工程合同應當約定工程質量保證條款。工程質量保修期滿后，由維修施工單位憑據業主委員會、相關業主的審核意見等相關資料，向管理機構提出申請并備案，管理機構方可撥付工程質量保證金。工程質量保證金為工程總額的5%。

維修工程質量按照國家法律法規和建設工程質量相關技術規范的規定執行。建筑區劃內共用部位、共用設施設備維修工程的質量保修內容和期限，按建設部《房屋建筑工程質量保修辦法》的規定在維修工程合同中明確約定。

第十條 發生危及房屋及人生財產安全等緊急情況，需要立即對物業共用部位、共用設施設備進行維修和更新改造的，相關責任人應及時維修。不及時維修的，管理機構應督促相關責任人、業主委員會或相關業主限期維修。已成立業主委員會的小區，由業主委員會提出維修資金緊急使用方案；未成立業主委員會的，由街道辦事處（鄉鎮人民政府）或社區居民委員會指導相關業主提出維修資金緊急使用方案，報管理機構現場勘查并審核備案。維修資金緊急使用方案應在建筑區劃內主要出入口顯著位置進行公示并留存公示影像資料。維修結束經維修資金列支范圍內專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業主且占總人數三分之二以上的業主同意竣工驗收或經管理機構現場查勘并審核，發生的維修費用從維修涉及范圍內相關業主維修資金賬戶中列支并公示。

第十一條 維修資金工程決算金額超出預算金額20%或超出部分在1萬元以上的，超出部分需按程序重新申報。維修資金實際發生額低于預撥款的，結余部分應及時交入維修資金帳戶。

第十二條 管理機構根據建筑區劃內共用部位、共用設施設備維修、更新、改造工程的要求，建立具有相關資質的工程造價咨詢機構和施工單位的推薦名錄并在維修資金管理機構網站公布，供業主委員會、相關業主或其委托的單位選擇。

第十三條 申請人應當對申請備案材料的真實性、合法性、有效性負責，不得隱瞞真實情況或者提供虛假材料。

第十四條 維修資金使用的分攤，按下列規定進行：

（一）商品房之間使用維修資金的，由相關業主按照各自擁有物業建筑面積的比例分攤；

（二）售后公有住房之間使用維修資金的，由相關業主和公有住房出售單位按照所交存維修資金的比例分攤。業主承擔的部分，按照各自擁有物業建筑面積的比例分攤；

（三）售后公有住房與商品房之間使用維修資金的，先按照建筑面積比例分攤到各相關物業后，再按本條（一）、（二）款的原則分攤；

（四）共用部位、共用設施設備的維修和更新、改造，涉及尚未售出的商品住宅、非住宅或者公有住房的，開發建設單位或者公有住房單位應當按照尚未售出商品住宅、非住宅或者公有住房的建筑面積，分攤維修和更新、改造費用。

第十五條 共用部位、共用設施設備維修、更新和改造費用按照以下規定列支：

（一）涉及整個建筑區劃共用的，在該區劃全體業主維修資金賬戶中列支；

（二）涉及單幢或部分建筑物共用的，從相關受益業主的維修資金賬戶中列支；

（三）維修資金未分攤到戶的小區，使用金額在小區帳戶中列支。



第四章 監督管理



第十六條 房屋主體結構因損壞影響住用安全的，經業主委員會或者相關業主申請，房屋安全鑒定機構對房屋主體結構進行鑒定，鑒定費用計入維修成本。

第十七條 維修、更新改造工程，業主委員會可聘請監理單位實施房屋修繕工程質量監理，監理費用計入維修成本，未聘請監理單位的，由業主委員會或相關業主自行組織監督。

第十八條 業主對維修、更新改造費用有疑義的，業主委員會、維修企業應提供詳細資料并負責解釋；仍有疑義的可委托專業中介機構進行復核；委托費用由委托方墊支，后由責任方支付。維修資金使用過程中引起的重大糾紛，當事方可申請調解，也可向人民法院提起訴訟。

第十九條 在施工過程中，業主、房屋使用人及相鄰人應當給予配合，不得阻擾正常施工。業主委員會應當做好解釋、協調工作。

因工程施工造成業主房屋自用部位損壞的，應當修復或者給予合理補償，費用計入維修成本。

第二十條 在施工過程中，施工企業應當文明施工，減少噪音，防止污染。業主委員會應當對工程的工期、質量進行監督，對違反施工操作規程及擾民的行為應及時制止。

第二十一條 住宅專項維修資金的使用應增強透明度，不得暗箱操作。維修工程預（決）算明細表、業主簽字等申報資料必須在小區醒目位置公示5天，并留存影像資料，小區維修公告、招標（比選）公告、資金使用金額需在管理機構網站上公示。

第二十二條 管理機構應加強維修資金使用過程的監督管理，開通維修資金使用網上申報綠色通道，同時開設網絡及電話舉報熱線。

第五章 附則



第二十三條 住宅共用部位、共用設施設備在保修期內，因不可抗拒的原因造成損壞需要維修、更新、改造的，可以按本辦法使用住宅專項維修資金。

第二十四條 業主委員會、物業服務企業、維修施工單位挪用、騙取住宅專項維修資金的，由管理機構追回挪用的住宅專項維修資金，沒收違法所得，并處挪用金額兩倍（含兩倍）以下的罰款，構成犯罪的，依法追究直接負責的主要人員和其他直接責任人的刑事責任。

物業服務企業、維修施工單位挪用住宅專項維修資金，情節嚴重的，除按前款規定予以處罰外，還應吊銷資質證書。

管理機構挪用住宅專項維修資金的，由主管部門追回挪用的住宅專項維修資金，對責任人員依法給予處分，構成犯罪的，依法追究刑事責任。

第二十五條 本辦法自公布之日起施行。

第二十六條 本辦法由市房地產管理局負責解釋。