山東省菏澤市人民政府

市政府令第12號


《菏澤市國有土地上房屋征收與補償暫行辦法》已經2011年4月7日市政府第25次常務會議研究通過，現予發布。

市長：劉士合

二○一一年五月九日


菏澤市國有土地上房屋征收與補償暫行辦法


第一章 總 則

　　第一條 為規范國有土地上房屋征收與補償活動，保障被征收房屋所有權人（以下簡稱被征收人）的合法權益，根據《中華人民共和國物權法》、國務院《國有土地上房屋征收與補償條例》等有關法律、法規，結合我市實際，制定本辦法。
　　第二條 本市行政區域內國有土地上房屋征收與補償活動，適用本辦法。
　　第三條 市、縣人民政府負責本行政區域的房屋征收與補償工作。
　　區人民政府負責作出本轄區內的房屋征收決定與補償決定,征收補償方案和決定應當報市征收部門審核,同時報市城市綜合開發辦公室備案。
　　市經濟開發區范圍內的征收項目由市征收部門組織實施。　　
　　第四條 市住房保障和房產管理局是市人民政府的房屋征收部門，市房屋征收補償管理辦公室組織實施市規劃區內市級財政投資和跨區項目的征收補償工作；各縣區住房保障和房產管理局或本級人民政府指定的部門為縣區房屋征收部門。
　　房屋征收部門的主要職責是：　
　　（一）會同有關部門對擬征收范圍內的房屋權屬、區位、用途、建筑面積等情況組織調查登記，并在房屋征收范圍內予以公布；　　
　　（二）擬定征收補償方案；　　
　　（三）組織由被征收人和公眾代表參加的征收補償方案聽證會；　　
　　（四）代本級政府擬定房屋征收決定和補償決定；　　
　　（五）籌集、管理、使用房屋征收與補償資金；　　
　　（六）與被征收人簽訂征收補償協議；　　
　　（七）負責房屋征收補償檔案的管理；　　
　　（八）組織公開抽簽選定房地產評估機構；　　
　　（九）完成法律法規規定和本級人民政府交辦的其他有關房屋征收與補償工作。　　
　　第五條 房屋征收部門可以委托房屋征收實施單位，承擔房屋征收與補償的具體工作。房屋征收實施單位不得以營利為目的。
　　房屋征收部門負責監督房屋征收實施單位在委托范圍內實施的房屋征收與補償行為，并對其行為后果承擔法律責任。　
　　第六條 上級人民政府應當加強對下級人民政府房屋征收與補償工作的監督、指導。
　　監察機關應當加強對參與房屋征收與補償工作的政府和有關部門或者單位及其工作人員的監察。　
　　審計機關應當加強對征收補償費用管理和使用情況的監督，并公布審計結果。　　
發展改革、財政、國土資源、規劃、城鄉建設、城市管理、住房保障和房產管理、城市綜合開發、物價、工商、稅務等部門及街道辦事處（鄉鎮人民政府）應當按照職責分工，相互配合，協助做好房屋征收與補償工作。通訊、供電、供排水、燃氣、熱力等管線產權單位，應積極支持配合房屋征收工作。　　
　　第七條 房屋征收應當對被征收人給予公平補償，并遵循決策民主、程序正當、結果公開的原則。

第二章 征收決定

　　第八條 房屋征收實行市、縣區人民政府決定制度。
　　市、縣區人民政府作出房屋征收決定前，對符合國務院《國有土地上房屋征收與補償條例》第八條、第九條規定，確需征收房屋的各項建設活動，房屋征收部門應就建設活動是否符合國民經濟和社會發展規劃、土地利用總體規劃、城鄉規劃和專項規劃向發展改革、國土資源、規劃等部門發出征詢函。發展改革、國土資源、規劃等部門應在10個工作日內向房屋征收部門出具書面意見。　
　　保障性安居工程建設、舊城區改建，應當納入市、縣區國民經濟和社會發展年度計劃。　
　　第九條 市、縣區人民政府確定征收補償方案前，應當履行下列程序：
　　（一）組織有關部門對征收補償方案進行論證并予以公布，征求公眾意見，征求意見期限不得少于30日；　
　　（二）及時公布征求意見情況和根據公眾意見的修改情況，期限不得少于3日；　
　　（三）舊城區改建需要征收房屋，被征收區域內超過60%的被征收人認為征收補償方案不符合上級有關規定的，應當組織被征收人和公眾代表召開聽證會，并根據聽證會情況修改方案；　　
　　（四）房屋征收涉及被征收人1000戶以上的，必須經政府常務會議討論決定。　　
　　第十條 作出房屋征收決定前，各縣區人民政府、市經濟開發區管委會應當組織有關部門和單位，按照有關規定進行風險評估，并作出社會穩定風險評估報告。
　　第十一條 作出房屋征收決定前，征收補償資金應當足額存入征收部門指定的監管帳戶，專戶存儲，專款專用。實行現房產權調換的，可以沖減相應的監管資金；實行期房產權調換的，根據產權調換房屋的建安造價和概算的產權調換房屋面積，測算征收補償資金。征收補償資金主要包括對被征收人的補償費用、補助和獎勵費用等。
　　第十二條 房屋征收決定公告應當載明征收目的、征收范圍、征收部門、征收實施單位、征收補償方案和行政復議、行政訴訟權利等事項。
　　市、縣區人民政府及房屋征收部門應當做好房屋征收與補償的宣傳、解釋工作。 　
　　房屋被依法征收的，國有土地使用權同時收回。 　　
　　第十三條 征收范圍確定后,房屋征收部門應當書面通知有關部門,在征收范圍內暫停辦理下列事項:
　　(一)房屋所有權、土地使用權買賣、交換、贈與、租賃、抵押、析產、變更用途等手續。但人民法院或仲裁機構生效的判決、裁決除外;
　　(二)房屋新建、改建、擴建和裝飾裝修等手續;
　　(三)營業執照；
　　(四)稅務登記證。
　　前款規定的事項,暫停期限最長不得超過1年

第三章 評估

　　第十四條 被征收房屋的價值，由具有相應資質的房地產價格評估機構按照房屋征收評估辦法評估確定。評估機構與行政機關和其他機關不得存在隸屬關系或者其他利益關系。
　　第十五條 房屋征收部門應當每年向社會公布評估機構的名錄，供征收當事人選擇。
　　房地產價格評估機構應當獨立、客觀、公正的開展房屋征收評估工作，任何單位和個人不得干預。　
　　第十六條 房地產價格評估機構由被征收人協商選定。協商不成的，由房屋征收部門主持，邀請被征收人代表、街道辦事處（鄉鎮人民政府）代表參與，以公開抽簽或搖號等方式選定評估機構，并聘請公證機構對抽簽或搖號過程與結果進行現場公證。
　　第十七條 房屋評估應當選用市場比較法，不具備采用市場比較法條件的，可以選用其它評估方法，但應當在評估報告中說明原因。
　　第十八條 房地產價格評估機構必須入戶對被征收房屋進行實地查勘，必要時通過錄音、錄像等方式取得相關資料，逐戶出具評估報告，并解答被征收人對評估報告的異議。
　　被征收人應當積極配合房地產價格評估機構開展評估工作。　
　　第十九條 被征收房屋價值是指被征收的建筑物及其占用范圍內的建設用地使用權和其他不動產的價值。
　　評估報告必須由兩名以上專職注冊房地產估價師簽字。　
　　房屋征收評估機構和評估人員與被征收人有利害關系的，應當回避。　
　　第二十條 征收部門應當將初步評估結果向被征收人公示，公示期不得少于7日，并進行現場說明，聽取意見。
　　公示期滿后，征收部門應當向被征收人提供分戶評估報告。分戶評估報告應當在公示期滿后10日內送達被征收人。　
　　第二十一條 對評估確定的被征收房屋價值有異議的，可以向房地產價格評估機構申請復核評估。對復核結果有異議的，可以向市房地產價格評估專家委員會申請鑒定。
　　菏澤市房屋征收評估辦法由市房屋征收部門制定。　
第四章補償
　　第二十二條 對被征收人的補償包括：
　　（一）被征收房屋價值的補償；　
　　（二）因征收房屋造成的搬遷、臨時安置的補償；　　
　　（三）因征收房屋造成的停產停業損失的補償。　　
　　被征收人可以選擇貨幣補償，也可以選擇房屋產權調換。　　
　　第二十三條 對被征收房屋價值的補償，應當按照被征收房屋所處區位的新建普通商品房市場價格，結合被征收房屋的區位、用途、建筑面積、建筑結構、朝向、新舊程度、配套設施以及土地等因素評估確定，不得低于房屋征收決定公告之日被征收房屋類似房地產的市場價格。
　　第二十四條 選擇房屋產權調換的，應當提供用于產權調換的房屋。待計算、結清被征收房屋價值與用于產權調換房屋價值的差價后，產權調換房屋的產權歸被征收人所有。產權調換房屋價值評估時點應當與被征收房屋價值評估時點一致。
　　因舊城區改建征收個人住宅，被征收人選擇在改建地段進行房屋產權調換的，應予提供改建地段或者就近地段的房屋。被征收人符合住房保障條件的，可優先給予住房保障。　
　　第二十五條 被征收房屋價值的補償應以合法建筑面積為依據。市、縣區人民政府作出房屋征收決定前，應當組織有關部門參照房屋普查及航拍資料依法對征收范圍內未經登記的建筑進行調查、認定和處理。對認定為合法建筑和未超過批準期限的臨時建筑，應當給予補償；對認定為違法建筑和超過批準期限的臨時建筑，不予補償。對被征收人在規定期限內主動拆除違法建筑和超過批準期限的臨時建筑的，按照拆除成本給予補助。
　　征收范圍確定后的違章突擊裝飾裝修不予補償，應自行拆除。　
　　第二十六條 同時符合下列條件的房屋，應認定為合法的非住宅房屋，可按照本辦法給予補償。
　　（一）國有土地使用權證載明為出讓土地，且用途為商業、工業等非住宅用途；　
　　（二）建設工程規劃許可證規劃用途為商業、工業等非住宅用途；　
　　（三）房屋所有權證載明房屋用途為商業、工業等非住宅用途。　
　　第二十七條 被征收的住宅房屋用作營業用房，且同時符合下列條件的，按照不同區位可適當提高補償標準：
　　（一）取得營業執照、稅務登記證并有連續1年以上的納稅申報記錄；　
　　（二）房屋所有權證書、營業執照和稅務登記證注明的營業地點一致；　　
　　（三）沿城市主次干道、屬于同一幢建筑主體或縱深8米以內正在經營的合法連體建筑。　　
　　第二十八條 對不沿城市主次干道以及雖沿城市規劃道路但未開通、實際正在經營的住宅房屋，且同時符合本辦法第二十七條（一）、（二）項條件的，按照住宅房屋給予補償，支付一次性停產停業損失費。停產停業損失費按被征收房屋實際正在經營面積每平方米30元計算。被征收房屋有承租人的，應當提供備案的房屋租賃證明，停產停業損失費按被征收人與承租人各占50%的比例分配。
　　第二十九條 因征收房屋造成搬遷的，征收部門應當對被征收房屋使用人支付搬遷費。搬遷費的標準按照被征收房屋建筑面積每平方米10元的標準進行一次性補償。
　　需要搬遷設備的，征收部門應當根據設備拆裝、運輸、調試等工序所需費用支付搬遷費。征收部門組織搬遷的，不予支付搬遷費。　
　　第三十條 因征收住宅房屋需要臨時安置的，征收部門應當對被征收人支付臨時安置費。臨時安置費的標準按被征收房屋合法建筑面積每平方米每月5—8元計算。
　　實行貨幣補償的，征收部門一次性支付被征收人3個月的臨時安置費。　
　　實行房屋產權調換的按月支付至產權調換房屋交付之月止，一般不超過24個月。確需延長過渡期限的，從逾期之月起按被征收房屋合法建筑面積每平方米每月7—10元計算。 　　
　　由征收部門提供周轉房的，不支付臨時安置費。　　
　　第三十一條 征收符合本辦法第二十六條、第二十七條規定，因征收房屋造成停產停業的，由征收部門付給停產停業損失費。
　　被征收人選擇貨幣補償的，征收部門可按被征收房屋合法實際經營面積每平方米每月10—15元一次性支付3個月的停產停業損失費。　
　　被征收人選擇房屋產權調換的，按被征收房屋合法實際經營面積每平方米每月10—15元按月支付停產停業損失費，一般不超過24個月；確需延長過渡期限的，從逾期之月起按被征收房屋合法實際經營面積每平方米每月15—20元計算，至產權調換房屋交付之月為止。　　
　　被征收房屋承租人的停產停業損失以被征收房屋合法實際經營面積按每平方米50元一次性支付。　　
對停產停業損失有異議的，提出異議者可提供上年度全年納稅憑證經由當地稅務部門測算確定。　　
　　第三十二條 被征收人選擇貨幣補償且在規定期限內簽訂征收補償協議的，每戶給予10000元的補助和獎勵。
　　征收個人住宅，被征收人選擇房屋產權調換小高層或高層住宅，且在規定期限內簽訂征收補償協議的，給予以下補助和獎勵：　
　　（一）每戶（套）被征收房屋合法建筑面積在100平方米以下的，獎勵8平方米安置面積；　
　　（二）每戶（套）被征收房屋合法建筑面積在100平方米以上150平方米以下的，獎勵7平方米安置面積； 　
　　（三）每戶（套）被征收房屋合法建筑面積在150平方米以上200平方米以下的，獎勵6平方米安置面積；　
　　（四）每戶（套）被征收房屋合法建筑面積在200平方米以上的，獎勵5平方米安置面積。　
　　被征收住宅應嚴格按照房屋所有權證或土地使用權證計戶，沒有辦理有關登記手續的，按自然形成的院落或成套住宅計戶。　　
　　第三十三條 選擇產權調換房屋，在規定的房屋產權調換范圍內，以簽訂房屋征收補償協議的先后順序，按照被征收合法房屋的建筑面積就近套靠的原則依次挑選，并予以公示。
　　第三十四條 征收部門應與被征收人依照本辦法的規定，就補償方式、補償金額和支付期限、用于產權調換房屋的地點和面積、搬遷費、臨時安置費、停產停業損失費、搬遷期限、過渡方式和過渡期限等事項，訂立補償協議。
　　補償協議訂立后，一方當事人不履行補償協議約定的義務的，另一方當事人可以依法提起訴訟。　
　　第三十五條 被征收人在簽訂征收補償協議時，應當將被征收房屋的土地使用證、房屋所有權證等一并繳回，有關部門應當及時辦理注銷手續。
　　第三十六條 征收部門與被征收人在征收補償方案確定的簽約期限內達不成補償協議或者被征收房屋產權不明確的，由房屋征收部門報請作出房屋征收決定的市、縣區人民政府依照本辦法的規定，按照征收補償方案作出補償決定，并在房屋征收范圍內予以公告。
　　第三十七條 征收補償決定應當載明以下內容：
　　（一）補償方式；
　　（二）補償金額與支付期限；
　　（三）用于產權調換房屋的地點和面積；
　　（四）搬遷費、臨時安置費、停產停業損失費；
　　（五）搬遷期限；
　　（六）過渡方式與過渡期限等。
　　被征收人對補償決定不服的，可依法申請行政復議或者提起行政訴訟。
　　第三十八條 實施房屋征收應當先補償、后搬遷。
　　作出房屋征收決定的市、縣區人民政府對被征收人給予補償后，被征收人應當在補償協議約定或者補償決定確定的搬遷期限內完成搬遷。
　　任何單位和個人不得采取暴力、威脅或者違反規定中斷供水、供熱、供氣、供電和道路通行等非法方式迫使被征收人搬遷。禁止建設單位參與搬遷活動。

　　第五章 征收強制執行

　　第三十九條 被征收人在法定期限內不申請行政復議或者不提起行政訴訟，在補償決定規定的期限內又不搬遷的，由作出房屋征收決定的市、縣區人民政府依法申請人民法院強制執行。
　　第四十條 申請強制執行征收應當向人民法院提交以下材料：
　　（一）強制執行申請書；
　　（二）征收補償決定及送達文書；
　　（三）作出征收決定的證據與所依據的規范性文件；
　　（四）人民法院認為應當提供的其他材料。
　　第四十一條 強制執行申請書應當附具補償金額和專戶存儲賬號、產權調換房屋地點和面積等材料，并載明以下內容：
　　（一）申請執行人和被執行人的基本情況；
　　（二）申請執行的標的物；
　　（三）申請執行所依據的法律文書；
　　（四）行政機關書面催告的情況；
　　（五）其他應當說明的事項。

第六章 法律責任

　　第四十二條 市、縣區人民政府及房屋征收部門的工作人員在房屋征收與補償工作中不履行法律、法規、規章和本辦法規定的職責，或者濫用職權、玩忽職守、徇私舞弊的，由上級人民政府或者本級人民政府責令改正，通報批評；造成損失的，依法承擔賠償責任；對直接負責的主管人員和其他直接責任人員，依法給予處分；構成犯罪的，依法追究刑事責任。
　　第四十三條 采取暴力、威脅或者違反規定中斷供水、供熱、供氣、供電和道路通行等非法方式迫使被征收人搬遷，造成損失的，依法承擔賠償責任；對直接負責的主管人員和其他直接責任人員，構成犯罪的，依法追究刑事責任；尚不構成犯罪的，依法給予處分；構成違反治安管理行為的，依法給予治安管理處罰。
　　第四十四條 采取暴力、威脅等方法阻礙依法進行的房屋征收與補償工作，構成犯罪的，依法追究刑事責任；構成違反治安管理行為的，依法給予治安管理處罰。
　　第四十五條 貪污、挪用、私分、截留、拖欠征收補償費用的，責令改正，追回有關款項，限期退還違法所得，對有關責任單位通報批評、給予警告；造成損失的，依法承擔賠償責任；對直接負責的主管人員和其他直接責任人員，構成犯罪的，依法追究刑事責任；尚不構成犯罪的，依法給予處分。
　　第四十六條 房地產價格評估機構或者房地產估價師出具虛假或者有重大差錯的評估報告的，依法由發證機關責令限期改正，給予警告，對房地產價格評估機構并處5萬元以上20萬元以下罰款，對房地產估價師并處1萬元以上3萬元以下罰款，并記入信用檔案；情節嚴重的，吊銷資質證書、注冊證書；造成損失的，依法承擔賠償責任；構成犯罪的，依法追究刑事責任。

第七章 附則

　　第四十七條 各縣人民政府可依據本辦法，結合當地實際，制定具體實施辦法。
　　第四十八條 因公共利益需要使用城市規劃區范圍內的集體土地，應當依法辦理土地征收手續，征收該集體土地上房屋的補償安置標準應當和同一區位國有土地上房屋征收補償安置標準相一致。
　　第四十九條 本辦法自公布之日起施行。2007年4月17日菏澤市人民政府公布的《菏澤市城市房屋拆遷管理辦法》同時廢止。本辦法施行前已依法取得房屋拆遷許可證的項目，繼續沿用原有的規定辦理，政府不得責成有關部門強制拆遷，可申請人民法院強制執行。