山西省太原市人大常委會

太原市城市房地產交易管理條例



(1998年12月18日太原市第十屆人民代表大會常務委員會第十三次會議通過 1999年1月30日山西省第九屆人民代表大會常務委員會第七次會議批準 2010年12月23日太原市第十二屆人民代表大會常務委員會第二十七次會議修訂 2011年3月30日山西省第十一屆人民代表大會常務委員會第二十二次會議批準）




目 錄

第一章 總則

第二章 一般規定

第三章 商品房轉讓

第四章 存量房轉讓

第五章 房地產抵押

第六章 房屋租賃

第七章 房地產中介服務

第八章 法律責任

第九章 附則

第一章　總 則

　　第一條 為了規范房地產交易行為，保護房地產交易當事人的合法權益，促進房地產業的健康發展，根據《中華人民共和國城市房地產管理法》、《山西省城市房地產交易管理條例》等法律、法規，結合本市實際，制定本條例。

　　第二條 凡在本市城市規劃區國有土地范圍內進行房地產轉讓、抵押、房屋租賃和房地產中介服務活動以及實施對房地產交易活動的管理，適用本條例。

　　本條例所稱房地產交易不包括國有土地使用權出讓以及地上無建筑物的國有土地使用權的轉讓。

　　第三條 房地產交易應當遵循合法、自愿、公平和誠實信用的原則。

　　第四條 市房產管理部門是本市城市房地產交易的主管部門，統一管理市區范圍內城市房地產交易工作。

縣（市）房產管理部門負責本行政區域內房地產交易的管理工作，業務上接受市房產管理部門的指導和監督。

政府有關部門應當按照各自職責，協同做好房地產交易的管理工作。

第二章 一般規定

第五條　市人民政府應當建立房地產信息系統，對新建商品房、存量房交易合同備案、違法行為處罰決定等實行網上管理。

第六條 申請人申請辦理房地產交易，應當遵守下列規定：

（一）申請人為自然人的，由其本人申請，并使用其法定身份證明上的姓名；

（二）申請人為法人的，由該法人申請，并使用其法定名稱；

（三）申請人為其他組織的，由該組織申請，并使用其法定名稱；

（四）申請人為共同共有人的，由共同共有人共同申請。

　　第七條　房地產轉讓，是指房地產權利人通過買賣、贈與或者其他合法方式將其房地產轉移給他人的行為。主要包括下列情形：

（一）買賣；

（二）互換；

（三）贈與；

（四）繼承、遺贈；

　 （五）房屋分割、合并，所有權發生轉移的；

　 （六）以房屋出資入股，所有權發生轉移的；

　 （七）法人或者其他組織分立、合并，房屋所有權發生轉移的；

　 （八）法律、法規規定的其他情形。

第八條 下列房地產不得轉讓：

（一）未依法登記領取權屬證書的；

（二）權屬不明或者有爭議的；

　 （三）預售商品房未取得商品房預售許可證的；

　 （四）共有房地產未經其他共有人書面同意的；

　 （五）已辦理房屋他項權利登記，未經他項權利人同意的；

　 （六）依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產權利的；

　 （七）法律、行政法規規定不得轉讓的其他情形。

第九條 房地產轉讓的，轉讓人應當如實告知受讓人所轉讓房地產的權屬、抵押、租賃等情況。

第十條 無民事行為能力人、限制民事行為能力人申請辦理房地產交易的，應當由其監護人代為申請，并提交證明監護人身份的材料。

未成年人申請辦理房地產交易的，監護人還應當出具保證未成年人利益的書面材料。

第十一條 委托代理人申請房地產交易的，代理人應當提交經公證的授權委托書和身份證明；境外申請人委托代理人申請房地產交易的，其授權委托書應當按照國家有關規定辦理公證或者認證。

第十二條　申請人辦理房地產交易時，應當如實向房產管理部門提交有關材料，并對材料的真實性負責。

第三章 商品房轉讓

第十三條 商品房，是指房地產開發企業經批準用于經營而建造的房屋。

　　第十四條 房地產開發企業預售商品房應當在房產管理部門辦理商品房預售許可證。申請辦理商品房預售許可證，應當符合下列條件：

（一）取得國有土地使用權證；

　 （二）取得建設工程規劃許可證；

　 （三）取得建筑工程施工許可證；

　 （四）完成建筑物主體工程三分之一以上或者按提供預售的商品房計算，投入開發建設的資金達到工程建設總投資額的百分之二十五以上，并已經確定施工進度和竣工交付日期。

土地使用權已抵押經抵押權人同意的，可以預售。實現抵押權時，不得影響房屋買受人的權益。

　　在建工程抵押預售時，未經抵押權人同意，不得銷售。

　　預售許可的最低規模以棟為單位，不得分層、分單元辦理預售許可。

第十五條 房地產開發企業在申請商品房預售許可前，應當在項目所在地商業銀行設立商品房預售款專用賬戶。商品房預售款必須用于預售項目的工程建設，不得挪作他用。

市人民政府應當建立商品房預售資金監管制度。

第十六條 市房產管理部門應當對符合條件的房地產開發企業銷售的商品房發放商品房預（銷）售許可證，并將待售商品房信息輸入房地產信息系統。

商品房預售人應當按照國家有關規定將預售合同報市房產管理部門登記備案。

　　第十七條 房地產開發企業預（銷）售商品房應當在售樓場所公示下列證件：

　　（一）營業執照和資質等級證；

　　（二）建設用地規劃許可證；

　　（三）土地使用權證；

　　（四）建設工程規劃許可證；

　　（五）建筑工程施工許可證；

（六）商品房預（銷）售許可證；

（七）其他。

　　第十八條 房地產開發企業取得商品房預（銷）售許可證后，方可發布商品房銷售廣告。

　　商品房銷售廣告應當載明房地產開發企業名稱、商品房價格、環境、質量、交付使用日期等內容。商品房預售廣告，還應當載明預售許可證文號。中介服務機構代理銷售的，還應當在商品房銷售廣告中載明其機構名稱。

　　第十九條　房地產開發企業不得有下列行為：

（一）未取得預（銷）售許可，以認購、預定、排號、收取定金、預訂款、吸納會員、發放VIP卡等方式變相銷售商品房；

（二）返本銷售或者變相返本銷售商品房；

（三）采取售后包租或者變相售后包租方式銷售未竣工商品房；

（四）分割拆零銷售商品住宅；

　 （五）委托沒有資格的機構代理銷售商品房。

第二十條 商品房銷售可以按建筑面積、套內建筑面積或者按套計價銷售，當事人應當在合同中載明約定面積與產權登記面積發生誤差的處理方式。合同未作約定的，按以下辦法處理：

（一） 面積誤差比絕對值在百分之三以內的，據實結算房價款；

（二）面積誤差比絕對值超出百分之三時，買受人有權退房。買受人退房的，房地產開發企業應當在買受人提出退房之日起三十日內將買受人已付房價款退還給買受人，同時支付已付房價款利息。買受人不退房的，產權登記面積大于合同約定面積時，面積誤差比在百分之三以內部分的房價款由買受人補足；超出百分之三部分的房價款由房地產開發企業承擔，產權歸買受人。產權登記面積小于合同約定面積時，面積誤差比絕對值在百分之三以內部分的房價款由房地產開發企業返還買受人；絕對值超出百分之三部分的房價款由房地產開發企業雙倍返還買受人。

　　當事人對商品房銷售合同約定的面積與實際交付的面積有異議的，可以委托具有相應測繪資質的機構進行測繪，測繪結果由房產管理部門審核認定。

第二十一條 辦理商品房初始登記，房地產開發企業應當提供相關資料，并提出申請。

房產管理部門應當自受理申請之日起三十個工作日內辦理完畢，發放初始登記房屋所有權證書，并予以公告。

第二十二條 辦理商品房所有權轉移登記，應當由房地產開發企業與買受人雙方共同申請。房產管理部門應當自受理申請之日起三十個工作日內辦理完畢，發放房屋所有權證書或者作出不予登記的書面決定。

　　因特殊原因需要延長登記時限的，經房產管理部門負責人批準可以延長，但最長不得超過六十個工作日。

第二十三條 辦理商品房所有權轉移登記應當提交下列材料：

（一）申請書；

　　（二）申請人身份證明；

　　（三）初始登記的房屋所有權證；

　　（四）證明房屋所有權發生轉讓的材料；

　　（五）其他必要材料。

前款第四項所稱材料，可以是商品房買賣合同、拆遷安置協議，或者其他證明房屋所有權發生轉讓的材料。

　　第二十四條 因開發企業（產權單位）被注銷、變更等，買受人能夠提交相關證明材料的可以由買受人單方申請。

第四章 存量房轉讓

　　第二十五條 存量房，是指已被購買或者自建并取得所有權證書的房屋。

　　第二十六條 辦理存量房轉讓登記應當提交下列材料：

　　（一）申請書；

　　（二）申請人身份證明；

　　（三）房屋所有權證；

　　（四）證明房屋所有權發生轉讓的材料；

　　（五）其他必要材料。

前款第四項所稱材料，可以是買賣合同、互換合同、贈與合同、遺贈證明、繼承證明、分割協議、合并協議、出資入股協議、人民法院或者仲裁委員會生效的法律文書，或者其他證明房屋所有權發生轉讓的材料。上述材料需要公證的應當進行公證。

　　第二十七條 辦理存量房轉讓，應當由當事人雙方共同申請。有下列情形之一的，可以由當事人單方申請：

　　（一）因人民法院、仲裁委員會的生效法律文書取得房屋權利的；

（二）因繼承、遺贈取得房屋權利的；

（三）法律、法規規定的其他情形。

第二十八條 房產管理部門應當自受理存量房轉讓申請之日起三十個工作日內辦理完畢，發放房屋所有權證書或者作出不予登記的書面決定。

　　因特殊原因需要延長登記時限的，經房產管理部門負責人批準可以延長，但最長不得超過六十個工作日。

第二十九條 以劃撥方式取得土地使用權的己購公房、經濟適用住房，轉讓房屋時應當按照有關規定繳納不少于出讓成交價格百分之一的土地使用權出讓金。經濟適用房的上市交易應當按照有關規定執行。

　　轉讓房屋時提供已繳納土地費用證明材料的，可直接辦理。

　　第三十條 房地產交易當事人，應當如實申報成交價格，并按照國家規定繳納有關稅費。房地產交易當事人申報的成交價格明顯低于同類房地產市場平均價格的，按照評估價格計征稅費。

第五章 房地產抵押

第三十一條　房地產抵押包括一般抵押、最高額抵押、在建工程抵押、預購商品房抵押。

　　第三十二條　房地產抵押，應當簽訂書面抵押合同。

　　抵押當事人應當自抵押合同簽訂之日起三十日內，到辦理房屋所有權證書、土地使用權證書的部門辦理抵押登記。對符合條件的，自受理之日起十個工作日內辦理完畢。

　　第三十三條　辦理房地產抵押登記，應當提供下列材料：

（一）當事人的身份證件或者主體資格證明；

　　（二）抵押登記申請書；

　　（三）主合同和抵押合同；

　　（四）房屋所有權證書，共有的房屋還應當提供其他共有人同意抵押的證明；

　　（五）可以證明房地產抵押價值的評估報告書或者其他材料；

　　（六）其他必要材料。

辦理在建工程抵押還應當提供建設用地使用權證書、建設工程規劃許可證等材料；同時抵押人應當按照有關規定到國土部門辦理國有建設用地使用權抵押登記。

辦理預購商品房抵押還應當提供預告登記證明，其預售的商品房未在在建工程已設定的抵押的范圍。

辦理最高額抵押還應當提交最高額抵押合同和一定期間將要連續發生的債權的合同或者其他登記原因證明材料。

第三十四條　抵押房地產的價值可以由具有房地產價格評估資質的中介機構進行評估，也可以由抵押當事人協商約定。

第三十五條　以在建工程抵押的，其擔保的債權不得超出該房地產項目完工部分的價值。

　　已抵押的在建工程預售時，須經抵押權人同意，抵押人應當將抵押事實書面告知預購人。

　　以在建工程抵押的貸款，由抵押權人進行監管，應當用于該工程建設項目。

　　在建工程竣工并經房屋所有權初始登記，當事人應當申請將在建工程抵押登記轉為房屋抵押登記。

　　第三十六條 抵押合同發生變更或者抵押關系終止時，抵押當事人應當在變更或者終止之日起十五日內，到原登記機關辦理變更或者注銷抵押登記。對符合條件的，原登記機關應當自受理之日起十個工作日內辦結變更或者注銷登記。

　　第三十七條 登記機關在辦理抵押登記時，發現申請登記事項需要進一步核實的，可以委托有關機構到房地產坐落地對登記標的物狀況進行查看，并出具相關報告。當事人應當配合。

第六章 房屋租賃

　　第三十八條 房屋租賃，是指房屋所有權人作為出租人將其房屋出租給承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行為。

　　第三十九條 房屋租賃實行登記備案制度。

　　當事人應當自簽訂書面租賃合同之日起三十日內，持房屋租賃合同、當事人身份證和房屋所有權證書或者其他合法權屬證明，到市、縣（市）房屋租賃管理機構辦理備案登記，領取房屋租賃登記證明。轉租房屋的，還需提交房屋出租人同意轉租的證明。

第四十條 下列情形應當納入房屋租賃管理：

（一）將房屋以合資、合伙經營等名義提供給他人使用，不參與經營，獲取固定收益的；

　　（二）將房屋以柜臺、攤位、場地等方式分割提供給他人使用以及以貸抵租，獲取固定收益的；

　　（三）酒店（飯店、賓館、旅社、招待所等）將客房或者其他房屋提供給他人作為經營場所，獲取固定收益的；

　　（四）將地下構筑物提供給他人使用，獲取固定收益的；

　　（五）以其他方式變相轉讓房屋使用權而獲取固定收益的。

　　第四十一條 有下列情形之一的房屋，不得出租：

　　（一）屬于違法建筑的；

　　（二）司法機關或者行政機關依法裁定、決定查封的；

　　（三）不符合安全、防災等工程建設強制性標準的；

（四）違反規定改變房屋使用性質的；

（五）法律、法規規定禁止出租的其他情形。

　　第四十二條 房產管理部門應當與公安、稅務、工商等部門建立信息共享制度，互通房屋租賃信息。

　　公安機關辦理流動人口居住登記，工商部門辦理營業登記，稅務部門辦理稅務登記，應當查驗房屋租賃登記證明。

地方稅務部門可以委托房屋租賃管理機構代收房屋出租稅款。

第四十三條 街道辦事處、鄉鎮人民政府、居（村）民委員會及物業服務企業，應當協助做好房屋租賃管理工作。

第七章 房地產中介服務

　　第四十四條 房地產中介服務機構，是指從事房地產價格評估、房地產經紀、房地產咨詢等服務機構。

　　設立房地產中介服務機構應當具備下列條件：

　　（一）有自己的名稱、組織機構；

　　（二）有固定的服務場所；

　　（三）有規定數量的財產和經費；

　　（四）從事房地產評估業務的，應當有規定數量的房地產估價師；從事房地產經紀業務的，應當有規定數量的房地產經紀人；從事房地產咨詢業務的，應當有規定數量的專業人員。

　　第四十五條 從事房地產中介服務業務，應當到房產管理部門辦理相應的房地產中介資質證書，在資質等級許可的范圍以內從事中介服務活動。

　　房地產中介機構在房地產交易活動中應當接受房產管理部門的業務指導和監督檢查，同時接受行業組織的行業自律管理和監督檢查。

　　第四十六條 非本行政區域內的房地產中介服務機構在本市從業的，應當取得工商管理部門核發的營業執照，并到房產管理部門備案。

　　第四十七條　房地產中介服務從業人員，應當按照國家有關規定，取得相應的執業資格證書，在申請注冊后，方可從事中介服務活動。

　　第四十八條　房地產中介服務機構及其從業人員在房地產中介服務活動中不得有下列行為：

（一）未取得房地產中介服務資質擅自從事房地產中介活動；

　　（二）在房屋交易代理活動中，對委托人隱瞞房地產交易價格，賺取非法差價；

　　（三）發布虛假房地產廣告和信息，獲取非法利益；

　　（四）與一方當事人串通損害另一方當事人利益；

　　（五）在兩個或者兩個以上房地產中介服務機構注冊執業；

　　（六）私自收取當事人房款或者定金；

　　（七）法律、法規規定不得從事的其他行為。

第八章 法律責任

第四十九條 違反本條例第九條規定，給他人造成損害的，應當承擔相應的法律責任；情節嚴重構成犯罪的，依法追究刑事責任。

　　第五十條 違反本條例第十四條、第十九條第一項規定，房地產開發企業未取得商品房預售許可證擅自預售商品房的，由房產管理部門責令停止違法行為，沒收違法所得；收取預付款的，可以并處已收取的預付款百分之一以下的罰款。

第五十一條 違反本條例第十七條規定，銷售商品房不公示相應證件的，由房產管理部門責令限期改正；逾期不改正的，責令停止銷售。

　　第五十二條 違反本條例第十九條第二項至五項規定之一的，由房產管理部門予以警告，責令限期改正，可以并處一萬元以上三萬元以下罰款。

　　第五十三條 違反本條例規定，有下列情形之一的，由房產管理部門責令改正，并按下列規定處罰：

　　（一）出租房屋未進行登記備案的，對住宅租賃當事人處以二百元以上一千元以下的罰款，對非住宅租賃當事人處以五千元以上三萬元以下的罰款。

　　（二）將不得出租的房屋出租的，對沒有違法所得的，可處以一千元以上五千元以下的罰款；對有違法所得的，可處以違法所得一倍以上三倍以下的罰款。

　　第五十四條 未取得房地產中介機構資質，擅自從事房地產中介服務活動的，由房產管理部門責令停止違法行為，可以并處一萬元以上三萬元以下的罰款。

　　第五十五條 房產管理部門的工作人員在房地產交易管理工作中玩忽職守、濫用職權、徇私舞弊的，依法給予處分；構成犯罪的，依法追究刑事責任。

第九章 附 則

第五十六條 本條例自2011年5月1日起施行。