江西省吉安市人民政府辦公室

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　　第二層
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　　第四層
　　
　　
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　　第五層
　　
　　
　　
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　　第六層
　　
　　
　　
　　
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　　第七層
　　
　　
　　
　　
　　
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　　第八層
　　
　　
　　
　　
　　
　　
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　　第十七條高架空層、獨家使用的露天平臺和空中花園，根據(jù)實際情況調整系數(shù)為+1%～+5%。

　　第十八條 平面布置根據(jù)實際情況調整系數(shù)為+1%～+4%。

　　第十九條房屋結構等級表中一類鋼混二級無電梯，但實際有電梯，調整系數(shù)為6%～10%。

　　第二十條 非成套型住宅房屋調整系數(shù)為-3%。

　　第二十一條 非出讓土地院場的補償以基準價格減去磚混一級十成新重置價格為基數(shù)乘以60%給予補償。

　　第二十二條 假樓的補償以重置價乘以假樓的面積為基數(shù)，

　　層高0.8～1.5m（含1.5m）補償不超過50%；層高1.5～2.2m(不含2.2m)補償不超過80%。

　　第二十三條 未計面積的地下室以重置價乘以地下室的面積為基數(shù)，層高為1.5～2.2m（不含2.2m），根據(jù)地下室面積補償不超過80%。

　　第二十四條 住宅房屋折舊（公式如下）：

　　折舊率=（1—殘值率）÷耐用年限×已使用年限

　　能正常使用的房屋折舊率一般不高于50%。

　　

　　第四章 營業(yè)用房估價的收益法應用原則

　　第二十五條 估價對象的年純收益一般采用客觀年租金收益計算，客觀年租金收益是指當時當?shù)赝�一類別房地產正常出租的平均租金收益水平；在無法取得客觀租金收益數(shù)據(jù)時，商場類、旅館類、商務類、餐飲類建筑可以采用客觀經營年收益計算，客觀經營年收益是指當時當?shù)赝�一類別房地產正常經營的平均經營收益水平。對于大型綜合性建筑，可以采用按不同功能部分分別按客觀收益計算的辦法進行。計算年純收益的成本費用時，應對照估價對象的現(xiàn)實情況確定扣除項目，分別按出租型、直接經營型和混合型房地產凈收益的求取規(guī)定計算。

　　第二十六條 估價對象資本化率的求取應采用客觀資本化率進行。資本化率的求取方法推薦采用市場抽取法和安全利率法計算。其中采用市場抽取法計算時，必須選取3宗或以上數(shù)量的房地產交易案例作為測算的可比實例；應用安全利率法計算時，資本化率＝安全利率＋風險調整值，安全利率選用當時中國人民銀行一年定期存款年利率或者一年期國債年利率，風險調整值由估價人員根據(jù)收益法原理結合估價對象經營風險認識和估價經驗給予確定。

　　第二十七條 估價對象收益年期的求取主要考慮估價對象房屋經濟壽命剩余年限和土地使用年限。

　　

　　第五章 非營業(yè)用房成本法估價應用說明及房屋重置價格參考表

　　第二十八條 特殊住宅房屋和非營業(yè)用房的成本法估價

　　（一） 成本法估價的基本公式為：

　　征收補償評估價格＝土地重新取得價格＋建筑物重置價格－建筑物折舊

　　（二） 土地重新取得價格采用基準地價修正法求取。

　　（三） 建筑物重置價格參照下表執(zhí)行（特殊建筑需另行測算費用，確定重置價格）。

　　（四） 建筑物折舊應根據(jù)現(xiàn)場勘查結果應考慮物質折舊、

　　功能折舊等因素給予確定。

　　第二十九條 房屋重置價格表：

　　結構
　　鋼混
　　磚混
　　磚木
　　簡易

　　一級
　　二級
　　一級
　　二級
　　三級
　　一級
　　二級
　　三級

　　價格

　　（元/㎡）
　　1120
　　900
　　820
　　770
　　720
　　700
　　640
　　580
　　520


　　

　　第六章 裝修補償標準

　　第三十條 符合城市規(guī)劃及《住宅室內裝飾裝修管理辦法》要求的拆遷房屋裝飾裝修予以補償。裝飾裝修的補償金額由房地產估價人員根據(jù)本市裝修材料的市場行情以及結合我省的裝飾裝修定額標準評估確定。

　　第三十一條 補償標準：

　　（一）住宅房屋裝飾裝修2年內（不含2年）按裝飾裝修費的100%給予補償。

　　（二）住宅房屋裝飾裝修2-4年內（不含4年）按裝飾裝修費的90%給予補償。

　　（三）住宅房屋裝飾裝修4-6年內（不含6年）按裝飾裝修費的80%給予補償。

　　（四）住宅房屋裝飾裝修6-8年內（不含8年）按裝飾裝修費的70%給予補償。

　　（五）住宅房屋裝飾裝修8-10年按裝飾裝修費的50%給予補償，10年以上給予40%補償。

　　第三十二條 拆遷評估裝飾裝修材料價格表中不明確的裝飾裝修材料由房地產估價人員結合市場行情確定其補償價格。

　　第三十三條 裝飾裝修材料價格表（材料費的綜合價格中包含制作安裝費）

　　見附表：

　　裝飾裝修材料
　　綜合價

　　地 面
　　水磨石
　　普通
　　70元/㎡

　　多彩鑲銅條
　　100元/㎡

　　油漆
　　乳膠漆
　　16元/㎡

　　地面漆
　　8元/㎡

　　地　 磚
　　普通
　　70元/㎡

　　墻面磚
　　90元/㎡

　　刨光地磚
　　120元/㎡

　　防滑地磚
　　90元/㎡

　　花崗巖
　　
　　130元/㎡

　　大理石
　　
　　100元/㎡

　　地板條
　　復合
　　150元/㎡

　　實木
　　280元/㎡

　　地角線
　　
　　6元/m

　　

　　

　　墻面

　　

　　

　　
　　仿瓷
　　
　　14元/㎡

　　噴涂
　　
　　20元/㎡

　　墻紙
　　
　　50元/㎡

　　木質裝飾板
　　
　　120元/㎡

　　墻布
　　
　　35元/㎡

　　壁柜
　　
　　260元/㎡

　　吊柜
　　
　　220元/㎡

　　櫥柜
　　
　　200元/㎡

　　頂部
　　石膏
　　一級
　　20元/m

　　二級
　　50元/㎡

　　鋁塑板
　　
　　160元/㎡

　　玻璃
　　
　　160元/㎡

　　塑料扣板
　　
　　50元/㎡

　　鋁天板
　　
　　65元/㎡

　　羅馬柱
　　雜木
　　300元/根

　　石膏
　　260元/根

　　復合集成
　　
　　130元/㎡

　　

　　門窗
　　包門、門套
　　
　　350元/㎡

　　窗套
　　
　　38元/m

　　鋁合金窗
　　
　　160元/㎡

　　
　　塑鋼窗
　　
　　180元/㎡

　　防盜網(wǎng)
　　不銹鋼
　　90元/㎡

　　鋼筋
　　55元/㎡

　　方管
　　60元/㎡

　　雨棚
　　白鐵皮
　　65元/m

　　玻璃鋼
　　40元/m

　　白鋁板
　　70元/m

　　不銹鋼
　　100元/m

　　衛(wèi)生設施
　　臺板
　　石材
　　270元/㎡

　　
　　博古架
　　
　　170元/㎡

　　樓梯扶手
　　不銹鋼
　　
　　120元/m

　　鐵藝
　　
　　200元/m

　　鋼架棚
　　
　　
　　200元/㎡


　　

　　

　　吉安市中心城區(qū)征收國有土地上房屋補償、

　　補助和獎勵標準

　　

　　為維護公共利益，切實保障被征收房屋所有權人（以下稱被征收人）的合法權益，根據(jù)《吉安市國有土地上房屋征收與補償辦法》（暫行）（以下簡稱《辦法》）第十條、第十一條規(guī)定，特制訂中心城區(qū)征收國有土地上房屋補償、補助和獎勵標準：

　　一、被征收房屋價值的補償標準

　　被征收房屋價值，由被征收人選定的房地產價格評估機構按照《吉安市中心城區(qū)國有土地房屋征收評估機構選定和評估技術細則》進行評估確定，并根據(jù)被征收房屋權屬、用途的不同，分別采取以下不同的補償方式和標準。

　　（一）私產房的補償

　　被征收人對被征收房屋價值的補償方式，可以選擇貨幣補償，也可以選擇房屋產權調換。

　　1、住宅

　　（1）貨幣補償

　　由房屋征收部門按照《辦法》第十三條規(guī)定計算被征收房屋的價值。

　　（2）產權調換

　　按照《辦法》第十三條規(guī)定計算、結清被征收房屋價值和用于產權調換房屋價值的差價；被征收人選擇產權調換其安置面積不得超過被征收房屋建筑面積的10%（含，下同），所超出的10%以內部分，按照市政府當年公布的經濟適用住房價格結算；由于規(guī)劃設計等原因，超出10%的部分，按照房屋征收決定公告之日被征收房屋類似房地產市場價格結算。用于產權調換房屋的建筑面積小于被征收房屋面積時，剩余房屋面積按貨幣方式予以補償。

　　產權調換的戶型及地點由征收部門在房屋征收與補償方案中具體明確。

　　2、非住宅

　　（1）貨幣補償

　　營業(yè)性用房由房屋征收部門按照《辦法》第十三條規(guī)定計算被征收房屋的價值。

　　非營業(yè)性用房按被征收房屋的價值實行貨幣補償，不作產權調換。

　　（2）產權調換

　　被征收房屋所有權證載明為營業(yè)性用房的，實行等面積調換并按照《辦法》第十三條規(guī)定計算、結清被征收房屋價值和用于產權調換房屋價值的差價，由于規(guī)劃設計等原因超過被征收房屋建筑面積的，按房地產市場銷售價格結算；被征收房屋所有權證載明為住宅，但屬臨街同時依法辦理了營業(yè)執(zhí)照、稅務登記并持續(xù)營業(yè)至政府作出房屋征收決定之日超過一年以上的，征收時只對30平方米內（超出的計入住宅面積，不足的據(jù)實計算）部分按商鋪性質進行市場評估并給予貨幣補償，同時30平方米內的面積還可計入住宅的面積給予產權調換，但要結清差價。

　　3、產權調換的選房順序，按簽訂補償協(xié)議的先后順序進行。

　　（二）公產房的補償

　　按被征收房屋的評估價值實行貨幣補償，不作產權調換。

　　二、被征收房屋搬遷、臨時安置的補償標準

　　（一）搬遷費

　　1、住宅：

　　按被征收房屋建筑面積6元/平方米的標準給予被征收人搬遷補償（選擇產權調換的，應支付兩次搬遷補償費）。

　　2、非住宅：

　　（1）經營性商鋪用房按被征收建筑面積15元/平方米的標準給予被征收人搬遷補償；

　　（2）商鋪以外辦公、工業(yè)等用房按被征收建筑面積6元/平方米的標準給予被征收人搬遷補償。　

　　3、被征收人因房屋征收涉及的電話、空調移機以及有線電視、管道煤氣、寬帶網(wǎng)遷裝等費用，由房屋征收部門按征收決定公告之日相關部門公布的收費標準予以補償。

　　（二）臨時安置費

　　1、被征收人被征收房屋屬住宅并選擇產權調換的，按被征收房屋建筑面積給予被征收人6元/平方米·月的臨時安置費。現(xiàn)房安置的，一次性給予被征收人三個月的臨時安置費補償；期房安置的，屬多層建筑的給予被征收人不超過十八個月的臨時安置費補償；屬高層建筑的給予被征收人不超過三十六個月的臨時安置費補償（具體見征收補償方案），如因房屋征收部門原因致使過渡期限延期的，自逾期之日起按上述標準每月給予2倍的臨時安置費。

　　2、被征收人被征收房屋屬非住宅并選擇產權調換的，由房屋征收部門支付停產停業(yè)損失補助，不再支付臨時安置費。

　　3、被征收人使用房屋征收部門提供的周轉用房，房屋征收部門不支付臨時安置費。

　　三、因房屋征收造成停產停業(yè)損失的補償標準

　　（一）營業(yè)性商鋪用房每月按被征收房屋價值的3‰給予停產停業(yè)補償；商鋪以外的用房每月按被征收房屋價值的2‰對被征收人給予停產停業(yè)補償；

　　（二）對因房屋征收而發(fā)生的設備搬運，安裝費用，以及無法恢復使用的設備、構筑物等補償，由評估機構按照相關規(guī)定據(jù)實評估確定。

　　四、被征收房屋的補助標準

　　（一）私產房補助

　　1、被征收人被征住宅房屋面積少于36平方米且同城只有此處住房的，可安置一套建筑面積不超過50平方米的住房，其中，36平方米之內的部分不結算差價，超出36平方米的部分，按政府當年公布的經濟適用住房價格結算；由于規(guī)劃設計等原因，超出50平方米的部分，按照房屋征收決定公告之日被征收房屋類似房地產市場價格結算。

　　2、被征收人在房屋征收部門規(guī)定的期限內簽約完成搬遷并選擇貨幣補償方式的，可增加下列補助：

　　（1）住宅增加被征收房屋評估價的10%；

　　（2）非住宅：營業(yè)性商鋪用房增加被征收房屋評估價的10%；商鋪以外的營業(yè)性用房增加被征收房屋評估價的10%；非營業(yè)性用房增加8%的補助。

　　3、被征收人符合住房保障條件的，按照《辦法》第十二條執(zhí)行。

　　4、被征收人，符合市、區(qū)有關救濟、優(yōu)撫條件的，可優(yōu)先享受相關的救濟和補助。

　　（二）公產非住宅補助

　　被征收人在房屋征收部門規(guī)定的期限內簽約并完成搬遷的，對營業(yè)性用房增加6%的補助；對非經營性用房增加2%的補助。

　　五、對被征收人的獎勵

　　（一）分段獎勵

　　房屋征收決定公告后，在分戶評估結果公示起60日內簽訂補償協(xié)議的，房屋征收部門將按以下時間段及標準對被征收人給予獎勵，超過 60日后簽訂補償協(xié)議的，不給予獎勵。

　　1、住宅

　　第一階段：在分戶評估結果公示起20內簽訂補償協(xié)議的，給予200元/m2獎勵；

　　第二階段：在分戶評估結果公示起40內簽訂補償協(xié)議的，給予100元/m2獎勵；

　　第三階段：在分戶評估結果公示起60日內簽訂補償協(xié)議的，給予50元/m2獎勵；

　　2、非住宅

　　（1）私產房屋

　　第一階段：經營性商鋪在分戶評估結果公示起20內簽訂補償協(xié)議的，給予400元/m2獎勵，商鋪以外的營業(yè)性用房，給予200元/m2獎勵，非營業(yè)性用房，給予60元/m2獎勵；

　　第二階段：經營性商鋪在分戶評估結果公示起40內簽訂補償協(xié)議的，給予200元/m2獎勵，商鋪以外的營業(yè)性用房，給予100元/m2獎勵，非營業(yè)性用房，給予30元/m2獎勵；

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