安徽省馬鞍山市人民政府

馬鞍山市人民政府關于印發馬鞍山市物業管理實施辦法的通知



各縣、區人民政府，市政府各部門、直屬機構，有關單位：

《馬鞍山市物業管理實施辦法》已經市政府第76次常務會議研究通過，現印發給你們，請認真遵照執行。









二〇一二年七月十三日





馬鞍山市物業管理實施辦法

第一章 總 則

第一條 為規范物業管理行為，維護業主和物業服務企業的合法權益，根據《中華人民共和國物權法》、國務院《物業管理條例》、《安徽省物業管理條例》等有關法律、法規、規章的規定，結合本市實際，制定本辦法。

第二條 本市行政區域內的物業管理活動及其監督管理適用本辦法。

本辦法所稱物業管理，是指業主通過選聘物業服務企業，由業主和物業服務企業按照物業服務合同約定，對房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養護、管理，維護物業管理區域內的環境衛生和相關秩序的活動。

第三條 新建住宅物業應當實行物業管理。

未實施物業管理的老舊小區，經過舊區整治后基本符合實施物業管理條件的，應當實行物業管理；配套設施不全未實施物業管理的老舊住宅小區暫由所在區街道辦事處或鄉鎮人民政府統一管理。

商貿、辦公、醫院、學校、工業區、倉儲等配套設施比較齊全的非住宅物業，根據條件推行物業管理。

第四條 市住建委是本市物業管理行政主管部門。負責起草制定本市物業管理相關規定，二級（含）以上物業服務企業資質的初審和三級物業服務企業資質證書的頒發和管理，物業服務企業及其行為的監管、違法行為的查處，物業專項維修資金的歸集和監管，指導物業管理區域的劃分。

縣區住建委（房管局）是所在地物業管理主管部門，負責新設立物業服務企業（暫定三級）資質證書的頒發和管理、物業管理區域的劃分、物業管理的日常監管、指導業主大會和業主委員會工作，接受市住建委的業務指導。

街道辦事處、鄉鎮人民政府在縣區物業行政主管部門指導下，具體負責組織協調本轄區業主大會成立和業主委員會換屆工作，調解業主、業主委員會和物業服務企業之間的物業管理糾紛，協調物業管理與社區服務的關系。

居民委員會、村民委員會應當協助街道辦事處、鄉鎮人民政府做好本社區所屬小區業主大會成立和業主委員會換屆工作，調解業主、業主委員會和物業服務企業之間的物業管理糾紛，幫助、指導業主大會通過招投標或其他方式選聘物業服務企業以及與物業管理有關的其他工作。

第五條 規劃、城管、環保、公安、價格、工商、質監等行政管理部門應當按照各自職責范圍，協同實施本辦法。

（一）規劃行政主管部門。負責新建住宅小區的統一規劃，按規定明確各類公建配套設施的配置，依法協助認定住宅小區內的違法建設。

（二）城管行政執法部門。負責對物業管理區域內的亂設攤點等行為進行查處，對物業管理區域內的違法建設進行查處。

（三）環保行政主管部門。負責對物業管理區域及周邊的污染源依法實施監督管理，對違反環保法律、法規的行為依法進行查處，對涉及環保的投訴和糾紛進行調查處理。

（四）公安行政主管部門。指導、督促物業服務企業做好物業管理區域內的安全防范工作，幫助指導物業服務企業對物業管理區域內的機動車輛以及易燃易爆物品的管理，指導物業小區安全防范設施建設，加強物業管理區域內外來人口的管理，做好燃放煙花爆竹和寵物的管理工作。

（五）價格行政主管部門。負責制定全市物業服務收費管理實施細則及相關政策規定，負責全市物業服務收費的監督管理，受理業主委員會和物業使用人對物業服務收費的投訴，依法查處物業服務企業的價格違法行為。

（六）工商行政主管部門。在審查企業（公司）、個體工商戶在設立（開業）或住所（經營場所）變更登記時，將住宅改變為經營性用房的，除核驗其提交的住所使用證明外，還應當核驗其提供的有利害關系的業主同意的證明。

（七）質量技術監督行政主管部門。負責對物業管理區域內的電梯等特種設備進行安全監察，督促物業企業或使用單位做好特種設備的注冊登記、維護保養、作業人員持證上崗等工作，查處安裝、改造、維修和使用中的違規行為。

第二章 業主、業主大會及業主委員會

第六條 房屋所有權人為業主。

第七條 物業管理區域內全體業主組成業主大會。業主大會選舉產生的業主委員會為大會的執行機構。

第八條 業主大會應當代表和維護物業管理區域內全體業主在物業管理活動中的合法權益，并履行下列職責：

（一）決定物業管理區域內關系業主利益的重大事項；

（二）批準業主委員會工作規則；

（三）聽取和審查業主委員會的工作報告；

（四）改變和撤銷業主委員會不適當的決定；

（五）決定業主大會、業主委員會工作經費的相關事項；

（六）法律、法規和規章規定的其他職責。

第九條 一個物業管理區域只能成立一個業主大會。只有一個業主，或者業主人數較少且全體業主一致同意不成立業主大會的，由業主共同履行業主大會、業主委員會職責。

第十條 符合下列條件之一的，應當召開首次業主大會會議：

（一）入住率達50%以上的；

（二）首批物業交付滿2年，并且入住率超過30%的；

（三）首批物業交付滿3年的。

第十一條 業主籌備成立業主大會的，應當在街道辦事處、鄉鎮人民政府的組織協調下，由業主代表、建設單位和居民委員會（村民委員會）組成業主大會籌備組，其中業主代表所占比例不得低于籌備組總人數的1/2。

符合召開首次業主大會會議條件之一、但未及時召開大會的，街道辦事處、鄉鎮人民政府應當在接到建設單位、前期物業服務企業或業主書面報告之日起45日內組建業主大會籌備組。

業主大會籌備組自成立之日起15日內，將其成員名單和工作職責在物業管理區域內進行公告，并在90日內組織召開首次業主大會。

首次業主大會會議的籌備經費由建設單位承擔。建設單位依據規劃設計小區的總戶數，按照每戶5元的標準，在辦理“新建住宅符合交付使用條件證明書”前，一次性交由所在地街道辦事處、鄉鎮人民政府代管，專款專用，結余經費轉該小區業主委員會管理。

第十二條 業主大會首次會議應當制定管理規約和業主大會議事規則，選舉產生業主委員會，批準業主委員會工作規則等。業主大會議事規則的內容應當包括：業主大會的議事方式，表決程序；業主投票權的確定方法；業主委員會的組成和換屆選舉；委員資格、義務和任期；業主大會臨時會議的召開等事項。

業主大會、業主委員會決定的事項不得違反有關法律、法規和規章的規定。

第十三條 業主大會會議分為定期會議和臨時會議。

業主大會定期會議應當按照業主大會議事規則的規定召開。有下列情形之一的，業主委員會應當及時組織召開業主大會臨時會議：

（一）有20%以上的業主提議的；

（二）發生重大事故或者緊急事件需要及時處理的；

（三）業主大會議事規則或者管理規約規定的其他情形。

業主委員會未按照上述規定及時組織召開業主大會臨時會議的，街道辦事處或鄉鎮人民政府應當督促或者組織召開業主大會臨時會議。

第十四條 業主委員會應當在業主大會會議召開15日前通知全體業主，并將業主大會會議討論的事項在物業管理區域內公告。

第十五條 業主大會會議可以采用集體討論的形式，也可以采用書面征求意見的形式，但應當有物業管理區域內專有部分占建筑總面積過半數的業主且占總人數過半數的業主參加。凡需投票表決的，應當經業主本人簽字，業主委托代理人參加業主大會會議的，應當辦理書面委托手續。業主不參加會議也不委托代理人參加會議的，視為棄權。

第十六條 業主大會決定籌集和使用專項維修資金，改建、重建建筑物及附屬設施的，應當經專有部分占建筑物總面積2/3以上的業主且占總人數2/3以上的業主同意。業主大會決定選聘物業服務企業等其他有關共有和共同管理權利的重大事項，應當經物業管理區域內專有部分占建筑物總面積過半數的業主且占總人數過半數的業主同意。

第十七條 業主委員會除按照《物業管理條例》、《安徽省物業管理條例》的相關規定履行職責外，經業主大會批準，還應當履行下列職責：

（一）建立業主委員會日常工作的規章制度；

（二）根據業主大會的決定，代理因物業管理活動發生的訴訟事務；

（三）法律、法規規定以及業主大會賦予的其他職責。

第十八條 業主委員會人數應當是5-11名的單數，其組成人員不得在物業服務企業中兼職。小區建筑面積為5萬平方米以下業主委員會成員為5名，5萬平方米以上、15萬平方米以下業主委員會成員為7名，15萬平方米以上業主委員會成員為9-11 名的單數。

業主委員會任期一般為3年，其組成人員可以連選連任。分期開發的物業區域達到成立業主大會條件的可以先期成立。在物業區域新的一期業主入住50%以后，重新補選或改選業主委員會。

業主委員會通過選舉產生主任1名、副主任1-2名，業主委員會會議由主任或者主任委托的副主任召集，召開會議必須有過半數委員出席，所作決定須經業主委員會全體委員半數以上同意。

第十九條 業主委員會任期屆滿60日前，應當召開業主大會會議進行業主委員會的換屆選舉；逾期未換屆的，物業所在地的街道辦事處或鄉鎮人民政府應當督促或組織其換屆工作。

業主委員會屆滿后10日內，應當將其保管的檔案資料、印章及其他屬于全體業主所有的財物移交新一屆業主委員會，并做好其他交接工作。

第二十條 換屆、選舉、改選、補選業主委員會的，應自選舉產生之日起的30日內，向縣區物業管理行政主管部門、街道辦事處、鄉鎮人民政府備案。

業主委員會備案時應當提交以下資料：業主大會會議決定、業主大會議事規則、管理規約、業主委員會成員名單和基本情況等。

縣區物業管理行政主管部門應及時將備案情況報市住建委，并書面告知相關居民委員會、村民委員會。

第二十一條 業主大會、業主委員會應當依法履行職責，不得作出與物業管理無關的決定，業主委員會委員不得從事與本小區物業管理有關的經營活動。

業主大會或者業主委員會的決定，對業主具有約束力。

業主大會或者業主委員會作出的決定侵害業主合法權益的，物業所在地縣區物業管理行政主管部門或街道辦事處、鄉鎮人民政府，應當責令改正或撤銷其決定，或由受侵害的業主請求人民法院予以撤銷。

第二十二條 在物業管理區域內，業主委員會、物業服務企業、居民委員會應當履行各自的職責，密切配合，共同做好物業管理區域內相關工作：

（一）業主委員會接受縣區物業管理行政主管部門、街道辦事處、鄉鎮人民政府的監督管理，配合居民委員會、村民委員會履行與物業管理有關的工作職責，監督與支持物業服務企業的工作，協助公安機關、居民委員會、村民委員會做好物業管理區域內相關工作。

（二）物業服務企業應在依法經營服務活動中，接受業主委員會的監督，服從縣區物業管理行政主管部門、街道辦事處、鄉鎮人民政府的監督管理，按法律、法規及物業服務合同約定為業主提供服務。

（三）居民委員會、村民委員會應當積極協助街道辦事處、鄉鎮人民政府監督管理物業管理活動，引導業主將小區物業管理與社區管理相結合，支持業主委員會和物業服務企業的工作。

第二十三條 業主大會和業主委員會開展工作的經費由全體業主承擔。經費的籌集、管理、使用等具體事項，由業主大會確定。業主大會和業主委員會工作經費的使用情況應當定期在物業管理區域內公告，接受業主監督。

第三章 物業服務企業

第二十四條 物業服務企業，是指依法設立、具有獨立法人資格，從事物業管理服務活動的企業。

第二十五條 物業服務企業實行資質管理制度。

物業企業資質等級分為一、二、三級。一級資質物業服務企業可以承接各種物業管理項目。

二級資質物業服務企業可以承接單個項目30萬平方米以下的住宅項目和8萬平方米以下的非住宅項目的物業管理業務。

三級資質物業服務企業可以承接單個項目20萬平方米以下的住宅項目和5萬平方米以下的非住宅項目的物業管理業務。

未取得物業服務資質證書的企業或單位不得從事物業管理工作。

外地物業服務企業進入本市從事物業管理活動應當到市物業管理行政主管部門辦理備案手續。

第二十六條 從事物業管理的人員應當按照國家規定，取得職業資格證書。

第二十七條 物業服務企業享有下列權利：

（一）依照有關法律、法規規定和物業服務合同，對物業及其環境、相關秩序進行管理；

（二）依照省、市有關規定和物業服務合同收取物業服務費用和其他費用；

（三）選聘專營企業承擔專項經營業務；

（四）制止違反物業管理規約的行為；

（五）經業主大會同意，可以開展與物業服務有關的經營活動；

（六）法律、法規規定或業主大會授予的其他權利。

第二十八條 物業服務企業應當履行下列義務：

（一）以為業主服務為宗旨，提高服務質量和水平；

（二）按照物業服務合同，提供衛生保潔、共用部位及設施設備日常維修養護等服務；

（三）按照合同約定聘用專門人員維護小區公共秩序和做好小區安全防范工作，經常開展對業主的防火、防盜宣傳；

（四）按照合同約定，依據國家有關規定對小區內的特種設備進行管理，委托有資質單位對電梯進行保養與定期檢驗；

（五）接受業主、業主委員會和政府有關行政主管部門的監督和行業協會的自律管理；

（六）按照規定公布物業服務費收支情況；

（七）勸阻違章搭建、亂設攤點、占道經營、毀壞綠地或者其他侵害業主公共利益的行為，勸阻不聽的，及時報告業主委員會和政府有關行政主管部門；

（八）協助街道、社區做好便民服務和開展社區文化活動；

（九）按照合同約定，依法提前解除物業服務合同的，應當在90日前書面告知合同的另一方，在物業管理區域內公告，并書面告知市、縣區物業管理主管部門、街道辦事處或鄉鎮人民政府；

（十）法律、法規規定或者服務合同約定的其他義務。

第四章 前期物業管理

第二十九條 前期物業管理是指業主、業主大會選聘物業服務企業之前，由建設單位選聘物業服務企業進行的物業管理。

第三十條 建設單位應當通過招投標的方式選聘具有相應資質的物業服務企業實施前期物業管理；投標人少于3個或者建筑面積5萬平米以下的住宅物業，經市物業管理主管部門批準，可以采用協議方式選聘物業服務企業。

5萬至10萬平方米（含5萬和10萬）的項目，可以采用邀請招標的方式；住宅物業超過規劃總建筑面積10萬平方米以上的項目應當實行公開招投標。

第三十一條 建設單位在銷售物業之前，應當制定臨時管理規約。臨時管理規約不得侵害物業買受人的合法權益。

物業買受人在與建設單位簽訂物業買賣合同時，應當對遵守臨時管理規約予以書面承諾。

臨時管理規約的效力至業主大會審議通過的管理規約生效時終止。

第三十二條 建設單位按照以下規定時限完成前期物業管理招投標工作：

（一）預售住宅商品房項目應當在取得《商品房預售許可證》之前完成；

（二）新建現售住宅商品房項目應當在現售前完成；

（三）非出售的新建住宅物業應當在交付使用前完成。

建設單位應當自招標結束之日起15日內，與中標的物業服務企業簽訂書面的前期物業服務合同，并向物業項目所在地的區物業行政主管部門登記后報市住建委備案。

簽訂前期物業服務合同期限一般不超過3年。業主委員會成立后與物業服務企業簽訂的物業服務合同生效時，前期物業服務合同自然終止。

第三十三條 實行物業服務用房和物業經營性用房備案制度。

開發建設單位在申請辦理商品房預售許可證前，應當向市縣物業管理主管部門辦理小區物業服務用房和經營性用房的備案。

第三十四條 物業服務用房和經營性用房的配置應當符合下列規定：

（一）物業管理區域物業總建筑面積5萬平方米（含）以下的，按照不少于建筑面積100平方米配置物業服務用房。

（二）物業管理區域物業總建筑面積25萬平方米（含）以下、5萬平方米以上的，按照物業總建筑面積2‰配置，總建筑面積超過25萬平方米的，超過部分按1‰的標準配置物業服務用房。

（三）物業服務經營性用房，按照物業管理區域物業總建筑面積1.2‰的比例在規劃定位的商業用房中配置。

（四）農民安置房小區物業服務經營性用房，按照物業管理區域物業總建筑面積8‰的比例在規劃定位的商業用房中配置。

（五）物業服務用房應當在地面以上，一般安排在住宅中心區域或者住宅區出入口附近。配置電梯的物業，物業服務用房原則上在一層安排，沒有配置電梯的物業，物業服務用房樓層不得高于三層，并且具備采光、通風、水、電通信的正常使用功能，符合辦理權屬登記條件。

物業服務用房應當包括物業服務辦公用房、業主委員會辦公用房等。其中，業主委員會辦公用房面積不低于20平方米。

物業服務經營性用房的配置比例，土地行政主管部門在出讓土地時應予以明確。

建設單位移交物業服務用房、物業服務經營性用房不得收取任何費用。

第三十五條 新建住宅小區的配套建筑及設施設備符合下列條件后，建設單位方可辦理物業交付手續。

（一）水、電納入城市管網，安裝分戶計量裝置和控制裝置，并對物業服務用房、公用場地、公用設施設備配置獨立的水、電計量裝置；

（二）在城市管道燃氣主管網覆蓋的區域，完成住宅室內外燃氣管道的鋪設且與相應管網連接，并按照規劃要求安裝分戶計量裝置和控制裝置；

（三）電話通信線、電視線和寬帶數據傳輸信息端口鋪設到戶，安全監控裝置及其他安全防范設施設備按照規劃設計要求配置到位；

（四）按照規劃要求完成消防設施建設；

（五）按照規劃要求完成教育、文化、醫療衛生、體育、環境衛生等設施以及社區管理用房建設；

（六）按照規劃要求完成小區道路建設，并與城市道路或公路相連；

（七）按照規劃要求完成綠化建設及車庫、車位的配置；

（八）法律、法規規定的其他條件。

第三十六條 在辦理物業承接驗收手續時，建設單位應當向物業服務企業移交下列資料：

（一）竣工總平面圖，單體建筑、結構、設備竣工圖，配套設施、地下管網工程竣工圖，分戶驗收等竣工驗收資料；

（二）設施設備的安裝、使用和維護保養等技術資料，電梯設備還需提供出廠制造資料；

（三）物業質量保修文件和物業使用說明文件；

（四）物業管理區域內各類建筑物、場地、設施設備的清單；

（五）園林施工圖紙及樹種清單；

（六）業主名冊；

（七）物業的使用、維護、管理必需的其他資料。

第三十七條 實行新建住宅交付使用查驗制度。

新建住宅項目竣工后，開發建設單位應當組織竣工驗收，辦理竣工驗收備案手續，相關部門和單位對公建配套設施設備建設情況進行查驗，符合物業交付條件的由市住建委出具“新建住宅符合交付使用條件證明書”。對未取得“新建住宅符合交付使用條件證明書”的，開發建設單位不得向業主辦理物業交付手續，擅自交付的開發企業應當承擔違約責任，房地產開發項目資本金暫緩退還，產權登記機關不得受理開發企業報送的辦理房屋權屬登記資料。

第五章 物業服務與收費

第三十八條 一個物業管理區域只能有一個物業服務企業實施物業服務。其中分期建設的物業，只能委托同一物業服務企業服務。

物業服務企業可以將物業管理區域內的專項服務委托專業公司實施，但不得將物業的整體或者主要管理服務責任委托給他人，如因委托造成業主損失的，物業服務企業應當承擔責任。

第三十九條 物業服務收費應當遵循合理、公平、公開、質價相符的原則。物業服務收費實行政府指導價和市場調節價。

普通住宅物業綜合服務費、小區車輛停放服務費、裝飾裝修垃圾清運費等物業服務收費實行政府指導價。非普通住宅及非住宅物業綜合服務費實行市場調節價。

普通住宅物業綜合服務費實行分等定價，由市物價局會同市住建委根據物業類型、物業的硬件設施、服務內容、服務標準和服務成本變動等情況，制定相應的等級收費基準價和浮動幅度，并向社會公布。

第四十條 物業服務必須符合馬鞍山市住宅小區物業服務等級標準。

第四十一條 業主應當根據物業服務合同的約定按時足額交納物業服務費用，不應以物業服務合同約定以外的事項為理由，遲交或拒交物業服務費用。物業管理區域內的低保戶家庭，其物業服務費用由縣、區人民政府承擔。業主與物業使用人約定由使用人交納物業服務費用的，從其約定；使用人不交納的，由業主負責交納。

納入物業管理范圍的已竣工但尚未出售，或者因開發建設單位的原因未按時交給物業買受人的物業，物業服務費用由開發建設單位全額交納。

根據房屋銷售合同約定，已經驗收具備交付條件的物業，因業主的原因未及時辦理入住手續的物業服務費用，由業主全nt-family: "Times New Roman"; mso-fareast-font-family: 仿宋_GB2312">

新建小區前期物業管理，開發建設單位取得“新建住宅符合交付使用條件證明書”后，業主從次月起交納物業服務費。辦理交付使用手續之前的物業服務費由開發建設單位交納。

第四十二條 物業服務企業應當按照國家和省有關規定公布物業服務費收費依據及收支情況；業主委員會應當對所公布的物業服務費進行監督核查，并將核查報告在本物業管理區域內公布。

第四十三條 物業管理區域內，供水、供電、供氣、通信、有線電視等單位應當向最終用戶收取有關費用，不能強制物業服務企業代收代繳。最終用戶是指接受供水、供電、供氣、通信、有線電視等服務的最終分戶使用人。

上述單位向業主或者使用人收取費用等服務事項，可以委托給物業服務企業實施，雙方應當簽訂委托服務合同，物業服務企業接受委托代收前款有關費用的，不得向業主收取手續費等額外費用。

第四十四條 物業服務企業所將簽訂的物業服務合同應報送市、區兩級物業主管部門登記備案后，方可辦理物業服務收費相關手續。

第四十五條 市住建委每年對物業服務企業進行服務質量考核，考核結果將記入該企業誠信檔案，并向社會公布。

市物業管理行業協會應當建立行業自律機制，制定并實施行業自律規范，加強對會員單位及物業服務從業人員的自律性監管，促進物業服務企業依法誠信經營。對違反行業自律規范、損害業主權益的行為應當采取相應的行業自律措施。

第四十六條 實行物業管理聯席會議制度。

物業管理聯席會議由縣區物業管理行政主管部門會同街道辦事處或鄉鎮人民政府召集，居民委員會或者村民委員會、物業服務企業、專業經營單位、城管執法、公安派出所等單位、業主委員會或者業主代表參加。

物業管理聯席會議主要協調解決下列事項：

（一）業主委員會未依法履行職責；

（二）業主委員會未依法換屆；

（三）物業服務企業未依法退出和辦理交接手續；

（四）物業管理與服務過程中發生的重大矛盾糾紛；

（五）其他需要協調解決的相關事項。

第六章 物業的使用與維護

第四十七條 物業服務企業應當對業主或者物業使用人裝飾裝修房屋進行指導和監督。

業主或者物業使用人裝飾裝修房屋，應當事先告知物業服務企業；物業服務企業應當將房屋裝飾裝修中的禁止行為和注意事項告知業主或者物業使用人，并加強巡查。

第四十八條 物業出租的，業主應當在簽訂物業租賃合同后，將物業承租人、出租期限、物業服務費用交納的約定等情況書面告知業主委員會和物業服務企業。

第四十九條 物業管理區域內禁止下列行為：

（一）拆改房屋承重結構；

（二）侵占、損壞物業的共用部位、共用設施設備；

（三）違法搭建建筑物、構筑物；

（四）違反法律、法規和管理規約，以及未經有利害關系的業主同意，將非經營性用房改為經營性用房；

（五）擅自改變房屋外貌，影響他人生活、工作或者市容環境；

（六）違反規定擺攤設點、占道經營；

（七）違反規定傾倒垃圾、污水和雜物；

（八）在建筑物、構筑物上涂寫、刻畫或者違反規定懸掛、張貼宣傳品；

（九）違反規定停放機動車輛和自行車等非機動車輛；

（十）違反規定堆放易燃、易爆、劇毒或者含有放射性物質的物品，排放有毒、有害物質或者發出超過規定標準的噪音；

（十一）法律、法規和規章禁止的其他行為。

違反前款規定的，其他業主、業主委員會、物業服務企業有權予以制止。制止無效的，物業服務企業、業主委員會應當及時報告有關行政主管部門。有關行政主管部門在接到報告后，應當依法予以制止或者處理。

第五十條 業主或者物業使用人封閉陽臺以及安裝空調外機、太陽能熱水器、防盜網、遮陽罩等設施的，應當遵守臨時管理規約或者管理規約，保持物業的整潔、美觀。

第五十一條 任何單位和個人不得擅自占用業主共有的道路或者其他場地用于停放車輛。確需占用物業管理區域內業主共有的道路或者其他場地停放車輛的，應當經業主大會同意并收取車位場地使用費。車位場地使用費屬于全體業主共有。

車輛在物業管理區域內行駛、停放，應當遵守物業管理區域相關管理規定。

任何單位和個人停放車輛不得占用消防通道。

第五十二條 物業管理區域內下列共用部位、共用設施歸全體業主共有，其所有權不得分割、轉讓、抵押，其用途不得擅自改變：

（一）物業管理用房、物業經營性用房；

（二）門衛室、監控室、共用走廊；

（三）按規劃配套建設使用的公用非機動車車庫、露天機動車位；

（四）公共綠化、道路、場地；

（五）建設單位在房屋銷售合同中未明確所有權歸屬，且不能證明其享有所有權的其它配套設施；

（六）其它依法歸全體業主的設施設備。

第五十三條 物業共用部位、共用設施設備維修更新時，相鄰業主、物業使用人應當予以配合；因相鄰業主、使用人阻撓維修更新造成其他業主、使用人財產損失的，責任人應當負責修復或者賠償。因物業維修更新造成相鄰業主、使用人的自用部位、自用設備損壞或者其他財產損失的，責任人應當負責賠償。

第五十四條 物業服務企業利用物業共用部位、共用設施設備進行經營性活動的，應當在征得相關業主和業主大會同意后按照規定辦理相關手續。業主所得收益30%用于補貼物業管理公共服務費不足，70%納入專項維修資金，也可以按照業主大會的決定使用。

第五十五條 建設單位應當在物業建成后，將供水、供電、供氣、供熱、通信、電視等設施，按照規定移交給專業經營單位進行維護管理。

供水、供電、供氣、供熱、通信、電視等單位，應當依法承擔物業管理區域內相關管線和設施設備維修、養護的責任。

前款規定的單位委托物業服務企業代為維修、養護的，應當簽訂委托合同，并支付相應的維修、養護費用。

第七章 法律責任

第五十六條 有下列行為之一的，按照國務院《物業管理條例》的規定處罰：

（一）住宅物業的建設單位未通過招投標的方式選聘物業服務企業或者未經批準，擅自采用協議方式選聘物業服務企業的；

（二）擅自處分屬于業主的物業共用部位、共用設施設備的所有權或者使用權的；

（三）不移交有關資料的；

（四）未取得資質證書從事物業服務的；

（五）建設單位在物業管理區域內不按照規定配置物業服務用房的；

（六）物業服務企業聘用未取得物業管理職業資格證書的人員從事物業管理活動的；

（七）挪用專項維修資金的；

（八）未經業主大會同意，物業服務企業擅自改變物業服務用房用途的；

（九）物業服務企業將一個物業管理區域內的全部物業管理一并委托給他人的。

違反前款第二項、第八項規定，有收益的，所得收益用于物業管理區域內物業公共部位、共用設施設備的維修、養護，剩余部分按照業主大會的決定使用。

第五十七條 有下列行為之一的，按照安徽省《物業管理條例》的規定處罰：

（一??業主委員會按照法律、法規規定和合同約定辦理交接手續，擅自撤離的；

（二）拆改房屋承重結構；

（三）侵占、損壞物業共用部位、公共場地、共用設施設備的；

（四）擅自將住宅改變為經營性用房的。

第五十八條 有下列行為之一的，按照建設部《物業服務企業資質管理辦法》的規定處罰：

（一）物業服務企業超越資質等級承接物業管理業務的；

（二）物業服務企業出租、出借、轉讓資質證書的；

（三）物業服務企業不按規定及時辦理資質變更手續的。

第五十九條 違反物業服務合同約定，業主逾期不交納物業服務費用的，業主委員會應當督促其限期交納；逾期仍不交納的，物業服務企業可以向人民法院起訴。

第六十條 違反本辦法的規定，物業行政主管部門或者其他有關行政管理部門的工作人員利用職務上的便利，收受他人財物或者其他好處，不依法履行監督管理職責，或者發現違法行為不予查處，構成犯罪的，依法追究刑事責任；尚不構成犯罪的，依法給予行政處分。

第八章 附 則

第六十一條 農民安置房小區按照8‰配置物業服務經營性用房的執行時間為2012年8月1日后取得土地使用權的開發建設項目。

第六十二條 本辦法實施中的具體問題由市住建委負責解釋。

第六十三條 本辦法自2012 年8月 1日起施行。2006年3月10日市政府發布的《關于進一步加強我市物業管理工作的意見》（馬政〔2006〕8號）同時廢止。