甘肅省金昌市人民政府

金昌市物業管理辦法


金昌市人民政府令第31號



《金昌市物業管理辦法》已經市政府第51次常務會議討論通過，現予發布。



市長 張應華
　　 2015年7月3日



第一章 總則
　　第一條 為進一步加強和規范我市物業管理工作，理順管理體制，維護業主和物業服務企業的合法權益,根據《中華人民共和國物權法》、《國務院物業管理條例》、《甘肅省物業管理辦法》等法律法規，結合本市實際，制定本辦法。
　　第二條 本辦法適用于本市行政區域內的物業管理、使用、維護及其監督管理。
　　第三條 本辦法所稱物業管理，是指業主通過選聘物業服務企業，由業主和物業服務企業按照物業服務合同約定，對房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養護、管理，維護物業管理區域內的環境衛生和相關秩序的活動。
　　第四條 縣、區人民政府應當將物業服務納入現代服務業發展規劃、社區建設和社區管理體系，制定、落實扶持政策，減輕物業服務企業負擔；建立和完善專業化、社會化、市場化的物業管理機制，鼓勵采用新技術、新方法，提高物業管理和服務水平。
　　物業管理工作實行屬地負責制。縣、區人民政府應當加強對物業管理工作的組織領導，在社區(鄉鎮人民政府)明確物業管理機構，落實工作人員和工作經費；建立物業應急管理機制和長效管理機制。
　　第五條 市房地產行政主管部門負責全市物業管理活動的指導和監督管理工作，主要職責是：
　　(一)負責制定全市物業管理的政策，規范全市物業管理行為；
　　(二)負責全市物業服務企業資質管理；
　　(三)指導監督建立全市物業服務企業信用檔案制度；
　　(四)監督全市住宅專項維修資金的交存、使用、管理；
　　(五)負責和指導全市物業服務企業服務等級評定；
　　(六)負責物業服務企業的監督檢查和物業從業人員培訓等工作。
　　第六條 縣、區房地產行政主管部門負責本行政區域內物業管理活動的監督管理工作，業務接受市房地產行政主管部門的指導和監督。主要職責是：
　　(一)負責對所轄區域內物業服務企業進行日常指導、監管；
　　(二)建立健全物業管理服務投訴受理機制，建立物業服務企業信用檔案制度，對服務不到位的物業服務企業及時督促整改；
　　(三)配合價格主管部門對物業服務收費及支出實施監管；
　　(四)監督管理轄區內新建住宅小區前期物業管理招投標工作，負責指導和監督本行政區域內物業承接查驗活動；
　　(五)監督并做好所轄區域住宅專項維修資金的交存、使用、管理；
　　(六)協助社區(鄉鎮人民政府)做好業主大會和業主委員會的籌建、改選及備案等工作；
　　(七)依法查處轄區內違反物業管理法律、法規的行為。
　　第七條 公安部門負責物業管理區域內的治安管理，監管物業管理區域內的保安服務活動，監督管理物業管理區域內的安防設施。
　　城管部門負責查處未取得規劃部門許可擅自搭建建筑物、構筑物、破壞房屋外立面等違法行為；對制造超過規定標準的社會生活噪聲和建筑施工噪聲的行為進行查處。
　　價格部門負責物業服務收費行為的監管，依法規范物業服務企業的收費行為，及時查處物業管理中的收費及價格違法行為。
　　第八條 社區(鄉鎮人民政府)的職責：
　　(一)負責業主大會和業主委員會的籌建、改選及備案等工作，指導、監督業主大會和業主委員會依法履行職責；
　　(二)協調物業管理與社區管理、社區服務的關系；
　　(三)建立物業管理矛盾投訴調解、物業應急維修服務等機制，依法處理物業管理糾紛，設立并公開投訴電話、投訴點；
　　(四)協助業主大會、業主委員會、業主委員會委員向新一屆業主委員會移交印章、財務、相關檔案資料等。
　　第九條 實行物業管理聯席會議制度。聯席會議制度由社區(鄉鎮人民政府)負責召集，社區、業主委員會或業主代表、物業服務企業、專業經營管理單位、房地產行政主管部門、城市管理部門、公安派出所等部門和人員參加。
　　物業管理聯席會議主要協調解決需多部門聯合解決的物業管理問題。
　　第二章 業主、業主大會及業主委員會
　　第十條 房屋的所有權人為業主。
　　因買賣、贈與、繼承等法律關系變更，但未辦理所有權登記的，在物業活動中視為業主。
　　居住在物業管理區域內的公房使用人等同于業主。
　　業主在物業管理活動中，享有法律、法規規定的權利，并履行法律、法規規定的義務。
　　第十一條 物業管理區域內的全體業主組成業主大會。業主大會應當代表和維護物業管理區域內全體業主在物業管理活動中的合法權益。業主人數較少且經全體業主同意，決定不成立業主大會的，由業主共同履行業主大會、業主委員會職責。
　　第十二條 物業管理區域內，已交付的房屋建筑面積達到百分之五十以上的，或者已交付的建筑面積達到百分之三十不足百分之五十，但是交付已滿二年的，可以籌備成立業主大會。
　　符合前款規定，建設單位應當向所在社區(鄉鎮人民政府)或縣、區房地產行政主管部門報送下列籌備首次業主大會所需的文件資料：
　　(一)物業管理區域證明；
　　(二)房屋及建筑物面積清冊；
　　(三)業主名冊；
　　(四)建筑規劃總平面圖；
　　(五)交付使用共用設施設備的證明；
　　(六)物業服務用房配置證明；
　　(七)其他有關的文件資料。
　　第十三條 社區(鄉鎮人民政府)負責組織成立業主大會會議籌備組。建設單位和前期物業服務企業應當協助籌備組開展工作。
　　業主大會會議籌備組由業主代表、建設單位以及社區(鄉鎮人民政府)代表組成。籌備組成員人數為單數，其中業主代表應當不少于籌備組人數的百分之五十。
　　業主大會會議籌備組自成立之日起90日內組織召開首次業主大會會議。
　　第十四條 業主大會會議籌備組做好下列籌備工作：
　　(一)確定業主大會會議召開的時間、地點、形式和內容；
　　(二)草擬業主大會議事規則和管理規約；
　　(三)確認并公示業主身份、業主人數及所擁有專有部分面積；
　　(四)依法確定首次業主大會會議表決規則；
　　(五)制定業主委員會成員候選人產生辦法，確定候選人名單；
　　(六)制定業主委員會選舉辦法；
　　(七)召開業主大會會議的其他準備工作。
　　前款內容應當在首次業主大會會議召開15日前在物業管理區域內公告。業主對公告內容有異議的，籌備組應當記錄并作出答復。
　　第十五條 首次業主大會的工作經費由建設單位或原產權單位承擔，無建設單位或原產權單位的由全體業主承擔。
　　首次業主大會會議召開后，籌備組應當將籌備經費的使用情況向全體業主公布，接受全體業主的監督。
　　第十六條 業主大會和業主委員會的工作經費由全體業主承擔，籌集、管理和使用由業主大會議事規則具體規定。
　　第十七條 業主大會自首次業主大會會議表決通過管理規約、業主大會議事規則，并選舉產生業主委員會之日起成立。
　　業主大會對下列事項作出決定：
　　(一)制定和修改業主大會議事規則；
　　(二)制定和修改管理規約；
　　(三)選舉業主委員會或者更換業主委員會成員；
　　(四)制定物業服務內容、標準以及物業服務收費方案；
　　(五)選聘或者解聘物業服務企業；
　　(六)籌集和使用房屋專項維修資金；
　　(七)改建、重建建筑物及其附屬設施；
　　(八)改變共有部分用途；
　　(九)利用共有部分進行經營以及所得收益的分配和使用；
　　(十)法律法規或者管理規約規定應由業主大會共同決定的其他事項。
　　業主大會決定前款第六項、第七項規定的事項，應當經專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業主且占總人數三分之二以上的業主同意；決定前款的其他事項，應當經專有部分占建筑物總面積過半數的業主且占總人數過半數的業主同意。
　　第十八條 業主委員會由業主大會會議選舉產生，是業主大會的執行機構，依法履行法律、法規和業主大會賦予的職責。
　　業主委員會由五至十一人的單數組成，由業主擔任。業主委員會委員任期由業主大會決定。
　　業主委員會成員不得在本物業管理區域內的物業服務企業中兼職。
　　第十九條 業主委員會應當自選舉產生之日起30日內，持下列文件向物業所在地的社區(鄉鎮人民政府)和縣(區)房地產行政主管部門備案：
　　(一)業主大會成立和業主委員會選舉的情況；
　　(二)管理規約；
　　(三)業主大會議事規則；
　　(四)業主大會決定的其他重大事項。
　　業主委員會任期內，備案內容發生變更的，應當自變更之日起30日內辦理變更手續。
　　第二十條 業主委員會履行以下職責：
　　(一)執行業主大會的決定和決議；
　　(二)召集業主大會會議，報告物業管理實施情況；
　　(三)與業主大會選聘的物業服務企業簽訂物業服務合同；
　　(四)及時了解業主、物業使用人的意見和建議，監督和協助物業服務企業履行物業服務合同；
　　(五)監督管理規約的實施；
　　(六)督促業主交納物業服務費及其他相關費用；
　　(七)組織和監督房屋專項維修資金的籌集和使用；
　　(八)調解業主之間因物業使用、維護和管理產生的糾紛；
　　(九)業主大會賦予的其他職責。
　　第二十一條 業主委員會會議由主任或者主任委托的副主任召集，召開會議時必須有半數以上的委員出席，作出的決定必須經業主委員會全體委員半數以上同意。
　　業主委員會應將業主委員會會議議程和內容于會議召開7日前在物業管理區域內公告，聽取業主的建議和意見。
　　業主委員會會議應當制作書面記錄并存檔，業主委員會作出的決定應當有參會委員的簽字確認，并自作出決定之日起3日內在物業管理區域內公告。
　　第二十二條 業主委員會應當接受業主的監督和質詢，向業主公布下列情況和資料：
　　(一)業主委員會名稱和成員名單；
　　(二)管理規約、業主大會議事規則；
　　(三)業主大會和業主委員會的決定；
　　(四)物業服務合同；
　　(五)專項維修資金的籌集、使用情況；
　　(六)物業共有部分的使用和經營收益的收支情況；
　　(七)業主大會和業主委員會工作經費的收支情況；
　　(八)占用業主共有的道路或者其他場地用于停放汽車車位的處分情況；
　　(九)其他應當向業主公布的情況和資料。
　　第二十三條 業主委員會委員實行任期制，有關任期、候補、空缺、資格終止等事項由業主大會議事規則規定。有下列情形之一的，其委員資格終止：
　　(一)因物業轉讓、滅失等原因不再是業主的；
　　(二)喪失民事行為能力的；
　　(三)依法被限制人身自由的；
　　(四)法律法規和管理規約規定的其他情形。
　　第二十四條 業主大會、業主委員會作出的決定違反法律法規和政策的，縣(區)房地產行政主管部門或者社區(鄉鎮人民政府)應當責令限期改正或者予以撤銷，并通告全體業主。
　　第二十五條 業主委員會任期屆滿3個月前，應當組織召開業主大會會議進行換屆選舉，并報告物業所在地社區(鄉鎮人民政府)和縣(區)房地產行政主管部門。逾期未換屆選舉的，由社區(鄉鎮人民政府)組織業主進行換屆選舉。
　　第二十六條 新一屆業主委員會選舉產生之日起10日內，原業主委員會應當將其保管的有關印章、賬目、憑證、檔案等文件資料及其他屬于全體業主共有的財物，移交給新一屆業主委員會。拒不移交的，其他業主委員會委員可以請求物業所在地的公安機關協助移交。
　　第二十七條 未成立業主大會，發生物業服務企業停止服務或者其他重大、緊急物業管理事件，需要業主共同決定解聘、選聘物業服務企業或者其他事項的，由社區(鄉鎮人民政府)召集業主共同決定有關事項。
　　第二十八條 無業主委員會的住宅小區，物業服務企業在退出前兩個月應以書面形式向社區(鄉鎮人民政府)提出。并以書面形式在物業管理區域公告15日以上。
　　物業服務企業應當及時移交相關資料。供水、供電、供氣、供熱等專業經營單位要按照各自職責，協助做好物業服務企業退出項目管理階段的銜接工作。
　　第二十九條 業主大會未能在合同期滿前依法完成選聘新的物業服務企業、造成無物業服務企業管理狀態的，由社區(鄉鎮人民政府)負責組織召開聯席會議，確定相關事宜。
　　第三十條 業主委員會消極不作為、濫用職權，影響社區(鄉鎮人民政府)秩序和社會穩定的，由所在社區(鄉鎮人民政府)責令其限期改正。
　　第三十一條 保障性住房物業可根據其房屋所有權權屬成立業主大會，由所在社區(鄉鎮人民政府)負責組織所有權單位、物業使用人成立管理委員會，履行業主大會職責。
　　第三十二條 保障性住房的物業管理應當通過招投標方式選聘具有相應資質的物業服務企業，物業服務收費標準按照提供的物業服務等級向業主收取。政府對業主和物業服務企業的專項補貼應當通過社區(鄉鎮人民政府)進行補助。
　　第三章 前期物業管理
　　第三十三條 業主、業主大會選聘物業服務企業前，住宅物業的建設單位通過招投標的方式選聘具有相應資質的物業服務企業提供前期物業服務。投標人少于3個或者物業建筑規模小于3萬平方米的，經縣、區房地產行政主管部門批準，可以采用協議方式選聘具有相應資質的物業服務企業。
　　第三十四條 建設單位在下列規定時限內完成前期物業服務企業的選聘工作：
　　(一)預售商品房在取得《商品房預售許可證》前；
　　(二)新建現售商品房項目在現售前30日；
　　(三)非出售的新建物業在交付前90日。
　　第三十五條 商品房銷售、交付前，建設單位應當制定臨時管理規約。
　　建設單位在銷售、交付物業時，應當將前期物業服務合同和臨時管理規約在售房現場向物業買受人明示。
　　第三十六條 業主大會通過管理規約，業主委員會與物業服務企業簽訂的物業服務合同生效后，期限未滿的臨時管理規約和前期物業服務合同即行失效。
　　第三十七條 物業服務企業承接物業時應當對下列物業共用部位、共用設施設備進行現場檢查和驗收：
　　(一)共用部位：一般包括建筑物的基礎、承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂以及外墻、門廳、樓梯間、走廊、樓道、扶手、護欄、電梯井道、架空層及設備間等；
　　(二)共用設備：一般包括電梯、水泵、水箱、避雷設施、消防設備、樓道燈、電視天線、發電機、變配電設備、給排水管線、電線、供暖及空調設備等；
　　(三)共用設施：一般包括道路、綠地、人造景觀、圍墻、大門、信報箱、宣傳欄、路燈、排水溝、渠、池、污水井、化糞池、垃圾容器、污水處理設施、機動車(非機動車)停車設施、休閑娛樂設施、消防設施、安防監控設施、人防設施、垃圾轉運設施以及物業服務用房等。
　　第三十八條 現場查驗應當形成書面記錄，查驗記錄應當由建設單位和物業服務企業參加查驗的人員簽字確認。前期物業服務企業應當自物業交接完成后30日內持相關文件和交接清單向縣、區房地產行政主管部門備案。
　　第三十九條 建設單位規劃、設計新建住宅小區時，應當按照不低于建設工程規劃許可證載明的建筑工程總面積的2‰—3‰的比例確定物業管理用房。但最低不能低于40平方米。物業管理用房應為地面以上，且設有服務廳、辦公用房、衛生間、庫房等設施。
　　物業服務用房應當為獨立使用的地上房屋，具備給排水、供電、供熱、采光、通信等基本使用功能，不得妨礙相鄰居民的正常生活。
　　物業服務用房屬于全體業主所有，任何個人不得改變用途以及分割、轉讓、抵押和出租。
　　門衛房、設施設備房不能作物業管理用房抵扣。
　　市、縣房地產行政主管部門辦理所有權初始登記，應當在房地產登記簿中注明物業服務用房的字樣。
　　第四十條 規劃主管部門在核發建設工程規劃許可證時，應當對規劃圖紙中標注的物業服務用房的位置和面積進行審核。市、縣房地產行政主管部門在住宅小區竣工綜合(分期)驗收時，應當對物業服務用房配置情況進行現場核實。
　　第四十一條 建設單位應當將竣工驗收合格，符合交付條件的房屋交付買受人，按照國家規定的保修期限和保修范圍，承擔物業的保修責任。
　　第四章 物業服務
　　第四十二條 一個物業管理區域由一個物業服務企業提供物業服務。
　　物業服務企業應當按照國家和省上有關規定取得資質證書，并在資質等級許可的范圍內從事物業服務活動。
　　從事物業服務的人員應當按照國家和省上規定，取得職業資格證書。
　　物業服務企業和物業服務人員不得偽造、涂改、轉讓、出租、轉借資質證書和資格證書。
　　第四十三條 業主委員會應當與業主大會選聘的物業服務企業訂立書面的物業服務合同。物業服務企業應當按照物業服務合同的約定，提供相應的服務。物業服務企業未能履行物業服務合同的約定，導致業主人身、財產安全受到損害的，應當依法承擔相應的法律責任。
　　第四十四條 按物業服務合同約定，物業服務企業達不到服務標準或者減少服務項目的，群眾投訴較多，縣、區房地產行政主管部門應當責令其限期整改，仍不整改的將其不良行為記入物業服務企業信用檔案。
　　第四十五條 物業服務企業應當建立安全巡查制度，健全安全防范措施，做好物業管理區域內安全防范工作；物業管理區域內發生安全事故時，應當采取應急措施，并及時向有關行政管理部門報告，協助做好救助工作。
　　第四十六條 物業服務企業應當建立業主服務請求的統一受理、處理機制，向業主公布物業服務電話。
　　物業服務企業接到業主物業服務請求和提出的問題，應當及時處理和答復，不屬于物業服務合同約定事項的，應當協調相關專業經營單位及時處理。
　　第四十七條 物業服務企業可以將專項服務委托給專業性服務企業，但不得將全部物業服務一并委托給其他單位或者個人。
　　未選聘物業服務企業的，業主可以在社區(鄉鎮人民政府)的組織協調下，共同決定將各專項服務委托給專業性服務企業或者個人。
　　第四十八條 物業服務企業實施鍋爐、電梯、電氣、制冷以及有限空間、高空等涉及人身安全的作業，應當具備相應資質或者委托具備相應資質的單位及個人實施。委托實施的，應當簽訂委托合同，明確各自的安全管理責任。
　　第四十九條 建設單位未售出的及業主購房未入住的空置物業，應當繳納物業管理費用。繳納比例為收費標準的70%，但不得因此而增加其他業主的負擔。
　　因建設單位原因未按時交付給物業買受人的物業，物業服務費由建設單位按收費標準的70%繳納。業主或者物業使用人未入住的，應當提出書面申請，經物業服務企業登記確認后，其物業服務費按收費標準的70%繳納。
　　第五十條 業主應當按照物業服務合同的約定按時足額繳納物業服務費。業主違反物業服務合同約定逾期不繳納服務費的，物業服務企業或者業主委員會應當督促其限期繳納。
　　業主出租物業時，應當將管理規約內容、物業服務費標準等事項告知承租人。業主與物業使用人約定由物業使用人繳納物業服務費的，從其約定，業主負連帶繳納責任。
　　物業產權交易時，買賣雙方當事人應當對物業服務費的結算有明確約定。受讓人應當在辦理產權交易手續后30日內，將物業產權轉移情況、業主姓名、聯系方式等告知物業服務企業和業主委員會。
　　第五十一條 物業服務費主要用于以下事項：
　　(一)管理服務人員的工資、社會保險費和按規定提取的福利費用；
　　(二)物業共用部分、共用設施設備的日常運行、維護費用；
　　(三)物業管理區域清潔衛生費用；
　　(四)物業管理區域綠化養護費用；
　　(五)物業管理區域秩序維護費用；
　　(六)辦公費用；
　　(七)物業服務企業固定資產折舊；
　　(八)物業共用部位、共用設施設備及公眾責任保險費用；
　　(九)物業服務合同約定的其他事項。
　　第五十二條 業主或者業主委員會對物業服務企業公布的物業經費收支情況有異議的，物業服務企業應當予以答復和說明。業主委員會也可以委托審計單位進行審計。
　　第五十三條 物業服務合同屆滿，物業服務企業決定不再續簽物業服務合同的，應當于合同期限屆滿前兩個月通知業主。
　　第五十四條 物業服務合同期限屆滿兩個月前，業主委員會應當組織召開業主大會決定續聘或者另行選聘物業服務企業，業主共同決定解聘物業服務企業的，物業服務企業不得強行提供物業服務，不得以事實服務為由向業主收取物業服務費。
　　前期物業服務企業、物業服務企業在物業服務合同終止時將物業服務用房及下列資料移交給業主委員會：
　　(一)竣工總平面圖，單體建筑、結構、設備竣工圖，配套設施、地下管網工程竣工圖等竣工驗收資料；
　　(二)設施設備的安裝、使用和維護保養等技術資料；
　　(三)供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等準許使用文件；
　　(四)物業質量保修文件和物業使用說明文件；
　　(五)物業管理所必需的其他資料。
　　第五十五條 物業管理實行信用管理制度。縣、區房地產行政主管部門對物業服務企業進行動態管理，將物業服務企業基本情況、服務情況、投訴舉報情況等記入物業服務企業信用檔案。
　　第五十六條 縣、區房地產行政主管部門對于信用等級較低的物業服務企業，應當督促其限期整改；逾期不整改或者整改后仍達不到物業服務標準的，縣、區房地產行政主管部門記入物業服務企業信用檔案。
　　第五章 物業建設 使用 維護
　　第五十七條 建設單位要將新建住宅小區內的道路、供水、排水、供熱、燃氣及綠化、環衛等配套設施委托具有相應資質的設計單位進行設計，納入基本建設程序，與住宅建筑同步進行。
　　第五十八條 住宅小區配套設施工程必須發包給具有相應資質的施工和監理單位，按程序辦理工程質量監督和竣工驗收備案等手續，并委托工程監理。
　　第五十九條 建設工程安全質量監管部門負責住宅小區道路、供水、排水、供熱、燃氣、防水等配套設施工程的質量監督工作，并出具工程質量監督報告。凡小區配套設施工程未按規劃設計要求建設到位或者驗收不合格的，不予進行建設工程竣工驗收備案，房屋不得交付使用。
　　第六十條 新建居民住宅小區安全技術防范設施，要嚴格按照安全技術防范設計要求施工，并接受公安機關的監督檢查。
　　第六十一條 物業管理區域內按照規劃建設的公共建筑和共用設施，不得改變用途。
　　業主確需改變公共建筑和共用設施用途的，應當在依法辦理有關手續后告知物業服務企業；物業服務企業確需改變公共建筑和共用設施用途的，應當提請業主大會討論決定同意后，由業主依法辦理有關手續。
　　第六十二條 業主、物業服務企業不得擅自占用、挖掘物業管理區域內的道路、場地，損害業主的共同利益。
　　因物業維修或者公共利益，業主確需臨時占用、挖掘道路、場地的，應當征得業主委員會和物業服務企業的同意；物業服務企業確需臨時占用、挖掘道路、場地的，應當征得業主委員會的同意。
　　業主、物業服務企業應當將臨時占用、挖掘的道路、場地，在約定期限內恢復原狀。
　　第六十三條 業主或物業使用人不得隨意改變房屋的總體設計功能和公共設施使用功能。確需改變的，應當符合規劃設計要求和結構安全標準，并征得相鄰業主、使用人和業主委員會的書面同意。
　　業主或者使用人不得有以下行為：
　　(一)損壞房屋承重結構，破壞房屋外貌，擅自改變房屋用途；
　　(二)對房屋的內外承重墻、梁、柱、樓板、陽臺、天臺、屋面等進行違章鑿、拆、搭占等；
　　(三)存放不符合安全標準的易燃、易爆、劇毒、放射性危險物品和超過荷載的物品；
　　(四)利用房屋從事危害公共利益和侵害他人正當權益的活動。
　　第六十四條 業主或物業使用人裝修房屋、安裝太陽能和其他設施設備時，應當事先告知物業服務企業，與物業服務企業簽訂管理協議。管理協議應將裝修作業時間、裝修禁止行為和注意事項、裝修電梯等共用設備的使用、裝修工出入秩序、法律責任等做出約定。
　　物業服務企業不得壟斷或協助壟斷裝修材料買賣及運輸，業主及物業使用人有自由選擇權。
　　業主或使用人裝修裝飾、維修房屋產生的建筑垃圾應及時清運，委托物業服務企業清運的，費用由業主或使用人承擔。
　　第六十五條 已經建成并交付使用的物業管理區域內，條件允許并征得業主大會同意，可以劃定車位，但不得占用消防通道、公共綠地，不得妨礙行人和其他車輛的正常通行。
　　第六十六條 業主將住宅改變為經營性用房的，除遵守法律、法規和管理規約的規定外，還應當經有利害關系業主的書面同意，且不得影響物業管理區域內的公共空間使用、維護。相關部門在審查核發資質或者證照時，應當要求商戶提供有供利害關系業主的書面意見。
　　第六十七條 物業管理區域內供電、供熱、供水、供氣、通訊等專業管理單位應當收費到戶，需委托物業服務企業收取費用的，雙方應簽訂委托合同。未簽訂委托合同的，不得向物業服務企業強行托收。
　　第六十八條 新建小區光纖必須由建設單位自建，必須滿足多家通信、網絡業務經營者平等接入，通訊、網絡等相關單位不得與建設單位簽訂壟斷經營合同，用戶有自由選擇通信、網絡業務經營者的權利。
　　第六章 維修資金的繳存和使用
　　第六十九條 房屋所有權轉讓時，該房屋分戶賬中結余的住宅專項維修資金隨房屋所有權同時過戶。過戶前需持住宅專項維修資金過戶手續到專戶管理銀行或者縣、區房地產行政主管部門辦理分戶賬更名手續。
　　第七十條 業主專項維修資金賬戶余額不足前期繳存額30%的，應當續交。
　　第七十一條 物業服務企業或者相關業主動用維修資金時，根據維修項目提出維修方案和建議。維修方案應當包括擬維修項目，費用預算、相關業主分攤費用、維修施工方案等。
　　第七十二條 維修方案應當通過業主大會討論或者以公告形式征求業主意見。
　　住宅專項維修資金劃轉業主大會管理前，需要使用住宅專項維修資金的須經住宅專項維修資金列支范圍內專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業主且占總人數三分之二以上的業主討論通過使用建議；物業服務企業或者相關業主組織實施使用方案。
　　住宅專項維修資金劃轉業主大會管理后，需要使用住宅專項維修資金的，須經業主大會依法通過使用方案；物業服務企業組織實施使用方案。
　　第七十三條 相關業主、業主委員會或者物業服務企業須與維修施工企業簽訂維修合同，就具體的維修內容、責任及保修措施進行約定。
　　第七十四條 發生下列危及房屋使用安全的緊急情況，需要立即對共用部分進行維修、更新、改造的，按照有關規定使用專項維修資金：
　　(一)樓頂屋面防水嚴重損壞造成滲漏的；
　　(二)電梯故障危及人身安全的；
　　(三)高層住宅水泵損壞導致供水中斷的；
　　(四)樓體單側外立面有脫落危險的；
　　(五)管道設施因坍塌、堵塞、爆裂等造成功能障礙，危及人身財產安全的；
　　(六)消防系統出現功能障礙，消防管理部門要求對消防設施設備維修、更新、改造的；
　　(七)其他危及人身和房屋使用安全的情況。
　　第七十五條 實施應急維修需要使用住宅專項維修資金的，無需經業主同意。應急維修工程完工后，業主委員會、物業服務企業或其他組織維修的單位，應將工程使用住宅專項維修資金總額及業主分攤費用情況在物業管理區域內的顯著位置告知業主，業主提出質疑的，應給予明確書面答復。
　　發生危及房屋使用安全的緊急情況后，無業主委員會或者無物業服務企業的住宅小區，由社區(鄉鎮人民政府)組織代修，維修費用從相關業主住宅專項維修資金分戶賬中列支；其中，涉及已售公有住房的，應當從公有住房住宅專項維修資金中列支。
　　第七章 法律責任
　　第七十六條 違反本辦法第三十四條的規定，住宅物業的建設單位未通過招投標的方式選聘物業服務企業或者未經批準，擅自采用協議方式選聘物業服務企業的，根據《國務院物業管理條例》第五十七條規定：由縣級以上地方人民政府房地產行政主管部門責令限期改正，給予警告，可以并處10萬元以下的罰款。
　　第七十七條 違反本辦法第二十九條和第五十五條的規定，不移交有關資料的，根據《國務院物業管理條例》第五十九條規定：由縣級以上地方人民政府房地產行政主管部門責令限期改正；逾期仍不移交有關資料的，對建設單位、物業服務企業予以通報，處1萬元以上10萬元以下的罰款。
　　第七十八條 違反本辦法第四十三條的規定，物業服務企業未取得資質證書從事物業服務的，根據《國務院物業管理條例》第六十條規定：由縣級以上地方人民政府房地產行政主管部門沒收違法所得，并處5萬元以上20萬元以下的罰款；給業主造成損失的，依法承擔賠償責任。
　　以欺騙手段取得資質證書的，依照本條第一款規定處罰，并由頒發資質證書的部門吊銷資質證書。
　　物業管理企業聘用未取得物業管理職業資格證書的人員從事物業管理活動的，根據《國務院物業管理條例》第六十一條規定：由縣級以上地方人民政府房地產行政主管部門責令停止違法行為，處5萬元以上20萬元以下的罰款；給業主造成損失的，依法承擔賠償責任。
　　第七十九條 違反本辦法第四十八條的規定，物業服務企業將一個物業管理區域內的全部物業管理一并委托給他人的，根據《國務院物業管理條例》第六十二條規定：由縣級以上地方人民政府房地產行政主管部門責令限期改正，處委托合同價款30%以上50%以下的罰款；情節嚴重的，由頒發資質證書的部門吊銷資質證書。委托所得收益，用于物業管理區域內物業共用部位、共用設施設備的維修、養護，剩余部分按照業主大會的決定使用；給業主造成損失的，依法承擔賠償責任。
　　第八十條 違反本辦法第四十條的規定，建設單位在物業管理區域內不按照規定配置必要的物業管理用房的，根據《國務院物業管理條例》第六十四條規定：由縣級以上地方人民政府房地產行政主管部門責令限期改正，給予警告，沒收違法所得，并處10萬元以上50萬元以下的罰款。
　　第八十一條 違反本辦法第四十條的規定，未經業主大會同意，物業服務企業擅自改變物業管理用房的用途的，根據《國務院物業管理條例》第六十五條規定：由縣級以上地方人民政府房地產行政主管部門責令限期改正，給予警告，并處1萬元以上10萬元以下的罰款；有收益的，所得收益用于物業管理區域內物業共用部位、共用設施設備的維修、養護，剩余部分按照業主大會的決定使用。
　　第八十二條 違反本辦法第六十二條和六十三條的規定，有下列行為之一的，根據《國務院物業管理條例》第六十六條規定：由縣級以上地方人民政府房地產行政主管部門責令限期改正，給予警告，并按照本條第二款的規定處以罰款；所得收益，用于物業管理區域內物業共用部位、共用設施設備的維修、養護，剩余部分按照業主大會的決定使用：
　　(一)擅自改變物業管理區域內按照規劃建設的公共建筑和共用設施用途的；
　　(二)擅自占用、挖掘物業管理區域內道路、場地，損害業主共同利益的；
　　(三)擅自利用物業共用部位、共用設施設備進行經營的。
　　個人有前款規定行為之一的，處1千元以上1萬元以下的罰款；單位有前款規定行為之一的，處5萬元以上20萬元以下的罰款。
　　第八十三條 業主或物業使用人或者其他單位和個人違反本辦法第六十四條規定的，根據《甘肅省物業管理辦法》第三十九條規定：由縣級以上房地產行政主管部門責令限期改正，恢復原狀，按情節輕重，可以并處1千元以上3萬元以下罰款。造成他人損失的，應賠償損失。
　　第八十四條 業主以業主大會或者業主委員會的名義，從事違反法律、法規的活動，構成犯罪的，依法追究刑事責任。
　　第八十五條 房地產行政主管部門及其工作人員未按規定履行職責，嚴重影響本行政區域物業管理的，依法追究直接負責的主管人員和有關責任人員的責任；玩忽職守、濫用職權、徇私舞弊構成犯罪的，依法追究刑事責任。
　　第八章 附則
　　第八十六條 本辦法下列用語的含義是：
　　(一)專有部分面積是指房屋所有權證記載的建筑面積；尚未進行登記的，暫按測繪機構的實測面積計算；尚未進行實測的，暫按房屋買賣合同記載的面積計算。建筑物總面積是指專有部分面積之和；
　　(二)根據中華人民共和國國家標準《住宅設計規范》GB 50096—1999(2003年版)住宅按層數劃分如下：1～3層為低層；4～6層為多層；7～9層為中高層；10層以上為高層。
　　(三)第五十條款中的“建設單位原因”是指：
　　1.建設單位未取得《住宅質量保證書》《住宅使用說明書》《竣工驗收備案表》的；
　　2.建設單位無故比原合同約定延遲交房，經購房人催告后超過三個月交房的；
　　3.建設單位未經有關部門批準，擅自改變房屋結構及合同中約定的配套環境的；
　　4.建設單位經批準改變房屋結構但未經買家認可的；
　　5.商品房買賣合同沒有約定且房屋實際交付面積比原合同規定誤差比絕對值超過3%(不含3%)的，可拒絕收房并解除購房合同；
　　6.經符合資質的質量檢測機構核驗，房屋主體結構質量確實不合格的；
　　7.房屋質量問題嚴重影響正常居住使用的；
　　8.達不到合同約定的交房條件的等。
　　第八十七條 本市行政區域內非住宅小區內的住宅實行物業管理的，參照本辦法執行。
　　第八十八條 本辦法金昌市人民政府負責解釋。
　　第八十九條 本辦法自發布之日起30日后實施，有效期五年。原《金昌市物業管理辦法》(市政府令第25號)同時廢止。