甘肅省張掖市人民政府

張掖市物業管理實施辦法

第 41 號


《張掖市物業管理實施辦法》已經2015年11月20日市政府第68次常務會議討論通過，現予公布 。



市長

2015年12月16日



張掖市物業管理實施辦法



第一章 總 則

第一條 為規范物業管理活動，維護業主、物業使用人和物業服務企業的合法權益，根據《中華人民共和國物權法》、國務院《物業管理條例》、《甘肅省物業管理辦法》等有關法律、法規和規章，結合本市實際，制定本辦法。

第二條 本辦法所稱物業管理是指業主通過選聘物業服務企業，由業主和物業服務企業按照物業服務合同約定，對房屋及配套設施設備和相關場地進行維修、養護、管理，維護相關區域內的環境衛生和秩序的活動。

本辦法所稱物業是指已建成投入使用的各類建筑物及其相配套的公共設施和相關場地。

第三條 本市行政區域內的物業管理活動適用本辦法。

本辦法所稱業主是指房屋所有權人。

本辦法所稱物業使用人，是指物業的承租人或者實際合法使用物業的人。

本辦法所稱物業服務企業是指依法設立、具有獨立法人資格，從事物業管理活動的企業。

第四條 政府提倡業主通過公開、公平、公正的市場競爭機制選擇物業服務企業。

第五條 物業管理實行屬地管理。由縣區人民政府主導，縣區房地產行政主管部門監督管理，街道辦事處（鄉鎮人民政府）組織落實，專業化服務與社區自治管理相結合。

市房產管理局是本市物業管理的行政主管部門，負責本市物業管理的指導監督。

縣區房產管理局是轄區內物業管理的行政主管部門，具體負責轄區內物業管理的監督管理。

規劃、建設、市政、城市執法、環保、價格、公安、園林、工商、稅務等相關部門按照各自職責負責物業管理區域內相關的行政管理和服務工作。

供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等單位按各自職責做好物業區域內相關的工作。

街道辦事處（鄉鎮人民政府）、社區居民委員會負責本轄區內業主大會成立和業主委員會換屆等項工作的組織、指導，監督業主大會和業主委員會依法履行職責；調解業主、業主委員會、物業服務企業之間的物業管理糾紛；協調物業管理與社區管理、社區服務的關系；督促本轄區內沒有實施物業管理的區域積極創造條件，實施物業管理。

第六條 政府鼓勵物業管理采用新技術、新方法，依靠科技進步提高管理和服務水平，積極推行物業管理的社會化、專業化、市場化。鼓勵開展爭創國家級、省級、市級物業管理示范小區活動。



第二章 業主、業主大會和業主委員會

第七條 業主在物業管理活動中享有下列權利：
（一）按照物業服務合同的約定，接受物業服務企業提供的





服務；
（二）提議召開業主大會會議，并就物業管理的有關事項提

出建議；
（三）提出制定和修改管理規約、業主大會議事規則的建議；


（五）選舉業主委員會成員，并享有被選舉權；
（六）監督業主委員會的工作；
（七）監督物業服務企業履行物業服務合同；
（八）對物業共用部位、共用設施設備和相關場地使用情況



享有知情權和監督權；
（九）監督物業共用部位、共用設施設備專項維修資金的管

理和使用；
（十）法律、法規規定的其他權利。



第八條 業主在物業管理活動中應當履行下列義務：
（一）遵守管理規約、業主大會議事規則；
（二）遵守物業管理區域內物業共用部位和共用設施設備的使用、公共秩序和環境衛生的維護等方面的規章制度；
（三）執行業主大會的決定和業主大會授權業主委員會做出的決定；



（四）按照國家有關規定交納專項維修資金；

（五）按時交納物業服務費用；

（六）法律、法規規定的其他義務。



第九條 一個物業管理區域成立一個業主大會。



物業管理區域的劃分，應遵循方便生活和工作、有利于社區建設和管理、降低管理成本、提高服務水平的原則進行。由縣區房地產行政主管部門會同街道辦事處（鄉鎮人民政府）綜合物業的共用設施設備配置、建筑規模、社區建設等因素進行劃定。



第十條 有以下情形之一的，物業所在地縣區房地產行政主管部門和街道辦事處（鄉鎮人民政府）可以將其確定為一個物業管理區域：



（一）屬于獨立封閉式小區的；



（二）處于同一街區或者位置相鄰的；



（三）配套設施設備可以共享的；



（四）商貿、辦公、醫院、學校、工廠、倉儲等非住宅物業及單幢商住樓宇具有獨立共用設施設備，并能夠封閉管理的；

（五）其他可以整合成一個物業管理區域的。

物業管理區域劃分后，縣區房地產行政主管部門應當在該物業管理區域內公告。

第十一條 物業所在地縣區房地產行政主管部門應當建立物業管理區域檔案。檔案資料應當載明以下事項：

（一）物業管理區域的范圍、占地面積和建筑面積；

（二）共用設施設備情況；

（三）建設單位、產權單位；

（四）業主總戶數、居住人口、產權構成比例；

（五）物業服務企業名稱、接管時間。

物業服務企業變更的，業主委員會應當及時向物業所在地縣區房地產行政主管部門備案。

第十二條 業主大會由同一個物業管理區域內的全體業主組成。業主大會是業主集體行使權利和維護全體業主在物業管理活動中合法權益的組織。業主大會會議決定以下事項：

（一）制定和修改業主大會議事規則；

（二）制定和修改管理規約；

（三）選舉業主委員會或者更換業主委員會成員；

（四）制定物業服務內容、標準以及物業服務收費方案；

（五）選聘和解聘物業服務企業；

（六）籌集和使用專項維修資金；

（七）改建、重建建筑物及其附屬設施；

（八）改變共有部分的用途；

（九）利用共有部分進行經營以及所得收益的分配與使用；

（十）法律法規或者管理規約確定應由業主共同決定的事項。

第十三條 業主人數在50人以上（含本數）100人以下的，由全體業主組成業主大會。業主人數少于50人，且經全體業主一致同意，決定不成立業主大會的，由業主共同履行業主大會和業主委員會職責。

業主人數在100人以上（含本數）的，可按幢、單元、樓層等為單位推舉業主代表參加業主大會，業主代表一般不得少于30人。

第十四條 一個物業管理區域內，已交付業主使用的房屋建筑面積達到50%以上，或者達到30%以上不足50%，但首個房屋單元出售并實際交付使用已滿兩年的，應當召開首次業主大會。

符合前款規定的，建設單位應當書面報告縣區房地產行政主管部門，并提供業主清冊、物業建筑面積、物業出售并交付使用時間等文件資料；建設單位未及時書面報告的，業主可以向縣區房地產行政主管部門提出成立業主大會的書面要求。

十第五條 業主大會確定業主投票權數，可以按照下列方法認定專有部分面積、總面積和業主人數、總人數：

（一）專有部分面積按照不動產登記薄記載的面積計算；尚未進行登記的暫按測繪機構的實測面積計算；尚未進行實測的，暫按房屋買賣合同記載的面積計算。建筑物總面積按照此項的統計總和計算；

（二） 業主人數，按照專有部分的數量計算，一個專有部分按一人計算。但建設單位尚未出售和雖已出售但尚未交付的部分，以及同一買受人擁有一個以上專有部分的，按一人計算，總人數按照此項的統計總和計算。

第十六條 符合成立業主大會條件的，縣區房地產行政主管部門或者街道辦事處（鄉鎮人民政府）應當在收到業主提出籌備業主大會書面申請后60日內，負責組織、指導成立首次業主大會會議籌備組。

首次業主大會會議籌備組由業主代表、建設單位代表、街道辦事處（鄉鎮人民政府）代表和居民委員會代表組成。籌備組成員人數應為單數，其中業主代表人數不低于籌備組總人數的一半，籌備組組長由街道辦事處（鄉鎮人民政府）代表擔任。

籌備組應當將成員名單以書面形式在物業管理區域內公告。業主對籌備組成員有異議的，由街道辦事處（鄉鎮人民政府）協調解決。

建設單位和物業服務企業應當配合協助籌備組開展工作。

第十七條 籌備組應當做好以下籌備工作：

（一）確認并公示業主身份、業主人數以及所擁有的專有部分面積；

（二）確定首次業主大會會議召開的時間、地點、形式和內容；

（三）草擬管理規約、業主大會議事規則；

（四）依法確定首次業主大會會議表決規則；

（五）制定業主委員會委員候選人產生辦法，確定業主委員會委員候選人名單；

（六）制定業主委員會選舉辦法；

（七）完成召開首次業主大會會議的其他準備工作。

前款內容應當在首次業主大會會議召開15日前以書面形式在物業管理區域內公告。業主對公告內容有異議的，籌備組應當記錄并作出答復。

第十八條 首次業主大會會議應當討論決定下列事項：

（一）業主大會議事規則；

（二）管理規約；

（三）選舉業主委員會。

第十九條 業主大會會議可以采用集體討論的形式，也可以采用書面征求意見的形式；應當有物業管理區域內專有部分占建筑物總面積過半數的業主且占總人數過半數的業主參加。

業主可以書面委托代理人行使業主權利。

第二十條 業主大會議事規則應當對下列主要事項做出規定：

（一）業主大會名稱及相應的物業管理區域；

（二）業主委員會的職責；

（三）業主委員會議事規則；

（四）業主大會會議召開的形式、時間和議事方式；

（五）業主投票權數的確定方法；

（六）業主代表的產生方式；

（七）業主大會會議的表決程序；

（八）業主委員會委員的資格、人數和任期等；

（九）業主委員會換屆程序、補選辦法等；

（十）業主大會、業主委員會工作經費的籌集、使用和管理；

（十一）業主大會、業主委員會印章的使用和管理。

第二十一條 管理規約應當對下列主要事項做出規定：

（一）物業的維護、使用、管理；

（二）專項維修資金的籌集、管理和使用；

（三）物業共用部分的經營與收益分配；

（四）業主公共利益的維護；

（五）業主共同管理權的行使；

（六）業主應盡的義務；

（七）違反管理規約應當承擔的責任。

第二十二條 業主大會決定籌集和使用專項維修資金以及決定改建、重建建筑物及其附屬設施設備，應當經專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業主且占總人數三分之二以上的業主同意。

制定和修改業主大會議事規則，制定和修改管理規約，選舉業主委員會或者更換業主委員會成員，選聘和解聘物業服務企業，決定有關共有和共同管理權利的其他重大事項，應當經專有部分占建筑物總面積過半數的業主且占總人數過半數的業主同意。

第二十三條 業主委員會應當定期召開業主大會會議。經20%以上的業主提議，業主委員會應當召開業主大會臨時會議。無故不組織召集的，由街道辦事處（鄉鎮人民政府）組織召集。

第二十四條 業主大會應當按照法律、法規和業主大會議事規則開展活動。業主大會做出的決定，應當在物業管理區域內公告，對全體業主具有約束力。

第二十五條 業主委員會由業主大會會議選舉產生，由5至11人單數組成。業主委員會委員應當是物業管理區域內的業主，并符合下列條件：

（一）具有完全民事行為能力；

（二）遵守國家有關法律、法規；

（三）遵守業主大會議事規則、管理規約，模范履行業主義務；

（四）熱心公益事業，責任心強，公正廉潔；

（五）具有一定的組織能力；

（六）具備必要的工作時間。

第二十六條 業主委員會作為業主大會的日常工作機構，執行業主大會的決定事項，履行下列職責：

（一）執行業主大會的決定和決議；

（二）召集業主大會會議，報告物業管理實施情況；

（三）與業主大會選聘的物業服務企業簽訂物業服務合同；

（四）及時了解業主、物業使用人的意見和建議，監督和協助物業服務企業履行物業服務合同；

（五）監督管理規約的實施；

（六）督促業主交納物業服務費及其他相關費用；

（七）組織和監督專項維修資金的籌集和使用；

（八）調解業主之間因物業使用、維護和管理產生的糾紛；

（九）業主大會賦予的其他職責。

第二十七條 業主委員會應當自選舉產生之日起30日內，持下列文件向物業所在地的區、縣房地產行政主管部門和街道辦事處（鄉鎮人民政府）辦理備案手續：

（一）業主大會成立和業主委員會選舉的情況；

（二）管理規約；

（三）業主大會議事規則；

（四）業主大會決定的其他重大事項。

第二十八條 業主委員會辦理備案手續后，可持備案證明向公安機關申請刻制業主大會印章和業主委員會印章。

業主委員會任期內，備案內容發生變更的，業主委員會應當自變更之日起30日內將變更內容書面報告備案部門。

第二十九條 業主委員會應當按照業主大會議事規則的規定及業主大會的決定召開會議。經三分之一以上業主委員會委員的提議，應當在7日內召開業主委員會會議。

業主委員會會議應有過半數的委員出席,作出的決定必須經全體委員半數以上同意。

第三十條 業主委員會委員有下列情形之一的，由業主委員會三分之一以上委員或者持有20%以上投票權數的業主提議，業主大會或者業主委員會根據業主大會的授權，可以決定是否終止其委員資格：

（一）以書面方式提出辭職請求的；

（二）不履行委員職責的；

（三）利用委員資格謀取私利的；

（四）拒不履行業主義務的；

（五）侵害他人合法權益的；

（六） 因其他原因不宜擔任業主委員會委員的。

第三十一條 業主委員會委員資格終止的，應當自終止之日起3日內將其保管的檔案資料、印章及其他屬于全體業主所有的財物移交業主委員會。業主委員會應當自任期屆滿之日起10日內，將其保管的檔案資料、印章及其他屬于業主大會所有的財物移交新一屆業主委員會。

第三十二條 物業使用人根據與業主的雙方約定，享有業主相應的權利和履行業主相應的義務。物業使用人不履行約定的，由業主承擔連帶責任。業主與物業使用人約定的內容，不得違反法律、法規和管理規約的規定。業主或者物業使用人應當將雙方的約定書面告知物業服務企業。

第三十三條 首次業主大會工作經費由建設單位或原產權單位承擔。無建設單位或原產權單位的，由全體業主承擔。

業主大會和業主委員會工作經費由全體業主承擔；經費的籌集、管理、使用由業主大會議事規則具體規定。

業主大會和業主委員會工作經費使用情況每半年以書面形式在物業管理區域內公告，接受業主的監督和質詢。

第三十四條 業主大會、業主委員會應當依法履行職責，不得作出與物業管理無關的決定，不得從事與物業管理無關的活動。

業主大會、業主委員會做出的決定違反法律、法規的，物業所在地的區、縣房地產行政主管部門和街道辦事處（鄉鎮人民政府）應當責令限期改正或者撤銷其決定，并通告全體業主。

第三十五條 物業管理區域內，業主大會、業主委員會應當積極配合相關社區居民委員會依法履行自治管理職責，支持社區居民委員會開展工作，并接受其指導和監督。

住宅小區的業主大會、業主委員會做出的決定，應當告知相關的社區居民委員會，并認真聽取社區居民委員會的建議。

第三十六條 實行物業管理聯席會議制度。

物業管理聯席會議由街道辦事處（鄉鎮人民政府）負責組織召集，縣區房產管理局、社區居民委員會、公安派出所、物業服務企業、業主委員會或者業主代表等各方代表組成。

物業管理聯席會議主要協調解決下列問題：

（一）業主委員會不依法履行職責的問題；

（二）業主委員會換屆過程中出現的問題；

（三）履行物業服務合同中出現的重大問題；

（四）提前終止物業服務合同的問題；

（五）物業服務企業在退出和交接過程中出現的問題；

（六）需要協調解決影響物業管理區域穩定的其他物業管理問題。

對于一些無法組建業主委員會的物業管理區域，經過物業管理聯席會議決定，半數以上業主同意，社區居民委員會可以受業主委托，代為履行業主委員會職責。



第三章 前期物業管理

第三十七條 建設單位應當在取得商品房預售許可證前選聘物業服務企業，進行前期物業管理，未按照規定選聘物業服務企業的，不得進行商品房預（銷）售。

建設單位應當通過招投標方式選聘物業服務企業。但投標人少于三個或者物業管理區域的建筑面積少于3萬平方米的，經物業所在地縣、區房地產行政主管部門同意，可以采用協議方式選聘具有相應資質的物業服務企業。

第三十八條 建設單位應當在銷售物業之前，制定臨時管理規約，對有關物業的使用、維護、管理，業主的共同利益，業主應當履行的義務，首期住宅專項維修資金的交存，違反臨時管理規約應當承擔的責任等事項依法做出具體的約定。

建設單位制定的臨時管理規約，不得侵害物業買受人的合法權益。

第三十九條 建設單位應當在銷售物業前將臨時管理規約向物業買受人明示，并予以說明。

物業買受人在與開發建設單位簽訂物業買賣合同時，應當對遵守臨時管理規約予以書面承諾。

第四十條 建設單位與物業買受人簽訂的買賣合同應當包含前期物業服務合同約定的內容。同時，應當約定其所交付物業的共用部位、公用設施設備的配置和建設標準。

第四十一條 前期物業服務合同可以約定期限，但期限未滿、業主委員會與物業服務企業簽訂的物業服務合同生效的，前期物業服務合同終止。

第四十二條 業主依法享有的物業共用部位、共用設施設備的所有權或者使用權，開發建設單位不得擅自處分。

第四十三條 物業服務企業接管物業時，應當對物業的共用部位、共用設施設備及相關場地進行現場檢查和驗收，做相應記錄。現場查驗中，物業服務企業應當將物業共用部位、公用設施設備的數量和質量不符合約定或者規定的情形，書面通知建設單位，建設單位應當及時解決并組織物業服務企業復驗。

第四十四條 現場查驗20日前，建設單位應當向物業服務企業移交下列資料：

（一）竣工總平面圖，單體建筑、結構、設備竣工圖、配套設施、地下管網工程竣工圖等竣工驗收資料；

（二）共用設施設備清單及其安裝、使用和維護保養等技術資料；

（三）供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等準許使用文件；

（四）物業質量保修文件和物業使用說明文件；

（五）承接查驗所必需的其他資料。

未能全部移交前款所列資料的，建設單位應當列出未移交資料的詳細清單并書面承諾補交的具體時限。

第四十五條 規劃新建住宅小區時，應當按照不低于開發建設住宅總建筑面積的3‰確定物業管理用房，但最低不得低于40平方米。物業管理用房應為地面以上，且設有服務廳、辦公用房、衛生間、庫房等設施。

第四十六條 物業管理用房依法屬于全體業主共同所有，未經業主大會同意，物業服務企業不得顫自改變物業管理用房的用途。

第四十七條 建設單位應當按照國家規定的保修期限和保修范圍，承擔物業的保修責任。



第四章 物業管理服務

第四十八條 一個物業管理區域有一個物業服務企業實施物業管理。

第四十九條 物業服務企業實行資質認證、資質審查和物業管理人員持證上崗制度。

物業服務企業持物業服務企業資質證書和工商部門核發的營業執照方可接受物業管理委托，從事物業管理的人員應當按照國家和省上的有關規定，取得職業資格證書。

第五十條 物業服務企業的權利：

（一）根據有關規定結合實際情況，針對物業管理區域制定共用部位共用設施設備的使用、公共秩序、環境衛生的維護、車輛管理等方面的制度；

（二）按照物業服務合同和有關管理法規實施物業管理；

（三）按照物業服務合同和有關規定收取服務費用；

（四）制止違反物業服務合同和有關規定的行為；

（五）要求業主委員會協助管理；

（六）選聘專營公司承擔專項服務業務；

（七）其它依法享有的權利。

第五十一條 物業服務企業的義務：

（一）履行物業服務合同、依法經營；

（二）接受業主委員會和業主的監督；

（三）遵守有關規定，保證服務質量，不亂收費；

（四）其它依法應盡的義務。

第五十二條 物業服務合同應當對物業管理事項、服務質量和服務標準、服務費用、雙方的權利和義務、專項維修資金的收取和使用管理、物業管理用房、合同期限、違約責任等內容進行約定。

物業服務合同的期限一般不低于兩年。物業服務合同期限屆滿三個月前，物業服務企業與業主大會應當協商續約事宜。

第五十三條 物業服務企業應當按照物業服務合同的約定，提供相應的服務。

物業服務企業未能履行物業服務合同的約定，導致業主人身、財產安全受到損害的，應當依法承擔相應的法律責任。

第五十四條 物業服務企業承接物業時，應當與業主委員會辦理物業驗收手續。

業主委員會應當向物業服務企業移交本辦法第四十四條規定的資料。

第五十五條 物業服務合同終止時，物業服務企業應當將物業管理用房和本辦法第四十四條規定的資料交還給業主委員會。

物業服務合同終止時，業主大會選聘了新的物業服務企業的，物業服務企業之間應當做好交接工作。

第五十六條 物業服務收費應當遵循合理、公開以及費用與服務水平相適應的原則。

物業服務費按照業主擁有物業的產權面積計收。已辦理產權證的，以產權證記載的建筑面積為準，未辦理產權證的，以購房合同記載的建筑面積為準。

物業服務費按月收取，經業主同意，也可按季收取。

第五十七條 業主應當根據物業服務合同約定的標準交納物業服務費用。業主與物業使用人約定由物業使用人交納物業服務費用的，從其約定，業主負連帶交納責任。

業主未按物業服務合同約定交納物業服務費的，業主委員會應當督促該業主交納，業主拒不交納的，物業服務企業可依法提起訴訟。

第五十八條 納入物業管理范圍的已竣工但尚未出售，或者因建設單位原因未按時交給物業買受人的物業，物業服務費用由開發建設單位全額交納。

已交付給物業買受人或符合交房條件，建設單位或物業服務企業以書面通知物業買受人，物業買受人沒有正當理由拒絕辦理房屋交付手續的，物業服務費自物業交付或書面通知之日起次月計收。業主或者物業使用人未入住的或者入住后不使用期連續超過6個月的房屋，業主或者物業使用人應書面提出申請，經物業服務企業登記確認后，從第7個月開始，其物業服務費用按收費標準的70%交納。

第五十九條 物業服務費主要用于以下事項：

（一）人員的工資、社會保險費和按規定提取的福利費用；

（二）物業共用部位、共用設施設備的日常運行、維護費用；

（三）物業管理區域清潔衛生費用；

（四）物業管理區域綠化養護費用；

（五）物業管理區域秩序維護費用；

（六）辦公費用；

（七）物業服務企業固定資產折舊；

（八）物業服務合同約定的其他事項。

物業共用部位、共用設施設備的大修、中修和更新、改造費用在國家規定的質量保修范圍和保修期限內的由原建設單位負責，保修期滿后應當通過專項維修資金予以列支，不得計入物業服務支出或者物業服務成本。

第六十條 物業服務企業可以根據業主的委托提供物業服務合同約定以外的服務項目，服務報酬由雙方約定。

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