安徽省蚌埠市人民政府

蚌埠市住宅物業(yè)管理辦法

蚌埠市人民政府令第48號


《蚌埠市住宅物業(yè)管理辦法》已經(jīng)2020年12月30日市十六屆人民政府第50次常務(wù)會議審議通過，現(xiàn)予公布，自2021年4月1日起施行。





市 長 王誠



2021年2月9日



蚌埠市住宅物業(yè)管理辦法



第一章 總 則

第一條 為了規(guī)范住宅物業(yè)管理活動，提升物業(yè)服務(wù)水平，維護業(yè)主、物業(yè)使用人和物業(yè)服務(wù)人的合法權(quán)益，營造良好的居住環(huán)境，根據(jù)《中華人民共和國民法典》《安徽省物業(yè)管理條例》和有關(guān)法律法規(guī)，結(jié)合本市實際，制定本辦法。

第二條 本辦法適用于本市行政區(qū)域內(nèi)住宅物業(yè)的使用、維護、服務(wù)及其監(jiān)督管理活動。

本辦法所稱住宅物業(yè)管理（以下簡稱物業(yè)管理），是指住宅區(qū)內(nèi)的業(yè)主通過選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者業(yè)主自行對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的建筑物、構(gòu)筑物及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進行維修、養(yǎng)護、管理，維護環(huán)境衛(wèi)生和相關(guān)秩序的活動。

第三條 堅持條塊結(jié)合、屬地管理、權(quán)力下放、重心下移的原則，建立市級監(jiān)督指導(dǎo)、縣區(qū)級屬地管理，街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）及居（村）民委員會具體落實的物業(yè)管理體制。

推動在物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主委員會中建立黨組織，發(fā)揮黨建引領(lǐng)作用。

第四條 市、縣、區(qū)政府建立由住房和城鄉(xiāng)建設(shè)、城市管理行政執(zhí)法、發(fā)展改革、公安、應(yīng)急管理、消防救援、市場監(jiān)督管理、人防等物業(yè)管理相關(guān)部門參加的物業(yè)管理聯(lián)席會議，協(xié)調(diào)解決物業(yè)管理重大問題，并建立物業(yè)管理爭議化解和糾紛處理工作機制。

第五條 市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部門負責全市物業(yè)管理工作，其主要職責為：

（一）研究制定本市物業(yè)行業(yè)管理相關(guān)政策并組織實施；

（二）指導(dǎo)、監(jiān)督縣區(qū)開展物業(yè)管理工作并考核；

（三）對物業(yè)服務(wù)企業(yè)實施分類監(jiān)管，建立激勵和懲戒制度；

（四）指導(dǎo)、監(jiān)督本市建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金（以下簡稱專項維修資金）的籌集、管理和使用；

（五）指導(dǎo)、監(jiān)督和管理物業(yè)管理招投標活動；

（六）建立健全物業(yè)管理培訓制度；

（七）制定業(yè)主大會議事規(guī)則、臨時管理規(guī)約、管理規(guī)約、物業(yè)服務(wù)合同等示范文本；

（八）建立全市統(tǒng)一的物業(yè)管理信用信息、業(yè)主共同決策等信息系統(tǒng)；

（九）指導(dǎo)、監(jiān)督行業(yè)協(xié)會開展和實施行業(yè)自律；

（十）法律、法規(guī)規(guī)定的其他職責。

第六條 發(fā)展改革部門負責本市市區(qū)住宅小區(qū)前期物業(yè)服務(wù)收費標準的制定、調(diào)整、發(fā)布。

公安部門負責指導(dǎo)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)汽車停放、規(guī)范小區(qū)周邊道路紅線范圍內(nèi)停車泊位的設(shè)置和停車秩序。

消防救援部門負責依法查處違反消防法律法規(guī)的行為。

市場監(jiān)督管理部門負責受理住改營投訴處理；查處物業(yè)服務(wù)中的價格違法行為；對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的電梯、鍋爐等特種設(shè)備進行安全監(jiān)察，監(jiān)督物業(yè)服務(wù)企業(yè)承擔電梯使用者相關(guān)責任義務(wù)。

城市管理行政執(zhí)法部門負責小區(qū)違章搭建、擺攤設(shè)點、占道經(jīng)營、飼養(yǎng)家禽等違法行為的查處。

人防、財政、生態(tài)環(huán)境、自然資源和規(guī)劃、司法等部門，按照各自職責，相互配合，做好物業(yè)管理相關(guān)監(jiān)督管理工作。

第七條 縣區(qū)物業(yè)管理行政主管部門負責本行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理工作，其主要職責為：

（一）監(jiān)督、管理本行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)服務(wù)企業(yè)、項目和從業(yè)人員；

（二）參與本行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理招投標活動的管理；

（三）負責物業(yè)服務(wù)企業(yè)的備案工作；

（四）依法開展物業(yè)糾紛行政調(diào)解工作；

（五）負責本行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)承接查驗備案的指導(dǎo)、監(jiān)督和備案；

（六）指導(dǎo)和監(jiān)督本行政區(qū)域內(nèi)街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）物業(yè)管理工作的開展和考核考評工作；

（七）負責物業(yè)管理相關(guān)人員的培訓工作；

（八）突發(fā)事件應(yīng)對期間，指導(dǎo)本行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)服務(wù)項目企業(yè)開展相應(yīng)級別的應(yīng)對工作；

（九）建立綜合執(zhí)法工作機制，依法查處物業(yè)管理活動中的違法違規(guī)行為；

（十）法律、法規(guī)規(guī)定的其他職責。

第八條 街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）是轄區(qū)物業(yè)管理工作的落實主體，其主要職責為：

（一）組織、協(xié)調(diào)、指導(dǎo)轄區(qū)業(yè)主大會的成立和業(yè)主委員會換屆工作；指導(dǎo)和監(jiān)督業(yè)主大會、業(yè)主委員會開展工作，督促業(yè)主委員會和物業(yè)服務(wù)企業(yè)開展專項維修資金使用及續(xù)籌工作；對業(yè)主大會、業(yè)主委員會作出違反法律法規(guī)的決定，責令限期改正或予以撤銷。

（二）完善物業(yè)矛盾調(diào)處機制，處理物業(yè)管理活動中的矛盾糾紛和投訴；

（三）指導(dǎo)居（村）民委員會設(shè)立環(huán)境與物業(yè)管理委員會，協(xié)調(diào)處理轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理重大事宜；

（四）負責轄區(qū)內(nèi)老舊住宅小區(qū)基本物業(yè)服務(wù)的落實；

（五）監(jiān)督、管理轄區(qū)內(nèi)物業(yè)服務(wù)企業(yè)、項目和從業(yè)人員；

（六）法律、法規(guī)規(guī)定的其他職責。

第九條 居（村）民委員會具體實施本轄區(qū)物業(yè)管理工作，其主要職責為：

（一）協(xié)助街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）負責指導(dǎo)、協(xié)調(diào)和監(jiān)督業(yè)主大會的召開和規(guī)范運作；

（二）指導(dǎo)和監(jiān)督業(yè)主委員會的工作，指導(dǎo)和監(jiān)督區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理項目日常工作，及時處理本轄區(qū)的物業(yè)管理矛盾糾紛；

（三）開展物業(yè)管理協(xié)商活動，建立協(xié)商意見采納、落實和反饋機制；

（四）建立物業(yè)管理聯(lián)動機制，接受物業(yè)服務(wù)企業(yè)退出項目的預(yù)警報告，協(xié)調(diào)解決物業(yè)服務(wù)企業(yè)退出和交接過程中出現(xiàn)的問題；

（五）協(xié)助有關(guān)部門，參與專項維修資金的使用監(jiān)督；

（六）協(xié)助街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）落實老舊住宅小區(qū)基本物業(yè)服務(wù)工作；

（七）發(fā)現(xiàn)本區(qū)域內(nèi)有違法搭建等違反物業(yè)管理有關(guān)法律法規(guī)的行為，應(yīng)當立即制止，并及時向有關(guān)部門報告。

第十條 物業(yè)服務(wù)行業(yè)協(xié)會要加強行業(yè)自律，規(guī)范從業(yè)行為，促進誠信經(jīng)營。認真宣傳國家和省、市有關(guān)規(guī)定，制定物業(yè)服務(wù)規(guī)范和等級標準，建立和完善物業(yè)服務(wù)企業(yè)以及物業(yè)服務(wù)從業(yè)人員的自律制度，配合市物業(yè)管理行政主管部門建立健全信用檔案。協(xié)助完成行業(yè)主管部門的其他工作。

第十一條 市、縣、區(qū)物業(yè)管理行政主管部門建立物業(yè)服務(wù)第三方評估監(jiān)理機制�？h級以上物業(yè)管理行政主管部門、業(yè)主、建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以委托物業(yè)服務(wù)第三方評估機構(gòu)對物業(yè)項目交接和承接查驗、物業(yè)服務(wù)標準、物業(yè)服務(wù)質(zhì)量、物業(yè)服務(wù)費用測算、參與社區(qū)治理情況等事項進行評估。

第二章 業(yè)主、業(yè)主大會與業(yè)主委員會

第十二條 業(yè)主在物業(yè)管理活動中享有以下權(quán)利：

（一）提議召開業(yè)主大會會議，參加業(yè)主大會會議，提出制定和修改臨時管理規(guī)約、管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則的建議；

（二）監(jiān)督業(yè)主大會籌備組、業(yè)主委員會或者環(huán)境與物業(yè)管理委員會的工作；

（三）選舉業(yè)主委員會委員，并享有被選舉權(quán)；

（四）依法享有對共用部位、共用設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地使用的知情權(quán)、監(jiān)督權(quán)和收益權(quán)；

（五）要求其他業(yè)主、物業(yè)使用人停止違反共同利益的行為；

（六）監(jiān)督物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同；

（七）監(jiān)督專項維修資金的管理和使用；

（八）法律、法規(guī)規(guī)定的其他權(quán)利。

業(yè)主依法行使權(quán)利不得危及物業(yè)的安全，不得損害其他業(yè)主的合法權(quán)益。

第十三條 業(yè)主在物業(yè)管理活動中履行以下義務(wù)：

（一）遵守臨時管理規(guī)約、管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則；

（二）執(zhí)行業(yè)主大會的決定和業(yè)主大會授權(quán)業(yè)主委員會作出的決定；

（三）遵守物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護以及應(yīng)對突發(fā)事件等方面的制度要求；

（四）按照國家有關(guān)規(guī)定交納專項維修資金；

（五）按照物業(yè)服務(wù)合同約定交納物業(yè)服務(wù)費用；

（六）履行房屋安全使用責任；

（七）配合、支持物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照管理規(guī)約、物業(yè)服務(wù)合同實施的物業(yè)管理活動；

（八）法律、法規(guī)規(guī)定的其他義務(wù)。

業(yè)主對建筑物專有部分以外的共有部分，享有權(quán)利，承擔義務(wù)，不得以放棄權(quán)利不履行義務(wù)。

第十四條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，符合下列條件之一的，應(yīng)當籌備首次業(yè)主大會或者業(yè)主代表大會（以下統(tǒng)稱業(yè)主大會）會議：

（一）已交付的專有面積占建筑物總面積百分之五十以上；

（二）首批物業(yè)交付滿三年。

符合首次業(yè)主大會會議召開條件之一，百分之五以上的業(yè)主、專有部分占建筑物總面積百分之五以上的業(yè)主可書面向轄區(qū)街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）申請成立業(yè)主大會。由建設(shè)單位或物業(yè)服務(wù)企業(yè)按規(guī)定報送籌備首次業(yè)主大會會議所需的文件資料。建設(shè)單位或物業(yè)服務(wù)企業(yè)故意拖延或者不報送的，轄區(qū)街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）應(yīng)當督促其按規(guī)定報送。

第十五條 街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）應(yīng)當在收到成立業(yè)主大會書面申請四十五日內(nèi)，對提出申請的業(yè)主身份和申請進行審核，對符合業(yè)主大會成立條件的，組織成立首次業(yè)主大會籌備組。

首次業(yè)主大會會議的籌備經(jīng)費由建設(shè)單位承擔。

第十六條 首次業(yè)主大會籌備組由業(yè)主代表、建設(shè)單位代表、街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）、居（村）民委員會等代表組成，成員人數(shù)應(yīng)當為五至十一人的單數(shù)。籌備組中的業(yè)主代表由社區(qū)黨組織或者居（村）民委員會組織業(yè)主推薦產(chǎn)生，業(yè)主代表人數(shù)應(yīng)當不少于籌備組總?cè)藬?shù)的百分之五十�；I備組組長由街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）代表擔任。

籌備組應(yīng)當自成立之日起十五日內(nèi)，將成員名單和工作職責在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置進行公示�；I備組業(yè)主代表條件與業(yè)主委員會業(yè)主成員條件一致。業(yè)主對籌備組成員有異議的，由街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）協(xié)調(diào)解決。

第十七條 業(yè)主大會決定以下事項：

（一）制定和修改業(yè)主大會議事規(guī)則；

（二）制定和修改管理規(guī)約；

（三）選舉業(yè)主委員會或者更換業(yè)主委員會成員；

（四）選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人；

（五）使用專項維修資金；

（六）聽取和審議業(yè)主委員會的工作報告、財務(wù)報告；

（七）聽取和審議物業(yè)服務(wù)人的工作報告、財務(wù)報告；

（八）改變和撤銷業(yè)主委員會不適當?shù)臎Q定；

（九）決定業(yè)主大會、業(yè)主委員會工作經(jīng)費的相關(guān)事項；

（十）審議物業(yè)服務(wù)方案，決定物業(yè)服務(wù)合同、收費標準；

（十一）籌集專項維修資金；

（十二）改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施；

（十三）改變共有部分的用途或者利用共有部分從事經(jīng)營活動；

（十四）有關(guān)共有和共同管理權(quán)利的其他重大事項。

業(yè)主共同決定事項，應(yīng)當由專有部分面積占比三分之二以上的業(yè)主且人數(shù)占比三分之二以上的業(yè)主參與表決。決定前款第十一項至第十三項規(guī)定的事項，應(yīng)當經(jīng)參與表決專有部分面積四分之三以上的業(yè)主且參與表決人數(shù)四分之三以上的業(yè)主同意。決定前款其他事項，應(yīng)當經(jīng)參與表決專有部分面積過半數(shù)的業(yè)主且參與表決人數(shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。

首次業(yè)主大會會議應(yīng)當制定管理規(guī)約和業(yè)主大會議事規(guī)則，選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會，批準業(yè)主委員會工作規(guī)則等。

第十八條 業(yè)主大會會議分為定期會議和臨時會議。

業(yè)主大會定期會議應(yīng)當按照業(yè)主大會議事規(guī)則的規(guī)定由業(yè)主委員會組織召開，每年至少召開一次。會議召開十五日前應(yīng)通知全體業(yè)主，并同時告知居（村）民委員會，居（村）民委員會可以根據(jù)情況派代表參加。

有下列情形之一的，業(yè)主委員會應(yīng)當立即組織召開業(yè)主大會臨時會議：

（一）經(jīng)專有部分占建筑物總面積百分之二十以上且占總?cè)藬?shù)百分之二十以上業(yè)主提議的；

（二）發(fā)生重大事故或者緊急事件需要及時處理的；

（三）業(yè)主委員會委員缺員超過百分之三十的；

（四）業(yè)主大會議事規(guī)則或者管理規(guī)約規(guī)定的其他情形。

業(yè)主委員會未按業(yè)主大會議事規(guī)則的規(guī)定組織召開業(yè)主大會定期會議，或者發(fā)生應(yīng)當召開業(yè)主大會臨時會議的情況，業(yè)主委員會不履行組織召開會議職責的，居（村）民委員會或者街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）可以責令業(yè)主委員會限期召開；逾期仍不召開的，由物業(yè)所在地的居（村）民委員會或者街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）組織召開，并重新推選業(yè)主委員會主任、副主任。

第十九條 業(yè)主委員會委員候選人通過下列方式產(chǎn)生：

（一）居（村）民委員會推薦；

（二）業(yè)主自薦或聯(lián)名推薦。

籌備組根據(jù)業(yè)主委員會委員候選人產(chǎn)生辦法從按照前款方式推薦的人員中確定業(yè)主委員會委員候選人名單，報社區(qū)黨組織。

第二十條 業(yè)主委員會由業(yè)主大會會議選舉產(chǎn)生，以其選舉產(chǎn)生之日為成立日期，接受業(yè)主大會和業(yè)主的監(jiān)督。

業(yè)主委員會中業(yè)主成員應(yīng)當由熱心公益事業(yè)、責任心強、具有一定組織能力的業(yè)主擔任。業(yè)主有損壞房屋承重結(jié)構(gòu)、違法搭建、毀綠占綠、破壞房屋外貌、擅自改變物業(yè)使用性質(zhì)、無故欠交物業(yè)服務(wù)相關(guān)費用等違反法律、法規(guī)和管理規(guī)約的，不得擔任業(yè)主委員會委員。

業(yè)主委員會中業(yè)主成員本人、配偶及其直系親屬不應(yīng)與本小區(qū)物業(yè)服務(wù)企業(yè)有直接利益關(guān)系。

第二十一條 業(yè)主委員會履行以下職責：

（一）執(zhí)行業(yè)主大會的決定和決議；

（二）召集業(yè)主大會會議，報告業(yè)主委員會工作和物業(yè)管理實施情況，報告業(yè)主大會、業(yè)主委員會工作經(jīng)費和公共收益的分配與使用情況；

（三）與業(yè)主大會選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同；

（四）及時了解業(yè)主、物業(yè)使用人、物業(yè)服務(wù)企業(yè)的意見和建議，監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同；

（五）監(jiān)督管理規(guī)約的實施；

（六）督促業(yè)主交納物業(yè)服務(wù)費及其他相關(guān)費用；

（七）組織和監(jiān)督專項維修資金的籌集和使用；

（八）調(diào)解物業(yè)使用、維護和管理等方面的糾紛；

（九）業(yè)主大會賦予的其他職責。

第二十二條 業(yè)主委員會不得有下列行為：

（一）阻撓、妨礙業(yè)主大會行使職權(quán)或者不執(zhí)行業(yè)主大會決定；

（二）弄虛作假，隱瞞事實真相，轉(zhuǎn)移、隱匿、篡改、毀棄或者拒絕、拖延提供有關(guān)文件、資料；

（三）違反業(yè)主大會議事規(guī)則或者未經(jīng)業(yè)主大會授權(quán)，擅自使用業(yè)主大會或者業(yè)主委員會印章；

（四）打擊、報復(fù)、誹謗、陷害有關(guān)投訴、舉報人；

（五）未經(jīng)業(yè)主大會同意，與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂、修改物業(yè)服務(wù)合同；

（六）擅自動用專項維修資金，侵占業(yè)主共有財產(chǎn)；

（七）侵害業(yè)主合法權(quán)益的其他行為。

第二十三條 業(yè)主大會、業(yè)主委員會應(yīng)當積極配合有關(guān)主管部門，與居（村）民委員會相互協(xié)作，共同做好物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)與物業(yè)管理有關(guān)的社會管理工作。

在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，業(yè)主大會、業(yè)主委員會應(yīng)當積極配合居（村）民委員會依法履行自治管理職責，支持居（村）民委員會開展工作，并接受其指導(dǎo)和監(jiān)督。居（村）民委員會應(yīng)當支持業(yè)主大會、業(yè)主委員會開展工作。

業(yè)主大會作出的決定、業(yè)主委員會議定的事項應(yīng)當在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)及時公告，并告知居（村）民委員會。

第二十四條 業(yè)主委員會任期屆滿前三個月，應(yīng)當書面報告街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）。街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）應(yīng)當在收到書面報告之日起四十五日內(nèi)組建換屆小組，并在業(yè)主委員會任期屆滿前，由換屆小組組織召開業(yè)主大會會議選舉產(chǎn)生新一屆業(yè)主委員會。業(yè)主委員會未按規(guī)定提出申請的，街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）應(yīng)當督促其限期履行職責。逾期仍不履行職責的，街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）組建換屆小組，由換屆小組組織召開業(yè)主大會會議選舉產(chǎn)生新一屆業(yè)主委員會。

業(yè)主委員會應(yīng)當自新一屆業(yè)主委員會履職之日起十日內(nèi)，將其保管的有關(guān)財務(wù)憑證、業(yè)主名冊、檔案資料、印章以及其他屬于業(yè)主大會所有的財物移交新一屆業(yè)主委員會，雙方應(yīng)當簽訂書面移交手續(xù)；拒不移交的，新一屆業(yè)主委員會可以請求物業(yè)所在地的街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）督促移交，物業(yè)所在地的公安機關(guān)予以協(xié)助。

第二十五條 建立業(yè)主委員會主任離任審計制度。



第三章 前期物業(yè)管理

第二十六條 市本級建立統(tǒng)一物業(yè)招投標平臺，建設(shè)單位或業(yè)主大會選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，應(yīng)當通過市物業(yè)招標平臺進行公開招投標；懷遠縣、五河縣、固鎮(zhèn)縣可分別設(shè)立全縣統(tǒng)一的物業(yè)招投標平臺，負責進行全縣統(tǒng)一物業(yè)公開招投標。

新建住宅小區(qū)在業(yè)主委員會未成立前，建設(shè)單位應(yīng)當制定前期物業(yè)管理方案，在縣區(qū)物業(yè)管理行政主管部門指導(dǎo)下，通過統(tǒng)一的物業(yè)招投標平臺選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)開展前期物業(yè)管理，具體服務(wù)內(nèi)容和收費標準由雙方在前期物業(yè)服務(wù)合同中約定，合同期限不超過三年（從首批交房日期計算）。

投標人少于三個或者建筑面積五萬平方米以下的住宅物業(yè)、建筑面積二萬平方米以下的非住宅物業(yè)，經(jīng)縣區(qū)物業(yè)管理行政主管部門批準，可以采用協(xié)議方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)。

第二十七條 建設(shè)單位銷售物業(yè)時，應(yīng)當在銷售場所將經(jīng)批準的規(guī)劃設(shè)計方案、物業(yè)管理區(qū)域的劃分、臨時管理規(guī)約及物業(yè)服務(wù)用房和物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備、前期物業(yè)服務(wù)合同等相關(guān)材料予以公示，并向物業(yè)買受人提供書面公示材料。

物業(yè)買受人在與建設(shè)單位簽訂物業(yè)買賣合同時，應(yīng)當書面承諾遵守臨時管理規(guī)約。前期物業(yè)服務(wù)合同應(yīng)當與物業(yè)買賣合同一并簽署。

第二十八條 已交付使用物業(yè)業(yè)主總?cè)藬?shù)百分之二十以上的業(yè)主，因?qū)�建設(shè)單位選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)的服務(wù)質(zhì)量不滿意，要求物業(yè)服務(wù)第三方評估機構(gòu)評估的，建設(shè)單位應(yīng)當委托其與業(yè)主、物業(yè)服務(wù)企業(yè)協(xié)商選定的第三方評估機構(gòu)，對物業(yè)服務(wù)企業(yè)的履約情況進行評估。協(xié)商不成的，由縣區(qū)物業(yè)管理行政主管部門隨機抽取第三方評估機構(gòu)對物業(yè)服務(wù)企業(yè)的履約情況進行評估。評估結(jié)果在一年內(nèi)有效，并向全體業(yè)主公告。

經(jīng)評估物業(yè)服務(wù)不符合履約標準的，建設(shè)單位可以按照合同約定更換物業(yè)服務(wù)企業(yè)，或者要求物業(yè)服務(wù)企業(yè)限期整改；逾期不整改的，建設(shè)單位應(yīng)當向縣區(qū)物業(yè)管理行政主管部門報告，由縣區(qū)物業(yè)管理行政主管部門錄入物業(yè)服務(wù)企業(yè)信用檔案，并向社會公示。

前期物業(yè)服務(wù)合同解除后，業(yè)主委員會尚未成立的，建設(shè)單位應(yīng)當按照本辦法第二十六條的規(guī)定另聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)。

第二十九條 新建物業(yè)交付使用前，物業(yè)服務(wù)企業(yè)和建設(shè)單位，應(yīng)當按照有關(guān)規(guī)定和前期物業(yè)服務(wù)合同約定，共同對物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進行承接查驗；未進行承接查驗的，不得交付使用。物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得承接未經(jīng)查驗或者查驗不合格的物業(yè)。具體辦法按照國家及本市相關(guān)規(guī)定執(zhí)行。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當自物業(yè)交接后三十日內(nèi)，向縣區(qū)物業(yè)管理行政主管部門辦理備案手續(xù)。



第四章 物業(yè)服務(wù)

第三十條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以將物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的專項服務(wù)業(yè)務(wù)委托給專業(yè)性服務(wù)企業(yè)，但不得將物業(yè)服務(wù)合同約定的全部事項一并委托給第三方，或者將全部事項支解后分別委托給第三方。電梯、消防、監(jiān)控安防等涉及人身、財產(chǎn)安全以及其他有特定要求的設(shè)施設(shè)備，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當委托專業(yè)機構(gòu)進行維修和養(yǎng)護。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當按照物業(yè)服務(wù)合同中關(guān)于安全防范的約定，落實安全防范措施，做好物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的安全防范工作。物業(yè)服務(wù)企業(yè)未履行物業(yè)服務(wù)合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定，導(dǎo)致業(yè)主人身、財產(chǎn)受到損害的，應(yīng)當依法承擔相應(yīng)的法律責任。物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)發(fā)生安全事故等突發(fā)事件時，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當采取應(yīng)急措施，及時向有關(guān)主管部門報告，并協(xié)助做好救助工作。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當執(zhí)行政府依法實施的應(yīng)急處置措施和其他管理措施，積極配合開展相關(guān)工作。

第三十一條 業(yè)主應(yīng)當按照物業(yè)服務(wù)合同約定的付費方式和標準，按時足額交納物業(yè)服務(wù)費。業(yè)主與物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人交納物業(yè)服務(wù)費用的，從其約定。

（一）積極引導(dǎo)廣大業(yè)主增強主動交納物業(yè)服務(wù)費意識，履行物業(yè)服務(wù)合同，按時足額交納物業(yè)服務(wù)費等合理費用。

（二）對無故欠交拒交物業(yè)服務(wù)費的業(yè)主或使用人，居（村）民委員會和業(yè)主委員會應(yīng)當督促其限期交納物業(yè)服務(wù)費。

（三）對長期拒交物業(yè)服務(wù)費的業(yè)主或使用人，物業(yè)服務(wù)企業(yè)依法向人民法院起訴或向仲裁委申請仲裁。

（四）房屋所有權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移時，原房屋所有權(quán)人應(yīng)當與物業(yè)服務(wù)企業(yè)結(jié)清物業(yè)服務(wù)費用。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得采取停止供水、供電等方式催交物業(yè)服務(wù)費。

第三十二條 市價格主管部門會同市物業(yè)管理行政主管部門，根據(jù)物業(yè)服務(wù)等級、物業(yè)公共服務(wù)平均成本、最低工資標準和居民消費價格指數(shù)等情況，制定相應(yīng)等級的基準收費標準和浮動幅度，定期進行評估，并根據(jù)評估結(jié)果適時調(diào)整，向社會公布。公布后，前期物業(yè)服務(wù)合同根據(jù)約定服務(wù)等級按照調(diào)整后的收費標準收取物業(yè)服務(wù)費。

為鼓勵物業(yè)服務(wù)企業(yè)提升服務(wù)品質(zhì)，更好地體現(xiàn)優(yōu)質(zhì)優(yōu)價原則，物業(yè)服務(wù)收費標準可在A級的基礎(chǔ)上適當上浮，最高上浮幅度不超過百分之二十五。上浮幅度由價格主管部門根據(jù)物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供的服務(wù)內(nèi)容與標準據(jù)實進行核定并在物業(yè)服務(wù)合同中約定。

第三十三條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當按規(guī)定公布物業(yè)服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標準、收費項目、收費標準等情況；定期公布利用共用部位、共用設(shè)施設(shè)備經(jīng)營收益情況、單列的物業(yè)公共服務(wù)費收支情況在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置如實公示。

第三十四條 物業(yè)服務(wù)合同期限屆滿九十日前，業(yè)主委員會應(yīng)當在居（村）民委員會的監(jiān)督下組織召開業(yè)主大會會議，決定續(xù)聘或者重新選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)。業(yè)主大會決定繼續(xù)聘用的，應(yīng)當與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂新的物業(yè)服務(wù)合同；業(yè)主大會決定不續(xù)聘的，應(yīng)當及時告知物業(yè)服務(wù)企業(yè)。業(yè)主大會決定應(yīng)當書面告知物業(yè)服務(wù)企業(yè)、縣區(qū)物業(yè)管理行政主管部門和街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府），并在物業(yè)管理區(qū)域顯著位置公告。未成立業(yè)主大會的，由環(huán)境與物業(yè)管理委員會組織業(yè)主行使業(yè)主大會和業(yè)主委員會職責，決定續(xù)聘或重新選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)決定不再續(xù)簽物業(yè)服務(wù)合同的，應(yīng)當在物業(yè)服務(wù)合同期限屆滿九十日前書面告知業(yè)主委員會、縣區(qū)物業(yè)管理行政主管部門、街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）及居（村）民委員會，并在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公告。

業(yè)主大會決定續(xù)聘的，業(yè)主委員會應(yīng)當在物業(yè)服務(wù)合同期限屆滿一個月前與物業(yè)服務(wù)企業(yè)續(xù)簽物業(yè)服務(wù)合同。

業(yè)主大會決定重新選聘新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，業(yè)主委員會應(yīng)按照物業(yè)管理相關(guān)規(guī)定在全市統(tǒng)一物業(yè)招投標平臺選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)。招標經(jīng)費在物業(yè)共有部分、共用設(shè)施設(shè)備經(jīng)營收益中列支，也可以由全體業(yè)主分攤。

第三十五條 業(yè)主大會依照法定程序共同決定解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，被解聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當按照規(guī)定辦理移交手續(xù)。被解聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)在辦理交接至撤出物業(yè)管理區(qū)域前的期間內(nèi)，應(yīng)當維持正常的物業(yè)管理秩序，期間內(nèi)產(chǎn)生的管理成本由業(yè)主承擔。

業(yè)主大會依照法定程序共同決定選聘新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，被解聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當在物業(yè)服務(wù)合同終止之日起十五日內(nèi)，退出物業(yè)管理區(qū)域，并在業(yè)主委員會的監(jiān)督確認下與被選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)完成交接義務(wù)。

物業(yè)服務(wù)合同期限屆滿后，業(yè)主沒有依法作出續(xù)聘或重新選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的決定，物業(yè)服務(wù)企業(yè)繼續(xù)提供服務(wù)的，原合同繼續(xù)有效，但合同期限為不定期。

任何一方當事人提出解除不定期物業(yè)服務(wù)合同的，應(yīng)當提前六十日書面告知對方和物業(yè)所在地的縣區(qū)物業(yè)管理行政主管部門、街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）及居（村）民委員會，并在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公告。

第三十六條 單體物業(yè)或者規(guī)模較小的物業(yè)，經(jīng)業(yè)主協(xié)商或者業(yè)主大會決定，在物業(yè)所在地的街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）和縣區(qū)物業(yè)管理行政主管部門監(jiān)督指導(dǎo)下，業(yè)主可以對物業(yè)實施自行管理。

業(yè)主自行管理的，應(yīng)當對下列事項作出決定：

（一）自行管理的執(zhí)行機構(gòu)、管理人；

（二）自行管理的內(nèi)容、標準、費用和期限；

（三）聘請專業(yè)機構(gòu)的方案；

（四）其他有關(guān)自行管理的內(nèi)容。

電梯、消防、監(jiān)控安防等涉及人身、財產(chǎn)安全以及其他有特定要求的設(shè)施設(shè)備，應(yīng)當委托專業(yè)機構(gòu)進行維修和養(yǎng)護。

第三十七條 市物業(yè)管理行政主管部門應(yīng)當加強物業(yè)監(jiān)督管理工作，建立物業(yè)服務(wù)企業(yè)考核體系和信用評價體系，對物業(yè)服務(wù)企業(yè)、項目負責人實行動態(tài)管理。

第三十八條 老舊住宅小區(qū)基本物業(yè)服務(wù)主要做到有治安防范、有清掃保潔、有綠化養(yǎng)護、有物業(yè)維修、有停車管理。



第五章 物業(yè)的使用和維護

第三十九條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)禁止下列行為：

（一）擅自改變物業(yè)的規(guī)劃用途；

（二）損壞或者擅自變動房屋承重結(jié)構(gòu)、主體結(jié)構(gòu)；

（三）違法搭建建筑物、構(gòu)筑物；

（四）損壞或者擅自占用、改建物業(yè)共用部分，損壞或者擅自占用、移裝共用設(shè)施設(shè)備；

（五）存放易燃、易爆、劇毒、放射性物質(zhì)或者超負重等違反安全規(guī)定的物品；

（六）制造超過規(guī)定標準的噪聲、振動；

（七）影響鄰居采光、通風；

（八）違規(guī)私拉電線、電纜；

（九）任意棄置垃圾、排放污水、拋擲雜物和露天焚燒；

（十）侵占綠地、毀壞綠化和綠化設(shè)施；

（十一）擅自擺攤設(shè)點、占道經(jīng)營，無序停放車輛；

（十二）破壞或者擅自改變房屋外觀；

（十三）擅自在建筑物、構(gòu)筑物上懸掛、張貼、涂寫、刻畫；

（十四）違反規(guī)定飼養(yǎng)動物；

（十五）占用（堵塞）消防車通道、疏散通道、安全出口，圈占（遮擋）消火栓等違反消防法律、法規(guī)的行為；

（十六）法律、法規(guī)和管理規(guī)約禁止的其他行為。

有前款所列行為之一的，利害關(guān)系人有權(quán)投訴、舉報，物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主委員會、環(huán)境與物業(yè)管理委員會應(yīng)當及時采取合理措施勸阻、制止；勸阻、制止無效的，及時向有關(guān)部門報告并協(xié)助處理。

第四十條 新建普通住宅小區(qū)停車服務(wù)收費標準，在前期物業(yè)服務(wù)合同中約定；非新建且未成立業(yè)主大會的普通住宅小區(qū)停車服務(wù)收費標準繼續(xù)執(zhí)行前期物業(yè)服務(wù)合同約定，合同到期后，如需調(diào)整收費標準，由物業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)主協(xié)商確定；業(yè)主大會成立后，由業(yè)主大會或者業(yè)主大會授權(quán)的業(yè)主委員會與物業(yè)服務(wù)企業(yè)協(xié)商確定本區(qū)域停車服務(wù)收費標準。

已出售或已出租車位、車庫的停車服務(wù)費以車位實際交付給購買人、承租人之日起交納。

業(yè)主對車輛停放有保管要求的，應(yīng)當與物業(yè)服務(wù)企業(yè)另行簽訂保管服務(wù)合同。

第四十一條 業(yè)主大會成立前，需要占用業(yè)主共有的道路或者其他場地用于停放汽車，以及利用業(yè)主共有部分、共用設(shè)施設(shè)備從事廣告等經(jīng)營性活動的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當依法辦理有關(guān)手續(xù)并公示。獲得的收益應(yīng)當單獨列賬，業(yè)主所得收益的百分之七十納入專項維修資金，百分之三十用于補貼物業(yè)服務(wù)費。

業(yè)主大會成立后，需要占用業(yè)主共有的道路或者其他場地用于停放汽車，以及利用業(yè)主共有部分、共用設(shè)施設(shè)備從事廣告等經(jīng)營性活動的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當提請業(yè)主大會或者業(yè)主大會授權(quán)的業(yè)主委員會決定后，依法辦理有關(guān)手續(xù)并公示。利用業(yè)主共用部位、共用設(shè)施設(shè)備從事廣告等經(jīng)營性活動的，還應(yīng)當經(jīng)有利害關(guān)系的業(yè)主同意。獲得的收益應(yīng)當單獨列賬。收益按照業(yè)主大會或者業(yè)主大會授權(quán)的業(yè)主委員會決定、物業(yè)服務(wù)合同約定使用；沒有決定或者約定的，百分之七十納入專項維修資金，百分之三十用于補貼物業(yè)服務(wù)費以及業(yè)主委員會委員的補貼和執(zhí)行秘書的酬金。

第四十二條 住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備發(fā)生下列危及房屋使用和人身財產(chǎn)安全的緊急情況，可以按應(yīng)急維修程序直接使用專項維修資金：

（一）電梯運行系統(tǒng)中涉及的設(shè)施設(shè)備損壞無法使用的，或存在安全隱患并由電梯檢驗檢測機構(gòu)出具書面意見的；

（二）消防設(shè)施設(shè)備發(fā)生故障無法使用的，或存在安全隱患并由消防管理部門下達消防監(jiān)督檢查記錄或者出具責令限期整改通知書的；

（三）屋面和外墻損壞、滲漏、排水設(shè)施破裂、樓體外立面存在脫落危險，經(jīng)居（村）民委員會核實的；

（四）經(jīng)其他主管部門認定的危及房屋使用和人身財產(chǎn)安全的緊急情況。

按應(yīng)急維修程序使用專項維修資金的，待安全隱患處置妥當后，專項維修資金使用情況應(yīng)當在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)向業(yè)主公示。

第四十三條 鼓勵在已建成的住宅小區(qū)內(nèi)增建停車場（庫），按照“誰投資、誰管理、誰受益”的原則，逐步形成政府出資、企業(yè)投資、業(yè)主集資等社會多元化投資方式，采取政府支持、統(tǒng)一規(guī)劃、市場運作的形式，緩解和逐步解決車位、車庫供需矛盾。

第四十四條 住宅物業(yè)需要使用共有部分增設(shè)電梯等進行二次開發(fā)、改造的，應(yīng)當符合相關(guān)法律法規(guī)規(guī)定。

第四十五條 業(yè)主或者物業(yè)使用人對住宅裝飾裝修的，應(yīng)當事先告知物業(yè)服務(wù)企業(yè)，遵守物業(yè)服務(wù)企業(yè)提示的合理注意事項，并配合其進行必要的現(xiàn)場檢查。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當加強對裝飾裝修活動的巡查和監(jiān)督。業(yè)主或者物業(yè)使用人未簽訂裝飾裝修服務(wù)協(xié)議或者違反相關(guān)規(guī)定及裝飾裝修服務(wù)協(xié)議的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當及時勸阻；拒不改正的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以按照相關(guān)規(guī)定，禁止裝飾裝修施工人員、裝修材料等進入物業(yè)管理區(qū)域并及時向有關(guān)主管部門報告。

第四十六條 建設(shè)單位應(yīng)當按照國家規(guī)定的保修期限和保修范圍，承擔物業(yè)的保修責任，不得拒絕或者拖延履行保修責任。建設(shè)單位應(yīng)當在接到保修時，三日內(nèi)到現(xiàn)場進行處理。

保修期屆滿后，物業(yè)全體共有部分的維修責任由全體業(yè)主承擔，物業(yè)部分共有部分的維修責任由部分共有的業(yè)主承擔，物業(yè)專有部分的維修責任由該業(yè)主承擔。



第六章 法律責任

第四十七條 業(yè)主委員會違反本辦法第二十二條規(guī)定的，由縣區(qū)物業(yè)管理行政主管部門責令限期改正；逾期不改正的，由縣區(qū)物業(yè)管理行政主管部門、街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）指導(dǎo)所在地的居（村）民委員會組織召開業(yè)主大會會議選舉新的業(yè)主委員會；相關(guān)責任人員構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責任。

業(yè)主委員會委員因個人行為造成其他業(yè)主合法權(quán)益受到侵害的，應(yīng)當承擔相應(yīng)的法律責任。

第四十八條 建設(shè)單位違反本辦法規(guī)定，有下列情形之一的，由縣區(qū)物業(yè)管理行政主管部門責令限期改正；逾期不改正的，按照下列規(guī)定進行處罰：

（一）違反本辦法第十四條規(guī)定，未按照要求報送籌備首次業(yè)主大會會議所需的文件資料的，處二萬元以上十萬元以下罰款；

（二）違反本辦法第十五條規(guī)定，拒不承擔首次業(yè)主大會籌備經(jīng)費的，處五萬元以上十五萬元以下罰款；

第四十九條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)違反本辦法第三十三條規(guī)定，未公示相關(guān)信息或者公布失實的，由相關(guān)行政主管部門責令限期改正并依法處罰。

第五十條 業(yè)主或者物業(yè)使用人違反本辦法第三十九條之規(guī)定，由相關(guān)行政主管部門依法進行查處。

第五十一條 物業(yè)管理行政主管部門、政府相關(guān)職能部門、街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）相關(guān)工作人員違反本辦法規(guī)定，有下列情形之一的，依法給予行政處分；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責任：

（一）違法實施行政許可或者行政處罰的；

（二）未按照規(guī)定履行監(jiān)督檢查職責的；

（三）發(fā)現(xiàn)違法行為不及時查處，或者包庇、縱容違法行為的；

（四）其他玩忽職守、濫用職權(quán)、徇私舞弊的情形。



第七章 附 則

第五十二條 非住宅物業(yè)的管理及其監(jiān)督活動參照本辦法執(zhí)行。

第五十三條 本辦法自2021年4月1日起施行。