山東省東營市人民政府

東營市房地產開發經營管理辦法

(2019年12月31日東營市人民政府令第200號公布 自2020年2月1日起施行)
第一章 總 則



第一條 為了加強房地產開發經營管理，規范房地產開發經營行為，維護房地產市場秩序，保障房地產權利人的合法權益，促進房地產業健康發展，根據《中華人民共和國城市房地產管理法》《城市房地產開發經營管理條例》《山東省城市房地產開發經營管理條例》等法律、法規，結合本市實際，制定本辦法。

第二條 在本市行政區域內城市、縣城、鎮城鎮開發邊界內的國有建設用地上從事房地產開發經營，實施房地產開發經營監督管理，應當遵守本辦法。

第三條 房地產開發應當嚴格執行國土空間總體規劃，遵循經濟效益、社會效益、環境效益相統一的原則，實行統一規劃、合理布局、綜合開發、配套建設。

第四條 市住房和城鄉建設管理部門是本市房地產開發主管部門，負責全市房地產開發經營的監督管理工作。各縣區房地產開發主管部門按照規定的職責負責本行政區域內房地產開發經營的監督管理工作。

東營經濟技術開發區管理委員會、東營港經濟開發區管理委員會按照規定的職責做好本轄區內房地產開發經營的監督管理相關工作。

發展改革、工業和信息化、自然資源、水務（水利）、行政審批、市場監督管理等有關部門和金融監管機構應當按照各自職責，做好房地產開發經營管理的有關工作。

第五條　房地產開發應當符合國家的產業政策，堅持房屋的居住屬性，鼓勵和扶持普通商品住房、保障性住房的開發建設。

鼓勵推行現房銷售，建立租購并舉的住房制度，培育和發展住房租賃市場。

第六條　房地產開發應當遵守文物保護和風景名勝區管理等法律、法規，保護生態環境和歷史文化遺產，體現城市風貌。

鼓勵開發節能、節水、節地、節材和環保的綠色建筑以及裝配式建筑，突出建筑實用功能。



第二章 房地產開發企業



第七條 依法設立并取得房地產開發資質證書的企業，方可從事房地產開發經營活動。

房地產開發企業（以下簡稱開發企業）應當按照國家和省有關規定，承擔與其資質等級相應的房地產開發項目。

第八條 新設立的開發企業，應當按照規定向資質審批部門申請暫定資質。資質審批部門應當向符合條件的開發企業核發暫定資質證書。

暫定資質證書有效期為一年。開發企業應當在暫定資質證書有效期屆滿三十日前，向資質審批部門提出延續申請或者核定資質等級申請。

開發企業自領取暫定資質證書之日起一年內，未取得國有建設用地使用權出讓合同或者劃撥決定書的，暫定資質證書有效期不予延續。

第九條　開發企業的名稱、住所、法定代表人等發生變更的，應當在辦理市場經營主體變更登記后三十日內辦理資質證書變更手續。

第十條　開發企業分立、合并、終止的，應當在辦理相應市場經營主體登記后三十日內，到資質審批部門重新申請核定資質等級或者辦理資質證書注銷手續。

第十一條　開發企業應當建立健全售后服務制度，設立商品房售后服務機構，辦理咨詢、投訴、協調等服務事項，并建立售后服務檔案。

第十二條　開發企業應當按照有關規定，及時向房地產開發、統計等主管部門報送統計資料，并對報送資料的真實性負責。

第十三條　房地產開發主管部門應當依照有關法律、法規、規章，結合房地產開發項目手冊、開發企業信用信息等實際情況，對轄區內開發企業的資質許可條件及開發經營活動進行檢查，每年隨機抽查率應當不低于百分之二十。

房地產開發主管部門要將檢查結果及時抄送行政審批、綜合執法等部門，同時將檢查結果計入開發企業信用信息檔案。

第十四條 市房地產開發主管部門應當會同有關部門建立開發企業信用信息檔案，并納入市公共信用信息平臺。

開發企業信用信息檔案包括企業經營、誠實履約、社會監督與評價、獎懲等信息，并同時記載其主要投資人的信用信息。

開發企業信用信息采取各相關部門和單位提供、開發企業申報、公眾反饋等方式征集。房地產開發主管部門應當對相關信息進行核實并做好記錄。

第十五條　市房地產開發主管部門根據信息采集所形成的綜合信用數據，對企業做出信用評價并實施動態管理，評價結果及時向社會公布。

第十六條　建立房地產開發企業守信激勵、失信懲戒制度。依據信用評價結果，對開發企業在市場準入、行政許可、融資行為、優惠政策、日常監管、業績考核、綜合評價、評優評先表彰等方面予以激勵或者懲戒。



第三章 房地產開發建設



第十七條 自然資源部門應當會同房地產開發主管部門根據國土空間總體規劃、城市住房發展規劃、基礎設施和公共服務設施配套建設情況以及市場供求狀況，擬定房地產年度供地計劃，合理確定年度房地產用地供應總量、結構、布局和時序，報政府批準后向社會公布。

第十八條 落實房地產開發用地“凈地”出讓要求。供應土地應當達到路通、水通、電通、場地平整等配套條件，地塊位置、使用性質、容積率等規劃條件明確，權屬清晰，安置補償落實到位，沒有法律糾紛。

第十九條 房地產開發建設用地使用權出讓前，自然資源部門、房地產開發主管部門應當根據土地儲備機構的要求，在十個工作日內，對擬供地塊分別提出規劃設計條件和建設條件，作為擬出讓地塊的出讓條件。

建設條件應當包括下列內容：

（一）項目（宗地）概況；

（二）開發企業資質等級和信用等級要求；

（三）保障性住房和租賃住房建設要求；

（四）基礎設施和幼兒園、社區服務用房等公共服務設施配套的建設標準、建設期限、建設時序、投資來源、產權歸屬及移交使用等要求；

（五）綠色建筑和裝配式建筑等產業政策要求；

（六）其他需要明確的建設條件。

第二十條　開發企業應當根據建設條件和經審定的建設工程設計方案，制定項目開發建設方案，并于項目開工前報項目所在地房地產開發主管部門備案。分期開發的項目應當制定分期開發建設方案。開發建設方案調整的，開發企業應當在調整后十日內將調整后的方案報項目所在地房地產開發主管部門備案，并對方案調整的原因作出書面說明。

項目開發建設方案應當載明項目開發期數、開工竣工時間、開發進度以及基礎設施和公共服務設施建設時序、交付使用時間等內容。

開發企業應當按照開發建設方案開發建設。

房地產開發主管部門、自然資源部門應當加強開發企業落實建設條件和經審定的建設工程設計方案情況的日常監管，在辦理商品房預售許可時進行現場核實。

第二十一條 開發企業應當在取得建設工程規劃許可證十日內，持項目開發建設方案到項目所在地房地產開發主管部門領取房地產開發項目管理手冊。

開發企業應當將開發建設方案實施及調整、項目審批手續等開發建設過程中的主要事項和政府有關部門對開發經營活動的審查處理意見如實記錄在房地產開發項目管理手冊中，并定期報項目所在地房地產開發主管部門，作為房地產開發主管部門實施項目過程監管的依據。

第二十二條 開發企業在開發建設過程中，不得擅自變更規劃設計和項目性質。確需變更的，應當按規定報原批準機關批準。

第二十三條 開發項目的設計、施工，應當符合國家技術標準和規范。房地產開發主管部門應當采取措施，組織指導開發企業和設計、施工單位使用新技術、新設備和新材料，不斷提高開發項目的建設品質。

單項工程竣工后，應當按照國家工程質量驗收標準進行驗收。

第二十四條 開發項目的基礎設施和幼兒園、社區服務用房等公共服務設施應當與主體建筑同步設計、同步建設、同步交付使用。分期開發項目的基礎設施和公共服務設施應當滿足使用要求，符合相關規定。

第二十五條 專業經營單位應當按照國家、省有關要求，對住宅小區內供水、供電、供熱、供氣、通信、有線電視、寬帶數據傳輸等專業經營設施設備建設提出技術要求并對施工過程進行檢查，項目竣工驗收合格后，專業經營單位應當按照規定及時向開發企業出具設施設備投入使用的證明文件。

有關主管部門應當加強對專業經營單位的監督管理，督促專業經營單位履行相關義務。

第二十六條 開發項目竣工后，開發企業應當組織項目竣工綜合驗收。

竣工綜合驗收合格應當達到下列條件：

（一）按照經審定的建設工程設計方案開發建設；

（二）按照建設條件開發建設；

（三）基礎設施和幼兒園、社區服務用房等公共服務設施滿足使用條件，符合相關規定；

（四）取得房屋建筑工程和市政基礎設施工程竣工驗收備案表；

（五）已按要求交納首期住宅專項維修資金；

（六）具有完整的工程技術檔案和施工管理資料；

（七）法律、法規等規定的其他條件。

分期開發的項目，可以分期進行竣工綜合驗收。

第二十七條 開發企業應當自開發項目竣工綜合驗收合格之日起十五日內，將竣工綜合驗收報告報房地產開發主管部門備案。

開發項目符合第二十六條第二款規定條件的，房地產開發主管部門應當出具竣工綜合驗收備案證明；不符合規定條件的，開發企業應當按照規定整改完成后，重新組織竣工綜合驗收。

開發項目取得竣工綜合驗收備案證明后，方可交付使用。

第二十八條 開發項目首次交付五日前，開發企業應當在辦理交房手續現場醒目位置公示開發項目竣工綜合驗收備案證明。公示期限不得少于三十日。

第二十九條 開發企業應當對其開發建設的房地產項目承擔質量責任，因質量問題給買受人造成損失的，應當負責賠償。開發企業項目負責人對開發項目質量負終身責任。

開發企業與勘察、設計、施工、監理等單位之間的質量責任關系，按照有關法律、法規和合同的約定執行。

開發企業出現破產、解散等情形的，由其依法約定的單位承擔質量責任。



第四章 房地產經營



第三十條 開發企業轉讓開發項目應當符合下列條件：

（一）轉讓人已支付全部土地使用權出讓金并取得不動產權證書；

（二）按照出讓合同約定進行投資開發，屬于房屋建設工程的，完成開發投資總額的百分之二十五以上，屬于成片開發土地的，形成工業用地或者其他建設用地條件；

（三）受讓人具備相應的房地產開發資質；

（四）法律、法規規定的其他條件。

房地產開發項目轉讓應當簽訂書面合同。轉讓人和受讓人應當自土地使用權變更登記手續辦理完畢之日起三十日內，持項目轉讓合同向房地產開發主管部門備案。

第三十一條 開發企業預售商品房，應當取得商品房預售許可證明。未取得商品房預售許可證明的，不得以任何形式進行商品房預售，不得以定金、預付款等形式向買受人收取預售房款。

第三十二條 實行商品房預售資金監管制度。開發企業申請商品房預售許可前，應當在商業銀行開立商品房預售資金監管專用賬戶，并與監管銀行、項目所在地房地產開發主管部門簽訂商品房預售資金監管協議。

商品房預售資金應當全部存入商品房預售資金監管專用賬戶。商品房預售資金監管專用賬戶內的資金總額達到監管額度后，開發企業方可自行提取超出監管額度以外的資金，并優先用于預售項目工程建設。

開發企業不得用企業其他賬戶收存房價款，房價款需直接存入商品房預售資金監管專用賬戶。商業貸款、住房公積金貸款到賬后五個工作日內，開發企業應當將款項轉存入商品房預售資金監管專用賬戶。

開發企業取得竣工綜合驗收備案證明后，預售資金監管終止。

第三十三條 房地產開發主管部門可以根據開發企業信用狀況、資質等級等情況，適度調整商品房預售資金監管賬戶內的資金監管額度和監管時限。

開發企業可以憑銀行出具的保函抵頂部分商品房預售資金監管額度。

鼓勵開發企業開展住房租賃業務，出租房源經評估后可按一定比例抵頂部分商品房預售資金監管額度。

第三十四條　開發企業和商品房承銷機構，應當在商品房銷售場所向買受人明示開發企業資質證書、不動產權證書、建設用地規劃許可證、建設工程規劃許可證、建筑工程施工許可證、商品房預售許可證、商品房預售方案、商品房項目現售備案證號、經審定的建設工程設計方案總平面圖以及業主臨時管理公約、前期物業服務合同和商品房買賣合同示范文本等材料。

商品房承銷機構代理銷售的，還應當公示有權銷售商品房的備案證明和商品房銷售委托書。

購房人要求核實上述材料真實性的，開發企業和商品房承銷機構不得拒絕。

第三十五條 開發企業和商品房承銷機構在銷售取得預售許可或者已經辦理現售備案的商品房時，應當一次性公開全部銷售房源、明碼標價、一套一標。　

第三十六條　開發企業銷售商品房，應當通過網簽系統與買受人簽訂書面商品房買賣合同，并按規定向項目所在地房地產開發主管部門備案。

當事人協議變更、解除商品房買賣合同的，應當自變更、解除合同之日起三十日內持原備案的合同共同向房地產開發主管部門辦理備案變更、解除，房地產開發主管部門應當在五個工作日內依法辦結相關手續。

開發企業和商品房承銷機構不得銷售不符合銷售條件的商品房。不得向不具備購買資格的買受人銷售商品房。

第三十七條 書面商品房買賣合同應當采用《山東省新建商品房買賣合同》示范文本。開發企業不得通過強制買受人接受權利義務不對等條款，變通、刪減條款或者利用補充條款減輕、免除其自身民事責任，侵害買受人的合法權益。

第三十八條 開發企業交付商品房，應當向買受人提供由房地產開發主管部門統一監制的住宅使用說明書和住宅質量保證書。開發企業應當負責商品房售后服務，并按照商品房質量保證書的約定對所售商品房承擔保修責任。

住宅使用說明書應當載明房屋平面布局、結構、附屬設施設備、詳細的房屋結構圖，明確注明房屋承重結構、設計使用年限、特殊工藝、性能指標、管線走向、使用與維護保養要求以及其他有關安全合理使用房屋的注意事項。

住宅質量保證書應當載明保修單位、保修范圍、保修期限、保修責任以及損害賠償等內容。

第三十九條 住宅物業和住宅小區內的非住宅物業的業主應當在辦理住宅交付手續前，一次性足額交存首期專項維修資金。截至開發項目竣工綜合驗收備案時尚未售出的住宅，由開發企業交存首期專項維修資金。

第四十條 開發項目竣工綜合驗收備案后，開發企業應當及時將房屋與依法屬于全體業主共有的物業服務用房一并向不動產登記部門申請不動產首次登記。

開發企業應當按照商品房買賣合同約定，協助買受人辦理不動產權屬登記手續。開發企業委托第三方協助買受人辦理不動產權屬登記手續的，第三方不得向買受人收取費用。

第四十一條 發布商品房銷售廣告，應當明示開發企業名稱及資質等級、商品房承銷機構名稱及備案號、商品房預售許可證號、商品房現售備案證號。

廣播、電視、報刊、網絡等媒體發布商品房銷售廣告應當依法查驗前款規定的相關證明材料。

開發企業和商品房承銷機構發布商品房銷售廣告和宣傳資料，內容應當合法、真實、準確。不得出現融資或者變相融資的內容，不得含有增值或者投資回報的承諾。



第五章 法律責任



第四十二條 開發企業違反本辦法規定，未辦理資質證書變更手續或者未重新核定資質等級的，由房地產開發主管部門責令限期改正；逾期未改正的，處五千元以上一萬元以下的罰款。

第四十三條　開發企業違反本辦法規定，有下列情形之一的，由房地產開發主管部門責令限期改正；逾期未改正的，處五萬元以上十萬元以下的罰款：

（一）未辦理項目開發建設方案備案手續，或者調整項目開發建設方案后未辦理備案手續的；

（二）開發項目首次交房時，未按規定時限要求，在辦理交房手續現場醒目位置公示開發項目竣工綜合驗收備案證明的；

（三）未將商品房預售資金全部存入預售資金監管專用賬戶的；

（四）向不具備購買資格的買受人銷售商品房的。

第四十四條　違反本辦法規定，開發企業委托的第三方協助買受人辦理不動產權屬登記手續時向買受人收取費用的，由房地產開發主管部門責令限期改正；逾期未改正的，處一萬元以上五萬元以下的罰款。

第四十五條 房地產開發主管部門和其他行政管理部門工作人員在房地產開發經營監督管理工作中玩忽職守、徇私舞弊、濫用職權的，按管理權限由其所在單位或者有關部門給予行政處分；構成犯罪的，依法追究刑事責任。

第四十六條 違反本辦法規定的其他行為，法律、法規、規章已規定法律責任的，從其規定。

本辦法規定的行政處罰，實行綜合行政執法的，由綜合執法部門實施。



第六章 附 則



第四十七條　本辦法相關用語含義如下：

（一）基礎設施，是指開發項目內道路、景觀綠化、雨污水管線、路燈、公共健身設施、公共停車位（場）和環衛、雨水收集、智能化監控等設施設備；封閉運行的太陽能熱水、中水處理、直飲水、地源熱泵等設施設備；供水、供電、供熱、供氣、通信、有線電視、寬帶數據傳輸等專業經營設施及相關管線和計量裝置。

（二）公共服務設施，是指開發項目內教育、醫療衛生、安防、消防、養老、文化體育、郵政、行政管理、社區服務、物業服務、商業服務等設施。

第四十八條　本辦法自2020年2月1日起施行。