貴州省銅仁市人大常委會

銅仁市住宅物業管理條例

（2023年3月1日銅仁市第三屆人民代表大會第三次會議通過  2023年5月25日貴州省第十四屆人民代表大會常務委員會第三次會議批準）

目 錄

第一章　總 則

第二章 物業管理形式

第三章　物業服務

第四章　物業使用

第五章　法律責任

第六章　附 則

第一章 總 則

第一條  為了規范住宅物業管理活動，維護業主、物業服務人等相關主體的合法權益，提升基層社會治理水平，促進文明衛生城鎮建設，營造安全和諧的人居環境，根據《中華人民共和國民法典》《物業管理條例》《貴州省物業管理條例》等法律、法規的規定，結合本市實際，制定本條例。

第二條  本市行政區域內住宅物業管理（以下簡稱物業管理）活動及其監督管理，適用本條例。

物業管理遵循黨建引領、政府推動、屬地管理、業主自治、多方參與的原則。

第三條  市人民政府應當加強對物業管理工作的領導，將其納入基層社會治理體系，建立共建共治共享機制，組織相關部門和單位統籌推進物業管理工作。

縣級人民政府應當建立物業管理協調保障機制，在住房和城鄉建設主管部門明確專門機構和人員負責物業管理工作，及時解決物業管理工作中的相關問題。

第四條  市住房和城鄉建設主管部門負責物業管理活動的指導和監督管理工作，制定相關規定，公布物業服務清單、服務內容和標準；建立全市統一的物業管理信息系統；指導、監督物業服務行業協會工作。

縣級住房和城鄉建設主管部門負責物業管理活動的監督管理工作，履行下列職責：

（一）監督管理前期物業服務招標投標、物業承接查驗、維修資金交存和使用；

（二）負責物業服務合同、物業承接查驗資料備案審查工作；

（三）征集、核查和監管物業服務企業信用信息；

（四）負責物業服務質量評價；

（五）指導街道辦事處、鄉鎮人民政府開展物業管理相關工作；

（六）受理物業服務投訴、舉報；

（七）法律、法規規定的其他職責。

第五條  縣級人民政府應當建立物業管理執法協作機制，由有關執法部門定期進入住宅小區巡查，依法查處違法行為。

住房和城鄉建設主管部門負責監督建設單位履行建筑工程質量保修責任，受理房屋質量問題投訴,監督管理裝修過程中影響建筑結構和使用安全等行為。

城市綜合執法主管部門負責依法查處物業管理區域內違法搭建建（構）筑物、占用和損壞公共綠化、影響環境衛生、制造噪音干擾他人正常生活等行為。

公安機關負責做好物業管理區域內治安管理工作，依法查處擾亂公共秩序、危害公共安全等行為。

消防救援機構負責監督物業服務人履行消防安全職責，依法查處妨礙消防車通行、堵塞疏散通道和破壞消防設施設備等行為。

市場監管主管部門負責依法查處物業管理區域內無照經營、違規收費、未按規定維護保養特種設備等行為。

第六條  街道辦事處、鄉鎮人民政府應當將物業管理納入社區（村）綜合治理，明確專門人員負責物業管理工作，履行下列職責：

（一）建立社區（村）黨組織領導下居（村）民委員會、業主委員會、物業服務人等共同參與的協調運行機制，推動具備條件的小區、物業服務企業成立黨組織；

（二）指導和協助業主大會設立、業主委員會選舉、物業管理委員會成立；

（三）指導和監督業主大會、業主委員會、物業管理委員會依法履行職責；

（四）指導和監督物業服務人依法履行合同、物業承接查驗和退出交接等義務；   

（五）建立物業糾紛多元化解機制，調解物業糾紛和處理相關投訴、舉報；

（六）法律、法規規定的其他職責。

居（村）民委員會在街道辦事處、鄉鎮人民政府指導下，配合做好物業管理相關工作。

第七條  縣級住房和城鄉建設主管部門應當會同司法行政、物業服務行業協會等單位成立物業糾紛行業調解組織，發揮行業調解優勢，化解物業糾紛。

街道辦事處、鄉鎮人民政府及居（村）民委員會設立的人民調解委員會應當開展物業糾紛排查，及時調解物業糾紛。

倡導業主、物業服務人等通過調解方式解決物業糾紛；調解時，可以邀請樓棟長、網格員參與，業主委員會予以配合。

第八條  物業服務行業協會應當接受住房和城鄉建設主管部門的監督和指導；加強行業自律，規范從業行為，組織從業人員培訓，維護物業服務人合法權益；配合住房和城鄉建設主管部門制定物業服務內容和標準。

鼓勵物業服務人加入物業服務行業協會。

第九條  廣播、電視、報刊、網絡等媒體應當加強物業管理的宣傳報道和輿論監督，引導物業管理各方自覺遵守有關規定，營造全民參與的良好氛圍。



第二章 物業管理形式

第十條  業主可以通過選聘物業服務人、自行管理等方式實施物業管理。

符合本條例第十九條第三項規定的，由物業管理委員會實施物業管理，推動住宅小區物業管理全覆蓋。

第十一條  業主在物業管理活動中，依法享有權利，承擔相應義務，并不得以放棄權利為由不履行義務。

業主大會、業主委員會按照集體討論、少數服從多數的議事原則，依法對物業管理事項作出決定。

第十二條  住宅小區內業主戶數較多的，業主大會可以采用業主代表會議的形式召開，由業主代表會議履行業主大會職責。

每次召開業主代表會議前，可以按樓棟、單元或者樓層為單位推選產生業主代表。業主不愿意推選代表參加會議的，可以自行或者委托代理人參加業主代表會議。

業主代表在參加業主代表會議前，應當就會議擬討論事項征求所代表業主意見。每位代表參加代表會議和就相關事項投票所占比重為其代表業主總數參會、投票所占的比重。

第十三條  業主可以結合住宅小區實際制定管理規約，對有關物業的使用和管理、公共收益的分配和使用、維修資金的使用和續交、違反管理規約應當承擔的責任等事項作出約定。管理規約應當體現公平、公正，兼顧業主和物業服務人的利益。

經業主通過的管理規約自公布之日起生效，對全體業主及物業使用人具有約束力。

第十四條  街道辦事處、鄉鎮人民政府應當對選舉業主委員會給予指導和協助。

第十五條  業主委員會應當維護業主合法權益，督促業主履行支付物業費、交納維修資金等義務，監督、支持物業服務人做好物業服務相關工作。

業主委員會任期內未能正常履行職責，或者逾期未完成換屆選舉的，由所在地街道辦事處、鄉鎮人民政府督促整改。

第十六條  業主委員會成員不得有下列行為：

（一）弄虛作假，篡改、毀棄、拒絕或者拖延提供物業管理有關文件、資料；

（二）擅自使用業主委員會印章；

（三）違反物業服務合同和管理規約，拒不支付物業費；

（四）未經業主大會或者業主代表會議授權，以業主委員會名義與物業服務人簽訂、修改或者解除物業服務合同；

（五）法律、法規以及管理規約規定的其他行為。

業主委員會成員有前款規定行為之一的，由業主委員會決定暫停履行職責并予以公示，提請業主大會或者業主代表會議終止其成員資格；業主委員會未提請的，由街道辦事處、鄉鎮人民政府建議業主委員會提請業主大會或者業主代表會議終止其成員資格。

第十七條  具備條件的住宅小區，業主可以約定業主委員會工作費用和業主委員會成員工作補貼，其經費從公共收益中列支或者由全體業主分攤，具體由管理規約明確。

第十八條  業主決定對物業實施自行管理的，就保潔、安保、綠化等事項，可以由業主直接執行管理事務，也可以聘請人員進行管理，并公示物業服務事項、收費標準等內容。

電梯、消防、監控安防、人民防空等有特定要求的設施設備，應當委托專業單位進行維修和養護。

第十九條  有下列情形之一的，由街道辦事處、鄉鎮人民政府推動成立物業管理委員會:

（一）選聘了物業服務人管理，具備設立業主大會條件但未設立的;

（二）選聘了物業服務人管理，設立業主大會但未選舉產生業主委員會的；

（三）未選聘物業服務人管理，未選舉產生業主委員會，業主又未直接執行管理事務的。

第二十條  物業管理委員會由居（村）民委員會成員、業主代表等單數組成，主任由居（村）民委員會成員擔任。

物業管理委員會作為臨時機構，負責組織業主共同決定物業管理事項；經業主大會或者業主代表會議同意，代表業主與物業服務人簽訂、解除、修改物業服務合同，督促物業服務人履行合同，調解物業糾紛；實施物業管理；推動設立業主大會、選舉產生業主委員會。

物業管理委員會自業主委員會產生之日起解散。



第三章　物業服務

第二十一條  業主或者業主委員會、物業管理委員會應當與物業服務人訂立書面物業服務合同。

物業服務合同雙方可以約定履約保證金，用于保證物業服務人依法依約履行合同和退出物業服務區域時履行移交檔案資料、物業服務用房和共用設施設備等義務。

業主應當按照約定支付物業費，不得以未接受或者無需接受相關物業服務為由拒絕支付。業主拒不支付物業費的，可以由業主委員會、物業管理委員會先行督促；經督促后仍不支付的，調解組織應當及時調解。

第二十二條  物業服務人應當按照合同約定提供相應服務，落實安全責任，對電梯、消防設施等易于發生安全風險的設施設備和部位加強日常巡查和定期養護。

鼓勵電梯管理人、維護保養單位投保電梯責任保險。

第二十三條  前期物業應當由建設單位通過招標投標方式選聘物業服務人。通過招標投標方式未能選聘到物業服務人的，按照國家、省有關規定執行。

建設單位應當在房屋銷售現場公示前期物業服務合同和臨時管理規約，將其作為房屋買賣合同的附件，并向縣級住房和城鄉建設主管部門備案。

第二十四條  物業服務人承接物業前，建設單位和物業服務人應當在縣級住房和城鄉建設、規劃主管部門以及街道辦事處、鄉鎮人民政府和業主代表參與下，對物業共用部位、共用設施設備、物業服務用房等開展承接查驗。

經查驗達不到物業交付條件的，由縣級住房和城鄉建設主管部門督促建設單位限期整改，并按照前款規定進行復驗，相關費用由建設單位承擔。

未經承接查驗的物業，建設單位不得交付使用，物業服務人不得承接。

第二十五條  建設單位在辦理物業承接查驗手續時，應當分別向縣級住房和城鄉建設主管部門、物業服務人移交承接查驗相關資料。

承接查驗結果應當經建設單位與物業服務人雙方簽字確認，由物業服務人在承接物業后30日內持承接查驗協議、查驗記錄等資料向縣級住房和城鄉建設主管部門備案，并送所在地街道辦事處、鄉鎮人民政府留存。

物業服務人應當將承接查驗資料建檔保存，并公示承接查驗情況。承接查驗資料屬于全體業主所有，業主有權免費查詢。

第二十六條  物業服務收費標準應當遵循公平合理、自愿協商、費用與服務水平相適應的原則，由合同雙方在物業服務合同中約定。

對房屋已經交付入住業主和未入住業主的物業服務費應當在物業服務合同中按照費用與服務水平相適應的原則設定不同的收費標準，且未入住業主的物業服務收費標準應當低于已入住業主的物業服務收費標準。

在本條例施行前已簽訂物業服務合同的，未入住業主可以提出申請，經物業服務人及時核實后，雙方可以按照第二款規定重新約定物業服務收費標準。

第二十七條  物業服務人應當在物業服務區域顯著位置公示下列信息：

（一）物業服務人的營業執照、項目負責人的基本情況、聯系方式以及物業服務投訴電話；

（二）物業服務內容、收費標準及方式等；

（三）物業費與維修資金使用情況；

（四）法律、法規規定和物業服務合同中約定應當公示的其他信息。

第二十八條  物業服務人不得有下列行為：

（一）挪用、侵占、套取業主共有資金；

（二）擅自改變物業服務用房等共有部分用途；

（三）泄漏、買賣業主信息；

（四）強制業主通過指紋、人臉識別等生物信息方式開啟門禁、乘坐電梯及使用其他共用設施設備；

（五）擅自限制業主進出物業服務區域、樓棟；

（六）強制業主購買特定商品、服務，或者指定裝修材料、搬運隊伍；

（七）法律、法規和管理規約規定的其他行為。

第二十九條  物業服務人在退出物業服務區域時，應當向業主或者業主委員會、物業管理委員會移交下列資料和財物：

（一）業主共有資金及相關資料；

（二）物業服務用房、共用設施設備用房及其資料；

（三）物業承接查驗資料；

（四）物業服務期間形成的有關物業及設施設備改造、維修、運行、保養的資料；

（五）利用共有部分從事經營活動的相關資料，公共分攤費用交納記錄；

（六）物業服務人增設的設施設備，但合同另有約定的除外；

（七）其他應當移交的資料和財物。

第三十條  物業服務人在退出物業服務區域時，不得以業主欠交物業費、部分物業權屬存在爭議或者對業主大會、業主委員會以及相關主管部門的決定有異議等為由拒絕辦理交接手續。

物業服務人拒絕退出或者拒不移交本條例第二十九條規定的資料和財物，街道辦事處、鄉鎮人民政府、縣級住房和城鄉建設主管部門接到報告后，應當及時處理。物業服務人有破壞共用設施設備、毀壞賬冊等違法行為的，由公安機關依法處理。

第三十一條  鼓勵社區（村）組織成立集體物業服務企業。推行社區（村）組織、業主委員會和物業服務企業共同參與的物業服務模式。



第四章　物業使用

第三十二條  物業管理區域內禁止下列行為:

（一）損壞或者擅自變動房屋承重結構和主體結構；

（二）將無防水要求的房間或者陽臺改為衛生間、廚房，或者將衛生間改在下層住戶的臥室、起居室(廳)、書房和廚房的上方；

（三）違法搭建建（構）筑物；

（四）從建筑物中向外拋擲物品；

（五）損壞或者擅自改建、移裝公共設施設備；

（六）設置隔離樁、地鎖、石墩、柵欄等障礙物堵塞消防通道；

（七）擅自改變防火分隔，影響消防安全和人員疏散；

（八）違規堆放易燃、易爆、劇毒、放射性物質；

（九）在建筑物內的公共通道、樓梯間、安全出口停放電動車輛或者為電動車輛充電；

（十）攜犬出戶未束犬鏈，在公共區域未及時清除犬只排泄物；

（十一）侵占綠地、損壞綠化設施；

（十二）法律、法規和管理規約規定的其他行為。

發生前款規定行為的，利害關系人有權投訴、舉報，物業服務人、業主委員會或者物業管理委員會應當及時勸阻；勸阻無效的，應當向街道辦事處、鄉鎮人民政府或者有關執法部門報告。

第三十三條  業主、物業使用人裝修房屋應當事先告知物業服務人，并且遵守房屋裝修和安全使用的有關規定，按照要求堆放裝修材料；在工作日的12時至14時30分、22時至次日8時之間以及法定休息日，不得在住宅小區內進行產生噪聲、振動的裝修作業。

物業服務人應當書面告知業主、物業使用人裝修房屋的禁止行為和注意事項，并進行現場巡查，發現問題及時處理。

業主、物業使用人負責清理裝修房屋所產生的垃圾。

第三十四條  業主、物業使用人改變住宅用途從事經營活動的，除遵守法律、法規以及管理規約規定外，應當經有利害關系的業主一致同意，但不得影響建筑安全、污染環境及損害利害關系人合法權益。

第三十五條  建設單位應當將新建的專業經營設施設備，在驗收合格后30日內移交給專業經營單位維護管理，專業經營單位應當接收。

本條例施行前建設的專業經營設施設備，已投入使用的，專業經營單位應當接收。



第五章　法律責任

第三十六條  違反本條例第三十二條規定的，按照下列規定給予處罰：

（一）違反第一項規定的，由城市綜合執法主管部門責令改正，處以5萬元以上10萬元以下罰款；造成損失的，依法承擔賠償責任；

（二）違反第三項規定的，由城市綜合執法主管部門責令停止建設；尚可采取改正措施消除對規劃實施的影響的，限期改正，處以建設工程造價5%以上10%以下罰款；無法采取改正措施消除影響的，限期拆除，不能拆除的，沒收實物或者違法收入，可以并處以建設工程造價10%以下罰款；

（三）違反第六項、第七項、第九項規定的，由消防救援機構責令改正，對個人處以警告或者500元以下罰款，對單位處以5000元以上5萬元以下罰款；

（四）違反第十項規定，攜犬出戶未束犬鏈的，由公安機關責令飼養人改正，給予警告；拒不改正的，對單位飼養人處以500元以上5000元以下罰款；對個人飼養人處以200元以上500元以下罰款。在公共區域未及時清除犬只排泄物的，由城市綜合執法主管部門責令飼養人改正，給予警告；拒不改正的，對單位飼養人處以500元以上5000元以下罰款；對個人飼養人處以100元以上500元以下罰款。

第三十七條  違反本條例第三十三條第一款規定，超過規定的時間裝修房屋的，由公安機關說服教育，責令改正；拒不改正的，給予警告，對個人可以處以200元以上1000元以下罰款，對單位可以處以2000元以上2萬元以下罰款。

第三十八條  相關主管部門及其工作人員違反本條例規定，玩忽職守、濫用職權、徇私舞弊，尚不構成犯罪的，對直接負責的主管人員和其他直接責任人員依法給予處分。

第三十九條  違反本條例規定的其他行為，法律、法規有處罰規定的，從其規定。



第六章 附  則

第四十條   市人民政府應當根據本條例制定具體辦法。

第四十一條  城鎮區域內零散且未實施物業管理的居民自建房、單位集資房等住宅區，由街道辦事處、鄉鎮人民政府劃定物業管理區域，征求業主意見后，按照本條例規定實施物業管理。

住宅小區內非住宅的物業管理參照本條例執行。

第四十二條  本條例自2023年8月1日起施行。