安徽省馬鞍山市人民政府

馬鞍山市住宅小區物業管理實施辦法

(2022年12月29日馬鞍山市人民政府令第54號公布 自2023年3月1日起施行 根據2024年1月28日馬鞍山市人民政府 關于修改《馬鞍山市住宅小區物業管理實施辦法》的決定（市政府令〔2024〕57號）修正)



第一章 總則



第一條 為了規范本市住宅小區物業管理活動，維護業主、物業服務企業和其他當事人的合法權益，營造和諧、安全、文明、整潔的居住和工作環境，根據《中華人民共和國民法典》、國務院《物業管理條例》、《安徽省物業管理條例》等法律法規，結合本市實際，制定本辦法。

第二條 本辦法適用于本市行政區域內住宅小區的物業管理活動及其監督管理。

第三條 物業管理遵循黨建引領、業主自治、專業服務與依法監管相結合的原則。

建立健全社區黨組織領導下的小區（網格）黨支部、業主委員會、物業服務企業等共同參與的協調運行機制，提升社區治理水平。

第四條 市、縣區人民政府和園區管委會應當加強物業管理活動的組織領導，將物業管理納入社會基層治理體系，實現住宅小區物業管理全覆蓋，建立聯席會議制度，統籌解決物業管理重大問題。

鄉鎮人民政府、街道辦事處應當配備物業管理工作人員，落實工作經費。

第五條 市住房城鄉建設部門負責全市物業管理活動的監督管理（以下簡稱物業管理行政主管部門），履行下列職責：

（一）研究制定市物業管理相關政策并組織實施；

（二）指導、監督縣區（園區）物業管理部門開展工作；

（三）負責市轄區住宅專項維修資金的歸集、使用和監管；

（四）負責建立物業服務企業信用管理體系；

（五）負責市轄區（園區）前期物業管理區域及相關事項的備案；

（六）負責市轄區物業承接查驗；

（七）指導市物業服務行業協會開展工作；

（八）法律、法規、規章規定的其他職責。

發展改革、公安、民政、財政、生態環境、自然資源和規劃、城市管理、市場監管、人防、消防等部門，按照各自職責，做好物業管理活動的相關工作。

第六條 縣區（園區）物業管理行政主管部門負責本行政區域內物業管理活動的監督管理，履行下列職責：

（一）指導和監督鄉鎮人民政府、街道辦事處開展物業管理工作；

（二）負責轄區內物業管理區域劃分；

（三）負責轄區內物業服務合同和業主委員會成立等相關材料的管理；

（四）采集、核查物業服務企業信用信息，建立物業管理檔案；

（五）監督、規范物業服務企業行為；

（六）建立物業管理糾紛調解機制，指導屬地鄉鎮、街道處理投訴，調處重大矛盾糾紛；

（七）法律、法規、規章規定的其他職責。

縣物業管理行政主管部門負責轄區前期物業管理區域和臨時管理規約備案，專項維修資金的歸集、使用、監管工作。

第七條 鄉鎮人民政府、街道辦事處指導、監督轄區內物業管理活動，履行下列職責：

（一）組織、指導業主大會成立、業主委員會選舉和換屆工作，監督業主大會和業主委員會履行職責；

（二）協助縣區物業管理行政主管部門做好物業服務企業信用信息征集；

（三）召集物業管理聯席會議，調解物業糾紛，處理物業投訴；

（四）協調和監管老舊小區物業管理；

（五）負責業主委員會、物業服務企業報送資料的管理；

（六）指導小區業主委員會開展物業選聘，監督物業服務有序交接；

（七）突發公共事件期間，指導物業服務企業開展應對工作；

（八）法律、法規、規章規定的其他職責。

居民委員會、村民委員會協助鄉鎮人民政府、街道辦事處開展工作。

第八條 物業服務行業協會應當發揮行業自律作用，開展業務培訓，規范行業行為，維護市場秩序和公平競爭，促進行業健康發展。

鼓勵本市物業服務企業加入物業服務行業協會。



第二章 業主業主大會業主委員會



第九條 業主轉讓物業時，應結清物業服務費。未結清的，應當對物業服務費的支付作出約定，并告知物業服務企業。

業主按照法律法規以及管理規約行使權利、履行義務，配合物業服務企業依法實施的應急處置措施和其他管理措施。

第十條 符合業主大會成立條件的，物業所在地鄉鎮人民政府、街道辦事處應當在收到建設單位、前期物業服務企業或者業主書面申請之日起45日內，會同所在地縣區（園區）物業管理行政主管部門，指導、協助業主成立業主大會籌備組。

暫不具備業主大會成立條件的，鄉鎮人民政府、街道辦事處應當組織成立物業管理委員會，行使業主委員會職責。

第十一條 籌備組業主代表由業主推薦或自薦產生，根據推薦的人數（含本人自薦）順序確定。推薦人數相同的，由鄉鎮人民政府、街道辦事處確定。

籌備組業主代表應當符合《安徽省物業管理條例》第二十六條規定的條件。

第十二條 建設單位應當委派一人作為籌備組代表，逾期未委派的，視為棄權，增補一名業主代表。

第十三條 籌備組應當將擬定的成員名單及基本情況、推薦人數、工作職責和產生過程等，在物業管理區域和物業服務用房出入口、小區公示欄、樓道或電梯口區域等顯著位置公示不少于15日。

公示期間，業主提出書面異議的，鄉鎮人民政府、街道辦事處在7日內復核。異議成立的，從落選人選中依次遞補或重新組織推薦，并公示。

第十四條 籌備組會議由組長召集和主持，過半數成員出席方為有效，作出的決定應當經全體籌備組成員半數以上同意。

籌備組成員不得委托代理人參加會議。

第十五條 籌備組自成立之日起3個月內，組織召開首次業主大會會議，并于會議召開15日前，在顯著位置公告以下事項，公告期10日：

（一）會議的時間、地點、形式和內容；

（二）業主投票權數和業主專有部分面積；

（三）管理規約草案、業主大會議事規則草案、業主委員會工作規則草案；

（四）業主委員會委員候選人產生辦法及名單；

（五）其他事項。

業主可以在公告期內以書面形式提出建議、異議，籌備組在會議召開前復核、答復。

第十六條 籌備組成員、業主委員會成員應當認真履行職責，積極承擔安排的工作任務，不得有下列行為：

（一）本人、配偶及其直系親屬在本物業管理區域的物業服務企業任職或者投資入股；

（二）擅自動用建筑物及其附屬設施的維修資金、公共收益，或者侵占、挪用業主共有財物；

（三）利用職務上的便利，索取或者非法收受物業服務企業、有利害關系的單位或者個人提供的利益，接受減免物業費或者其他費用；

（四）泄露業主資料或者將業主資料用于與物業管理無關的活動；

（五）違規使用業主大會或者業主委員會印章；

（六）隱匿、篡改、毀棄或者拖延、拒絕提供有關資料；

（七）其他損害業主共同利益或者妨礙公正履職的行為。

業主委員會及委員有違反法律法規或損害全體業主利益行為的，業主可以向鄉鎮人民政府、街道辦事處和縣區物業管理行政主管部門投訴、舉報，相關單位應當依法處理。

第十七條 業主委員會未按時召開業主大會定期會議、臨時會議，鄉鎮人民政府、街道辦事處依職權或根據業主的書面要求，督促業主委員會限期召開。逾期未召開的，鄉鎮人民政府、街道辦事處應當組織召開。

第十八條 市物業管理行政主管部門組織建設物業電子信息系統平臺。

鼓勵業主大會或業主委員會通過電子信息系統平臺或采用其他公開競爭的方式招聘物業服務企業。鼓勵業主大會使用電子信息系統進行投票、決策。鼓勵業主委員會、物業使用人通過電子信息系統，向全體業主公示、公開服務事項，收集業主意見建議。

第十九條 業主委員會執行業主大會的決定事項，根據業主大會的決定使用印章，保管會議選票、表決票、委托書、統計結果等資料。

業主委員會工作經費由全體業主承擔，也可以從公共經營收益中列支。經費的籌集、使用、管理等事項，由業主大會決定并定期公開。

第二十條 持有百分之二十以上投票權數的業主對業主委員會工作經費收支情況有異議的，可以委托有資質的專業機構進行審計，相關費用從業主委員會工作經費中列支。

審計結果應當在顯著位置公示。

第二十一條 業主委員會按照下列規定履行公示義務：

（一）業主大會會議召開15日前，將會議時間、地點、議程等公示不少于15日，并書面告知鄉鎮人民政府、街道辦事處；

（二）業主大會會議的表決情況及統計結果，公示不少于30日，并書面告知鄉鎮人民政府、街道辦事處；

（三）業主委員會委員的姓名、聯系方式、工作職責、任期等信息，公示至其任期屆滿；

（四）業主委員會委員職務終止和候補委員遞補情況，公示不少于30日；

（五）業主委員會工作經費使用情況，按季度公示，時間不少于30日；

（六）業主委員會作出的決定在3日內公示，時間不少于30日；

（七）管理規約或業主大會規定的其他事項。

業主委員會接受業主的監督，業主有權查閱所有檔案資料。

第二十二條 建設單位承擔首次業主大會會議的工作經費，并提供人力、場地支持。工作經費應一次性交由所在地鄉鎮人民政府、街道辦事處代管，專款專用，結余轉為小區公共收益。

會議工作經費標準由市物業管理行政主管部門另行規定。

第二十三條 專有部分面積占比三分之二以上且人數占比三分之二以上的業主參與表決，經參與表決專有部分面積過半且參與表決人數過半的業主同意，可以由業主自行管理。

業主自行管理的，應當在鄉鎮人民政府、街道辦事處指導下制定自行管理方案，明確管理事項、標準、費用和期限等內容，并將有關自行管理情況按季度公示。



第三章 前期物業管理



第二十四條 建設單位在市、縣物業管理行政主管部門的指導下，通過政府公共資源交易平臺或者其他公開招投標的方式選聘物業服務企業，簽訂前期物業服務合同。

第二十五條 建設單位自確定中標物業服務企業之日起15日內，報送下列材料到市、縣物業管理行政主管部門備案：

（一）與物業服務有關的項目開發建設審批件；

（二）招標文件、公告或者招標邀請書；

（三）開標、評標過程；

（四）中標人確定的方式及理由、評標委員會的評標報告；

（五）中標人的投標文件；

（六）委托代理招標的，附招標代理委托合同。

第二十六條 自然資源和規劃部門應當按照《安徽省物業管理條例》規定要求，在建設用地出讓條件中，明確物業服務用房和經營性用房的配置要求。

物業服務用房的配置應當征求物業管理行政主管部門意見，按照有利于實施物業管理的原則，在地面以上不超過三層，獨立、集中配置。

第二十七條 新建物業在出售前，建設單位應當將物業管理區域劃定方案報市、縣物業管理行政主管部門備案。

劃定方案包括物業管理區域、物業用房、設施設備維護管理責任劃分等。已劃分的物業管理區域，確需調整的，由縣區物業管理行政主管部門會同鄉鎮人民政府、街道辦事處聽取業主意見后決定，并在顯著位置公告。

第二十八條 前期物業服務費用，房屋交付之前由建設單位承擔，房屋交付的次月至前期物業服務合同終止當月的費用，由業主按照合同約定的標準承擔。

房屋保修期內，因質量問題進行維修，影響正常居住的，期間物業服務費由建設單位承擔。



第四章 物業管理服務



第二十九條 從事物業服務的企業應當具有獨立法人資格。企業登記主管部門應當在物業服務企業核準登記之日起3日內，將企業信息共享給同級物業管理行政主管部門。

第三十條 業主委員會參照物業管理行政主管部門制定的示范文本，與業主大會選聘的物業服務企業簽訂合同，合同應包括下列內容：

（一）物業的基本情況；

（二）委托方、受托方的權利義務；

（三）物業服務事項、標準；

（四）物業服務費標準、收取辦法；

（五）物業的維修、養護要求；

（六）環境衛生的維護，生活垃圾分類投放及收集要求；

（七）公共秩序維護、安全防范等事項的協助服務；

（八）合同的期限、變更和解除；

（九）合同終止時物業資料、財物的移交方式；

（十）物業服務用房的使用；

（十一）住宅專項維修資金的管理使用；

（十二）違約責任及解決糾紛的途徑；

（十三）物業經營性用房收益等公共收益的分配；

（十四）其他。

物業服務企業應當嚴格按照服務規范、標準以及合同要求，提供物業服務。

第三十一條 支持建立物業服務第三方評估制度。業主、業主大會、建設單位、物業服務企業可以委托評估機構對物業承接、查驗、物業服務標準和費用、專項維修資金使用、物業服務質量等進行評估，作為履職履約的依據。

第三十二條 物業服務企業應當在顯著位置設置公示欄，公開包括但不限于下列事項：

（一）物業服務企業的營業執照、項目負責人基本情況、聯系方式以及物業服務投訴電話；

（二）物業服務內容、標準，收費項目、標準等；

（三）電梯、消防、監控、人防等專項設施設備的日常維修保養單位名稱、資質、聯系方式、應急處置方案等；

（四）上年度物業服務合同履行、服務項目收支情況、本年度物業服務項目收支預算；

（五）公共水電費用分攤情況、物業管理費使用情況；

（六）物業經營性用房收益等單獨列賬的公共收益收支情況；

（七）法律、法規、規章、管理規約和業主大會要求公示的其他事項。

業主對公示內容提出異議的，物業服務企業應當予以答復。

第三十三條 物業服務合同期滿，業主大會沒有作出解聘決定，物業服務企業按照原合同繼續提供服務的，物業服務合同自動延續至業主大會決定終止時，并在新的物業服務企業選聘后十五日內退出。

物業服務企業退出物業服務的，應當向業主委員會或者代管單位移交相關檔案資料、財物。不得以業主欠交物業服務費等為由拒絕辦理交接。

第三十四條 業主應當按照約定交納物業服務費，未按照約定交納服務費的，物業服務企業、業主委員會可以依法催交。

低保戶家庭物業服務費由縣、區人民政府列入財政預算，由物業服務企業向鄉鎮人民政府、街道辦事處申請。

第三十五條 鼓勵建設單位在電梯轎廂加裝電動自行車感應器，阻止其進入電梯廂。物業服務企業加裝的，查驗合格后，加裝費用可以從公共收益中列支。

第三十六條 物業服務企業應當履行以下義務：

（一）對物業服務區域內違反治安、環保、消防、人防等法律法規的行為，及時采取合理措施制止，報告相關主管部門并協助處理；

（二）積極配合、執行相關部門依法實施的應急處置措施和其他管理措施；

（三）配合開展社區服務和社區文化活動；

（四）聽取業主、物業使用人對物業服務的意見、建議，及時處理投訴，改進物業服務；

（五）法律、法規、規章等規定的其他事項。

第三十七條 新物業服務企業承接物業時，應當與業主委員會共同對物業共用部位、共用設施設備進行查驗，制作查驗記錄，記錄項目名稱、時間、內容、存在的問題、查驗結論等，由查驗人共同簽字。



第五章 物業的使用和維護



第三十八條 物業管理區域內禁止下列行為：

（一）違反法律、法規和管理規約，以及未經有利害關系的業主同意，擅自將住宅改變為經營性用房的；

（二）將沒有防水要求的房間、陽臺改為衛生間、廚房，將衛生間改在下層住戶的臥室、起居室（客廳）、書房和廚房的上方；

（三）高空拋物；

（四）發出超過規定標準的噪聲或者影響鄰居采光、通風；

（五）侵占、堵塞、破壞人防工程及其出入口，擅自拆除人防通信、警報設施設備；

（六）在不符合消防安全條件的室內，公共樓梯間、走道等停放電動車或者為其充電；

（七）在疏散通道、安全出口、樓梯間等堆放雜物，影響通行；

（八）不遵守傳染病防治等規定，妨礙社區和物業服務企業按規定實施的防控工作；

（九）法律、法規、規章和管理規約禁止的其他行為。

第三十九條 業主、物業使用人裝修裝飾物業的，應當提前告知物業服務企業，并與其簽訂裝飾裝修管理服務協議，在其指定的地點堆放建筑垃圾。

物業使用人將裝修裝飾禁止行為和注意事項書面告知業主、物業使用人，或張貼在裝修裝飾物業入口處。

第四十條 業主出租物業的，應當將管理規約內容等事項告知承租人，對物業服務費用交納進行約定，并在租賃合同簽訂之日起15日內，將租賃情況告知物業服務企業和業主委員會。

第四十一條 業主應當按照規定交存物業專項維修資金，物業專項維修資金屬于業主所有，物業服務企業或相關業主按照有關規定要求申請使用。

第四十二條 鼓勵業主委員會、業主利用公共停車位建設相對集中的公共充電基礎設施，加裝電梯，但應當征求相關區域業主意見，不得侵犯其他利益人合法權利。

物業服務企業應當積極配合，提供相關圖紙資料，協助現場勘查、施工。

第四十三條 物業出現質量問題的，物業服務企業及時通知建設單位，建設單位應當按照規定承擔保修責任，立即組織核查、保修。

建設單位不履行或者拖延履行的，物業服務企業、業主可以向建設主管部門反映，建設主管部門應當依法處置。

第四十四條 物業服務企業應當建立健全共用部位、共用設施設備的管理養護制度，加強日常檢查、維護、保養，做好記錄，接受監督檢查。應當為人防通信、警報等應急設施的安裝提供方便，不得阻撓或設置障礙。

物業服務企業或業主自行管理的，應當委托專業服務機構對電梯、消防等有特定要求的設施設備，進行維修、養護，接受相關部門的監督。

第四十五條 物業管理區域內規劃的停車位，應當優先滿足本區域內業主、物業使用人的需要。物業管理區域內停車位尚有空余的，不得新辟規劃以外的停車位。售租情況應當實時公布，不得只售不租。出售行為包含長期車位使用權的轉讓。

經業主大會或者業主大會授權的業主委員會同意，可以利用共用部位、共用設施設備施劃停車位或從事廣告等經營性活動，但不得影響道路通行、妨礙特種車輛進入，不得侵犯其他相關利益人合法權利。

第四十六條 利用建筑退讓紅線范圍內的公共區域設置公共停車場，或者利用共用部位、共用設施設備從事相關經營性活動的，收益屬于業主共有，收益的使用、管理等，由業主大會決定并定期公開。



第六章 法律責任



第四十七條 違反本辦法第十六條規定，籌備組成員、業主委員會成員實施相關禁止行為的，由物業管理行政主管部門責令改正，沒收違法所得，并處一千元以上五千元以下的罰款。

第四十八條 違反本辦法第三十二條規定，物業服務企業未按照規定公示信息的，由物業管理行政主管部門責令改正；逾期未改正的，處五千元以上二萬元以下罰款。

第四十九條 違反本辦法第三十八條第（一）（二）項規定的，由業主委員會、物業服務企業協調處理；協調不成的，由物業管理行政主管部門責令限期改正、恢復原狀；情節嚴重的，可處以五千元以上二萬元以下罰款。

違反第三十八條其他規定的，業主委員會、物業服務企業應當及時勸阻、制止，并報告相關職能部門依法處理。

第五十條 法律、法規另有規定的，從其規定。



第七章 附則



第五十一條 業主自行管理的，參照本辦法有關規定執行。

第五十二條 本辦法自2023年3月1日起施行。