黑龍江省齊齊哈爾市人大常委會

齊齊哈爾市住宅物業管理條例

（2024年5月20日齊齊哈爾市第十七屆人民代表大會常務委員會第十九次會議通過 2024年6月29日黑龍江省第十四屆人民代表大會常務委員會第十五次會議批準）



第一條 為了規范住宅物業管理活動，維護住宅物業管理相關主體的合法權益，改善人民群眾的居住和生活環境，促進和諧社區建設，根據《中華人民共和國民法典》、《物業管理條例》、《黑龍江省住宅物業管理條例》等法律、法規，結合本市實際，制定本條例。

第二條 本市行政區域內的住宅物業管理（以下簡稱物業管理）以及相關監督管理活動，適用本條例。

第三條 物業管理應當堅持黨委領導、政府主導、居民自治、多方參與、專業服務、行業自律的原則。

鼓勵、引導中國共產黨黨員和各級人大代表、政協委員參與社區治理，推動在物業服務企業、業主委員會、物業管理委員會中建立黨組織，符合條件的社區黨組織和居民委員會成員通過法定程序兼任業主委員會成員。

第四條 市物業行政主管部門負責全市物業管理活動的行業指導和監督管理工作。縣（市）區物業行政主管部門負責所轄區域物業管理活動的監督管理工作。

街道辦事處、鄉鎮人民政府負責統籌協調、監督管理所轄區域物業管理活動。

其他有關行政主管部門，按照各自職責做好相關監督管理工作。

第五條　物業管理實行聯席會議制度。物業管理聯席會議應當由市、縣（市）區物業行政主管部門、街道辦事處、鄉鎮人民政府負責召集，社區（村）黨組織、居（村）民委員會、公安派出所、物業服務人、業主委員會或者物業管理委員會、有關行政主管部門、專業經營單位等參加。

物業管理聯席會議主要協調下列事項：

（一）業主委員會或者物業管理委員會、有關部門不依法履行職責的情況；

（二）物業服務人減少服務內容、降低服務質量，或者在履行退出程序時出現的問題；

（三）物業管理區域內的突發事件；

（四）物業管理與社區管理的銜接和配合；

（五）需要協調的其他物業管理事項。

物業服務人包括物業服務企業和其他管理人。

第六條 鼓勵開展文化教育、醫療衛生、體育健身等社區服務活動。物業管理區域內開展突發事件應急知識的宣傳普及和應急演練活動，業主或者物業使用人、業主委員會或者物業管理委員會、物業服務人和專業經營單位應當給予協助、配合。

第七條 建設單位應當在銷售房屋前，按照國家規定通過招投標方式選聘前期物業服務人。投標人不足三個或者住宅規模較小的，經縣（市）區物業行政主管部門批準，可以協議選聘前期物業服務人。住宅規模較小的認定標準，由市、縣（市）人民政府確定并向社會公布。

第八條 物業管理區域內的各類配套建筑與設施設備，應當嚴格按照國家、省、市有關住宅小區規劃、設計規范和工程標準進行建設，不得擅自改變用途。

老舊小區改造，應當完善配套基礎設施和公共服務設施。

第九條 新建住宅小區配建停車位，應當建設充電基礎設施或者預留建設安裝條件。鼓勵已建成的住宅小區設置電動車停放場地和充電設施。

第十條 物業承接現場查驗二十日前，建設單位應當向物業服務人移交下列相關資料：

（一）竣工總平面圖，單體建筑、結構、設備竣工圖，配套設施、地下管網工程竣工圖等竣工驗收資料；

（二）共用設施設備清單及其安裝、使用和維護保養等技術資料；

（三）供水、供氣、供熱、供電、通信、有線電視等準許使用文件；

（四）物業質量保修文件和物業使用說明文件；

（五）承接查驗所必需的其他資料。

未能全部移交前款所列資料的，建設單位應當列出未移交資料的詳細清單并書面承諾補交的具體時限。

第十一條 建設單位應當自住宅小區竣工驗收合格之日起三十日內，與相關專業經營單位辦理專業經營設施設備以及相關管線移交管理手續。專業經營單位應當接收并承擔維護管理責任。

物業服務人應當配合專業經營單位依法做好物業管理區域內專業經營設施設備的維修、養護等工作。

第十二條　業主身份以及建筑面積的確認，以不動產登記簿或者其他能夠證明其權屬的合法有效證件為依據。

建設單位或者前期物業服務人應當將業主入住情況以書面方式及時報告街道辦事處、鄉鎮人民政府。

第十三條　業主委員會由業主大會會議選舉產生，由五至十五人的單數組成。業主委員會成員應當由物業管理區域內的業主擔任，每屆任期一般不超過五年，可連選連任。

業主委員會應當自選舉產生之日起七日內召開首次會議，在業主委員會成員中推選主任、副主任。

第十四條　業主委員會任期屆滿前九十日，應當召開業主大會會議進行換屆選舉。

業主委員會應當在換屆后五日內將印章、檔案資料以及屬于全體業主共有的財物等，移交給新一屆業主委員會；不及時移交的，經新一屆業主委員會提出，由街道辦事處、鄉鎮人民政府協調督促移交。新一屆業主委員會應當向業主通報上述交接情況，接受業主監督。

第十五條 物業管理區域內車位、車庫不足，需要增設的，在不占用消防通道、城鎮公共道路、城市園林綠地等市政設施以及公共配套設施的前提下，召開業主大會會議，應當由專有部分面積占比三分之二以上的業主且人數占比三分之二以上的業主參與表決，經參與表決專有部分面積四分之三以上的業主且參與表決人數四分之三以上的業主同意，按照規定辦理相關手續后，方可增設。

第十六條 按照國家有關規定無需辦理施工許可證的住宅室內裝飾裝修，業主或者物業使用人應當在房屋裝修前將裝修方案、圖紙或者相關說明、房屋裝修安全保證書送交物業服務人；未選聘物業服務人的，應當報送街道辦事處、鄉鎮人民政府。

物業服務人或者街道辦事處、鄉鎮人民政府應當將裝修工程的禁止行為、注意事項一次性告知業主或者物業使用人。

第十七條 管理規約、臨時管理規約應當對物業的使用、維護、管理，業主的共同利益，業主應當履行的義務和違反規約應當承擔的責任等事項依法作出約定。

業主或者物業使用人封閉陽臺以及安裝空調外機、防盜網、太陽能熱水器等設施，應當遵守法律、法規、管理規約、臨時管理規約等相關規定。　

第十八條 物業服務人應當自訂立或者變更物業服務合同之日起十五日內，向縣（市）區物業行政主管部門備案并在物業管理區域內公示，業主有權進行查閱和復制。

物業服務人應當按照物業服務合同約定的標準提供物業服務，不得減少服務內容、降低服務質量。

物業服務人可以聘請專業性服務組織或者其他第三人承擔設施設備維修養護、清潔衛生、園林綠化、房屋修繕和秩序維護等專項服務。但不得將物業管理區域內的全部物業服務轉委托給第三人，或者將全部物業服務支解后分別轉委托給第三人。

第十九條 物業服務合同終止，原物業服務人應當按時辦理退出手續，履行下列交接義務：

（一）移交保管的物業檔案、服務檔案；

（二）提供物業服務期間形成的有關物業以及設施設備改造、維修、運行、保養的有關資料；

（三）交還物業共用部位、共用設施設備、物業服務用房等資產和相關設施，以及物業服務所必須的相關資料；

（四）結清預收、代收和預付、代付的有關費用；

（五）法律、法規規定和物業服務合同約定的其他事項。

第二十條　已竣工尚未出售或者尚未交付的物業，物業費由建設單位承擔。已交付的物業，物業費由業主承擔，建設單位與業主另有約定的除外。

業主應當按照物業服務合同的約定交納物業費，物業服務人已經按照約定和相關規定提供服務的，業主不得以未接受或者無需接受物業服務為由拒交物業費。

第二十一條　物業服務人應當按照相關規定對物業服務事項和質量要求，收費項目、標準和方式等進行公示，不得擅自擴大收費范圍、提高收費標準或者重復收費。

物業服務人不得采取停止供電、供水、供熱、供氣以及限制業主進出小區、入戶、使用電梯、車輛進出車位等方式催交物業費。

第二十二條 物業保修期滿后，業主專有部分出現危害安全、影響觀瞻、妨礙公共利益以及其他影響物業正常使用情形時，業主或者物業使用人應當及時維修、養護，相關業主和物業使用人應當給予配合。

電梯等屬于業主共有的特種設備，應當按照特種設備管理有關規定，委托具有相應資質的專業機構進行定期檢驗、檢測和維護。

第二十三條　業主或者物業使用人長期空置物業的，應當告知物業服務人，與其就專有部分的維修、養護、管理等事項進行協商約定，并在出行前與回歸后，通知燃氣經營單位入戶安全檢查。

第二十四條 業主應當在辦理房屋入住手續前交存首期維修資金。未按照規定交存首期維修資金的，建設單位不得將房屋交付買受人。

首期維修資金按照業主所擁有物業的建筑面積交存，每平方米建筑面積交存數額為本市建筑安裝工程每平方米造價的百分之五。

第二十五條 維修資金用于房屋共用部位、共用設施設備保修期滿后的維修和更新、改造，不得挪作他用。

房屋共用部位、共用設施設備維修和更新、改造費用，按照約定分攤；沒有約定或者約定不明確的，按照業主專有部分面積所占比例分攤。

第二十六條 維修資金的使用，應當遵循方便快捷、公開透明、受益人和負擔人相一致的原則，并接受維修資金列支范圍內的業主監督。

提出維修資金使用申請的，應當對所提交材料的真實性、合法性、有效性負責，因隱瞞真實情況或者提供虛假材料給相關業主造成損失的，依法承擔相應法律責任。

第二十七條　業主、業主大會、業主委員會或者物業管理委員會、物業服務人、專業經營單位、建設單位之間因物業管理發生爭議的，應當協商解決；協商不成的，可以向物業行政主管部門、街道辦事處、鄉鎮人民政府或者物業管理聯席會議申請調解，也可以依法提起訴訟或者申請仲裁。

第二十八條 違反本條例規定，建設單位未通過招投標或者未經批準擅自采用協議方式選聘前期物業服務人的，由縣（市）區物業行政主管部門責令限期改正，給予警告，可以并處三萬元以上十萬元以下罰款。

第二十九條 違反本條例規定，建設單位未與相關專業經營單位辦理移交管理手續的，由縣（市）區物業行政主管部門責令限期改正；逾期未改正的，處一萬元以上三萬元以下罰款。

第三十條 違反本條例規定，物業服務人減少服務內容、降低服務質量的，由縣（市）區物業行政主管部門責令限期改正；逾期未改正的，處五千元以上二萬元以下罰款。

第三十一條 法律、法規對物業管理有規定的，從其規定。

第三十二條 業主依法決定對物業管理區域實施自行管理、社區服務機構代行管理或者企業事業單位自行管理，以及非住宅物業管理，參照本條例執行。

第三十三條 本條例自2024年8月1日起施行。2018年11月27日齊齊哈爾市第十六屆人民代表大會常務委員會第十八次會議通過的《齊齊哈爾市物業管理條例》同時廢止。