山東省日照市人大常委會

第五十四條 業主自行管理物業服務區域內建筑物及其附屬設施的，應當對下列事項作出決定：

（一）自行管理的執行機構、管理人；

（二）自行管理的內容、標準、費用和期限；

（三）聘請專業經營單位的方案；

（四）有關自行管理的其他內容。



第五章 物業的使用與維護



第五十五條 業主、物業使用人使用物業，應當按照有利于物業安全使用、外觀整潔以及公平合理、不損害公共利益和他人利益的原則，在供水、排水、通風、采光、通行、維修、裝飾裝修、環境衛生、環境保護等方面，依法處理相鄰關系。

第五十六條 業主、物業使用人對其所有或者使用的窗戶、陽臺、擱置物、懸掛物等可能影響公共安全的物品和設施承擔安全管理責任。

物業服務人應當加強對物業天面、外墻、樓梯間等共有部分的日常巡查。發現業主、物業使用人使用的窗戶、陽臺、擱置物、懸掛物存在安全隱患的，應當通知業主或者物業使用人及時處理。

第五十七條 業主、物業使用人使用物業，應當遵守有關法律、法規和管理規約、臨時管理規約的規定。物業服務人、業主委員會發現業主、物業使用人有下列違法行為的，應當及時勸阻、制止，向縣（區）人民政府有關行政主管部門報告：

（一）侵占、損壞物業共用部位、共用設施設備，擅自占用、挖掘物業服務區域內的道路、場地等違反物業管理法律、法規的行為，向物業主管部門報告；

（二）損壞或者擅自改變房屋主體結構、承重結構等違反建筑裝飾裝修法律、法規的行為，向住房城鄉建設部門報告；

（三）違法搭建建筑物和構筑物等違反規劃法律、法規的行為，向綜合行政執法部門報告；

（四）隨意傾倒垃圾、排放污水、拋擲雜物或者露天焚燒物品，擅自在建筑物、構筑物上懸掛、張貼、涂寫、刻畫等違反市容環境衛生法律、法規的行為，向綜合行政執法部門報告；

（五）損毀樹木、綠地等違反城市綠化法律、法規的行為，向綜合行政執法部門報告；

（六）賭博、利用迷信活動危害社會、飼養動物干擾他人正常生活、制造影響他人的社會生活噪聲等違反治安管理法律、法規的行為，向公安機關報告；

（七）損壞公共消防設施和器材、占用消防通道等違反消防管理法律、法規的行為，向消防救援機構報告；

（八）違法設立工業企業、手工作坊，排放工業廢水、廢氣、噪聲等違反環境法律、法規的行為，向生態環境部門報告；

（九）在建筑物公共門廳、疏散走道、樓梯間、安全出口等停放電動自行車或者為電動自行車充電，攜帶電動自行車、蓄電池進電梯或者入戶的行為，向消防救援機構或者當地公安派出所報告；

（十）其他違反法律、法規和管理規約、臨時管理規約的行為，依法向有關行政主管部門報告。

有關行政主管部門在接到物業服務人、業主委員會的報告后，應當依法對違法行為進行處理。

第五十八條 業主、物業使用人不得違反法律、法規以及管理規約、臨時管理規約，將住宅（含車庫、儲藏室）改變為經營性用房。業主將住宅改變為經營性用房的，除遵守法律、法規以及管理規約以外，應當經有利害關系的業主一致同意。

第五十九條 物業服務區域內，規劃用于停放機動車的車位、車庫的歸屬，由當事人通過銷售、附贈或者出租等方式約定。業主要求承租車庫的，建設單位不得以只售不租為由拒絕。

占用業主共有道路或者其他場地用于停放機動車的車位，屬于業主共有，其分配、使用、收費等具體事項由業主大會決定，建設單位、物業服務人不得銷售或者變相銷售。停車服務費標準由業主大會與物業服務人協商確定，并接受業主的監督。

普通住宅前期物業階段業主共有車庫內的車位租賃價格實行政府指導價。公安、消防、搶險、救護、環衛等車輛執行公務、實施作業時，在物業服務區域內臨時停放，物業服務人應當提供便利，且不得收取費用。

物業服務區域內劃定車位、停放車輛，不得占用、堵塞、封閉安全出口、消防通道，不得妨礙其他車輛和行人的正常通行。

第六十條 建設單位、物業服務人等利用業主的共有部分產生的收入，在扣除管理費等合理成本之后，屬于業主共有。

業主委員會應當將共有部分經營收益單獨列賬，并將收支情況定期在物業服務區域內公示。前期物業服務期間未成立業主委員會的，共有部分經營收益可以由前期物業服務人代為收取并單獨列賬管理、定期公示。業主對共有部分經營收益收支情況有異議的，可以要求查詢有關財務賬簿，業主委員會、物業服務人應當配合。

第六十一條 業主長期空置物業的，應當告知物業服務人，并與物業服務人就緊急情況處置等事項簽訂協議。

簽訂物業服務合同時，物業服務人應當主動向業主提示房屋空置的風險。

第六十二條 業主、物業使用人在住宅裝飾裝修工程開工前，應當告知物業服務人；按照規定需要報有關部門批準的，應當依法辦理批準手續。

物業服務人應當將房屋修繕、裝飾裝修中的禁止行為和注意事項告知業主、物業使用人，業主、物業使用人和房屋修繕、裝飾裝修單位或者個人應當遵守。

業主、物業使用人在房屋裝修前，未告知物業服務人或者辦理批準手續的，物業服務人可以按照管理規約、臨時管理規約規定禁止裝飾裝修車輛、施工人員進入物業服務區域。

第六十三條 業主、物業使用人進行涉及高空作業、有限空間作業、明火作業等特種作業活動的，應當提前告知物業服務人，并提供相關特種作業證件和批準文書。物業服務人有權按照物業服務合同約定和管理規約、臨時管理規約規定進行監督。

第六十四條 業主轉讓、出租物業專有部分、設立居住權或者依法改變共有部分用途的，應當及時將相關情況告知物業服務人。

第六十五條 物業服務區域內共用部位、共用設施設備存在安全隱患時，物業服務人應當設置相應的警示標志，采取具體防范措施，并立即向業主委員會和有關行政管理部門報告。

第六十六條 物業服務區域內有下列情形之一的，可以應急使用住宅專項維修資金：

（一）屋面、外墻防水嚴重損壞的；

（二）電梯發生故障影響正常使用，需要立即維修的；

（三）消防設施存在嚴重故障，需要立即維修的；

（四）建筑外立面裝飾和公共構件嚴重脫落松動的；

（五）玻璃幕墻炸裂的；

（六）專用排水設施因坍塌、堵塞、爆裂等造成功能障礙的；

（七）地下車庫以及其他地下公共空間雨水倒灌的；

（八）其他危及人身安全、房屋使用安全和公共安全的緊急情況，需要實施應急維修、更新和改造的。

出現需要應急維修情形時，物業服務人應當將有關情況報告業主委員會，經現場查驗確認后立即組織維修。

未聘用物業服務人或者物業服務人不履行組織維修責任的，由相關業主將有關情況報告業主委員會確認后組織維修。

應急維修工程竣工驗收后，應當將使用維修資金總額，維修、更新、改造方案，工程決算報告，驗收合格證明以及業主分攤情況等在物業服務區域內顯著位置公示。

第六十七條 在國家規定的保修期限內，物業由建設單位負責維修。保修期限屆滿后，業主對專有部分負責維修、養護；業主專有部分以外的共用部位、共用設施設備，由物業服務人按照物業服務合同負責維修、養護，合同約定由業主共同維修的，按照規定使用住宅專項維修資金；未交存住宅專項維修資金的，由相關業主共同承擔。

住宅物業、住宅小區內的非住宅物業或者住宅小區外與單幢住宅結構相連的非住宅物業的業主，應當在辦理不動產登記前，按照規定交存住宅專項維修資金。

第六十八條 業主違反約定逾期不支付物業費的，物業服務人可以催告其在合理期限內支付；合理期限屆滿仍不支付的，物業服務人可以依法提起訴訟或者申請仲裁。



第六章 監督管理



第六十九條 市、縣（區）人民政府應當建立和完善物業管理工作綜合考核制度，定期對物業管理工作進行監督檢查，并納入年度工作目標責任制考核。

第七十條 縣（區）人民政府物業主管部門應當履行下列職責：

（一）物業服務行業監督檢查，定期開展物業服務質量專項檢查；

（二）本轄區內物業服務區域劃分、前期物業服務招標投標、業主委員會備案等監督管理工作；

（三）物業服務人信用信息征集、核查和監管工作；

（四）指導、服務鄉鎮人民政府、街道辦事處調處物業管理矛盾糾紛；

（五）房屋安全、房屋租賃等監督檢查；

（六）法律、法規規定的其他職責。

第七十一條 鄉鎮人民政府、街道辦事處應當明確專門機構，履行下列職責：

（一）組織、指導業主大會成立和業主委員會換屆工作，監督業主委員會依法履行職責；

（二）組織成立物業管理委員會；

（三）監督選聘物業服務人；

（四）監督物業服務項目的移交、接管；

（五）建立物業管理矛盾投訴調解機制，調解物業管理矛盾糾紛；

（六）指導社區居民委員會建立物業糾紛調解委員會制度；

（七）法律、法規規定的其他職責。

第七十二條 鄉鎮人民政府、街道辦事處應當組織業主、業主委員會、物業服務人、物業主管部門、公安派出所、村民委員會或者居民委員會、綜合行政執法、專業經營單位等方面代表協調解決下列問題：

（一）業主委員會不依法履行職責的問題；

（二）業主委員會換屆過程中出現的問題；

（三）履行物業服務合同中出現的重大問題；

（四）提前終止物業服務合同的問題；

（五）物業服務人在退出和交接過程中出現的問題；

（六）物業管理與相關專業經營單位協調和配合的問題；

（七）需要協調解決的其他物業管理事項。

第七十三條 市、縣（區）相關行政主管部門應當按照各自職責，負責物業服務區域內下列事項的管理工作：

（一）發展改革部門會同住房城鄉建設部門依法制定實行政府指導價的普通住宅前期物業服務收費基準價及其浮動幅度，并向社會公布，指導、管理和監督公共信用信息目錄內物業服務信用信息工作，協調供電企業對供電設施設備的投資建設、維護、管理，協調做好未移交的既有供電設施設備的交接工作，擬訂電動汽車充電設施發展規劃和扶持政策；

（二）公安機關負責指導物業服務人制定內部治安保衛制度，對業主和物業服務人違反治安管理、燃放煙花爆竹、養犬、噪聲污染等法律、法規規定的行為實施監督檢查，依法查處影響公共安全和公共秩序的違法行為；

（三）自然資源和規劃部門負責對物業服務用房等配套設施的規劃配置和規劃核實，負責對建設項目是否按照規劃許可要求建設實施監督管理；

（四）生態環境部門負責物業服務區域及其周邊生態環境污染防治的監督管理和生態環境監測工作；

（五）綜合行政執法部門負責依法查處違法搭建建（構）筑物、違法設置戶外廣告、擅自破壞綠地、伐移樹木、不按規定實施垃圾分類管理等違法行為，對餐飲服務業油煙污染、建筑施工噪聲污染的行為實施行政處罰；

（六）城市管理部門負責對供水、排水、供熱、燃氣設施設備以及運行維護實施監督管理，協調做好未移交的既有供水、供熱設施設備的交接工作；

（七）市場監督管理部門負責對物業服務價格公示、收費以及電梯等特種設備安全運行情況實施監督檢查，依法查處物業服務區域內違反市場監管法律法規的行為；

（八）消防救援機構和公安派出所按照各自職責對物業服務人履行消防安全職責情況實施監督管理；

（九）衛生健康部門負責物業服務區域內集中式供水、二次供水、現制現售飲用水等生活飲用水的衛生監督管理；

（十）體育部門負責監督指導物業服務區域內配建體育設施的日常管理、維護等工作；

（十一）大數據部門負責將智慧物業納入新型智慧城市建設相關規劃。

第七十四條 鄉鎮人民政府、街道辦事處應當建立物業管理協管聯系人制度，將社區、公安、生態環境、綜合行政執法等有關部門、單位指定的物業管理協管人姓名、職責、聯系方式在物業服務區域內顯著位置公示。

第七十五條 物業主管部門，公安、生態環境、綜合行政執法等行政主管部門，鄉鎮人民政府、街道辦事處應當建立信息共享制度，將物業服務區域內與物業管理有關的情況，及時進行通報。



第七章 法律責任



第七十六條 違反本條例規定的行為，法律、法規已規定法律責任的，從其規定。

第七十七條 建設單位違反本條例規定，拒不移交物業服務用房的，由物業主管部門責令限期改正；逾期未改正的，處五萬元以上二十萬元以下的罰款。

第七十八條 物業服務人違反本條例規定，有下列行為之一的，依照下列規定處罰:

（一）物業費實行酬金制，未按照規定公布物業服務資金年度預算、決算或者季度收支情況的，由縣（區）人民政府物業主管部門責令限期改正，處五千元以上一萬元以下的罰款；

（二）中斷或者以限時限量等方式限制或者變相限制供水、供電、供氣、供熱的，由縣（區）人民政府物業主管部門責令限期改正，可以處一萬元以下的罰款；逾期未改正的，處一萬元以上三萬元以下的罰款。

第七十九條 違反本條例規定，在禁止區域內停放電動自行車或者為電動自行車充電的，責令改正，拒不改正的，由消防救援機構對直接責任人員處一百元以上五百元以下的罰款。

第八十條 市、縣（區）人民政府及其有關部門的工作人員在物業管理工作中，濫用職權、玩忽職守、徇私舞弊的，對負有責任的領導人員和直接責任人員依法給予處分；構成犯罪的，依法追究刑事責任。



第八章 附 則



第八十一條 本條例自2025年4月1日起施行。

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