青島市房屋專項(xiàng)維修資金管理辦法
青島市房屋專項(xiàng)維修資金管理辦法
山東省青島市人民政府
青島市房屋專項(xiàng)維修資金管理辦法
青島市房屋專項(xiàng)維修資金管理辦法
（2025年1月16日青島市人民政府令第307號(hào)公布 自2025年3月1日起施行）
第一章 總 則
第一條 為了加強(qiáng)對(duì)房屋專項(xiàng)維修資金的管理，保障房屋共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修和正常使用，維護(hù)房屋專項(xiàng)維修資金所有者的合法權(quán)益，根據(jù)有關(guān)法律、法規(guī)，結(jié)合本市實(shí)際，制定本辦法。
第二條 本市行政區(qū)域內(nèi)房屋專項(xiàng)維修資金（以下簡稱維修資金）的交存、賬戶管理、使用等活動(dòng)以及相關(guān)監(jiān)督管理工作，適用本辦法。
第三條 本辦法所稱維修資金，是指專項(xiàng)用于房屋共用部位、共用設(shè)施設(shè)備保修期滿后的維修、更新和改造的資金。
第四條 維修資金管理遵循專戶存儲(chǔ)、專款專用、所有權(quán)人決策、政府監(jiān)督的原則。
第五條 市、區(qū)（市）人民政府加強(qiáng)對(duì)維修資金管理工作的領(lǐng)導(dǎo)，建立與維修資金管理工作相適應(yīng)的保障機(jī)制。
街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）按照職責(zé)，做好維修資金管理的相關(guān)工作。
第六條 市維修資金主管部門負(fù)責(zé)全市維修資金管理的指導(dǎo)和監(jiān)督，并具體負(fù)責(zé)市南區(qū)、市北區(qū)、李滄區(qū)、嶗山區(qū)、黃島區(qū)、城陽區(qū)維修資金的歸集、賬戶管理和使用監(jiān)管。
市南區(qū)、市北區(qū)、李滄區(qū)、嶗山區(qū)、黃島區(qū)、城陽區(qū)維修資金主管部門負(fù)責(zé)本轄區(qū)維修資金的使用申請(qǐng)受理、方案審核等日常管理工作。
即墨區(qū)、膠州市、平度市、萊西市維修資金主管部門按照規(guī)定負(fù)責(zé)本轄區(qū)維修資金的歸集、賬戶管理和使用管理。
財(cái)政、自然資源和規(guī)劃、住房城鄉(xiāng)建設(shè)、應(yīng)急、市場監(jiān)管、大數(shù)據(jù)、消防救援等部門，按照各自職責(zé)做好維修資金管理的相關(guān)工作。
第七條 市維修資金主管部門應(yīng)當(dāng)建立全市維修資金管理信息系統(tǒng)，并納入物業(yè)管理綜合信息平臺(tái)，為業(yè)主提供公示、查詢、線上表決等服務(wù)。
第二章 交 存
第八條 住宅和非住宅房屋業(yè)主應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定交存維修資金，但一個(gè)業(yè)主所有且與其他房屋不具有共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的除外。
屬于出售公有住房的，售房單位和購房人應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定交存維修資金。
第九條 維修資金主管部門應(yīng)當(dāng)根據(jù)管理服務(wù)效能、資金保值增值等因素，按照國家、省有關(guān)規(guī)定確定商業(yè)銀行作為維修資金的專戶管理銀行，并開立維修資金專戶。
開立維修資金專戶，應(yīng)當(dāng)以物業(yè)管理區(qū)域?yàn)閱挝辉O(shè)賬，按照房屋戶門號(hào)設(shè)分戶賬；未劃定物業(yè)管理區(qū)域的，以幢為單位設(shè)賬，按照房屋戶門號(hào)設(shè)分戶賬。
第十條 商品房（含保障性住房、拆遷安置房，下同）應(yīng)當(dāng)按照所擁有房屋的建筑面積交存首期維修資金。配備電梯的房屋按照建筑安裝工程每平方米造價(jià)的8％交存首期維修資金；未配備電梯的房屋或者配備電梯但未設(shè)地下車庫的底層房屋，按照建筑安裝工程每平方米造價(jià)的5％交存首期維修資金。
市維修資金主管部門應(yīng)當(dāng)參照市住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門公布的房屋建筑安裝工程造價(jià)相關(guān)指標(biāo)確定首期維修資金的具體交存標(biāo)準(zhǔn)，并適時(shí)調(diào)整。
第十一條 商品房的購房人應(yīng)當(dāng)在辦理房屋交易合同網(wǎng)簽時(shí)足額交存維修資金。截至竣工交付尚未售出的商品房，由建設(shè)單位交存首期維修資金。
業(yè)主交存維修資金時(shí)，區(qū)（市）維修資金主管部門應(yīng)當(dāng)核實(shí)業(yè)主適用的維修資金交存標(biāo)準(zhǔn)。
第十二條 出售公有住房的，購房人應(yīng)當(dāng)在簽訂公有住房出售合同時(shí)，按照售房款的2％交存首期維修資金；售房單位應(yīng)當(dāng)在收到售房款后，按照多層房屋售房款的20％、高層房屋售房款的30％，從售房款中一次性提取首期維修資金。
第十三條 房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)讓時(shí)，業(yè)主應(yīng)當(dāng)向受讓人說明維修資金交存和結(jié)余情況，該房屋分戶賬中結(jié)余的維修資金隨房屋所有權(quán)同時(shí)過戶。
第十四條 業(yè)主大會(huì)成立前，維修資金由維修資金主管部門代行管理。
業(yè)主大會(huì)成立后，經(jīng)業(yè)主大會(huì)依法決定，可以選擇自行管理或者代行管理維修資金。選擇自行管理的，業(yè)主大會(huì)應(yīng)當(dāng)建立維修資金管理制度，并接受維修資金主管部門的指導(dǎo)和監(jiān)督。
第十五條 出售公有住房的維修資金，應(yīng)當(dāng)由售房單位或者管理單位核對(duì)維修資金本金、利息，按照房屋戶門號(hào)設(shè)分戶賬后，移交至房屋所在地維修資金主管部門管理。
第十六條 業(yè)主房屋賬戶內(nèi)的維修資金余額不足首期交存額30％的，維修資金主管部門應(yīng)當(dāng)向業(yè)主委員會(huì)、業(yè)主發(fā)送預(yù)警提示，相關(guān)業(yè)主應(yīng)當(dāng)及時(shí)續(xù)交。
已成立業(yè)主大會(huì)的，續(xù)交方案由業(yè)主大會(huì)依法決定。未成立業(yè)主大會(huì)的，續(xù)交方案由業(yè)主依法共同決定，必要時(shí)可以申請(qǐng)房屋所在地的街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）給予指導(dǎo)。
第十七條 下列資金應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定轉(zhuǎn)入維修資金：
（一）維修資金的存儲(chǔ)利息；
（二）維修資金的增值收益；
（三）利用房屋共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行經(jīng)營的，業(yè)主所得收益，但業(yè)主大會(huì)另有決定的除外；
（四）共用設(shè)施設(shè)備報(bào)廢后回收的殘值；
（五）其他按照規(guī)定應(yīng)當(dāng)轉(zhuǎn)入的資金。
第十八條 已出售商品房未建立維修資金的，業(yè)主應(yīng)當(dāng)按照國家、省有關(guān)規(guī)定補(bǔ)建維修資金。
第三章 使 用
第十九條 維修資金應(yīng)當(dāng)用于房屋共用部位、共用設(shè)施設(shè)備保修期滿后的維修、更新和改造，不得挪作他用。
下列費(fèi)用不得從維修資金中列支：
（一）依法應(yīng)當(dāng)由建設(shè)單位或者施工單位承擔(dān)的房屋共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修、更新和改造費(fèi)用；
（二）依法應(yīng)當(dāng)由相關(guān)專業(yè)經(jīng)營單位承擔(dān)的供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視、寬帶數(shù)據(jù)傳輸?shù)仍O(shè)施設(shè)備和管線的維修、養(yǎng)護(hù)費(fèi)用；
（三）根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同約定，應(yīng)當(dāng)由物業(yè)服務(wù)人承擔(dān)的維修和養(yǎng)護(hù)費(fèi)用；
（四）規(guī)劃上專屬于特定房屋，且建設(shè)單位銷售時(shí)已經(jīng)根據(jù)規(guī)劃列入該特定房屋買賣合同中的露臺(tái)等專有部分的維修費(fèi)用；
（五）依法應(yīng)當(dāng)由當(dāng)事人承擔(dān)的因人為損壞房屋共用部位、共用設(shè)施設(shè)備所需的修復(fù)費(fèi)用。
第二十條 商品房共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修、更新和改造費(fèi)用分?jǐn)偅屑s定的，按照其約定；沒有約定或者約定不明確的，應(yīng)當(dāng)按照下列規(guī)定分?jǐn)偅?br>
（一）全體業(yè)主共有的共用部位、共用設(shè)施設(shè)備，由全體業(yè)主按照各自擁有房屋建筑面積的比例共同承擔(dān)；
（二）單幢房屋內(nèi)業(yè)主共有的共用部位、共用設(shè)施設(shè)備，由該幢房屋內(nèi)全體業(yè)主按照各自擁有房屋建筑面積的比例共同承擔(dān)；
（三）一個(gè)單元內(nèi)業(yè)主共有的共用部位、共用設(shè)施設(shè)備，由單元內(nèi)業(yè)主按照各自擁有房屋建筑面積的比例共同承擔(dān)；一個(gè)單元內(nèi)一側(cè)房屋業(yè)主共有的共用部位、共用設(shè)施設(shè)備，由該側(cè)房屋的業(yè)主按照各自擁有房屋建筑面積的比例共同承擔(dān)；
（四）相鄰業(yè)主共有的共用部位、共用設(shè)施設(shè)備，由相鄰業(yè)主按照各自擁有房屋建筑面積的比例共同承擔(dān)。
業(yè)主分戶賬中的維修資金余額不足以支付所分?jǐn)傎M(fèi)用的，差額部分由該業(yè)主承擔(dān)。
已售公有住房之間以及已售公有住房與商品房之間共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修、更新和改造費(fèi)用分?jǐn)偅凑諊摇⑹『褪杏嘘P(guān)規(guī)定執(zhí)行。
第二十一條 維修資金可以用于臨時(shí)發(fā)生的房屋共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修、更新和改造，由業(yè)主一次投票表決一個(gè)項(xiàng)目使用維修資金；也可以用于能夠提前預(yù)見、以延長房屋使用壽命為目的的維修、更新和改造，由業(yè)主一次投票表決多個(gè)項(xiàng)目且不超過連續(xù)2年的維修資金使用計(jì)劃。
第二十二條 使用維修資金對(duì)房屋共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行維修、更新和改造的，由業(yè)主委員會(huì)組織實(shí)施，或者委托物業(yè)服務(wù)人組織實(shí)施；未成立業(yè)主委員會(huì)的，由相關(guān)業(yè)主組織實(shí)施，或者委托物業(yè)服務(wù)人組織實(shí)施。
第二十三條 使用維修資金的，應(yīng)當(dāng)編制使用方案，明確維修、更新和改造的項(xiàng)目內(nèi)容、工程預(yù)算、涉及房屋戶門號(hào)以及戶數(shù)、組織方式和驗(yàn)收方式等內(nèi)容。
第二十四條 維修資金實(shí)行自行管理的，其使用按照下列程序辦理：
（一）業(yè)主委員會(huì)或者物業(yè)服務(wù)人編制使用方案，并將使用方案在小區(qū)內(nèi)顯著位置進(jìn)行公示，公示時(shí)間不少于5日；
（二）使用方案應(yīng)當(dāng)由有利害關(guān)系的專有部分面積占比三分之二以上的業(yè)主且人數(shù)占比三分之二以上的業(yè)主參與表決，并經(jīng)參與表決專有部分面積過半數(shù)的業(yè)主且參與表決人數(shù)過半數(shù)的業(yè)主同意；
（三）業(yè)主委員會(huì)或者物業(yè)服務(wù)人將使用方案、表決結(jié)果等材料報(bào)維修資金主管部門。材料齊全的，維修資金主管部門應(yīng)當(dāng)自受理之日起3個(gè)工作日內(nèi)進(jìn)行備案；
（四）業(yè)主委員會(huì)或者物業(yè)服務(wù)人到專戶管理銀行辦理維修資金劃轉(zhuǎn)手續(xù)，組織工程施工、驗(yàn)收等工作；
（五）維修、更新和改造后，業(yè)主委員會(huì)或者物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)在小區(qū)內(nèi)顯著位置公示工程驗(yàn)收情況、工程費(fèi)用的結(jié)算以及分?jǐn)偳闆r等，公示時(shí)間不少于5日。
第二十五條 維修資金實(shí)行代行管理的，其使用按照下列程序辦理：
（一）業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)服務(wù)人或者相關(guān)業(yè)主編制使用方案，并將使用方案在小區(qū)內(nèi)顯著位置進(jìn)行公示，公示時(shí)間不少于5日；
（二）使用方案應(yīng)當(dāng)由有利害關(guān)系的專有部分面積占比三分之二以上的業(yè)主且人數(shù)占比三分之二以上的業(yè)主參與表決，并經(jīng)參與表決專有部分面積過半數(shù)的業(yè)主且參與表決人數(shù)過半數(shù)的業(yè)主同意；
（三）業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)服務(wù)人或者相關(guān)業(yè)主將維修資金使用方案、表決結(jié)果等材料報(bào)維修資金主管部門。材料齊全的，維修資金主管部門應(yīng)當(dāng)自受理之日起5個(gè)工作日內(nèi)進(jìn)行審核；
（四）維修資金主管部門通知專戶管理銀行劃轉(zhuǎn)不超過預(yù)算資金70％的維修資金；也可以按照合同約定，根據(jù)工程進(jìn)度劃轉(zhuǎn)維修資金；
（五）業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)服務(wù)人或者相關(guān)業(yè)主組織工程施工、驗(yàn)收等工作；
（六）工程竣工驗(yàn)收合格后，業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)服務(wù)人或者相關(guān)業(yè)主向維修資金主管部門申請(qǐng)劃轉(zhuǎn)工程尾款；
（七）維修、更新和改造后，業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)服務(wù)人或者相關(guān)業(yè)主應(yīng)當(dāng)在小區(qū)內(nèi)顯著位置公示工程驗(yàn)收情況、工程費(fèi)用的結(jié)算以及分?jǐn)偳闆r等，公示時(shí)間不少于5日。
第二十六條 業(yè)主大會(huì)會(huì)議可以采用集體討論、書面征求意見或者互聯(lián)網(wǎng)征求意見的形式表決維修資金使用。
第二十七條 房屋共用部位、共用設(shè)施設(shè)備發(fā)生下列危及人身安全、房屋使用安全和公共安全的緊急情形之一，需要立即進(jìn)行維修、更新和改造的，可以申請(qǐng)應(yīng)急使用維修資金：
（一）屋頂、外墻嚴(yán)重滲漏的；
（二）電梯發(fā)生故障影響正常使用的；
（三）消防設(shè)施發(fā)生故障影響正常使用的；
（四）建筑外立面裝飾和公共構(gòu)件嚴(yán)重脫落松動(dòng)的；
（五）玻璃幕墻炸裂的；
（六）排水管道堵塞或者爆裂，影響正常使用的；
（七）危及人身安全、房屋使用安全和公共安全的其他緊急情形。
第二十八條 維修資金實(shí)行自行管理的，應(yīng)急使用按照下列程序辦理：
（一）物業(yè)服務(wù)人或者相關(guān)業(yè)主發(fā)現(xiàn)緊急情況后，立即報(bào)告業(yè)主委員會(huì)，由業(yè)主委員會(huì)及時(shí)現(xiàn)場核實(shí)；涉及電梯、消防設(shè)施故障的，由相關(guān)專業(yè)機(jī)構(gòu)出具意見；
（二）業(yè)主委員會(huì)或者物業(yè)服務(wù)人提出應(yīng)急使用方案，報(bào)維修資金主管部門。材料齊全的，維修資金主管部門應(yīng)當(dāng)自受理之日起2個(gè)工作日內(nèi)進(jìn)行備案；
（三）業(yè)主委員會(huì)或者物業(yè)服務(wù)人到專戶管理銀行辦理維修資金劃轉(zhuǎn)手續(xù)，組織工程施工、驗(yàn)收等工作；
（四）維修、更新和改造后，業(yè)主委員會(huì)或者物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)在小區(qū)內(nèi)顯著位置公示工程驗(yàn)收情況、工程費(fèi)用的結(jié)算以及分?jǐn)偳闆r等，公示時(shí)間不少于5日。
第二十九條 維修資金實(shí)行代行管理的，應(yīng)急使用按照下列程序辦理：
（一）業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)服務(wù)人或者相關(guān)業(yè)主發(fā)現(xiàn)緊急情況后，立即報(bào)告街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府），由街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）及時(shí)組織現(xiàn)場查勘；涉及電梯、消防設(shè)施故障的，由相關(guān)專業(yè)機(jī)構(gòu)出具意見；
（二）業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)服務(wù)人或者相關(guān)業(yè)主提出應(yīng)急使用方案，報(bào)維修資金主管部門。材料齊全的，維修資金主管部門應(yīng)當(dāng)自受理之日起3個(gè)工作日內(nèi)進(jìn)行審核；
（三）業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)服務(wù)人或者相關(guān)業(yè)主組織工程施工、驗(yàn)收等工作；
（四）工程竣工驗(yàn)收合格后，業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)服務(wù)人或者相關(guān)業(yè)主向維修資金主管部門申請(qǐng)劃轉(zhuǎn)維修資金；也可以按照合同約定，根據(jù)工程進(jìn)度申請(qǐng)劃轉(zhuǎn)維修資金；
（五）維修、更新和改造后，業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)服務(wù)人或者相關(guān)業(yè)主應(yīng)當(dāng)在小區(qū)內(nèi)顯著位置公示工程驗(yàn)收情況、工程費(fèi)用的結(jié)算以及分?jǐn)偳闆r等，公示時(shí)間不少于5日。
第三十條 發(fā)生本辦法第二十七條規(guī)定的緊急情形，業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)服務(wù)人或者相關(guān)業(yè)主未按照規(guī)定對(duì)房屋共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行維修、更新和改造的，經(jīng)居（村）民委員會(huì)協(xié)調(diào)后仍未采取措施排除險(xiǎn)情的，可以由街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）按照第二十九條規(guī)定的程序組織代修，代修費(fèi)用依法從維修資金中列支。
發(fā)生本辦法第二十七條規(guī)定的緊急情形，不及時(shí)排除險(xiǎn)情，將嚴(yán)重危及人身安全、房屋使用安全和公共安全，業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)服務(wù)人或者相關(guān)業(yè)主先行墊付資金對(duì)房屋共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行維修、更新和改造的，按照規(guī)定經(jīng)工程竣工驗(yàn)收合格和公示后，可以依法申請(qǐng)從維修資金中列支。
第三十一條 維修資金使用按照規(guī)定實(shí)行工程造價(jià)審核、工程監(jiān)理等第三方監(jiān)督服務(wù)。
市維修資金主管部門應(yīng)當(dāng)制定維修資金使用的具體規(guī)定，并向社會(huì)公布。
第三十二條 維修資金劃轉(zhuǎn)應(yīng)當(dāng)通過轉(zhuǎn)賬結(jié)算，不得支取現(xiàn)金。
第三十三條 鼓勵(lì)探索建立維修保險(xiǎn)制度。經(jīng)業(yè)主依法共同決定，可以依法使用維修資金購買房屋共用部位、共用設(shè)施設(shè)備保險(xiǎn)。
第四章 監(jiān)督管理
第三十四條 維修資金主管部門應(yīng)當(dāng)會(huì)同住房城鄉(xiāng)建設(shè)等部門建立公共數(shù)據(jù)共享，共同做好維修資金收交工作。
第三十五條 房屋滅失的，房屋分戶賬中結(jié)余的維修資金應(yīng)當(dāng)返還業(yè)主；出售公有住房的售房單位提取的維修資金結(jié)余部分，應(yīng)當(dāng)返還售房單位，或者按照售房單位財(cái)務(wù)隸屬關(guān)系，收繳同級(jí)國庫。
第三十六條 維修資金主管部門應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對(duì)維修資金專戶管理銀行協(xié)議履行情況的監(jiān)督評(píng)價(jià)，定期與專戶管理銀行核對(duì)維修資金賬目，每年向社會(huì)公示維修資金收支、增值收益等。
第三十七條 維修資金主管部門應(yīng)當(dāng)建立維修資金查詢制度，公開查詢渠道，接受業(yè)主對(duì)維修資金交存、使用、增值收益和賬面余額的查詢，并接受社會(huì)監(jiān)督。
第三十八條 在確保維修資金安全和正常使用的前提下，維修資金主管部門可以按照國家和省有關(guān)規(guī)定，結(jié)合房屋建成年代、維修資金使用量和資金流動(dòng)性等因素，將維修資金用于購買國債或者短期、中長期組合存款。
維修資金增值收益應(yīng)當(dāng)按照年度轉(zhuǎn)入業(yè)主維修資金分戶賬。
第三十九條 維修資金主管部門應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定定期對(duì)維修資金管理情況開展財(cái)務(wù)審計(jì)，并依法接受財(cái)政部門的財(cái)務(wù)監(jiān)督和審計(jì)部門的審計(jì)監(jiān)督。
第五章 法律責(zé)任
第四十條 對(duì)違反本辦法規(guī)定的行為，法律、法規(guī)、規(guī)章已經(jīng)規(guī)定法律責(zé)任的，從其規(guī)定。
第四十一條 維修資金主管部門、街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）和其他有關(guān)部門工作人員在維修資金管理工作中濫用職權(quán)、玩忽職守、徇私舞弊的，由相關(guān)部門依法給予處分；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。
第六章 附 則
第四十二條 本辦法下列用語的含義：
房屋共用部位，是指根據(jù)法律、法規(guī)和房屋買賣合同，由單幢房屋內(nèi)業(yè)主或者結(jié)構(gòu)相連的不同樓幢房屋業(yè)主共有的部位。主要包括房屋的基礎(chǔ)、承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂以及戶外的墻面、門廳、樓梯間、走廊通道等。
共用設(shè)施設(shè)備，是指根據(jù)法律、法規(guī)和房屋買賣合同，由房屋業(yè)主共有的附屬設(shè)施設(shè)備。主要包括電梯、天線、照明、消防設(shè)施、單元門、避雷設(shè)施、綠地、道路、路燈、溝渠、池、井、非經(jīng)營性車場車庫、公益性文體設(shè)施和共用設(shè)施設(shè)備使用的房屋等。
第四十三條 本辦法自2025年3月1日起施行。2011年11月18日青島市人民政府公布的《青島市房屋專項(xiàng)維修資金管理辦法（試行）》(青島市人民政府令第215號(hào))同時(shí)廢止。
