青海省西寧市人民政府

西寧市住宅專項維修資金管理辦法

（2024年11月29日西寧市人民政府令第177號公布 自2025年1月1日起施行）


第一條  為了規范住宅專項維修資金的管理，保障住宅共用部位、共用設施設備的維修和正常使用，維護住宅專項維修資金所有者的合法權益，根據《中華人民共和國民法典》、《物業管理條例》等有關法律、法規規定，結合本市實際，制定本辦法。

第二條  本市行政區域內商品住宅、售后公有住房住宅專項維修資金的交存、使用、管理和監督，適用本辦法。

第三條  本辦法中下列用語的含義:

(一)住宅專項維修資金，是指專項用于住宅共用部位、共用設施設備保修期滿后的維修和更新、改造的資金。

(二)住宅共用部位，是指根據法律法規和房屋買賣合同，由單幢住宅內業主或者單幢住宅內業主及與之結構相連的非住宅業主共有的部位，一般包括:住宅的基礎、承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂以及戶外的墻面、門廳、樓梯間、走廊通道等。

(三)共用設施設備，是指根據法律法規和房屋買賣合同，由住宅業主或者住宅業主及有關非住宅業主共有的附屬設施設備，一般包括電梯、天線、照明、消防設施、綠地、道路、路燈、溝渠、池、井、非經營性車場車庫、公益性文體設施和共用設施設備使用的房屋等。

第四條  住宅專項維修資金管理遵循依法交存、專戶存儲、專款專用、業主共有、業主共同決定、政府監督的原則。

第五條  市、縣(區)房產行政主管部門具體負責所在轄區范圍內住宅專項維修資金交存、使用和管理工作。

審計、財政等部門依據各自職責做好住宅專項維修資金的監督管理工作。

鄉鎮人民政府、街道辦事處按照法定職責，監督業主大會、業主委員會依法履行住宅專項維修資金籌集和使用的相關工作。

社區居(村)民委員會可以協助鄉鎮人民政府、街道辦事處開展社區管理、社區服務中與住宅專項維修資金管理相關的工作，指導、監督業主大會和業主委員會依法開展住宅專項維修資金籌集和使用工作。    

第六條  下列物業的業主應當按照本辦法的規定交存住宅專項維修資金:

(一)住宅，但一個業主所有且與其他物業不具有共用部位、共用設施設備的除外;

(二)住宅小區內的非住宅或者住宅小區外與單幢住宅結構相連的非住宅。

前款所列物業屬于出售公有住房的，售房單位應當按照本辦法的規定交存住宅專項維修資金。          

第七條  業主交存的住宅專項維修資金屬于業主共同共有。

從公有住房售房款中提取的住宅專項維修資金屬于公有住房售房單位所有。

第八條  首期住宅專項維修資金按照下列標準交存:

(一)層高六層及以下未配備電梯的住宅，按照本市住宅建筑安裝工程每平方米造價的百分之五交存;

(二)層高六層及以下配備電梯的住宅，按照本市住宅建筑安裝工程每平方米造價的百分之六交存;

(三)層高七至十一層的住宅，按照本市住宅建筑安裝工程每平方米造價的百分之七交存;

(四)層高十二層及以上的住宅，按照本市住宅建筑安裝工程每平方米造價的百分之八交存。

市、縣(區)房產行政主管部門應當根據本地情況，公布本市住宅建筑安裝工程每平方米造價標準，并適時調整。

第九條  出售公有住房的，按照下列規定交存住宅專項維修資金:

(一)業主按照住宅建筑面積交存住宅專項維修資金，每平方米建筑面積交存首期住宅專項維修資金的數額為當地房改成本價的百分之二。

(二)售房單位按照多層住宅不低于售房款的百分之二十、高層住宅不低于售房款的百分之三十，從售房款中一次性提取住宅專項維修資金。

第十條  業主未交存住宅專項維修資金的應當按照本辦法的交存標準補交。

第十一條 業主大會成立前，商品住宅業主、非住宅業主交存的住宅專項維修資金，由物業所在地市、縣(區)房產行政主管部門代管。

市、縣(區)房產行政主管部門應當通過招投標方式委托所在地商業銀行作為市、縣(區)住宅專項維修資金的專戶管理銀行，并在專戶管理銀行開立住宅專項維修資金專戶。

開立住宅專項維修資金專戶，應當以物業管理區域為單位設賬，按房屋戶門號設分戶賬;未劃定物業管理區域的，以幢為單位設賬，按房屋戶門號設分戶賬。

第十二條 業主大會成立前，已售公有住房住宅專項維修資金，由物業所在地市、縣(區)房產行政主管部門負責管理。

負責管理公有住房住宅專項維修資金的部門應當通過招投標方式委托所在地商業銀行，作為市、縣(區)公有住房住宅專項維修資金的專戶管理銀行，并在專戶管理銀行開立公有住房住宅專項維修資金專戶。

開立公有住房住宅專項維修資金專戶，應當按照售房單位設賬，按幢設分賬;其中，業主交存的住宅專項維修資金，按房屋戶門號設分戶賬。

第十三條  購買新開發建設的商品住宅，期房在商品房預售合同備案前、現房在房屋交付前，買受人應當一次性足額交存首期住宅專項維修資金。

截至竣工交付尚未售出的住宅，由開發建設單位交存首期住宅專項維修資金。

未按本辦法規定交存首期住宅專項維修資金的，開發建設單位不得將房屋交付購買人。

第十四條  業主分戶賬面住宅專項維修資金余額不足首期交存額百分之三十的，應當及時續交。

成立業主大會的，續交方案由業主大會決定。

未成立業主大會的，續交標準按照原首期住宅專項維修資金交存標準確定。

第十五條  使用住宅專項維修資金應當按照下列規定分攤:

(一)商品住宅之間或者商品住宅與非住宅之間共用部位、共用設施設備的維修和更新、改造費用，由相關業主按照各自擁有物業建筑面積的比例分攤。

(二)售后公有住房之間共用部位、共用設施設備的維修和更新、改造費用，由相關業主和公有住房售房單位按照所交存住宅專項維修資金的比例分攤。其中，應當由業主承擔的，再由相關業主按照各自擁有物業建筑面積的比例分攤。

(三)售后公有住房與商品住宅或者非住宅之間共用部位、共用設施設備的維修和更新、改造費用，先按照建筑面積比例分攤到各相關物業。其中，售后公有住房應當分攤的費用，再由相關業主和公有住房售房單位按照所交存住宅專項維修資金的比例分攤。

第十六條  下列費用不得從住宅專項維修資金中列支:

(一)依法應當由建設單位或者施工單位承擔的住宅共用部位、共用設施設備維修和更新、改造費用;

(二)依法應當由相關單位承擔的供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等管線和設施設備的維修、養護費用;

(三)應當由當事人承擔的因人為損壞住宅共用部位、共用設施設備所需的修復費用;

(四)根據物業服務合同約定，應當由物業服務企業承擔的住宅共用部位、共用設施設備的維修和養護費用。

(五)法律法規規定不得使用住宅專項維修資金的其他情形。

第十七條  住宅專項維修資金劃轉業主大會管理前，需要使用住宅專項維修資金的按照以下程序辦理:

(一)物業服務企業根據維修和更新、改造項目提出使用方案。物業服務企業應當對提出申請使用方案相關資料的真實性、合法性負責，不得隱瞞真實情況或者提供虛假資料。沒有物業服務企業的，成立業主大會的由業主委員會提出使用方案;未成立業主大會的由社區居(村)民委員會協助鄉鎮人民政府、街道辦事處組織相關業主提出使用方案。使用方案應當包括申請使用住宅專項維修資金的原因、維修更新改造部位及費用和組織方式等內容;

(二)經住宅專項維修資金列支范圍內專有部分面積占比三分之二以上的業主且人數占比三分之二以上的業主參與表決，并經參與表決專有部分面積過半數的業主且參與表決人數過半數的業主同意并及時公示;

(三)物業服務企業或者相關業主組織實施使用方案;

(四)物業服務企業或者相關業主持有關材料，向市、縣(區)房產行政主管部門申請列支。動用公有住房住宅專項維修資金的，向負責管理公有住房住宅專項維修資金的部門申請列支;

(五)市、縣(區)房產行政主管部門或者負責管理公有住房住宅專項維修資金的部門審核同意后，向專戶管理銀行發出劃轉住宅專項維修資金的書面通知;

(六)專戶管理銀行將所需住宅專項維修資金劃轉至維修單位。

第十八條  住宅專項維修資金劃轉業主大會管理后，需要使用住宅專項維修資金的按照以下程序辦理:

(一)物業服務企業提出使用方案，使用方案應當包括擬維修更新改造的項目、費用預算、列支范圍、發生危及房屋安全等緊急情況以及其他需要臨時使用住宅專項維修資金的情況的處置辦法等;

(二)業主大會依法通過使用方案;

(三)物業服務企業組織實施使用方案;

(四)物業服務企業持有關材料向業主委員會提出列支住宅專項維修資金。動用公有住房住宅專項維修資金的，向負責管理公有住房住宅專項維修資金的部門申請列支;

(五)業主委員會依據使用方案審核同意，并報市、縣(區)房產行政主管部門備案。動用公有住房住宅專項維修資金的，經負責管理公有住房住宅專項維修資金的部門審核同意。市、縣(區)房產行政主管部門發現不符合有關法律、法規、規章和使用方案的應當責令改正;

(六)業主委員會、負責管理公有住房住宅專項維修資金的部門向專戶管理銀行發出劃轉住宅專項維修資金的書面通知;

(七)專戶管理銀行將所需住宅專項維修資金劃轉至維修單位。

第十九條  發生下列危及人身財產安全和房屋使用安全的緊急情況，需要立即使用住宅專項維修資金的，業主大會或者業主委員會可以依法直接申請使用住宅專項維修資金:

(一)電梯故障;

(二)消防設施設備故障;

(三)屋面、外墻滲漏;

(四)二次供水水泵損壞或者水管爆裂導致供水中斷;

(五)排水設施堵塞、爆裂;

(六)樓體外立面存在脫落危險;

(七)其他危及人身財產安全和房屋使用安全的緊急情況。

老舊小區需要應急使用住宅專項維修資金的，業主委員會、物業服務企業或者公有住房售房單位向物業所在地的市、縣(區)房產行政主管部門、公有住房維修資金管理部門提出書面申請。

沒有業主委員會、物業服務企業或者公有住房售房單位的，由社區居(村)民委員會提出書面申請，市、縣(區)房產行政主管部門或者鄉鎮人民政府、街道辦事處組織代修，代修費用從住宅專項維修資金賬戶中列支。

市、縣(區)房產行政主管部門和公有住房維修資金管理部門應當在接到應急使用住宅專項維修資金申請后三個工作日內作出審核決定。應急維修工程竣工驗收后，組織維修的單位應當將使用住宅專項維修資金總額及業主分攤情況在住宅小區內的顯著位置公示。

第二十條   住宅專項維修資金當年交存的部分按照同期銀行活期存款利率計息。交存滿一年的按照一年期同期銀行定期存款利率計息。

住宅專項維修資金利息實行一年一結，定期計入業主分戶賬內。分戶利息轉入住宅專項維修資金滾存使用。

第二十一條  住宅專項維修資金劃轉后的賬目管理單位，由業主大會決定。業主大會應當建立住宅專項維修資金管理制度。

業主大會開立的住宅專項維修資金賬戶，應當接受所在市、縣(區)房產行政主管部門的監督。

第二十二條  違反本辦法規定的行為，法律、法規已規定法律責任的，從其規定。

第二十三條  本辦法自2025年1月1日起施行。2013年10月24日公布的《西寧市物業專項維修資金管理辦法》(西寧市人民政府令第126號)同時廢止。