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淺議當前房產糾紛的若干法律問題
寫作提綱
一、 緒論
隨著房產業的迅猛發展，房地產交易也日趨活躍，但由于我國的不動產立法還不完善，市場機制也不健全，相應地產生了為數不少的房地產法律糾紛問題。本文就當前房地產糾紛的若干法律問題進行如下闡述。
二、本論：
（一）房地產交易過程中存在的法律糾紛
1、對于商品房預售的糾紛
2、房改房和經濟適用房的出售限制過多，影響了住房二級市場的發展
3、房產轉讓過程中出現的法律糾紛問題
4、房地產權屬糾紛、房屋贈與、互易和繼承糾紛
（二）房屋拆遷糾紛案件中存在的法律問題
（三）物業管理過程中發生的法律糾紛
（四）立法及司法上的完善
1、抓緊制訂、實施一系列法規、規章，修改、完善與市場經濟發展不相適應的法規
2、準確界定政府在房地產市場發展中的職責，對房地產市場的宏觀調控責任，規范房地產市場主體行為的監管責任
3、公房、集資房、房改房、經濟適用房買賣交易的辦法，交易合同的效力，糾紛的解決應盡快出臺統一性的規定或是司法解釋
三、結論
我國的房產行業尚未成熟，減少和妥善解決房地產糾紛，使房地產業能夠健康有序的發展，關鍵還在于治本，在于完善法律法規，以引導各方當事人依法行事。
淺議當前房產糾紛的若干法律問題
謝斌斌
【內容摘要】隨著我國市場經濟的發展，房屋商品化，住房制度改革進程的加快，房產問題越來越突出。由此引發的房產糾紛也就成為當前人們關注的問題。本文在闡述我國當前房地產發展過程中的現狀及存在法律問題上的糾紛，這類糾紛包括房屋預售、轉讓、繼承、拆遷、物業管理等方面，并結合國家、各省市配套房地產政策和法律法規對房地產糾紛的法律問題進行綜合分析和探討。
【關鍵詞】房地產糾紛 房地產交易糾紛 拆遷糾紛 產權糾紛 物業管理糾紛
隨著我國房地產市場的蓬勃發展和住房制度改革的深化，房產業發展迅猛，成為國民經濟重要的新的經濟增長點，房地產交易也日趨活躍，但由于我國的不動產立法還不完善，市場機制也不健全，相應地產生了為數不少的房地產法律糾紛問題。此類糾紛案件現已構成法院受理的民事案件中很大一部分，其中存在的新情況、新問題很多，亦有多年以來未徹底解決的老問題，在法庭審判中存在不少認識誤區。房地產又是適用地方法規、規章或地方政府的決定非常廣泛的領域，糾紛案件的政策性、法律性強，但這方面的相當一部分法律法規制定于市場經濟體制未完全建立以前，法律存在一定的滯后性，與飛速發展的經濟不相適應，矛盾突出，問題較多。由于房地產糾紛法律案件訴訟標的額一般都很大，直接影響著當事人基本的生活狀況和根本利益，在審理中當事人互不相讓，往往難以調解結案。本人就當前房地產糾紛的若干法律問題進行如下闡述。
一、房地產交易過程中存在的法律糾紛
（一）對于商品房預售的糾紛
有的學者認為，商品房的預售是預約交易行為，商品房預售合同即商品房交易預約合同①。商品房預售制度有利于房地產開發經營企業及時籌集資金投入到房地產開發中去，加速了商品房的流轉，促進了房地產市場的發展，因此，近年來商品房的買賣大多采用預售的方式。但是，當購買者依售房宣傳廣告、規劃設計訂立預售合同后，在房屋正式交付使用時，卻發現標的與原來的廣告宣傳不同；或是開發商在預售之后，不能辦理產權證；或者是開發商不能按期交房，或有其他違約行為而發生糾紛。
由于預售商品房與現房買賣不同，雙方議定條件時，標的物尚不存在或尚不完全存在，從預售合同成立到合同全部履行，有一個較長的周期，購買方通常是通過房地產商發布的售房廣告對預售商品房的結構、環境及配套設施、物業管理進行了解，決定是否購買房屋。但是，有的開發商沒有取得開工許可證，預售許可證，土地使用權證；甚至有的開發商預售之后又將土地和房屋設定抵押貸款，致使購房者不能辦理房權手續，受到欺詐；再有就是開發商為了追求經濟利益，隨意改變規劃設計，減少小區公益設施，綠地的建設，不完成附屬工程；或者因資金不到位等問題遲延交房，由此造成了糾紛。在實踐中這類案件做到準確適用法律有一定的難度。
最高人民法院2003年５月７日公布的《關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》（以下簡稱《解釋》）已于2003年６月１日生效實施。該《解釋》為人民法院正確、及時處理商品房買賣合同糾紛案件，公平保護當事人合法權益提供了法律依據。《解釋》對房地產交易中發生糾紛較多的一些問題如何具體適用法律做了較為明確、具體的規定。如：銷售廣告、具體的開發規劃，房屋說明，對房價構成影響的都可以視為合同內容；即尊重當事人意思自治，商品房買賣合同不輕易被認定無效，又要堅決維護國家、集體和第三人利益，對違反法律法規強制性規定的，認定無效；并且明確規定由于開發商惡意違約和欺詐行為，導致合同無效、解除、撤銷的，買房人還可獲雙倍賠償；對開發商辦理房產證的期限以及違約金的計算方法等都有較明確的規范。但是，由于《解釋》主要是針對審判工作中的問題進行規范，它并不能代替法律和行政法規，并且有些解釋條款與行政法規還相抵觸，有些在審判實踐中需要解釋的又未涉及。比如“按揭”合同引起的糾紛，“按揭”合同當事人能否轉讓房屋問題，在《解釋》中沒有涉及；而對于欺詐行為的認定和處理問題，理論界以及審判實踐中的認識和作法也不盡一致；還比如出賣人在履約過程中惡意隱瞞規劃情況、不能依約交付配套設施的違約責任該如何追究？當開發商將公益用地改作他用，是要恢復，還是承擔違約責任，違約金應如何計算等等，在審判實踐中不好把握。
（二）房改房和經濟適用房的出售限制過多，影響了住房二級市場的發展
我國目前城市房屋中主要存在以下幾種類型的房屋：城市私有房屋、集資房、房改房、經濟適用房、商品房。對于私有房和商品房的管理和出售已有法律規定。《解釋》也將調整的范圍明確限定在商品房買賣行為。對集資房、房改房、經濟適用房等的買賣限制過多，不利于住房的流轉。
根據國務院的房改政策，單位建設的含有職工福利性質的住房基本上已出售歸職工所有，不過對這些房屋的上市交易還有一定的限制條件，不允許隨意轉讓。而有些職工在條件好想購買新商品房時，會將房改房出售，但縣一級的房改房出售又未制定相關政策，或是有些職工為了逃避交納稅金和出售收益，許多房屋都是私下出售，根本無法辦理過戶手續。結果是由于違反了限制性規定，造成了大量買賣行為無效而發生糾紛。
（三）房產轉讓過程中出現的法律糾紛問題
沒有辦理產權變更登記的房屋買賣合同是否有效？是引發這一問題基本原因。過去的審判實踐中有不同的兩種觀點：一種觀點認為，未辦理登記手續的應認定為無效，所有權過戶登記是買賣生效的必備要件；另一種觀點認為，辦理所有權過戶登記手續不應是私有房屋買賣合同的生效要件，因為從《城市私有房屋管理條例》的規定看，所有權登記手續僅是房屋產權轉移的必經登記程序，而不是買賣合同的有效條件，只對房屋所有權轉移發生影響，而不能以此來認定買賣合同無效。因為，如果將登記作為必備要件，則會嚴重破壞交易誠信，當事人可以在登記前的任何時候反悔，這將使交易人始終處于不安狀態，不利于保護善意一方當事人的利益，維護交易秩序和財產秩序。
“依照合同法第44條第2款的規定，法律、行政法規規定合同應當辦理批準手續，或者辦理批準、登記等手續才生效，在一審法庭辯論終結前當事人仍未辦理批準手續的。或者仍未辦理批準、登記等手續的，人民法院應當認定該合同未生效；法律、行政法規規定合同應當辦理登記手續，但未規定登記后生效的，當事人未辦理登記手續不影響合同的效力，合同標的物所有權及其他物權不能轉移。②”這就明確了房屋買賣合同是一種債權債務關系，只要依法成立即產生法律效力，過戶是轉移房屋所有權應履行的手續，不影響買賣合同的效力。
（四） 房地產權屬糾紛、房屋贈與、互易和繼承糾紛
由于發生侵占，錯誤登記，或是遺產分割不及時，遺產由繼承人中的一方長期使用，當房屋拆遷或是出售時，為分割收益而發生糾紛。常出現的難題是，一旦有一方當事人取得了房產的產權證，其他當事人再主張權利時，對方以產權證進行對抗，認為是政府以行政行為對其權利給予了確認，如果要重新確權，先要通過行政訴訟撤銷政府的產權證，否則就不得以民事訴訟直接主張確權訴訟。在審判實踐中對此也有兩種分歧意見，一種認為是要通過行政訴訟撤銷產權證，再進行民事確權，因為產權確認是政府的行政行為；而另一種觀點認為，不必通過行政訴訟撤銷產權證，在民事審判中審查實體權利，直接確權，然后依據判決向政府登記部門申請產權變更登記即可，因為產權登記僅是一種依當事人申請進行的登記行為，并非是行政許可，其基礎是民事實體權利，屬物權范疇，通過民事確權之訴完全可以解決。
二、 房屋拆遷糾紛案件中存在的法律問題
(一)隨著城市建設步伐的推進，舊城改造和商品房的開發建設過程中，房屋拆遷案件成為房地產糾紛案件中數量最多、當事人矛盾最容易激化的案件
1、 拆遷補償或安置協議簽訂后，一方不按協議履行義務或對協議反悔，另一方起訴到人民法院要求對方履行義務。
2、 承租人起訴要求出租人（被拆遷人）賠償因房屋拆遷造成的停業和裝修損失。實踐中出租人的營業房被拆遷，造成承租人對房屋的裝修被拆除，經營受到影響，但是拆遷人一般都不會對承租人的損失進行補償，為此發生糾紛起訴到法院。
3、根據國務院《城市房屋拆遷管理條例》第十六條規定：拆遷人與被拆遷人或者拆遷人、被拆遷人與房屋承租人達不成補償安置協議的，經當事人申請，由房屋拆遷管理部門裁決。當事人對裁決不服的，可以自裁決書送達之日起3個月內向人民法院起訴。因此，在拆遷糾紛中有些當事人雙方達不成協議，經行政部門裁決后，當事人不服裁決，又引起了行政訴訟。
(二)當前，各地因拆遷引起的爭議比較大，拆遷問題成為全社會關注的焦點
《中華人民共和國民法通則》規定，財產所有人對財產享有所有權，法律依法予以保護。《中華人民共和國城市房地產管理法》第五條也規定，房地產權利人的合法權益受法律保護，任何單位和個人不得侵犯。可在我國現行立法框架下，在城市房屋拆遷中，拆遷往往具有國家行政強制性，而被拆遷人對其房屋所有權卻喪失了平等處分的權利，拆遷人與被拆遷人的關系并非純粹平等的民事主體關系。這類案件最典型的特點是審理中雙方矛盾比較尖銳，判決后上訴的比例高。其成因和問題主要是：
1、拆遷補償標準太低，市場評估價不客觀，對被拆遷人安置方法考慮不周全，措施簡單
《城市房屋拆遷管理條例》第二十四條規定：貨幣補償的金額，根據被拆遷房屋的區位、用途、建筑面積等因素，以房地產市場評估價格確定，具體辦法由省、自治區、直轄市人民政府制定。2001年修改后的《條例》最顯著的一點是根據市場經濟的原則，將拆遷補償的標準由過去的被拆遷房屋的重置價格結合成新結算，修改為根據被拆遷房屋的區位、用途、建設面積等因素，以房地產市場評估價格確定貨幣補償金額，因此，評估是否公正、準確，直接影響到雙方（拆遷人和被拆遷人）的合法權益。我們辦理案件的過程中發現，拆遷人領到拆遷許可證后自行委托房地產評估機構對拆遷房屋進行評估,評估機構評估時完全參照當地人民政府確定的基準價格進行評估,房屋所在的地段因素對評估的影響不是很大。而且，政府制定的基準價格并不隨著房價的上漲及時調整。即使是雙方協商的情況下，補償的標準和安置的辦法也是行政機關早已制定的，市場價其實成了政府定價，權利的不對等更加突出，導致群眾利益不能得到公正的保護。
2、拆遷人有權申請行政裁決和強制執行，被拆遷人處于不利地位
國務院發布的《城市房屋拆遷管理條例》是一部行政法規，它對拆遷問題作了具體規定，拆遷中的拆與不拆是按行政法律關系來處理的，一旦某一地區被列入拆遷范圍，拆遷人領到拆遷許可證后，被拆遷人即使不愿意搬遷也無可奈何，只能就安置和補償問題與拆遷人協商。安置和補償屬于民事法律關系調整的范圍，但是，條例卻賦予行政機關對應屬民事法律調整的問題予以行政裁決權，拆遷人與被拆遷人處于權利不對等的位置上。
3、房屋拆遷時，房屋所屬土地不能給予合理補償也是拆遷中爭議的焦點
建設部1995年10月31日《關于拆遷城市私有房屋土地使用權是否予以補償問題的復函》中答復：拆遷城市私有房屋應當嚴格執行現行有關法律和《城市房屋拆遷管理條例》，并按照規定對拆遷的房屋進行安置補償。按此批復的精神，拆遷城市私有房屋對土地不予補償。但事實是，房價的組成中土地的價格所占比重更大，房屋的價格也因為所處地理位置的不同而差距較大。拆遷時只對房屋進行補償，而拆遷戶在重新購買房屋時，房價中卻又包含了土地價格，兩種房價差距甚多，拆遷戶所得到的補償款根本無法購買到一套相當的商品房，有的拆遷戶只能租房去住③。另外，《城市房屋拆遷管理條例》適用范圍是城市規劃區內國有土地上實施的房屋拆遷，對集體所有土地上建成的農民房屋的拆遷，如何補償法律卻沒有具體的規定，一般也只是按照拆遷條例予以補償。但新政策規定農村拆遷不再另批宅基地，因農民住房結構等級本來就低，只補償建筑部分，大部分的空地使用權不予補償，結果是，拆遷補償費連買半套樓的錢都不夠，而更不用說農民們的生產資料、各種雜物的存放。失去了住房，他們喪失了生活的基本保障，政府又沒有很好的安置措施，造成嚴重的不穩定因素。
拆遷的目的是為了實現城市化，改善城市居民的居住條件，但這樣的結果卻使許多中低收入的家庭無力購買昂貴的商品房，拆遷因此受到城市居民的抵觸，當前群眾上訪事件的不斷發生，就是拆遷工作矛盾激化的表現。
4、對房改房土地補償中的漏洞
公有住房的土地大多是通過劃撥所得，自1998年國家深化住房制度改革以來，公有住房逐步出售歸職工個人所有。職工購買公有住房后，辦理了房屋所有權證，本以為擁有了屬于自己的房屋，但是在不知情的情況下，土地部門卻又將房屋所在的土地出讓給他人。出現的問題是，土地使用權與房產權的分離。土地使用權人要對土地進行商品開發，追求利益的最大化，充分實現土地的價值，就會盡量壓低對拆遷戶的補償費，產權人得不到應有的補償，房屋所有權和土地使用權發生沖突，卻無法解決。
5、立法設計不全面，造成保護疏漏
除以上因素外，被拆遷人的搬遷往往是從地段比較好的地方，搬到地段比較偏僻的地方，會給工作、小孩上學、生活等帶來不便，增加其家庭支出，這些都是拆遷帶來的后果，但是拆遷安置條例對此并未規定相應的補償辦法，實踐中也常引起爭議。
6、有法不依
比如，對房屋承租人的安置補償問題，在《城市房屋拆遷管理條例》第十三條、二十七條、三十三條中均已有明確規定，要求拆遷人要對承租人做出合理安置補償，因拆遷非住宅房屋造成停產、停業的，拆遷人應當給予適當補償。但是實際操作中，拆遷人通常不會給承租人予以補償，由此發生糾紛。
由于拆遷（無論公益事業還是商業開發）總是打著城市建設的名義，具有很強的政府色彩，各地的政策法規又各行其是，有沖突，有漏洞，有缺陷。因此，依據目前的狀況，房屋拆遷案件即使起訴到法院，無論是民事訴訟還是行政訴訟中，法院并不能給予被拆遷人更好的保護。
三、物業管理過程中發生的法律糾紛
我們所指的物業管理，是指業主通過選聘物業管理企業，由業主和物業管理企業按照物業服務合同約定，對房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修，養護，管理，維護相關區域內的環境衛生和秩序的活動④。在物業管理過程中，往往涉及到三個主體之間的權利義務關系，也就是開發商、業主、物業公司。商品房在出售后，物業管理又成為容易發生糾紛的領域。由于物業管理是新興產業，管理中雙方享有的權利和應履行的義務尚不明確，因業主欠交物業管理費、業主財產丟失、物業維修、維護等原因起訴到法院的案件不斷出現。
開發商通過建設形成的物業，在沒有銷售前物業的所有權為開發商。在進入銷售后，通過業主與開發商之間履行一定的交易程序后，物業的所有權依法地轉由業主所有。在符合一定條件的情況下，業主可以通過成立業主委員會來實現對自身權利的保護。此時，業主委員會可以通過一定的程序來實現對物業管理活動的控制，包括選擇物業公司、提高物業管理水平、協商解決糾紛等。但是在實踐過程中，由于業主對于責任主體和權利義務關系認識不清，導致許多糾紛無法得到很好的處理。例如，開發商在施工過程中出現的一些質量問題，業主在發現時應當要求開發商予以解決，而很多業主往往要求物業公司解決；小區中的一些公共設施，如人防工程、架空層車庫、道路、綠地、配電房、屋頂、外墻等存在著權屬不清的問題，業主無法判斷這些公共設施是屬于開發商還是物業公司而引起糾紛；許多物業公司是原有開發商的全資子公司和控股公司，其與開發商之間存在千絲萬縷的聯系，有的時候物業公司扮演著開發商的角色，也導致了糾紛的發生；還有的物業公司無法擺脫計劃經濟體制的管理模式⑤，沿用行政管理的手段，無法擺正提供物業管理服務的心態，采用粗暴、蠻橫無理的管理手段，也形成了許多糾紛。上述糾紛的形成主要原因是各方對于自身的權利義務認識不清，在出現糾紛時無法確定責任主體并要求其承擔相應的責任而造成的。
2003年9月1日開始實施的《物業管理條例》填補了房地產市場的一個缺陷，對整個房地產市場的發育和完善有重要意義。它的頒布從根本上解決了物業管理法制建設滯后、相關主體之間的法律責任不清的問題，對規范物業管理活動，維護業主和物業管理企業的合法權益，起到關鍵作用，當然也同時為人民法院正確審理這類案件，準確確定各方的責任提供了法律依據。雖然目前法院受理的物業管理糾紛案件數量比較少，但隨著商品房出售數量的增加，物業管理糾紛會逐漸增加，人民法院應通過審理這類案件，讓當事人了解，學習條例的規定，用條例來確定各方的權利和義務，減少不必要的糾紛。
四、立法及司法上的完善
大量房地產糾紛訴訟到法院，表明目前我們的房地產市場離法治化、規范化的目標還存在一定距離，現行的房地產法律制度不完善且具有滯后性，其本身還存在諸多亟待解決的問題。立法及司法上應從以下幾點來完善。
（一）抓緊制訂、實施一系列法規、規章，修改、完善與市場經濟發展不相適應的法規
衣、食、住、行是老百姓的基本生活要求，“住”的問題如果解決不好，將對社會穩定造成嚴重的潛在隱患，將會對老百姓的根本利益造成侵害。本人以為，在城市房屋拆遷安置中，要么政府進行征用，給居民以合理的補償，然后再向開發商轉讓，使開發商和被拆遷人隔離，減少開發商與居民的沖突，不再讓人們感覺政府總是為了保護開發商的利益而對他們采取著各種強制措施，以致造成對政府的不滿；要么就是開發商直接與居民在拆遷中以平等的民事主體身份，通過民事法律關系調整，政府的行政行為要退后。另外，必須對公益事業和商業開發加以區分，對公益事業要有明確的規定，公益性只能為公眾利益，不具有任何營利性質，要堅決杜絕借公益事業的名義征地，進行商業開發的行為。對公益事業的拆遷可以賦予行政機關行政裁決和強制執行權，但對房屋拆遷補償費和安置費要規定最低限額標準，未達到最低規定限額時，被拆遷人可以不予搬遷。這樣硬性規定，可以依法保障被拆遷人的權益。尤其是要加強對被拆遷房屋的市場價格評估規則的完善，政府不應對評估進行保護性規定，限低不限高，使評估既體現市場規律，又體現政府保護，只有讓市場規律參與調節，才能保證拆遷評估的客觀、公正。而對于有法不依的行為應加大處罰力度，對于行政機關不履行職責，或是履行職責不當者，群眾可以通過行政訴訟得到救濟。
（二）準確界定政府在房地產市場發展中的職責，對房地產市場的宏觀調控責任，規范房地產市場主體行為的監管責任
城建部門要加強對房地產企業的前期開發和銷售工作的監管，房地產開發中的許多行為都必須經過城建部門的許可，因此，城建部門要及時履行監管義務。另一方面，對于現在政府采取的公檢法聯合強制措施的合法性和正當性問題，應有明確的限制性規定，這種手段很大程度上影響了政府在百姓心目中的形象和公正性。
（三）公房、集資房、房改房、經濟適用房買賣交易的辦法，交易合同的效力，糾紛的解決應盡快出臺統一性的規定或是司法解釋
本人以為，住房改革制度最終的方向是把住房全部推向市場，當前的種種限制是考慮了這些住房中所具有的社會保障、福利性質，以及國有土地的土地出讓金問題，但開放搞活住房二級市場，促進房屋市場的發展是市場發展的趨勢。國務院23號文件已要求穩步開放已購公有住房交易市場，并規定了準開、準入制度；財政部、國土資源部、建設部也下發了關于《已購公有住房和經濟適用住房上市出售土地出讓金和收益分配管理的若干規定》的通知。因此盡快取消集資房、房改房、經濟適用房上市交易的各種限制，在房屋所有人與買受人承擔了相應的土地出讓金或是雙方對出讓的收益進行合理的分配，就應該允許自由買賣，努力提高住房的使用效率，改善居民居住條件。
總之，房地產制度是一項直接涉及到千家萬戶切身利益的重要法律制度，它對房地產市場持續健康發展，對改善人民群眾居住質量，促進消費，擴大社會就業具有重要作用。我國的房產行業尚未成熟，由此引發的房產糾紛也就成為了當前房產行業的熱點，而減少和妥善解決房地產糾紛，使房地產業能夠健康有序的發展，關鍵還在于治本，在于完善法律法規，以引導各方當事人依法行事。怎樣以一部規范、完整、準確的法律來對房產糾紛問題進行合理約束，是我們所共同期待的。
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