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建行城內支行與遼寧興隆大家庭 房屋租賃合同糾紛一案
[2006]沈民（2）房初字第174號
原告：中國建設銀行股份有限公司沈陽城內支行（以下簡稱建行城內支行）,住址沈陽市沈河區市府大路261號。
負責人：馮凡，該行行長。
委托代理人：高軍，男，1963年7月23日出生，漢族，該行辦公室主任，住址沈陽市鐵西區滑翔路公務員小區11號251室。
委托代理人：劉東亞，遼寧同澤律師事務所律師。
被告：遼寧興隆大家庭商業（沈陽）有限公司（以下簡稱遼寧興隆大家庭），住址沈陽市沈河區中街路沈陽興隆大家庭商業廣場。
法定代表人：李維龍，該公司董事長。
委托代理人：焦然，男，1964年9月22日出生，滿族，沈陽興隆大家庭商業有限公司副總裁，住址沈陽市皇姑區武功山路8號。
委托代理人：董禎祥，男，1958年6月18日出生，漢族，該公司法律事務部負責人，住址沈陽市鐵西區肇工街贊新小區462號。
原告建行城內支行訴被告遼寧興隆大家庭 房屋租賃合同糾紛一案，本院于2006年8月30日受理后,依法由審判員董菁擔任審判長并主審,審判員馬巖,代理審判員李方晨組成合議庭,于2006年11月7日、2007年3月22日二次開庭，公開進行了審理，原告建行城內支行的委托代理人高軍、劉東亞，被告遼寧興隆大家庭的委托代理人焦然、董禎祥到庭參加訴訟。本案現已審理終結。
原告建行城內支行訴稱，2001年10月，原、被告雙方簽訂《房屋租賃合同》一份。合同約定：原告將位于沈陽市沈河區中街路115號的房屋（建筑面積1，312平方米）出租給被告使用，租期五年（2001年10月1日至2006年10月1日），租金571.6元/每平方米，年租金75萬元人民幣。合同簽訂后，原告如約將房屋交付給被告，被告于2001-2003年先后給付租金75萬元。2003年4月1日，經與被告協商，經被告同意，我行因建網點需要，收回其中租給被告房屋374.19平方米，租給被告的房屋由1，312平方米變為937.81平方米，每平方米租金不變，年租金為536，090元。原告多次找被告催要租金，被告于2004-2005年先后給付原告租金20萬元。原告多次找被告催要所欠租金，被告卻總以資金緊張為由，不予支付。鑒于被告缺乏誠信，拖欠租金，為維護原告的合法權益，特向法院提起訴訟，請求法院判令，1、解除雙方于2001年10月所簽訂的《房屋租賃合同》；2、被告給付租賃期間所欠租金2，051，315元及罰金（截止2006年10月1日租賃合同期限屆滿）；3、被告承擔本案的全部訴訟費用。
被告辨稱，原、被告雙方所簽訂的租賃協議書真實有效，被告也實際租賃并使用原告的房屋，后因原告原因已將租賃的房屋一部分收回自用，故原、被告雙方已經解除了租賃合同，不同意按原告向法院提起訴訟的數額向原告支付租金。
本院經審理查明，2001年10月，原、被告雙方簽訂了房屋租賃合同一份，雙方約定：原告自愿將坐落于沈陽市沈河區中街路115號的房屋，建筑面積為1，312平方米的營業用房出租給被告及其關聯企業使用；租賃用途為辦公及商業用房；房屋年租金為人民幣75萬元。承租期限5年，期限自2001年10月1日至2006年10月1日止。房屋租金交納方式，每半年結算一次，即每年9月、3月的30日交付下半年租金，乙方逾期交付房屋租金，每逾期1日，按租賃總額的銀行同期銀行貸款利息向被告加收違約金。逾期15日，即為被告不履行本合同，原告有權終止合同，因此造成的一切損失由被告承擔。合同簽訂后， 原告將房屋交付給被告使用。 2003年4月1日，原、被告經協商，原告將租給被告的房屋收回其中的374.19平方米自用，其余937.81平方米房屋仍由被告繼續租用，每平方米租金不變，年租金為536，095元，月租金為44，675元，日租金為122.4元，期間被告仍繼續向原告交付房屋租金。被告自2001年10月1日起至2003年4月1日止，按原來每年租金75萬元租金標準，被告應向原告交付租金112.5萬元；自2003年4月2日起至合同期限屆滿2006年10月1日止，按每年租金536，095元計算，被告應向原告支付期間租金 187.6315元。被告自使用房屋后，于2001年12月31日向原告交付租金12萬元，2002年9月29日向原告支付租金15.5萬元，2002年11月6日支付租金20萬元，2003年1月支付租金17.5萬元，2003年3月24日支付租金10萬元，被告于2004年1月19日向原告支付租金10萬元，2005年8月23日支付租金10萬元，計95萬元。至2006年10月1日租賃合同屆滿，被告尚欠原告租金2，051，315元。按雙方簽訂的逾期交付租金違約金的規定，被告從簽訂合同后即違約，沒有按照規定的期限交納租金，應按照應支付的租金總額承擔違約責任。現原、被告雙方所簽訂的租賃期限已經屆滿，原告所有的937.81平方米的房屋仍由被告管理使用，被告并未將房屋交付給原告。
上述事實，有房屋租賃合同、房屋的所有權證、裝修合同、進帳單、被告遼寧興隆大家庭的工商檔案材料及機讀檔案卡片、沈陽興隆大家庭工商檔案材料、送達回證、詢問筆錄、庭審筆錄等證據，經庭審質證、認證，本院予以確認，在卷證明。
本院認為，租賃合同是出租人將租賃物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。原告與被告所簽訂的房屋租賃合同，是當事人雙方真實意思表示，并不違背我國法律、法規的禁止性規定，應為合法有效合同。在合同中約定了雙方當事人的權利義務關系，雙方均應恪守、履行。在租賃合同實際履行中，原告征得被告的同意，收回其中的374，19平方米房屋自用，改變了租賃物房屋的面積和租金標準，屬于雙方當事人自愿變更原合同內容的行為，亦應為合法有效的行為。雙方在租賃合同中規定的租賃期限為五年，即從2001年10月1日至2006年10月1日，現已過雙方約定的租賃期限，故原告起訴要求解除原被告雙方的租賃合同的訴請，本院予以支持；被告應將房屋騰空返還原告管理使用。被告自簽訂租賃合同后，實際使用了原告的房屋，即尚欠原告租金構成違約，引起糾紛應負主要責任。在合同中所約定的違約金部分，約定為每逾期1日，按租賃總額的銀行同期銀行貸款利息向乙方加收違約金。故被告應按所欠租金總額向原告支付違約金。綜上，依據《中華人民共和國合同法》第四十四條、第二百一十二條、第二百三十二條之規定，判決如下：
一、解除原告中國建設銀行股份有限公司沈陽城內支行與被告遼寧興隆大家庭商業（沈陽）有限公司簽訂的《房屋租賃合同》，被告于本判決生效之日起30日內將房屋騰空返還給原告；
二、被告遼寧興隆大家庭商業（沈陽）有限公司所欠租金
2，051，315元，于本判決生效后30日內向原告支付；
三、被告遼寧興隆大家庭按尚欠原告租金的總額，按同期銀行貸款利率向原告中國建設銀行股份有限公司沈陽城內支行支付相應違約金，自原告于2006年8月30日起訴至本院起至實際給付之日止；
四、駁回原、被告雙方其他訴訟請求；
案件受理費19，820元由被告負擔。
如不服本判決，可在判決書送達之日起十五日內，向本院提交上訴狀，并按對方當事人的人數提出副本，上訴于遼寧省高級人民法院。
審 判 長 董 菁
審 判 員 馬 巖
代理審判員 李 方 晨
二0 0七年四月十一日
書 記 員 高 書 林
本案判決所依據的相關法律
《中華人民共和國合同法》第四十四條規定，依法成立的合同，自成立時生效。法律、行政法規規定應當辦理批準、登記等手續生效的，依照其規定。
《中華人民共和國合同法》第二百一十二條規定，租賃合同是出租人將租賃物交付承租人使用、收益、承租人支付租金的合同。
《中華人民共和國合同法》第二百三十二條規定，當事人對租賃期限沒有約定或者約定不明確，依照本法第六十一條的規定仍不能確定的，視為不定期租賃。當事人可以隨時解除合同，但出租人解除合同應當在合理期限之前通知承租人。
來源：沈陽市中級人民法院
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