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A租賃公司與B貿易公司、C集團公司、D房地產公司、陳XX先生合作建房糾紛一案
【案情】
原告：A租賃公司 被告：B貿易公司
被告：C集團公司
被告：D房地產公司
被告：陳XX先生
1994年4月2日，A租賃公司 與B貿易公司就合作建設"XX廣場"商品房合同書，合同約定由A租賃公司提供現有用地藍線圖，負責辦理項目原合作方變更手續，為主辦理小區紅線圖手續；負責建設場地的"三通一平"工作，并承擔費用；協調處理建設場地拆遷工作，并承擔費用；參與項目的籌建工作；承擔所分得樓宇部分之產權登記費用、稅賦等A租賃公司權益內的費用；與B貿易公司共同承擔項目完成后的物業管理。B貿易公司為主策劃籌建本項目，主持籌建處工作；承擔本項目除A租賃公司承擔費用外的一切費用，包括：籌備費用、籌備處經費、基建程序辦理中應繳納政府的各項費用、地價、建設費用、項目保險、銷售費用等；負責本項目的勘探、設計、施工、質量和進度管理，并在其中考慮A租賃公司的意見；及時足額籌措投入資金，加強財務管理，保證本項目在取得紅線圖后三年內完成等。分成比例約定，（1）以建筑面積分成；（2）A租賃公司分成暫按綜合樓全部、商住樓部分順序，商住樓部分方向、層次按比例合理搭配，以縱向分配和方便管理為分配原則。具體方案待總平及設計方案做出后，由董事會討論決定。其中：綜合樓為砼框架結構，中高檔裝修，底層高度不低于4.5米。（3）分成比例：由于設計方案尚未獲批，容積率無法確定，本著兼顧雙方利益的原則，雙方視容積率取得的情況，就分成比例作了約定等。1994年6月28日，"XX廣場"取得廈門市廈禾路舊城改造指揮部立項批復。同年10月9日，廈門市人民政府以廈府（1994）地395號批復同意A與B貿易公司合作興建"XX廣場"。而后，雙方取得了相關建設手續。1995年6月30日，A租賃公司 與B貿易公司簽訂《"XX廣場"商品房項目補充合同書》，雙方就分房條款協商如下：一、總建筑面積482848平方米，A租賃公司分25，計12071.2平方米。其余為B貿易公司所有。1、商場第四層面積3543平方米，2、公寓第五、七層、八、九層和十層的一半共4424.20平方米。3、寫字樓第五、六、七、二十層和八層的一半共4104平方米。扣除A租賃公司所分建筑面積的1即120.71平方米，提供給政府使用，實際寫字樓面積為3983.29平方米。二、公用面積分攤按施工圖計算，A租賃公司占25的公用面積，其面積從A租賃公司 分攤的寫字樓面積中扣除。上述計算的各層面積如有變化時，單元面積減少，A租賃公司不調整；單元面積增加，按總面積12071.2元不變的原則減少樓層。三、A租賃公司所得的面積12071.2平方米為分房最終面積。四、A租賃公司分得地下室車輛位置共41位，即地下一層1-5號5個車位，二層24-59號36個車位。五、在售樓過程中，A租賃公司所銷售發生的應征稅額仍由A租賃公司負責。1999年7月30日，C集團公司向A租賃公司承諾：XX 廣場的商場第四層整層、公寓第五、六層整層、車位41個歸A租賃公司。B貿易公司承諾在1999年9月29日之前，將上述物業到廈門市房管部門辦理登記，如有違約，將由C集團公司承擔一切責任。承擔保證責任的方式為連帶保證，期限至B貿易公司或保證方履行上述承諾完畢。B貿易公司、C集團公司在該承諾書上簽名蓋章。同年11月22日，A租賃公司B貿易公司簽訂《廈門"XX廣場"房產交割協議書》，雙方對"XX廣場"房產分割數量、交割時間與步驟等作了進一步的約定。C集團公司、陳XX先生作為B貿易公司的擔保單位及個人在交割協議書上簽名蓋章。2000年2月17日，D房地產公司向A租賃公司出具擔保書，愿為B貿易公司履行"XX廣場"房產分割給A租賃公司所有的義務承擔連帶擔保責任。如B貿易公司違約，D房地產公司自愿承擔連帶賠償的保證責任，保證期限三年。2000年7月24日，廈門市某某國有資產投資有限公司、A租賃公司、B貿易公司簽訂一份《確認書》，內容：原A租賃公司 系廈門市某某國有資產投資有限公司下屬企業，1994年原A租賃公司與B貿易公司合作開發"XX廣場"項目，合作形式為以合同方式合作，雙方分房。1998年，原A租賃公司 進行股份合作制改制，廈門市某某國有資產投資有限公司剝離收回國有資產，原A租賃公司 就分得的"XX廣場"房產，一部分最終歸廈門市某某國有資產投資有限公司所有：另一部分歸A租賃公司所有，即：寫字樓第二十層整層、第八層的一半、商場第四層，公寓第五層C、D、E、F、G單元及第六層整層共12套房產。廈門市某某國有資產投資有限公司、A租賃公司 、B貿易公司在該確認書上簽名蓋章。因B貿易公司未能履行上述承諾，A租賃公司遂提起訴訟。本案原告委托福建重宇合眾律師事務所律師作為其的訴訟代理人。
本案在審理過程中，經廈門市中級人民法院主持調解，雙方當事人自愿達成如下協議：
一、B貿易公司應將具備交付使用條件的下列廈門"XX廣場"商品房（每層面積以房管部門最終丈量面積為準），B貿易公司按下列時間履行義務：
1、 B貿易公司應于2001年1月20日之前，將"XX廣場"住宅第五層中的C、D、E、F、G單元及第六層整層共12套房產，面積1747平方米（計人民幣4892440元）交付給A租賃公司，并完備權屬登記申辦手續。若未能按期履行，則在逾期之日起三日內支付等額現金，即人民幣4892440給A租賃公司 ；
2、 B貿易公司應于2001年1月20日之前，將"XX廣場"寫字樓第二十層整層，面積1002.7平方米（計人民幣4010800元），寫字樓第八層的一半，即A、B、D三單元，面積501.35平方米（計人民幣2005400元），交付給A租賃公司 ，并完備權屬登記申辦手續。若未按期履行，則在逾期之日起三日內支付等額現金，即人民幣6016200元給A租賃公司。
3、 B貿易公司應于2001年1月20日將"XX廣場"四樓商場面積4478平方米（計人民幣13434000元）交付給A租賃公司 ，并完備權屬登記申辦手續。若未能按期履行，則在逾期之日起三日內支付等額現金，即人民幣13434000元給A租賃公司 。
二、如B貿易公司出現一項違約，則B貿易公司應賠償A租賃公司損失，損失計算方法從2000年10月30日起計到B貿易公司實際履行全部義務之日，每日按人民幣20000元計算。
三、B貿易公司在本調解書生效后七日內支付給A租賃公司 人民幣500000元作為履約保證金，B貿易公司如約履行上述條款義務完畢，A租賃公司則同時返還此履約保證金，如有任何一項違約則作為一項違約金，賠償A租賃公司 。
四、B貿易公司、C集團公司、D房地產公司、陳XX先生同意由法院查封B貿易公司和C集團公司、D房地產公司在"XX廣場"未售、未抵押的房產，價值以訴訟標的為限，以確保本調解書的履行。
五、C集團公司、D房地產公司、陳XX先生為B貿易公司上述條款之義務承擔連帶的責任。
六、上述各條款任何一項，如B貿易公司違約，A租賃公司均可立即追究B貿易公司、C集團公司、D房地產公司、陳XX先生全部責任。
【評析】
房地產合作開發糾紛,一般來說,標的大、周期長、政策性強，案情復雜，本案就是這樣。政策性的合作開發，還夾雜著國企改制，該案糾紛發生期間又是廈門"4.20"大案在廈門查處期間。整個案件的處理，關系著數千萬的國有資產、眾多國企改制職工的前途及已投入改制入股的血汗錢。本所程章毅律師本著勤勉敬業的精神，從99年下半年起，歷時兩年的時間，通過無數次與各方的談判，文件的起草，促成了一系列合同、協議、結算書、交割書、確認書、擔保書的訂立。理順了各方的關系，促成了矛盾的解決。其中對行業運作的熟悉、談判的策略的運作、非訟文件的技巧，以及最終和解解決，可稱是經典之作。
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