| |
|
|
公告信息 |
|
|
|
|
|
|
| 最新動態 |
|
最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋
（２００３年３月２４日最高人民法院審判委員會第１２６７次會議通過）
法釋[２００３]７號
中華人民共和國最高人民法院公告
《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》已于２００３年３月２４日由最高人民法院審判委員會第１２６７次會議通過。現予公布，自２００３年６月１日起施行。
二○○三年四月二十八日
為正確、及時審理商品房買賣合同糾紛案件，根據《中華人民共和國民法通則》、《中華人民共和國合同法》、《中華人民共和國城市房地產管理法》、《中華人民共和國擔保法》等相關法律，結合民事審判實踐，制定本解釋。
第一條 本解釋所稱的商品房買賣合同，是指房地產開發企業（以下統稱為出賣人）將尚未建成或者已竣工的房屋向社會銷售并轉移房屋所有權于買受人，買受人支付價款的合同。
第二條 出賣人未取得商品房預售許可證明，與買受人訂立的商品房預售合同，應當認定無效，但是在起訴前取得商品房預售許可證明的，可以認定有效。
第三條 商品房的銷售廣告和宣傳資料為要約邀請，但是出賣人就商品房開發規劃范圍內的房屋及相關設施所作的說明和允諾具體確定，并對商品房買賣合同的訂立以及房屋價格的確定有重大影響的，應當視為要約。該說明和允諾即使未載入商品房買賣合同，亦應當視為合同內容，當事人違反的，應當承擔違約責任。
第四條 出賣人通過認購、訂購、預訂等方式向買受人收受定金作為訂立商品房買賣合同擔保的，如果因當事人一方原因未能訂立商品房買賣合同，應當按照法律關于定金的規定處理；因不可歸責于當事人雙方的事由，導致商品房買賣合同未能訂立的，出賣人應當將定金返還買受人。
第五條 商品房的認購、訂購、預訂等協議具備《商品房銷售管理辦法》第十六條規定的商品房買賣合同的主要內容，并且出賣人已經按照約定收受購房款的，該協議應當認定為商品房買賣合同。
第六條 當事人以商品房預售合同未按照法律、行政法規規定辦理登記備案手續為由，請求確認合同無效的，不予支持。
當事人約定以辦理登記備案手續為商品房預售合同生效條件的，從其約定，但當事人一方已經履行主要義務，對方接受的除外。
第七條 拆遷人與被拆遷人按照所有權調換形式訂立拆遷補償安置協議，明確約定拆遷人以位置、用途特定的房屋對被拆遷人予以補償安置，如果拆遷人將該補償安置房屋另行出賣給第三人，被拆遷人請求優先取得補償安置房屋的，應予支持。
被拆遷人請求解除拆遷補償安置協議的，按照本解釋第八條的規定處理。
第八條 具有下列情形之一，導致商品房買賣合同目的不能實現的，無法取得房屋的買受人可以請求解除合同、返還已付購房款及利息、賠償損失，并可以請求出賣人承擔不超過已付購房款一倍的賠償責任：
（一）商品房買賣合同訂立后，出賣人未告知買受人又將該房屋抵押給第三人；
（二）商品房買賣合同訂立后，出賣人又將該房屋出賣給第三人。
第九條 出賣人訂立商品房買賣合同時，具有下列情形之一，導致合同無效或者被撤銷、解除的，買受人可以請求返還已付購房款及利息、賠償損失，并可以請求出賣人承擔不超過已付購房款一倍的賠償責任：
（一）故意隱瞞沒有取得商品房預售許可證明的事實或者提供虛假商品房預售許可證明；
（二）故意隱瞞所售房屋已經抵押的事實；
（三）故意隱瞞所售房屋已經出賣給第三人或者為拆遷補償安置房屋的事實。
第十條 買受人以出賣人與第三人惡意串通，另行訂立商品房買賣合同并將房屋交付使用，導致其無法取得房屋為由，請求確認出賣人與第三人訂立的商品房買賣合同無效的，應予支持。
第十一條 對房屋的轉移占有，視為房屋的交付使用，但當事人另有約定的除外。
房屋毀損、滅失的風險，在交付使用前由出賣人承擔，交付使用后由買受人承擔；買受人接到出賣人的書面交房通知，無正當理由拒絕接收的，房屋毀損、滅失的風險自書面交房通知確定的交付使用之日起由買受人承擔，但法律另有規定或者當事人另有約定的除外。
第十二條 因房屋主體結構質量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主體結構質量經核驗確屬不合格，買受人請求解除合同和賠償損失的，應予支持。
第十三條 因房屋質量問題嚴重影響正常居住使用，買受人請求解除合同和賠償損失的，應予支持。
交付使用的房屋存在質量問題，在保修期內，出賣人應當承擔修復責任；出賣人拒絕修復或者在合理期限內拖延修復的，買受人可以自行或者委托他人修復。修復費用及修復期間造成的其他損失由出賣人承擔。
第十四條 出賣人交付使用的房屋套內建筑面積或者建筑面積與商品房買賣合同約定面積不符，合同有約定的，按照約定處理；合同沒有約定或者約定不明確的，按照以下原則處理：
（一）面積誤差比絕對值在３％以內（含３％），按照合同約定的價格據實結算，買受人請求解除合同的，不予支持；
（二）面積誤差比絕對值超出３％，買受人請求解除合同、返還已付購房款及利息的，應予支持。買受人同意繼續履行合同，房屋實際面積大于合同約定面積的，面積誤差比在３％以內（含３％）部分的房價款由買受人按照約定的價格補足，面積誤差比超出３％部分的房價款由出賣人承擔，所有權歸買受人；房屋實際面積小于合同約定面積的，面積誤差比在３％以內（含３％）部分的房價款及利息由出賣人返還買受人，面積誤差比超過３％部分的房價款由出賣人雙倍返還買受人。
第十五條 根據《合同法》第九十四條的規定，出賣人遲延交付房屋或者買受人遲延支付購房款，經催告后在三個月的合理期限內仍未履行，當事人一方請求解除合同的，應予支持，但當事人另有約定的除外。
法律沒有規定或者當事人沒有約定，經對方當事人催告后，解除權行使的合理期限為三個月。對方當事人沒有催告的，解除權應當在解除權發生之日起一年內行使；逾期不行使的，解除權消滅。
第十六條 當事人以約定的違約金過高為由請求減少的，應當以違約金超過造成的損失３０％為標準適當減少；當事人以約定的違約金低于造成的損失為由請求增加的，應當以違約造成的損失確定違約金數額。
第十七條 商品房買賣合同沒有約定違約金數額或者損失賠償額計算方法，違約金數額或者損失賠償額可以參照以下標準確定：
逾期付款的，按照未付購房款總額，參照中國人民銀行規定的金融機構計收逾期貸款利息的標準計算。
逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期間有關主管部門公布或者有資格的房地產評估機構評定的同地段同類房屋租金標準確定。
第十八條 由于出賣人的原因，買受人在下列期限屆滿未能取得房屋權屬證書的，除當事人有特殊約定外，出賣人應當承擔違約責任：
（一）商品房買賣合同約定的辦理房屋所有權登記的期限；
（二）商品房買賣合同的標的物為尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起９０日；
（三）商品房買賣合同的標的物為已竣工房屋的，自合同訂立之日起９０日。
合同沒有約定違約金或者損失數額難以確定的，可以按照已付購房款總額，參照中國人民銀行規定的金融機構計收逾期貸款利息的標準計算。
第十九條 商品房買賣合同約定或者《城市房地產開發經營管理條例》第三十三條規定的辦理房屋所有權登記的期限屆滿后超過一年，由于出賣人的原因，導致買受人無法辦理房屋所有權登記，買受人請求解除合同和賠償損失的，應予支持。
第二十條 出賣人與包銷人訂立商品房包銷合同，約定出賣人將其開發建設的房屋交由包銷人以出賣人的名義銷售的，包銷期滿未銷售的房屋，由包銷人按照合同約定的包銷價格購買，但當事人另有約定的除外。
第二十一條 出賣人自行銷售已經約定由包銷人包銷的房屋，包銷人請求出賣人賠償損失的，應予支持，但當事人另有約定的除外。
第二十二條 對于買受人因商品房買賣合同與出賣人發生的糾紛，人民法院應當通知包銷人參加訴訟；出賣人、包銷人和買受人對各自的權利義務有明確約定的，按照約定的內容確定各方的訴訟地位。
第二十三條 商品房買賣合同約定，買受人以擔保貸款方式付款、因當事人一方原因未能訂立商品房擔保貸款合同并導致商品房買賣合同不能繼續履行的，對方當事人可以請求解除合同和賠償損失。因不可歸責于當事人雙方的事由未能訂立商品房擔保貸款合同并導致商品房買賣合同不能繼續履行的，當事人可以請求解除合同，出賣人應當將收受的購房款本金及其利息或者定金返還買受人。
第二十四條 因商品房買賣合同被確認無效或者被撤銷、解除，致使商品房擔保貸款合同的目的無法實現，當事人請求解除商品房擔保貸款合同的，應予支持。
第二十五條 以擔保貸款為付款方式的商品房買賣合同的當事人一方請求確認商品房買賣合同無效或者撤銷、解除合同的，如果擔保權人作為有獨立請求權第三人提出訴訟請求，應當與商品房擔保貸款合同糾紛合并審理；未提出訴訟請求的，僅處理商品房買賣合同糾紛。擔保權人就商品房擔保貸款合同糾紛另行起訴的，可以與商品房買賣合同糾紛合并審理。
商品房買賣合同被確認無效或者被撤銷、解除后，商品房擔保貸款合同也被解除的、出賣人應當將收受的購房貸款和購房款的本金及利息分別返還擔保權人和買受人。
第二十六條 買受人未按照商品房擔保貸款合同的約定償還貸款，亦未與擔保權人辦理商品房抵押登記手續，擔保權人起訴買受人，請求處分商品房買賣合同項下買受人合同權利的，應當通知出賣人參加訴訟；擔保權人同時起訴出賣人時，如果出賣人為商品房擔保貸款合同提供保證的，應當列為共同被告。
第二十七條 買受人未按照商品房擔保貸款合同的約定償還貸款，但是已經取得房屋權屬證書并與擔保權人辦理了商品房抵押登記手續，抵押權人請求買受人償還貸款或者就抵押的房屋優先受償的，不應當追加出賣人為當事人，但出賣人提供保證的除外。
第二十八條 本解釋自２００３年６月１日起施行。
《中華人民共和國城市房地產管理法》施行后訂立的商品房買賣合同發生的糾紛案件，本解釋公布施行后尚在一審、二審階段的，適用本解釋。
《中華人民共和國城市房地產管理法》施行后訂立的商品房買賣合同發生的糾紛案件，在本解釋公布施行前已經終審，當事人申請再審或者按照審判監督程序決定再審的，不適用本解釋。
《中華人民共和國城市房地產管理法》施行前發生的商品房買賣行為，適用當時的法律、法規和《最高人民法院〈關于審理房地產管理法施行前房地產開發經營案件若干問題的解答〉》。
律師提醒：
怎樣行使保險索賠權利?
索賠權是投保人從事保險活動最基本、最重要的權利，也是保險這一經濟補償制度的最集中體現。當保險事故發生后，投保人或被保險人、受益人應立即通知保險人，即報案。報案可以口頭、書面、電話等多種形式。保險人接到報案以后，一般要派人現場勘查，被保險人應如實介紹情況。在保險事故發生后，被保險人應采取一切可能的合理措施進行施救，以盡量減少損失。這一要求主要適用于財產保險中。當被保險人履行了上述出險通知義務和施救義務后，進入索賠階段。
索賠就是被保險人或受益人正式向保險人提出要求賠款和保險金給付的申請，一般應在保險事故結束，損失后果已經確定后開始。實際上從出險通知起，索賠準備階段已經開始。索賠有時效規定，保險索賠時效主要是消滅時效，是指超過法律所規定的請求權存在的期限時，請求權即因逾越時效而消滅。《保險法》第26條規定財產保險及短期人身險的索賠時效為2年，長期人身險（壽險）的索賠時效為5年。如超過時效不向保險人申請賠償，即作為自愿放棄索賠權利。
被保險人或受益人索賠時要提供完整、真實的索賠單證。《保險法》第22條明確規定，保險事故發生后，依照保險合同請求保險人賠償或者給付保險金時，投保人、被保險人或者受益人應當向保險人提供其所能提供的與確認保險事故的性質、原因、損失程度等有關的證明和資料。“”保險人依照保險合同的約定，認為有關的證明和資料不完整的，應當通知投保人，被保險人或者受益人補充提供有關的證明和資料。“索賠單證包括保險單、出險調查報告、出險證明書、損失鑒定證明等，帳冊、收據、發票、裝箱單、提單等保險標的的原始單據、受損保險財產損失清單和施救整理費用的原始單證等。
保險人在收到被保險人或受益人的索賠要求后，進入理賠程序。首先立案檢驗，審查單證，審核責任，損失核算，然后賠款給付，損余處理。若有第三者責任方，須進行代位追償。《保險法》第23條、第24條、第25條分別規定了保險人理賠的三種情況。即一是正常賠付，保險人立案后，核定屬于保險責任的，在與投保方達成賠付協議后10日內或合同約定的期限內，履行賠付保險金的義務；二是拒賠，若核定不屬于保險責任的，應當向被保險人或者受益人發出拒絕賠償或者拒絕給付保險金通知書；三是預付賠款，保險人立案核定后雖屬于保險責任，但數額不能確定的，應在60天內根據已確定的最低數額先予支付，以后待確定后支付相應的差額。
在正常賠付的情況下，投保人、被保險人或受益人即領取賠款，索賠結束，理賠結案；在拒賠的情況下，保險雙方有可能產生分歧和爭議，投保方可以要求保險人作條款解釋或仲裁機構裁決或訴諸法律，由法院判決解決；在預付賠款的情況下，應協助保險人盡早確定賠款數額，以提高結案效率。
當然，索賠權不可濫用。保險的基本原則之一是最大誠信原則，若違反該原則，均應自負法律后果。《保險法》第27條對索賠權的濫用進行了嚴格規定：“被保險人或者受益人在未發生保險事故的情況下，謊稱發生了保險事故，向保險人提出賠償或者給付保險金的請求的，保險人有權解除保險合同，并不退還保險費”：“故意制造保險事故的，保險人有權解除保險合同，不承擔賠償或者給付保險金的責任”，一般也不退還保險費；保險事故發生后，“以偽造、變造的有關證明、資料或者其他證據，編造虛假的事故原因或者夸大損失程度的，保險人對其虛假的部分不承擔賠償或者給付保險金的責任”；若有前三款所列行為之一，致使保險人支付保險金或者支出費用的，應當退回或者賠償。此外在該法“法律責任”一章第131條又規定了投保人、被保險人或者受益人進行保險欺詐犯罪的刑事責任。在與《保險法》配套的全國人大常委會頒布的《關于懲治破壞金融秩序犯罪的決定》的第16條中，明確規定了保險詐騙罪的刑罰，即可處拘役、五年以下徒刑、五年以上十年以下徒刑、十年以上徒刑等主刑，相應并處一萬元以上十萬元以下罰金，二萬元以上二十萬元以下罰金，沒收財產等附加刑。
“捉奸”證據能否支持離婚損害賠償請求
2003-12-03 09:24:48
“捉奸”證據能否支持離婚損害賠償請求
作者：蘭平 發布時間：2003-11-27 10:49:29
基本案情
易薇（女）與王林（男）的夫妻關系不睦，時常發生糾紛，易薇懷疑其夫王林有外遇，2002年10月18日，易薇發現王林與張靜（女）行為不軌，便于深夜12時許，約集其父親、兄弟多人，強行闖入張靜家中，發現王、張二人正在床上睡起，雙方于是發生沖突、打斗。糾紛中，易薇家人將王、張二人打傷后，當即報告了“110”。110干警趕到現場后，將受傷的眾人疏散，糾紛得以平息。事后，易薇向法院起訴與王林離婚，并舉出當晚將王張二人捉奸在床的證據，要求王林賠償其精神損害費1萬元。審理中對易薇主張的精神損害賠償金10000元是否予以支持，產生不同意見。
分歧意見
第一種意見認為，對易薇的精神損害賠償請求應予支持。從《婚姻法》的立法精神和婚姻道德來看，我國實行一夫一妻制，法律要求“夫妻應當互相忠實”，對婚外性行為持否定態度，且在實踐中，婚外性行為往往是導致夫妻感情破裂的重要因素，夫妻一方婚外性行為對另一方的情感傷害也是顯而易見的，必然會造成另一方的精神痛苦，有的甚至導致自殺。而我國《婚姻法》修正案只是針對“包二奶”的社會現實予以規范，要求婚外性行為必須持續、穩定地達到同居程度，法律方可規范，才能賦予無過錯方的離婚過錯賠償請求權。這不完全符合我國《婚姻法》的立法精神和我國婚姻道德。在離婚案件中，一方能夠舉證證明另一方與他人有不正當關系已經很不容易，何談舉出“與婚外異性不以夫妻名義，持續、穩定地共同居住”的證據。只有將“婚外性行為”（包括婚外“同性戀”）作為離婚過錯賠償的情形之一，這樣，既可以將各種導致婚姻破裂的婚外行為概括其中，且更加方便當事人主張權利和進行舉證，也更加合乎《婚姻法》立法精神和我國婚姻家庭道德規范，更好地維護社會穩定，這是很有現實意義的。
第二種意見認為，對易薇的精神損害賠償請求不予支持。我國《婚姻法》第四十六條規定，有配偶者與他人同居導致離婚的，無過錯方有權請求損害賠償。《婚姻法》解釋第二條明確規定了“有配偶者與他人同居”的情形：即有配偶者與婚外異性不以夫妻名義，持續、穩定地共同居住，也就是說，不包括偶爾的、隱蔽的婚外性行為。因本案不符合法律規定，所以易薇的請求不能得到支持。
評析
《婚姻法》第四十六條規定， 有下列情形之一，導致離婚的，無過錯方有權請求損害賠償：（一）重婚的；（二）有配偶者與他人同居的；（三）實施家庭暴力的；（四）虐待、遺棄家庭成員的。本案主要涉及對其中的 “有配偶者與他人同居”的理解。“有配偶者與他人同居”與重婚的最大區別就在于是否以夫妻名義共同生活。如果雙方以夫妻名義共同生活，則屬于重婚，那是刑法調整的范圍；反之則是“有配偶者與他人同居”，以上是立法的本意。《婚姻法》第四十六條關于“有配偶者與他人同居”的適用必須符合以下四個要件：
第一，配偶一方實施了法定的違法行為。即有配偶一方行使了婚姻法所禁止的破壞雙方婚姻家庭關系的行為——與他人同居。即，指有配偶者與婚外異性，不以夫妻名義，持續、穩定地共同居住。
第二，違法行為導致了損害后果。即有配偶一方和第三者破壞婚姻家庭關系的違法行為給相對一方造成了既成的財產和人身、精神損害事實。
第三，違法行為與損害后果之間存在因果關系。即過錯方的行為與受害方的利益損害有事實間的因果關系。而且由于這種違法行為發生在離婚案件中，所以，此違法行為與夫妻感情破裂間也具有因果關系，是導致婚姻破裂的原因。
第四，實施違法行為的配偶一方必須具有主觀過錯，而配偶另一方沒有過錯。而且要求實施違法行為的配偶必須出于故意。
從立法本意來看，“有配偶者與他人同居”主要是指“包二奶”、“包二爺”等非法同居情況，而禁止有配偶者與他人同居的目的是反對破壞一夫一妻制的行為，倡導良好的社會風尚。從近年的審判實踐來看，能夠認定重婚犯罪的情況不多。有配偶者很難再公開與他人領取結婚證，而以夫妻名義同居又很難認定，有的甚至生了孩子也不以夫妻名義相稱，換句話說，當事人也不會蠢到明知要判刑還要等到判刑。但如果對“包二奶”、“包二爺”等非法同居的現象放縱不管，勢必導致婚姻家庭關系的不穩定，也不利于保護無過錯方的權益。所以，對有“配偶者與他人同居”導致離婚的，讓過錯方付出一定的經濟代價，那其實是對這種行為進行一定的懲罰，也算是對無過錯方的一種撫慰。新修改的《婚姻法》頒布實施以后，一些當事人對《婚姻法》第四十六條規定的損害賠償在理解中存在誤區。有些人為了離婚時能得到賠償，千方百計去“捉奸”，盡力搜集配偶通奸的證據（有不少受害者還弄巧成拙，吃了侵犯隱私權的官司），其實“捉奸”獲得的證據與《婚姻法》第四十六條的規定沒有必然聯系。法律的著眼點是反對破壞一夫一妻制的行為，即有配偶者與婚外異性共同居住，一起生活的行為；至于共同居住期間是否發生性行為，并不是本條法律所關注的，只要有配偶一方與他人同居的事實構成，即使沒有發生性行為，另一方作為無過錯方都有權要求損害賠償。相反的，即便配偶一方與他人有通奸的性行為，另一方也有充分的證據予以證明，也不能理解為“同居”，因此，還是不能據此提起損害賠償請求。所以，本案易薇以“捉奸”的事實，損害賠償請求，不符合法律規定，不能予以支持。
（作者單位：四川瀘州納溪法院）
來源：中國法院網
編輯：薛勇秀
進入社區發表評論 關閉
|
|
|
|
