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公告信息 |
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主要論著 |
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房產(chǎn)中介公司的法律地位分析
一、涉及中介公司的房產(chǎn)買賣糾紛的引發(fā)原因
房屋買賣過程通常包括簽訂合同、辦理貸款、產(chǎn)權(quán)過戶等多個(gè)環(huán)節(jié)，涉及房地產(chǎn)、合同、貸款、戶籍管理等多個(gè)領(lǐng)域的法律政策，這些對(duì)于一個(gè)初次買房或賣房的普通百姓來講，會(huì)比較陌生。由于交易環(huán)節(jié)多、涉及法律領(lǐng)范圍廣，房屋買賣具有很強(qiáng)的專業(yè)性和復(fù)雜性，需要相對(duì)專業(yè)的中介公司進(jìn)行操作。同時(shí)，由于買賣雙方的信息不對(duì)稱，房買賣雙方互相尋找對(duì)方的過程，通常是通過中介公司來完成的。因此委托中介公司獲取信息并具體操作已獲得普遍的社會(huì)認(rèn)同，大眾百姓對(duì)房產(chǎn)中介存有一定程度的依賴心理。而中介公司的服務(wù)也為買賣雙方省去了很多辦理手續(xù)所需要花費(fèi)的時(shí)間。可見，中介公司是二手房買賣市場(chǎng)中一個(gè)非常重要的角色
在這種前提下，如果某一個(gè)交易環(huán)節(jié)未銜接好，或者房產(chǎn)中介未能忠實(shí)履行義務(wù)，充分披露信息，甚至違規(guī)操作等均會(huì)引發(fā)糾紛。由于中介公司與買賣雙方各有不同的利益追求，使房產(chǎn)交易活動(dòng)中存在大量的不規(guī)范現(xiàn)象。對(duì)于很多糾紛的發(fā)生，中介公司難辭其咎。
從法院的審理實(shí)踐中可以看出，涉及中介公司的房屋買賣糾紛主要有以下幾類：
1、為追求高額利潤(rùn)，中介公司違規(guī)與買賣雙方簽訂所謂的“出售合同”，隱瞞真實(shí)的房?jī)r(jià)信息，試圖從直接交易中賺取差價(jià)。當(dāng)事人得知實(shí)情后引發(fā)訴訟，要求中介公司予以返還。
2、基于激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，為順利取得中介費(fèi)，一些中介公司急于促成交易，在買賣合同中虛填房?jī)r(jià)，簽訂所謂的“陰陽(yáng)合同”，幫助客戶達(dá)到少繳稅或多貸款的目的，致事后引發(fā)糾紛。
3、因中介公司相關(guān)收費(fèi)違規(guī)或要求收取未約定的費(fèi)用而引發(fā)訴訟。主要表現(xiàn)為超出政府定價(jià)向當(dāng)事人收取中介費(fèi)，以多種名義從當(dāng)事人交納的房款中扣除中介費(fèi)之外的其它費(fèi)用而引發(fā)糾紛。
4、中介公司提供的格式合同中存在相關(guān)“霸王條款”，免除自己的責(zé)任而限制委托人的契約自由，使得部分中介公司未能提供相應(yīng)的居間服務(wù)而依然要求上、下家支付中介費(fèi)從而導(dǎo)致糾紛發(fā)生。
5、房屋存在質(zhì)量或權(quán)力瑕疵，而中介公司未進(jìn)行嚴(yán)格的審查，甚至給一些詐騙分子以可乘之機(jī)，從而引發(fā)糾紛。
分析上述幾種情形的發(fā)生原因，利益驅(qū)動(dòng)自然是最根本的誘因。而從法律層面上分析，中介公司對(duì)自己定位不明確卻是最直接的原因。多數(shù)中介公司都冠以房地產(chǎn)“咨詢”、“經(jīng)紀(jì)”公司的名號(hào)，而經(jīng)營(yíng)范圍則“包羅萬(wàn)象”。這往往使得中介公司的權(quán)利意識(shí)無(wú)限放大，而對(duì)自身的責(zé)任的認(rèn)識(shí)則被弱化。如前所述的情形1，賺取差價(jià)的行為，表明中介公司扮演著一種炒房者的角色，對(duì)于哄抬房?jī)r(jià)、擾亂市場(chǎng)秩序，這些中介起到了推波助瀾的作用。從中介公司的角度來說，它們認(rèn)為自己所從事的是一種行紀(jì)行為，所簽訂的合同所履行的手續(xù)也都按照行紀(jì)的規(guī)定進(jìn)行。實(shí)際上，無(wú)論從法律法規(guī)的相關(guān)規(guī)定還是從房地產(chǎn)登記機(jī)關(guān)的操作程序來看，中介公司都無(wú)法完成以自己的名義購(gòu)買房屋這一行為，而能否以自身名義購(gòu)買所委托的標(biāo)的物恰恰是行紀(jì)合同最明顯的法律特征。中介對(duì)自身的定位不明使得他們采取了一些不合理的做法，帶來了糾紛的大量產(chǎn)生。再如情形4、5，前者是中介過于強(qiáng)烈的要保護(hù)自身的利益而促成霸王條款的出現(xiàn)，后者是中介沒有盡到應(yīng)盡的義務(wù)而給委托人帶來?yè)p失或不必要的麻煩。在筆者看來，中介公司與委托人的關(guān)系中，由于存在著專業(yè)知識(shí)、技能與信息等多方面的不對(duì)稱，在法律上的權(quán)利義務(wù)上也應(yīng)當(dāng)作出不對(duì)稱的安排。中介公司的利益當(dāng)然要得到保護(hù)，一些違背誠(chéng)信原則的房屋買賣雙方跳過中介私下交易的情形也大量存在。只是筆者認(rèn)為，在交易過程中，中介公司應(yīng)當(dāng)承擔(dān)起更多的注意義務(wù)。由于委托了中介公司，一些房屋購(gòu)買者或房屋出售方在房屋買賣過程中的注意義務(wù)就應(yīng)當(dāng)轉(zhuǎn)嫁到中介公司身上去。剩余的兩種情形2和3，都是由于中介公司的違規(guī)操作所引發(fā)的。情形2是中介公司“好心過度”引起的，作為受托人應(yīng)當(dāng)從委托的利益出發(fā)，但這是以不違反法律法規(guī)以及相關(guān)政策的規(guī)定為前提的。作為房地產(chǎn)的專業(yè)機(jī)構(gòu)，在教會(huì)委托人“如何做”某些事情的同時(shí)，也應(yīng)當(dāng)告知委托人“不能做”某些事情。情形3是中介違反了有關(guān)收費(fèi)的相關(guān)規(guī)定引起的，之所以有了規(guī)定還出現(xiàn)這種情況，在于中介公司無(wú)法界定中介服務(wù)的具體內(nèi)涵，有意或無(wú)意將一些事務(wù)劃在收費(fèi)限額所限制的事項(xiàng)之外。從而導(dǎo)致總數(shù)超出收費(fèi)上限。
中介公司的地位不明確導(dǎo)致的權(quán)利義界限不明帶來了很多糾紛，本將通過論述房產(chǎn)中介在房產(chǎn)交易過程中的地位，為其他相關(guān)的法律問題尋求答案。
二、中介公司在房產(chǎn)交易過程中的法律地位
（一）從中介公司所從事的事務(wù)看中介公司的法律地位
實(shí)踐中，中介公司所從事的事務(wù)主要有兩類，一是幫助買賣雙方完成尋找對(duì)方的過程，二是為一方或雙方提供咨詢或代為辦理產(chǎn)證過戶、貸款等等手續(xù)，而這些手續(xù)也是以交易成功為前提的。第一類事務(wù)是中介公司為了促使房屋買賣交易的實(shí)現(xiàn)，為委托人尋找買家或賣家，報(bào)告訂約的機(jī)會(huì)，在買賣雙方有意向進(jìn)行交易時(shí)，中介公司會(huì)作為雙方訂約媒介提供服務(wù)。在這里，中介公司分別從事著報(bào)告居間和媒介居間兩種業(yè)務(wù)。[1]在中介公司與委托人所簽訂的合同中，第一類事務(wù)也是約定的主要內(nèi)容。根據(jù)我國(guó)合同法第四百二十四條規(guī)定，居間合同是居間人向委托人報(bào)告訂立合同的機(jī)會(huì)或者提供訂立合同的媒介服務(wù)，委托人支付報(bào)酬的合同。因此，中介公司在房屋買賣交易中，所扮演的角色是一種典型的居間人的角色，中介合同也是一種的居間合同。而第二類事務(wù)中，也有很多是中介公司提供訂約的媒介服務(wù)，如為買賣雙方提供咨詢并幫助起草買賣合同文本等。只是一些純屬為特定買賣合同一方進(jìn)行的勞務(wù)型事務(wù)不具有居間合同的典型性，即是中介公司不存在，委托人也能獨(dú)立完成，如協(xié)助辦理登記過戶手續(xù)、貸款手續(xù)、戶口遷移手續(xù)等。但這并不影響整個(gè)中介行為的居間性質(zhì)，因?yàn)樗鼈兌际窃谫I賣合同成功簽訂、居間行為完成后進(jìn)行的。
（二）從相關(guān)法律法規(guī)規(guī)定看中介公司的法律地位
對(duì)于房地產(chǎn)中介這個(gè)服務(wù)性行業(yè)，目前僅有《城市房地產(chǎn)管理法》、《城市房地產(chǎn)中介服務(wù)管理規(guī)定》、以及《關(guān)于房地產(chǎn)中介服務(wù)收費(fèi)的通知》等幾部簡(jiǎn)單的法律法規(guī)、規(guī)章進(jìn)行規(guī)范。各地的行政部門根據(jù)本地房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展?fàn)顩r也相繼出臺(tái)了一些地方性法規(guī)，但其效力、范圍、處罰力度尚不能滿足中介市場(chǎng)健康發(fā)展的需要，亟待進(jìn)一步完善。[2]
從僅有的幾部法律法規(guī)我們也可以看出立法者的一些思路。《城市房地產(chǎn)管理法》第五十六條規(guī)定，房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)包括房地產(chǎn)咨詢機(jī)構(gòu)、房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)等。《城市房地產(chǎn)中介服務(wù)管理規(guī)定》第二條寫明“本規(guī)定所稱房地產(chǎn)中介服務(wù)，是指房地產(chǎn)咨詢、房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)等活動(dòng)的總稱。本規(guī)定所稱房地產(chǎn)咨詢，是指為房地產(chǎn)活動(dòng)當(dāng)事人法律法規(guī)、政策、信息、技術(shù)等方面服務(wù)的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)。……本規(guī)定所稱房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)，是指為委托人提供房地產(chǎn)信息和居間代理業(yè)務(wù)的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)。”可見，在房地產(chǎn)買賣過程中可能涉及的房地產(chǎn)咨詢、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)都被定義為典型的居間行為。因此也就排除了房產(chǎn)中介公司從事房產(chǎn)行紀(jì)業(yè)務(wù)的可能性。另一方面，行紀(jì)合同的主體具有限定性，必須是經(jīng)批準(zhǔn)經(jīng)營(yíng)行紀(jì)業(yè)務(wù)的法人、自然人或其他組織。[3]雖然市場(chǎng)上的一些中介公司的經(jīng)營(yíng)范圍非常廣泛，但沒有任何一家房產(chǎn)中介公司得到過從事房地產(chǎn)行紀(jì)業(yè)務(wù)的批準(zhǔn)。也就是說，在中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)上，并不存在也不允許存在中介公司充當(dāng)房地產(chǎn)行紀(jì)人的現(xiàn)象。
至此，我們可以得出這樣一些結(jié)論，中介公司所從事的中介服務(wù)屬居間服務(wù)。房地產(chǎn)中介合同屬于包含委托辦理其他事項(xiàng)的居間合同。
三、房地產(chǎn)居間的法律特征
（一）居間合同的法律特征
居間合同是雙方當(dāng)事人約定一方為他方提供、報(bào)告訂約機(jī)會(huì)或?yàn)橛喠⒑贤拿浇椋浇o付報(bào)酬的合同。[4]居間人提供的是一種信息服務(wù)和媒介服務(wù)，最顯著的特征是居間性，即居間人不是上下加任何一方的代理人，其服務(wù)行為是事務(wù)性行為，不是法律行為。不能決定買賣最后能否成功，也不能承擔(dān)上下家任何一方的權(quán)利和義務(wù)。居間人在交易中是完全獨(dú)立于房地產(chǎn)買賣雙方的民事主體。可以參加雙方當(dāng)事人對(duì)合同的商定過程，但不參加合同的訂立，也不是任何一方的代理人，而是中間人。
歸納起來，居間合同具有以下法律特征：[5]
1、居間人為委托人提供訂約服務(wù)，其目的是為了形成合意，最終訂立合同。
2、居間人在居間活動(dòng)中向委托人僅僅提供訂立合同的服務(wù)，但不做訂立合同意思表示。
3、居間合同必須具備一定的主體資格。現(xiàn)有的規(guī)章歸定中介公司人員的職業(yè)資格標(biāo)準(zhǔn)過于寬泛。
4、居間合同屬于有償、諾成、不要式合同。
（二）房地產(chǎn)中介在居間活動(dòng)中的義務(wù)
房地產(chǎn)居間具有居間行為的共性，如居間人具有接受委托和報(bào)酬請(qǐng)求權(quán)等權(quán)利。同時(shí)，由于房地產(chǎn)交易的一些特殊性，在很多方面房地產(chǎn)居間也有其自身的特殊性，居間人的義務(wù)更加具體、嚴(yán)格，主要有：
1、完成委托事項(xiàng)的義務(wù)
居間人應(yīng)按照合同約定為委托人服務(wù)，完成委托人交辦的事項(xiàng)。這一點(diǎn)是任何居間行為的共性，也是“合同義務(wù)不得違反”這一法律原則要求的。居間人的主要義務(wù)在于報(bào)告訂約機(jī)會(huì)或提供媒介服務(wù)，應(yīng)盡力促使將來可能訂約的當(dāng)事人雙方達(dá)成合意，排除雙方所持的不同意見，并依照約定準(zhǔn)備合同，對(duì)于相對(duì)人與委托人之間所存在的障礙，加以說合和克服。[6]對(duì)于促成交易才“有利可圖”的房產(chǎn)中介來說，完成這些義務(wù)并不成問題。
2、按照法律、法規(guī)的歸定收取報(bào)酬
居間報(bào)酬的確定,國(guó)際上通常有四種制度:約定報(bào)酬制、約定報(bào)酬酌減制度、婚姻居間約定報(bào)酬無(wú)效制度和法定報(bào)酬制。[7]至于我國(guó)應(yīng)當(dāng)采用何種形式,學(xué)者們有不同看法:有的主張“法定報(bào)酬制”,有的主張“法定限額內(nèi)的約定制”。[8]《合同法》規(guī)定:“居間人促成合同成立的,委托人應(yīng)當(dāng)按照約定支付報(bào)酬。對(duì)居間人的報(bào)酬沒有約定或者約定不明確,依照本法第六十一條的規(guī)定仍不能確定的,根據(jù)居間人的勞務(wù)合理確定。”我國(guó)合同法對(duì)居間人的報(bào)酬實(shí)行的是約定優(yōu)先制”，這種約定既包括當(dāng)事人的事先約定,又包括事后達(dá)成的補(bǔ)充協(xié)議。但具體到房地產(chǎn)居間，《關(guān)于房地產(chǎn)中介服務(wù)收費(fèi)的通知》第五條規(guī)定：“房屋買賣代理收費(fèi)，按成交價(jià)格總額的０．５—２．５％計(jì)收。”雖然該通知僅為國(guó)家計(jì)委、建設(shè)部的部門規(guī)章，物價(jià)檢查部門可對(duì)違規(guī)中介進(jìn)行處罰，對(duì)于民事主體之間的居間合同并無(wú)強(qiáng)制力，[9]而一旦雙方當(dāng)事人就居間報(bào)酬提起訴訟，法院都會(huì)參照該通知規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)，以合同顯失公平為由對(duì)報(bào)酬作出變更。因此我國(guó)房地產(chǎn)居間報(bào)酬的確定是采用的“法定限額內(nèi)的約定制”。
3、忠實(shí)的義務(wù)
居間合同的居間人就居間活動(dòng)有忠實(shí)義務(wù)，[10]主要包括：一、居間人應(yīng)將所有知道的有關(guān)訂約的情況或商業(yè)信息告知委托人。合同法第425條歸定：居間人應(yīng)當(dāng)就訂立合同的重要事項(xiàng)向委托人如實(shí)報(bào)告。居間人故意隱瞞與訂立合同有關(guān)的重要事項(xiàng)或提供虛假情況，損害委托人利益的，不得要求報(bào)酬并應(yīng)當(dāng)承擔(dān)損害賠償責(zé)任。二、不得對(duì)訂立合同是使不利影響。三、居間人對(duì)于所提供的信息，成交機(jī)會(huì)以及后來的訂約情況，負(fù)有向他人保密的義務(wù)。
4、不得從事違反、規(guī)避法律法規(guī)和社會(huì)公德的委托活動(dòng)，更不能指導(dǎo)房屋買賣雙方從事這樣的活動(dòng)的義務(wù)
遵循誠(chéng)實(shí)信用原則是民事活動(dòng)的一項(xiàng)基本原則，作為應(yīng)當(dāng)熟知房產(chǎn)方面法律法規(guī)的房產(chǎn)中介，更加不得違背這一原則。中介公司若指導(dǎo)買賣雙方當(dāng)事人達(dá)成違背法律法規(guī)或社會(huì)公德的合同，如文章開頭所列舉的為減少稅收而虛填房?jī)r(jià)等情況，就會(huì)導(dǎo)致合同的無(wú)效或部分的無(wú)效，也就是說，買賣房屋這一交易行為并沒有成功促成或交易行為存在瑕疵。在居間合同中，居間人取得報(bào)酬的前提是促成合同成立，無(wú)效的合同或合同條款都應(yīng)當(dāng)視作自始不存在，因此居間人不應(yīng)當(dāng)取得報(bào)酬或取得全部報(bào)酬，已經(jīng)取得的，委托人有權(quán)要求返還。同時(shí)，由于中介公司作出了違背法律法規(guī)規(guī)定的事情，對(duì)維護(hù)市場(chǎng)秩序有管理職責(zé)的行政部門也應(yīng)當(dāng)對(duì)其作出處罰。
（三）中介公司作為居間人的法律問題探討
1、中介公司注意義務(wù)的限度
忠實(shí)義務(wù)要求居間人向委托人如實(shí)報(bào)告，如實(shí)報(bào)告的前提必須是居間人對(duì)與訂立合同有關(guān)事項(xiàng)的徹底了解和知悉。在房地產(chǎn)居間過程中，最主要的合同事項(xiàng)在于買賣的標(biāo)的物房屋的實(shí)際情況。房屋作為一種具有較高價(jià)值的“大件”不動(dòng)產(chǎn)，具有很強(qiáng)的特殊性。房屋的質(zhì)量具有表面瑕疵和隱藏瑕疵之分，而權(quán)利方面的瑕疵有些可以從登記機(jī)關(guān)的登記中反映，有些卻無(wú)法反映。房產(chǎn)中介是否具有房屋瑕疵的審查義務(wù)呢？
當(dāng)事人的義務(wù)來源有三種，即法定義務(wù)、約定義務(wù)和附隨義務(wù)。《城市房地產(chǎn)中介服務(wù)管理規(guī)定》所確定的強(qiáng)制性義務(wù)中沒有規(guī)定上述義務(wù)，對(duì)于該義務(wù)房產(chǎn)中介與買房人所簽訂的委托買房協(xié)議中一般也不會(huì)約定。附隨義務(wù)是當(dāng)事人基于誠(chéng)實(shí)信用原則而產(chǎn)生的輔助義務(wù)，顯然不能要求房產(chǎn)中介承擔(dān)房屋質(zhì)量權(quán)利瑕疵擔(dān)保這一主要義務(wù)。故對(duì)于房源信息的真實(shí)性房產(chǎn)中介不負(fù)保證義務(wù)。[11]
但是，根據(jù)房產(chǎn)中介的忠實(shí)義務(wù)，它負(fù)有向委托人如實(shí)報(bào)告的附隨義務(wù)，這里的如實(shí)，應(yīng)理解為知道什么報(bào)告什么。同時(shí)，房產(chǎn)中介相對(duì)于一般人具有專業(yè)上的優(yōu)勢(shì)，提供專業(yè)知識(shí)方面的咨詢服務(wù)也是它完成居間服務(wù)的必經(jīng)階段。它應(yīng)該從專業(yè)角度提醒買房人就房源信息中可能產(chǎn)生問題的事項(xiàng)進(jìn)行審查、核實(shí)，同時(shí)幫助委托人審查相關(guān)事項(xiàng)。即對(duì)于房源信息的真實(shí)性，房產(chǎn)中介負(fù)有審查義務(wù)和提醒義務(wù)。
居間人應(yīng)當(dāng)盡可能了解所獲得信息的真實(shí)性，即應(yīng)當(dāng)用盡一切可以利用的合法手段。我國(guó)現(xiàn)有的法律法規(guī)并沒有明確合同法所謂“重要事項(xiàng)”的范圍。筆者認(rèn)為，中介至少應(yīng)做到以下幾方面的核實(shí)工作：（1）聽取房屋出售人的陳述，了解房屋基本情況，查看身份證、產(chǎn)權(quán)證、戶口簿等權(quán)證原件；（2）到房地產(chǎn)管理部門、房地產(chǎn)交易中心查詢房屋的登記情況、有無(wú)抵押存在等；（3）到房屋現(xiàn)場(chǎng)實(shí)地察看，觀察房屋的座落、朝向、環(huán)境、以及房屋表面可直接看到的質(zhì)量問題。這些要求可能高于實(shí)踐中的一些中介的做法，特別是要求中介查詢房產(chǎn)登記情況，但這可以有效防止一些欺詐犯罪，對(duì)于加強(qiáng)中介的自我保護(hù)也是大有裨益的。
可以看出，中介承擔(dān)的是一種類似“善意管理人”的謹(jǐn)慎的注意義務(wù)。其中的審查義務(wù)是形式審查，即對(duì)于房屋質(zhì)量的表面瑕疵和相關(guān)權(quán)證和登記機(jī)關(guān)的登記可以反映出來的瑕疵進(jìn)行審查。只有在房產(chǎn)中介怠于行使或?qū)彶檫^程中出于嚴(yán)重過失沒有發(fā)現(xiàn)應(yīng)當(dāng)發(fā)現(xiàn)的問題時(shí)，才視為該義務(wù)的違反。如果房產(chǎn)中介盡到這兩項(xiàng)義務(wù)，它可就買房人在交易中受欺詐不負(fù)責(zé)任；反之應(yīng)與售房人共同承擔(dān)相應(yīng)民事責(zé)任。中介違背上述義務(wù)，給購(gòu)房者帶來了損失，如居間合同有約定則承擔(dān)違約責(zé)任，無(wú)約定，則應(yīng)當(dāng)承擔(dān)直接損失的賠償責(zé)任。
在中介窮盡了一切注意手段后，仍有可能存在糾紛的隱患。一些權(quán)利爭(zhēng)議、權(quán)利變動(dòng)情況無(wú)法或未能及時(shí)在房產(chǎn)登記中反映，如作為買賣標(biāo)的物的房屋正涉及訴訟，如作為權(quán)利人一方的當(dāng)事人死亡未及時(shí)注銷等，這是較少和較為極端的情況，而大量存在的是出售方一房二賣的情況。在我國(guó)物權(quán)法沒有出臺(tái)，房屋買賣預(yù)登記制度沒有建立的情況下，這種欺詐情況無(wú)法完全避免。
2、中介的非居間行為
前問題到過，房產(chǎn)中介在促成買賣后，其居間行為已經(jīng)完成。接下來的登記過戶、辦理貸款等手續(xù)并非中介的法定義務(wù)。實(shí)踐中，買賣雙方或一方委托中介辦理這些手續(xù)的情況不在少數(shù)。實(shí)際上，這些行為并非居間行為，而是屬于委托合同或代理的法律關(guān)系范疇，換句話說，是區(qū)別于居間服務(wù)的另一種有償服務(wù)。而我們對(duì)于中介收費(fèi)的歸定，沒有區(qū)分兩種服務(wù)，中介與委托人所簽訂的合同，也通常沒有作出區(qū)分。因此，履行非居間服務(wù)范圍內(nèi)的過錯(cuò)往往成為買賣方不支付居間費(fèi)用的抗辯理由。
對(duì)此，筆者認(rèn)為，由于我國(guó)房地產(chǎn)居間報(bào)酬的確定是采用的“法定限額內(nèi)的約定制”，在不超出法定限額的前提下，當(dāng)事人約定的報(bào)酬自然是對(duì)應(yīng)居間人為委托人利益所進(jìn)行的一切勞動(dòng)，即對(duì)應(yīng)居間勞動(dòng)和非居間勞動(dòng)兩類勞動(dòng)。在當(dāng)事人未區(qū)分兩類服務(wù)范圍的前提下，居間人促成買賣雙方交易成功，是完成了合同的主要義務(wù)，非居間性質(zhì)的服務(wù)即使存在過錯(cuò)也不能抹煞合同主義務(wù)完成這一事實(shí)。此時(shí)可視作當(dāng)事人對(duì)報(bào)酬約定不明確，根據(jù)合同法第六十一條確定兩類勞動(dòng)分別對(duì)應(yīng)的報(bào)酬，如果仍無(wú)法確定可根據(jù)合同法第四百二十六條的規(guī)定，根據(jù)居間人的勞務(wù)合理確定。
3、中介公司作為“代理人”參與房屋買賣，或分別與買賣雙方簽訂“房屋買賣合同”
在房屋買賣過程中，房產(chǎn)中介的正常角色應(yīng)當(dāng)是中間人，可以參加雙方當(dāng)事人對(duì)合同的商定過程，但不參加合同的訂立，也不是任何一方的代理人。而房地產(chǎn)市場(chǎng)比較常見的情形是，房屋出售方或買受方因時(shí)間或?qū)I(yè)知識(shí)的缺乏，“全權(quán)委托”某中介公司以某個(gè)價(jià)錢出售或購(gòu)買某房屋，并出具相應(yīng)的委托書。中介公司也以代理人的身份在房屋買賣合同上署名。在筆者看來，這種情況并沒有否定我們對(duì)房產(chǎn)中介的法律定位。在房屋、價(jià)格都以特定的情況下，作為“代理人”的中介公司并沒有以自己的名義進(jìn)行某些決定的余地，而房產(chǎn)交易登記過戶前，買賣雙方當(dāng)事人必然會(huì)在同一份買賣合同上簽字，否則就無(wú)法達(dá)到登記過戶的要求。因此，房產(chǎn)中介所從事的仍舊是居間行為。
在房產(chǎn)中介分別與房屋買賣雙方簽訂房屋買賣合同的情況下，應(yīng)視不同情況作不同分析。若買賣雙方對(duì)同一標(biāo)的物交易的意向一致，價(jià)款金額大致相近，可認(rèn)定雙方實(shí)質(zhì)上房屋買賣合同成立。因?yàn)闊o(wú)論房產(chǎn)中介簽訂的合同冠以什么名稱，它起到的作用都是居間斡旋的作用，以最終達(dá)到買賣雙方意思一致為目的。由于不存在一份買賣雙方簽署的合同，若一方拒絕配合，另一方在辦理產(chǎn)權(quán)過戶登記等手續(xù)時(shí)會(huì)存在麻煩，此時(shí)只有訴至法院，法院應(yīng)當(dāng)支持。
在存在兩份由中介簽訂的針對(duì)同一房屋的買賣合同的情況下，房屋的價(jià)款往往存在差額。這是房產(chǎn)中介意圖賺取差價(jià)的通常做法，一些交易由于當(dāng)事人的疏忽或無(wú)知得以最終完成。事后當(dāng)事人發(fā)現(xiàn)存在差價(jià)，就會(huì)發(fā)生糾紛。中介公司獲得的這部分差價(jià)屬于不當(dāng)?shù)美瑧?yīng)當(dāng)予以返還，返還的對(duì)象及返還的數(shù)額存在爭(zhēng)議。已經(jīng)有一些賣家起訴要求返還的案例，多數(shù)得到支持。筆者認(rèn)為，我們首先要確認(rèn)應(yīng)當(dāng)以哪份合同的價(jià)格為準(zhǔn)。合同簽訂肯定存在先后，由于針對(duì)的是同一個(gè)房源，中介通常會(huì)首先與出售方簽訂合同，因?yàn)樗_定出售方肯以某個(gè)價(jià)格出賣該房并且該價(jià)格有利可圖，然后再與買受方簽訂合同。此時(shí)由于無(wú)法取得產(chǎn)權(quán)，中介的行為屬于無(wú)權(quán)處分他人財(cái)產(chǎn)，與買受方的購(gòu)房合同是否有效需要得到出售方的追認(rèn)，如果得到追認(rèn)，應(yīng)當(dāng)按照后一個(gè)合同確定房屋的實(shí)際出售價(jià)格。如果得不到，房屋的交易根本無(wú)法進(jìn)行下去。
4、意向金模式的合法性
隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展，一些中介公司在實(shí)際操作中采用了一種意向金的模式。意向金模式的基本特征包括：購(gòu)買人對(duì)特定房屋有明確而具體的購(gòu)買意向；購(gòu)買人委托中介機(jī)構(gòu)向出售方議價(jià)確認(rèn)；購(gòu)買人簽署居間議價(jià)委托時(shí)，向中介機(jī)構(gòu)支付一定數(shù)額意向金或誠(chéng)意金，并同意在中介方議價(jià)成功時(shí)，將該意向金作為立約定金直接轉(zhuǎn)付給房屋出售方，作為買賣擔(dān)保（也有一些中介在意向金的處理上略有不同）。意向金轉(zhuǎn)定金的居間議價(jià)模式，是在市場(chǎng)發(fā)展過程中約定俗成的，符合居間服務(wù)的自身特征，首先，意向金條款并不必然違背現(xiàn)有法律規(guī)定，只要符合公平原則和誠(chéng)實(shí)信用原則，符合意思自治的法制思想，應(yīng)確認(rèn)其合法性；其次，意向金模式符合居間服務(wù)行為的自身特征。居間的本質(zhì)就是為促成交易而進(jìn)行的斡旋服務(wù)。在斡旋過程中生效的要約和承諾，及時(shí)地用定金擔(dān)保的方式確定下來，符合交易談判的時(shí)效性原則。
四、結(jié)語(yǔ)
綜上所述，房產(chǎn)中介在房屋買賣過程中處于一個(gè)居間人的地位，當(dāng)然這并不排除它完成一些非居間性質(zhì)委托事項(xiàng)。相對(duì)于其他居間活動(dòng)，房產(chǎn)中介承擔(dān)著更多審查注意義務(wù)。隨著我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展，相關(guān)法律的完善，房產(chǎn)中介在我們的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中會(huì)起到越來越重要的作用。
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