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主要論著 |
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“收房”相關法律問題、購房人法律風險提示
我在接待法律咨詢中發現許多購房者在辦理收房的相關事宜時有以下誤區：
誤區一 誤認為開發商將工程主體驗收竣工就可以交房。
其實不是這樣的，房地產開發企業交付預售商品房，應當符合下列條件：
（1）取得《建筑工程竣工驗收備案表》；
（2）取得《商品房面積實測技術報告書》；
（3）預售合同約定的其他交付條件（例如，供水、供電、供熱、燃氣等配套設施的交付承諾）；
(4)房地產開發商已經辦理了入住許可證。房地產開發企業應當在房屋交付日的7日前書面通知預購人辦理交付手續的時間、地點及預購人應當攜帶的證件、文件。交付時，房地產開發企業應當向預購人出具前款規定的文件；交付住宅的，還應當同時向預購人提供住宅質量保證書和住宅使用說明書。
對于交房的第一個條件：房地產商取得《建筑工程竣工備案表》，這是國家強制性要求，我國的《合同法》、《建筑法》、《城市房地產管理法》等相關法律都規定了建筑工程竣工經驗收合格后，方可交付使用；未經驗收或者驗收不合格的，不得交付使用。因此，不管購房人和房地產商在買房合同中是否約定將房地產商取得《建筑工程竣工備案表》作為交房條件，房地產商交房時都應提供。
對于交房的第二個條件：房地產商取得《商品房面積實測技術報告書》，即已經取得商品房預售許可證的、未進行預售面積測繪的，竣工后的實測應提供商品房共用建筑面積分攤情況的說明文件。屬于商品住宅的，說明文件的內容應當與房地產開發企業在預售商品住宅之前公示的有資質的測繪單位出具的商品房預售面積測繪技術報告書和下列分攤情況：
（一）被分攤的共用部位的名稱、用途、所在位置、面積；
（二）參與分攤共用建筑面積的商品房的名稱、用途、所在位置、面積、分攤系數；
（三）不分攤的共用部位的內容一致；書面征得受影響的預購人同意，并取得規劃行政主管部門的批準變更建設工程規劃許可證內容，致使分攤的共用建筑面積情況發生變更的，還應當提供相應的批準規劃變更的文件。案例一：我接待的一位購房者，在與開發商簽訂的預售合同時建筑面積為155平米而交房的面積測量報告中加入了另外的一部分公攤面積，最終的建筑面積為163平米，在這種情況下，購房者有權要求解除合同并且同時要求返還購房款及利息。
交房的第三個條件：則要看購房合同中房地產商對供水、供電、供熱、燃氣、通訊、道路、綠化等配套設施的交付承諾。這部分內容主要看各種配套是否已取得備案登記。
房地產商交付住宅的，還應當同時向預購人提供住宅質量保證書和住宅使用說明書，一般問題不大，這一點建設部在2001年6月1日開始實施的《商品房銷售管理辦法》中已有要求，現在交房的房地產商都應提供。
交房的第四個條件：是針對天津市房管局的相關規定，在取得了供水、供熱、燃氣、通訊、綠化配套等相關備案件后，要求開發商必須到房管局辦理入住許可證，否則不視為此樓盤符合入住條件。
誤區二 購房人在接到房地產商的入住通知后，急于拿鑰匙而忽略了驗房的重要環節。
收房時，驗房是一個最重要的環節，因為一旦房屋交付，風險就轉移到購房者了，而我們為了不會接收到一個有瑕疵的房子，就必須要在接收前驗好房子的每一個部分，這是很有必要的，按交房流程來說驗房也應該是交付房屋的第一步。因此，在開發商要求業主簽署各種交付文件及交付各項費用后再去驗房的情形時，業主有權利拒絕這種流程的約束。
接到開發商的入住通知單(也叫入伙通知單)，就標志著業主收房的開始。入住通知單，一般會將收房的時間、地點、需要帶的資料以及該交的費用一一說明。如果購房者身在外地，沒有足夠的時間親自辦理入住手續，那么您必須指定一位信得過的委托人來幫您簽訂各種入住相關文件，當然這位委托人必須持有您的委托書。
首先檢查房地產商提供的文件是否符合上述要求，《竣工備案表》上有沒有建委同意備案的章，然后對要接收的房屋進行實地驗收，實地驗收的步驟為：
（1）檢查入住的房屋是否是自己所購買的房屋，如與購房合同、附件及補充協議不符，入住前要向房地產商提出，重新核對并進行更換；
（2）面積發生誤差應在入住前根據合同的約定向房地產商提出自己的主張；
（3）核對買賣合同上注明的設施、設備等是否有遺漏，品牌數量是否相符；
（4）自己對房屋質量進行檢查，包括墻壁，陽臺，門窗等部位有無開裂，如發現結構問題，應在入住前向房地產商提出，并向政府有關部門反映；如發現非結構性問題，應和房地產商交接時如實做好書面記錄，并要求房地產商書面承諾在一定的期限內進行維修；
（5）按購房合同、附件及補充協議的約定對房屋內的設備進行清點，檢查水、電、氣、熱等設備完好程度及使用狀況，如有不符或缺損，應在交接時要求房地產商在交接清單上注明，并要求房地產商書面確認具體更換和配齊的日期；
（6）檢查室內有害氣體是否超標；
（7）對房地產商提供的物業交付核驗單或交屋單中無法確定的事項，應注明“暫不清楚”或“無法認定”，并由雙方在注明處簽字或蓋章。
最后才可以簽收《房屋驗收單》。
案例二：一位購房者在天津市某高檔住宅小區購置了一套精裝修商品房，開發商抓住業主的入住心切的心理及不懂得交房的流程的情況，先讓業主繳納了相關費用（即要求業主繳納物業管理費等費用，這樣將工作轉給了物業公司），然后又辦理了入住手續，要求業主填好了《房屋驗收單》（這樣一來在法律意義上講房屋的所有權就已經轉移了，風險自然也隨之轉移，當開發商給了業主鑰匙業主去驗房的時候發現房體有部分開裂，地板起鼓，這時業主的維權斗爭就格外坎坷，雖然不是沒有法律途徑保護（畢竟房屋是有保修期的），但無論從調查取證還是從時機上都有一定難度，從這個案例中不難看出，何時驗房，何時簽《房屋驗收單》是萬萬不能大意的，千萬不要讓想盡快拿到鑰匙的急切心情沖混了頭腦。
誤區三 房地產商交房不符合交房條件，很多購房人不是及時的采取維權措施，并不了解權利是要靠自己主張的，如果購房人不提出、不主張，甚至以為先住進房子再說，卻不知道自己的這種做法等于默認了房地產商的違約行為。
房地產商違約的，根據不同情況購房人享有合同撤消權或者索賠權。 對于合同撤消權，《合同法》第五十五條規定：“有下列情形之一的，撤銷權消滅：(一)具有撤銷權的當事人自知道或者應當知道撤銷事由之日起一年內沒有行使撤銷權；(二)具有撤銷權的當事人知道撤銷事由后明確表示或者以自己的行為放棄撤銷權�！�
《合同法》第九十五條規定：“法律規定或者當事人約定解除權行使期限，期限屆滿當事人不行使的，該權利消滅。法律沒有規定或者當事人沒有約定解除權行使期限，經對方催告后在合理期限內不行使的，該權利消滅�！本唧w到房地產糾紛，根據2003年6月1日起施行的最高人民法院《關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十五條規定：出賣人遲延交付房屋“經催告后在三個月的合理期限內仍未履行，當事人一方請求解除合同的，應予支持，但當事人另有約定的除外。法律沒有規定或者當事人沒有約定，經對方當事人催告后，解除權行使的合理期限為三個月。對方當事人沒有催告的，解除權應當在解除權發生之日起一年內行使；逾期不行使的，解除權消滅�！北緱l中的三個月和一年這兩個期間均屬于除斥期間，它們是不變期間，不存在期間的終止、中斷和延長的情形。只要期限屆滿，解約權人不行使解除權，該權利即歸于消滅。如果購房人在除斥期間過后再向法院提出解除合同，其解除合同的訴訟請求將得不到法院的支持。如果在購房人享有解約權之日起的一年內，如果開發商催告購房人行使解約權，則購房人在收到催告之次日起三個月內應行使解約權，過了三個月購房人在向法院提出訴訟請求同樣不會得到法律的支持。
購房人除了享有上述逾期交房的解約權外，依據最高人民法院的司法解釋規定，在開發商存在如下行為時，購房人依法可以解除合同并可以要求賠償損失：
1、商品房買賣合同訂立后，出賣人未告知買受人又將該房屋抵押給第三人；
2、商品房買賣合同訂立后，出賣人又將該房屋出賣給第三人；
3、故意隱瞞沒有取得商品房預售許可證明的事實或者提供虛假商品房預售許可證明；
4、故意隱瞞所售房屋已經抵押的事實；
、故意隱瞞所售房屋已經出賣給第三人或者為拆遷補償安置房屋的事實；
6、房屋主體結構不合格或存在嚴重質量問題的；
7、面積誤差比絕對值超過3％的；
8、由于開發商的原因，逾期辦理產權證超過一年的。
對于房地產商違約，購房人的索賠權同樣首先要由購房人提出，如果房地產商對購房人的索賠存有疑義、不肯賠償，購房人需要通過法律途徑解決的則存在訴訟時效問題，《民法通則》第一百三十五條規定：“向人民法院請求保護民事權利的訴訟時效期間為二年，法律另有規定的除外�！�
因此，購房人如對房地產商交房存有疑義的，一定要以書面形式提出，并注意保全證據，如果和房地產商不能通過協商解決又想通過法律程序解決的，要注意千萬別錯過法院可以受理的訴訟時效。
誤區四 誤認為房屋保修期是無限期的。
《商品房銷售管理辦法》第三十三條規定：“商品住宅的保修期限不得低于建設工程承包單位向房地產商出具的質量保修書約定保修期的存續期；存續期少于《規定》中確定的最低保修期限的，保修期不得低于《規定》中確定的最低保修期限�！睂嶋H上真正承擔保修工作的是建設工程承包單位，保修期是以建設工程承包單位對房地產商承諾的時間為基礎的。該條例說的《規定》，是《商品房銷售管理辦法》第三十二條注明的《商品住宅實行住宅質量保證書和住宅使用說明書制度的規定》，而該《規定》第六條講明：“國家對住宅工程質量保修期另有規定的，保修期限按照國家規定執行�！薄督ㄖこ藤|量管理條例》第四十條規定：“在正常使用條件下，建設工程的最低保修期限為：
（一）基礎設施工程、房屋建筑的地基基礎工程和主體結構工程，為設計文件規定的該工程的合理使用年限；
（二）屋面防水工程、有防水要求的衛生間、房間和外墻面的防滲漏，為5年；
（三）供熱與供冷系統，為2個采暖期、供冷期；
（四）電氣管線、給排水管道、設備安裝和裝修工程，為2年。
其他項目的保修期限由發包方與承包方約定。
建設工程的保修期，自竣工驗收合格之日起計算。因此，收房時一定要注意保修期的時限，避免錯過保修時間。
誤區五 在商品房交付使用時，有的購房者認為房地產商列出一些費用要購房人繳納是理所當然的。
經常會有一些購房者有這樣的疑問：“交房時，房地產商要我繳納天然氣初裝費，電表安裝費等等，這合理嗎？”“房地產商交房時收電力增容費、煤氣入戶費，是否合理？是否可以拒交？”
回答當然是：“房地產商的要求是不合理的，可以拒交�！�
自來水廠、煤氣廠、供熱廠、污水處理廠建設費（簡稱‘四源’建設費）。 “四源”是建設費包括在建設項目總投資內的，開發商要求購房者繳納當然是沒有道理的。
其實住宅開發成本費用，包括土地使用權出讓金、征地費、房屋拆遷補償補助費、勘察設計及前期工程費、建筑安裝工程費、附屬工程費和間接費用�！睂τ谛陆ㄗ≌�，所有基礎配套設施的成本費用和安裝費用都應包涵在房價之內，除了在合同中明示在交房時另行收取的外都應由開發商承擔。
因此，新建商品房收取電力增容費，煤氣、天然氣、電話等初裝費、開通費都是錯誤的。
同樣，購房合同中如果明示了提供有線電視、熱水、門禁系統、寬帶系統等，而未明示在交房時需另外收取費用的，在交房時也不應就相關項目收取各種名義的初裝費、開通費。
誤區六 物業公司要求購房者在收房時必須繳納物業服務費用是合理的。
其實，購房人在收房時只需按照購房合同和補充協議的約定，交齊收房時應交納的購樓款，房地產商就應將鑰匙直接交給購房人，當然如果購房人和房地產商在簽訂購房合同時對《房屋使用、管理、維修公約》（也叫《物業管理公約》或《業主公約》）進行過承諾，還應交納自己承諾繳納的物業管理費用。
對物業公司代收的供暖費，購房人在供暖開始前繳納即可，不一定要在入住前繳納，并有權拒絕繳納辦理入住手續前的供暖費。物業公司代收的水、電、燃氣、暖氣收費沒有普通住宅和公寓或高檔住宅之分，購房人千萬不要受有些不守規矩的物業公司誤導，高檔住宅收費自行約定是指物業服務費，物業公司代收的費用不存在自行約定的問題，統一執行物價局制定的收費標準。
另外，還值得一提的是， 物業接收和物業管理是涉及不同民事關系的事情，如果物業公司利用房地產商委托其代為交房之便，以不接受他單方面增加的條件就不給購房人鑰匙為要挾，購房人除據理力爭外，應直接找房地產商進行交涉，書面提醒房地產商，物業公司的做法有可能造成房地產商承擔延期交房的違約責任，要求房地產商直接履行房屋買賣合同。
有時對待侵權的行為，我們只有堅定的用法律的武器真正捍衛自身的權益，才能在維權的戰役中取得最后的勝利！當然，還要熟悉相關的法律規定和慣例，防止進入誤區。我僅就我在法律實踐中積累的點滴經驗與大家做粗淺的探討。
萬鈞律師事務所 趙亞輝律師
2006年3月20日
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