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主要論著 |
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購房陷阱36 計(jì)
第1計(jì) 瞞天過海
此計(jì)為房地產(chǎn)開發(fā)商常用之策。許多開發(fā)商售樓時要客戶去看樣板房。購房人看罷往往驚嘆不已，以為以后自己的房子也可以達(dá)到那樣的裝修效果。實(shí)際上一般商品房居住時達(dá)不到樣板房的效果。因?yàn)楣庹諚l件、層高、裝飾家具不同，裝修效果完全不同。而且實(shí)際居住時，家庭有許多東西是必不可少，而樣板房里卻是沒有的，如日常用品、小孩玩具等。買房時樣板房只能作為一個完美的標(biāo)準(zhǔn)，實(shí)際意義不大。
第2計(jì) 避實(shí)就虛
售樓小姐介紹房子時常用此策。她們介紹時，往往偏重于小區(qū)的社會功能（如辦高級學(xué)校、離商場近等）、選擇功能（需要另行付費(fèi)的功能，如高級物業(yè)管理等）和長遠(yuǎn)規(guī)劃（未來將如何如何），對于小區(qū)功能、必備功能與現(xiàn)實(shí)狀況采取回避態(tài)度。對于購房人而言，看中的主要應(yīng)當(dāng)是小區(qū)的必備功能，如地段、采光、停車、安全、交往等。當(dāng)然，社會功能、選擇功能和長遠(yuǎn)規(guī)劃也是考量因素之一，但它們對房價(jià)的影響不如現(xiàn)實(shí)功能。
第3計(jì) 借刀殺人
房產(chǎn)開發(fā)商借口委托某知名物業(yè)公司管理小區(qū)，收取較高的物業(yè)管理費(fèi)，實(shí)際上小區(qū)并未移交給該公司管理，而是以業(yè)主委員會尚未產(chǎn)生為由，“暫時管理”該小區(qū)。
第4計(jì) 以逸待勞
許多人以為買房時找熟悉的人打招呼可以使房價(jià)便宜一點(diǎn)。其實(shí)，大部分人并不知道，通過談判也可以達(dá)到同樣的效果。由于熟人打招呼了，開發(fā)商就不必費(fèi)心與你談判，還由于熟人的“面子”，造成購房人放棄其他要求。
第5計(jì) 趁火打劫
主要是按揭貸款時，銀行強(qiáng)制投保。由于商品房買賣合同已經(jīng)簽訂，甚至貸款銀行也已經(jīng)指定，購房人往往無法選擇銀行。銀行往往強(qiáng)制投保貸款責(zé)任險(xiǎn)和財(cái)產(chǎn)意外保險(xiǎn)。實(shí)際這兩種保險(xiǎn)責(zé)任重合。既然購房人已經(jīng)提供了抵押擔(dān)保，銀行不應(yīng)當(dāng)要求投保貸款責(zé)任險(xiǎn)。實(shí)際上銀行充當(dāng)了保險(xiǎn)公司的保險(xiǎn)代理人，分取了部分業(yè)務(wù)費(fèi)。
第6計(jì) 聲東擊西
售樓小姐帶買方看房時，往往會向買方“透露”已經(jīng)有別的客戶看中了該套房子。實(shí)際上，她們只是以此讓看房人早下買房決心。有時她們還會打電話給可能的買房人，告知有人來訂房，請他（她）早做決定，或者換另一套房子。
第7計(jì) 無中生有
買方看房時，售樓小姐宣稱銷售率達(dá)到多少多少，造成熱銷的假象。有時售樓處掛有一個分戶圖，圖上插滿了小紅旗，造成存貨不多，欲購從速的心理暗示。筆者住處附近的一個大型居住小區(qū)，一年以前就宣稱銷售率達(dá)到了70，實(shí)際上如今還在無錫日報(bào)做廣告，有心人一看便知其中貓膩。
第8計(jì) 暗渡陳倉
現(xiàn)實(shí)中此計(jì)為房地產(chǎn)開發(fā)商常用。初期規(guī)劃時，房地產(chǎn)商往往考慮到客戶的需求，提高規(guī)劃質(zhì)量，降低小區(qū)的容積率，拉開棟與棟的間距，并以此制作小區(qū)模型。實(shí)際建造時，則適當(dāng)擴(kuò)大房屋的進(jìn)深，這樣一來就增加了建筑面積，減少了棟與棟的間距，必要時調(diào)整規(guī)劃。這些動作，一般人是看不出來的。
第9計(jì) 夸大其詞
房產(chǎn)開發(fā)商在銷售時往往會夸大商品房的使用功能。例如，24小時保安、紅外線電子監(jiān)控、附設(shè)體育設(shè)施、健康的居住環(huán)境等。這些功能有些是要等到房屋交付后由業(yè)主委員會和物業(yè)公司協(xié)商的，有些是價(jià)格高、檔次低的服務(wù)。有的會大夸其信用如何好，以往業(yè)績?nèi)绾蝺?yōu)秀，實(shí)際上建立在規(guī)范基礎(chǔ)上的合同比建立在信任基礎(chǔ)上的合同更可靠。
第10計(jì) 笑里藏刀
開發(fā)商的諸如送閣樓的銷售措施可謂笑里藏刀。因?yàn)轫攲铀烷w樓，業(yè)主必須支付的房屋價(jià)格就比正常價(jià)格高。實(shí)際上業(yè)主一般不可能得到閣樓的產(chǎn)權(quán)。因?yàn)榉课葙I賣合同上的面積并不包括閣樓的面積，且閣樓一般屬于全體業(yè)主共同所有。未來一旦有的業(yè)主以產(chǎn)權(quán)共有為由要求頂樓業(yè)主退出閣樓，也會帶來許多麻煩。
第11計(jì) 李代桃僵
部分小區(qū)是分期開發(fā)的，有的開發(fā)商尚未取得商品房預(yù)售許可證，就向購房者出示以前開發(fā)的房屋的預(yù)售許可證，購房人信以為真，于是
簽訂商品房預(yù)售合同。這容易為未來的合同履行埋下風(fēng)險(xiǎn)。
第12計(jì) 順手牽羊
此計(jì)主要用于房屋交接時。新房交接時，開發(fā)商利用購房人急于得到新房的心理，在交房的正常費(fèi)用之外，搭收一些額外的費(fèi)用。例如所謂防盜門費(fèi)用、文明裝修保證金等。
第13計(jì) 移花接木
房地產(chǎn)價(jià)格上漲較快時，有的不良開發(fā)商會作出“一屋二賣”的不法行為。當(dāng)合同約定的違約金比較低，而房屋上漲的金額高于違約金時，有的開發(fā)商會鋌而走險(xiǎn)。有的地區(qū)沒有開展商品房預(yù)售合同備案工作，有的地號、房號并不固定，造成開發(fā)商有機(jī)可乘。
第14計(jì) 借尸還魂
此計(jì)說來不好聽用得卻不少。主要是部分房地產(chǎn)開發(fā)商在利用媒體廣告推廣樓盤時，采用一些比較流行、比較人性化的概念如健康、傍水、綠色、環(huán)保等，實(shí)際建設(shè)時則大打折扣，很少考慮到人性化。
第15計(jì) 虛張聲勢
售樓工作人員為了突出自己的信用，造成“言必行、行必果”的假象，對于購房人提出的要求變更部分合同條款的要求，橫加拒絕。有時買方就實(shí)際問題提交給公司總經(jīng)理，問題也就迎韌而解。
第16計(jì) 欲擒故縱
房地產(chǎn)商銷售商鋪時，常用此法。有時買方看到有商鋪可賣，興沖沖地去房產(chǎn)公司購買，卻被告知已經(jīng)賣完，造成銷售火爆的局面。過后，銷售人員又悄悄“透露”，經(jīng)理手中還有一兩間商鋪，他去打通關(guān)系，可以“搞”到，只是價(jià)格要稍微多一些。
第17計(jì) 拋磚引玉
新的小區(qū)開盤時，開發(fā)商為了形成“人氣”，暗中指使一些親信、員工家屬等到現(xiàn)場簽合同，造成旺銷的場面。許多看房人不明就里，急忙作出購買決定。而后，開發(fā)商又慢慢置換，將這些房子再真正賣出。有時由于操作不當(dāng)，房價(jià)上漲過快，假的買房人“弄假成真”，引起開發(fā)商與“演員”
的訴訟。
第18計(jì) 擒賦擒王 有經(jīng)驗(yàn)的售樓小姐往往善于抓住真正有決定權(quán)的家庭成員的心理，投其所好，說服其下定決心。比如有的家庭妻子說了算，有的家庭長輩的聲音更有影響力。
第19計(jì) 渾水摸魚 許多購房人并不了解辦理房產(chǎn)證時收費(fèi)應(yīng)當(dāng)是多少，往往委托房地產(chǎn)公司去辦理房產(chǎn)證。有的開發(fā)商借辦證之際，搭車收費(fèi)，渾水摸魚。
第20計(jì) 水漲船高
有的開發(fā)商在營銷時每月漲價(jià)若干元，以此來催促購房人打消顧慮，積極成交。實(shí)際上房地產(chǎn)的價(jià)格并非開發(fā)商說漲就漲的。房產(chǎn)的價(jià)格是由其品質(zhì)支持的，一旦其品質(zhì)（地段、方位、容積率等）確定，其價(jià)格是基本不變的。
第21計(jì) 金蟬脫殼 有極少量不良開發(fā)商借預(yù)售的名義，收取數(shù)額不等的商品房預(yù)售款，往往是一屋多賣，而后卷款而逃，此類案例屢有發(fā)生。
第22計(jì) 請君入甕
房地產(chǎn)開發(fā)商經(jīng)常用定金合同、預(yù)購合同、認(rèn)購金等定金類合同套牢購房人，交定金時他們會告訴你，商品房銷售合同如果談不成，定金是可以退的。可到了合同談判時，購房人只有簽字的“權(quán)利”，根本無權(quán)提出自己的要求，否則定金會被沒收。此類案例現(xiàn)實(shí)中非常多見。
第23計(jì) 含糊其詞
開發(fā)商在與購房人訂立商品房預(yù)售合同時，往往會追求過分多的免責(zé)條款。這樣一來，在合同的第八條（免責(zé)條款）中約定的十分含糊，屆時如果發(fā)生糾紛，開發(fā)商以其專業(yè)知識可以說服法官其可以免責(zé)。
第24計(jì) 假途伐虢
有的開發(fā)商將小區(qū)的尾盤委托中介公司銷售，中介公司將該房屋粉飾一新，作為新空房的價(jià)格賣出去，賺取差價(jià)。實(shí)際上如果購房人直接與公司交易，可以省下不菲的房款。
第25計(jì) 偷梁換柱
商品房預(yù)售合同里一般約定商品房的質(zhì)量要求和配套設(shè)施的標(biāo)準(zhǔn)，實(shí)際交付時，開發(fā)商往往利用購房人注重室內(nèi)，忽視公共設(shè)施的特點(diǎn)，將電梯、小區(qū)配套設(shè)施甚至住宅內(nèi)裝修的材料檔次降低。
第26計(jì) 釜底抽薪
有的開發(fā)商視其正在銷售的房屋熱銷，于是改變既有規(guī)劃，插入幾棟房子，牟取暴利。一般購房人很少留意小區(qū)的總體情況。這種行為增加了小區(qū)的容積率，嚴(yán)重?fù)p害購房人的利益。
第27計(jì) 假癡不癲
購房人實(shí)際看房時，陪同的售樓人員與客人大談小區(qū)綠化率、得房率、人居概念等不易量化的問題，一旦客人問及房屋的通風(fēng)、采光、日照、間距比等實(shí)際問題時，售樓人員往往假裝不知道，或者含糊其詞。似乎沒有一個房地產(chǎn)開發(fā)商愿意將通風(fēng)、采光、日照、間距比等實(shí)際問題訂入書面合同。
第28計(jì) 仗勢欺人
房地產(chǎn)高峰時期，有的房地產(chǎn)開發(fā)商以勢壓人，在合同中約定一些不合理的條款，而且聲明不得加一字、不得減一字。有的購房人迫于其氣勢，放棄自己的一些合理要求。
第29計(jì) 樹上開花
有的房地產(chǎn)開發(fā)商將部分尾盤粉刷一新，“舊貌換新顏”，掩蓋房子的質(zhì)量瑕疵。本來空置幾年的房子內(nèi)墻粉刷應(yīng)當(dāng)是有些褪色的，有的樓層如頂樓還有些滲水的痕跡，粉刷后很難看出來。
第30計(jì) 反客為主 房地產(chǎn)開發(fā)商經(jīng)常將一些物品或服務(wù)強(qiáng)制客人消費(fèi)，如辦理房產(chǎn)證，只可委托該公司辦理；強(qiáng)制安排自己的物業(yè)公司管理小區(qū)等。
第36計(jì) 走為上 房地產(chǎn)開發(fā)商的營銷手段當(dāng)然不止這些。但最后一計(jì)，當(dāng)然是走為上計(jì)。有的不良開發(fā)商被套牢后，低價(jià)預(yù)售房屋，卷款而逃。
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